Российское законодательство


4. Расчет цен спроса

4.1. Дополнительными к указанным в п. 3.7 Методики источниками информации по ценам спроса на квартиры могут быть:
кредитные договоры в сумме кредита, обеспеченного твердым залогом квартиры,
котировки жилищных сертификатов и жилищных облигаций на вторичном фондовом рынке,
предварительные договоры (фьючерсы) на приобретение будущих квартир при полной предоплате в сумме, не учитывающей проценты по кредитованию продавца фьючерса, затраты на удостоверение и регистрацию будущей сделки,
устные опросы лиц, давших объявление о покупке квартиры определенного качества, но не указавших свою цену.
4.2. Конкретная выборка может содержать цифры цен спроса, полученные как из одного, так и из различных источников информации.
К примеру, выборка из 5 испытаний может быть произведена и экспертным способом (данные пяти независимых оценщиков), и путем выборки цен из газетных публикаций или может содержать одну цифру, полученную экспертным путем, одну цифру из газетных публикаций, одну цифру по результатам открытого аукциона и/или цифры, полученные путем опроса реальных покупателей.
4.3. Пример расчета цены спроса.
4.3.1. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположенную в г. Москве, в пределах Садового кольца.
Постановка задачи в соответствии с Методикой неверная: следует указать более конкретную зону радиусом 500 метров.
4.3.2. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположенную в юго-западном секторе Садового кольца в г. Москве, в кирпичном доме, общей площадью не менее 40 кв. м, жилой площадью не менее 20 кв. м, площадь кухни более 8 кв. м, этаж кроме первого, с телефоном. Окна квартиры должны выходить во двор.
Требования заказчика учитывают не все свойства функциональной модели по п. 3.7 данной Методики (нет требований по высоте этажа, наличию балкона), но содержат свойство, отсутствующее в функциональной модели (окна должны выходить во двор).
Если речь идет не о конкретной квартире, то все дополнительные свойства (в т.ч. и "окна во двор") оценщик должен игнорировать, а к обследованию принять только однокомнатные квартиры, расположенные в указанной зоне в домах группы капитальности 1 (стены кирпичные ), общей площадью от 39 до 41 кв. м, жилой от 19 до 21 кв. м, площадью кухни от 7 до 9 кв. м, на этажах кроме первого и последнего, с телефоном.
В пределах данной Методики все квартиры, соответствующие данным требованиям, имеют одинаковую цену спроса, определяемую как выборочное среднее пяти независимых случайных испытаний (заказчик не указал требуемую точность оценки).
Если же речь идет о конкретной квартире, то перечень свойств задается функциональной моделью, а параметры определяются по факту (месторасположение, капитальность дома, площади и др.), т.е. конкретная квартира задает соответствующий класс эквивалентности.
4.3.3. Путем случайной выборки из объявлений в газетах получаем пять цифр на квартиры, удовлетворяющие требованиям заказчика, соответственно 180, 300, 210, 270 и 234 млн. руб.
Упорядочиваем ряд: 180, 210, 234, 270, 300.
Размах вариации равен 120 = 300 - 180.
Средняя арифметическая: 180 + 210 + 234 + 270 + 300 : 5 = 238,8, округленно 240 млн. руб.,
Медиана Me = 234 млн. руб.
Мода в безинтервальных рядах не рассчитывается.
Дисперсия равна (240 - 180)2+ (240 - 210)2+ (240 - 234)2+ (240 - 270)2+ (240 - 300)2= 9036 : 5 = 1807
Среднее квадратичное отклонение равно корню квадратному из дисперсии, 42,8 млн. руб.
На основе проведенной выборки можно утверждать, что цена спроса на квартиры данного класса равна 240 млн. руб.
Размах вариации (180 млн. руб.) и дисперсия (1807 млн. руб.) отражают фактический разброс цен спроса, выявленный из опыта. При этом размах вариации отражает это в абсолютной форме линейно, а дисперсия в системной, как квадрат среднего квадратичного отклонения, т.е. на плоскости.
Дисперсия является главнейшим показателем выборки: понятие "квадрат ОТКЛОНЕНИЯ" предполагает, что стороны квадрата равны, т.е. положительные отклонения равны отрицательным. Но площадь "квадрата" может быть равна площади прямоугольника с неравными сторонами, т.е. положительные отклонения не всегда равны отрицательным. Понятие квадрата позволяет оценщику судить о теоретически возможном отклонении, в т.ч. и о таком предельном варианте, когда положительные отклонения стремятся к нулю, а отрицательные - к бесконечности. Возможность данного варианта ограничивается и характеризуется значением средней арифметической и значением средней ошибки выборки.
Значение медианы (234), незначительно меньшее значения среднего арифметического (240), позволяет утверждать о симметрии распределения, что очень важно для расчета.
Небольшой объем выборки не позволяет получить целый ряд других статистических показателей (моду, характер распределения), но для практических целей это не всегда требуется.
4.3.4. Пример расчета цены спроса.
Определить цену спроса на двухкомнатную квартиру, расположенную в центральной усадьбе совхоза "Путь Ильича", село Целинное Коченевского района Новосибирской области. Дом двухэтажный, панельный, на 6 квартир, до пос. Коченево 15 км., автобус - два раза в день.
Общая площадь 48 кв. м, жилая 29 кв. м, кухня 5,6 кв. м, отопление печное (печь Сущевского), система центрального теплоснабжения смонтирована, теплосеть и котельная имеются, но временно бездействуют, холодное водоснабжение, санузел совмещенный, балкона нет, телефон отсутствует, рядом река.
Решение:
Главнейший вопрос - на каком множестве лиц определять цену спроса? На множестве жителей г. Москвы, или Новосибирска, или жителей пос. Коченево, или жителей центральной усадьбы? Или на множестве жителей США?
Заказчик на этот вопрос ответа не дал. Соответственно не ясен и вопрос, и на какую дату определить цену спроса. По всем вопросам, на которые заказчик не дает ответа, оценщик должен принять самостоятельное решение (т.е. указать граничные условия) и отразить их в заключении об оценке.
Первый вопрос, по которому следует определиться, - это наличие реального спроса.
Путем просмотра объявлений и публикаций, а также опросом фирм, занятых сделками с недвижимостью, устанавливаем, что реального спроса на подобные объекты нет. Спрос маловероятен, т.е. событие, возможно, подчиняется закону малых чисел.
Опросом выявляется, что в центральной усадьбе совхоза имеется 14 таких квартир, в текущем году сделок в квартирами не было, а в предыдущие годы запросы на куплю возникали только у местных жителей с такой частотой:
1995 г. - 0,
1994 г. - 1 запрос,
1993 г. - 1 запрос,
1992 г. - 0,
1991 г. - 2 запроса (продажа квартир гражданам до приватизации жилья).
Численность ряда равна 14 кв. x 5 лет = 70. (n = семьдесят испытаний), которые распределяются следующим образом:
0 - 28 наблюдений,
1 - 28 наблюдений, Наличие запросов встречается чаще, чем их отсутствие, и данное распределение не может отражаться законом малых чисел, т.е. запрос сам по себе реален. Далее следует определить цену спроса.
При отсутствии информации о ходе прошлых сделок это возможно только экспертным путем.
В качестве экспертов выбраны:
директор совхоза как потенциальный покупатель служебной жилплощади,
сосед по квартире, имеющий взрослых детей - потенциальных потребителей жилья,
сам оценщик.
Недостающие две (до 5) цифры получены как себестоимость (нижняя граница суммы сделки с позиции налоговых органов) строительства подобного дома в расчете на 1 кв. м общей площади (с последующим умножением на общую площадь данной квартиры) в текущих ценах, за минусом суммы износа, и как цена спроса по сделке, имевшей место в прошедшем году, принятая со слов покупателя.
Цифры в упорядоченном виде распределились следующим образом:
40,0 млн. руб. (себестоимость)
5 млн. руб.
4,3 млн. руб.
4,0 млн. руб.
2,0 млн. руб.
При дальнейшем расчете средних надо иметь в виду, что крайние цифры ряда игнорировать недопустимо: цифра 40 млн. руб. столь же реальна, как и 2 млн. руб. Среднеарифметическое значение цены не всегда равно моде. Но мода как структурная средняя не имеет критериев точности. Индивидуальность, штучность строительной продукции позволяет использовать среднеарифметическое значение цены. Если же товар взаимозаменяем, т.е. позволяет оптовые сделки, то к моде прибегают лишь тогда, когда невозможно рассчитать взвешенное объемами продаж значение среднеарифметической.
В заключении об оценке следует отразить возможность запроса в течение года по средней цене выборки.
Если бы отсутствие запросов встречалось чаще, чем их наличие, то оценщику пришлось бы ставить задачу по-иному, а именно: как часто нет запросов и по какой цене они не происходят.
Ответ на вопрос, а по какой цене нет запросов (когда нет и самих запросов), не имеет практического смысла. Теоретические же расчеты возможны, но они не являются предметом данной Методики.

5. Расчет цен предложения

5.1. Данная Методика рассматривает цены предложения как верхнюю границу цен сделок.
Дополнительными к указанным в разделах 3 и 4 данной Методики источниками информации о ценах предложения могут быть:
решения госорганов о суммах верхних границ сделок,
решения судов о суммах верхних границ именных сделок,
стартовые цены аукционов, проводимых по принципу "от максимума к сделке",
иные источники любого вида без каких-либо ограничений.
Информация о ценах предложения, как наиболее легкодоступная и поддающаяся проверке, используется в расчете всех относительных ценовых показателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты инфляции и т.п.).
5.2. Математические расчеты средних, касающихся цен предложения, не отличаются от любых иных расчетов средних, в т.ч. и рассмотренных в разделе 4 данной Методики.
5.3. Пример расчета цен предложения и цен сделок:
Определить цены предложения на квартиру, рассмотренную в п. 4.3.1 данной Методики.
Постановка вопроса такова, что не ограничивает круг продавцов: цена предложения фирм - посредников в качественном плане отождествляется с ценой других юридических лиц и граждан.
Путем просмотра специальных публикаций делаем выборку объемом в 100 испытаний, позволяющую более детальный анализ.
При таком объеме выборки единичные результаты группируются в интервалы. Выбираем шаг интервала 10 млн. руб.:
Цены предложенияИнтервальная частота
180 до 190 млн. руб.2
190,1 2001
200,1 2104
210,1 2202
220,1 2307
230,1 2409
240,1 25010
250,1 26016
260,1 27011
270,1 2808
280,1 2909
290,1 3005
300,1 3107
310,1 3202
320,1 3303
330,1 3401
340,1 3500
350,1 3601
360,1 3702
370,1 3800
Итого100


Строим график распределения цен предложения (рис. 1)<Рисунок не приводится>.

Рассчитываем значение моды "Mo":
Mo = 260 млн. руб. (мода соответствует интервалу с наибольшей частотой).
Рассчитываем значение медианы, "Me":
Me = 260 млн. руб. (медиана делит ряд на две равные по числу испытаний части: 110 : 2 = 50, что соответствует последнему значению интервала "от 250,1 до 260". Аналитический расчет медианы можно провести и по общепринятой формуле и в данном примере не рассматривается.).
Рассчитываем значение средней арифметической:
_
x = 263 млн. руб.
Мода (интервал с наибольшей частотой) располагается с левой стороны от среднего арифметического. Распределение имеет незначительную правостороннюю асимметрию средней X. Значения моды, медианы и средней практически совпали.
При значении моды более средней цены предложения мы бы имели левостороннюю асимметрию. Значение моды, медианы и средней арифметической совпадают только в строго нормальном распределении.
Расчеты цен сделок по данной Методике предполагают, что цена сделок лежит на пересечении линий графиков распределения цен спроса и цен предложения. Условно показанная (пунктирная) линия распределения цен спроса (см. рис. 1) пересекается с линией графика цен предложения на значении средней цены сделок и соответствует сумме 250 млн. руб.
Из рис. 1 видно, что асимметрия распределения имеет определяющий характер для расчета среднего значения цены сделок.
Если распределения симметричны, т.е. строго нормальны, то для расчета цен сделок достаточно сложить цену спроса с ценой предложения и поделить пополам, что и рекомендуется нормами Госкомстата и Минфина РФ для целей оценки и переоценки в бухучете.
Если распределения асимметричны, то судить о степени асимметрии без специальных статисследований затруднительно.
Данная Методика устанавливает, что при значительной асимметрии распределения для расчета средней цены сделок вводится соответствующий поправочный коэффициент (см. раздел 6).
Практическая направленность Методики исключает сложные расчеты и построение графиков распределения, тем более что при числе испытаний, равном 5, это едва ли имеет смысл, а методологическое требование большего числа испытаний (без специального указания заказчика оценки) в практических целях не оправдано: технические расчеты оперативны, но менее точны, а инженерные расчеты не столь оперативны и на порядок дороже.

6. Расчет цен сделок

6.1. Настоящая Методика, учитывая трудности сбора информации о ценах сделок с квартирами, предполагает их аналитический расчет исходя из соотношения цен спроса и цен предложения при следующих граничных условиях:
6.1.1. Теоретическая минимальная цена сделки равна минимальной цене спроса.
6.1.2. Теоретическая максимальная цена сделки равна максимальной цене предложения.
6.1.3. Средняя цена сделки находится в интервале между средней ценой спроса и средней ценой предложения.
6.1.4. Средняя цена сделки равна половине суммы цены спроса и предложения в случае отличия медианных цен спроса и предложения от их средних не более чем на 10% (условная граница точности расчетов).
6.1.5. При несоблюдении условия, указанного в п. 6.1.4, средняя цена сделок равна половине суммы цен спроса и предложения, умноженной на коэффициент Rти, определяемый по правилам, указанным в п. 6.2 данной Методики.
6.2. Коэффициент Rти отражает степень динамической асимметрии двух одномерных распределений и применяется только для аналитического расчета средних цен сделок при невозможности получения статистических данных о ценах фактических сделок.
Коэффициент Rти рассчитывается по формуле:
Rти = (Zмс + Zмп)/(Zс + Zп) (1), где:
Zмс - значения цен, соответствующие медианам в упорядоченных рядах цен спроса (Zс) и цен предложения (Zп);
Zс, Zп - средние арифметические цен спроса и цен предложения.
В случае, если обе медианы (цен спроса и цен предложения) располагаются слева от их средних арифметических, то коэффициент меньше единицы.
В случае, если обе медианы располагаются справа от их средних, то коэффициент больше 1.
Если распределение цен спроса имеет левостороннюю асимметрию, а цен предложения - правостороннюю или наоборот, то коэффициент может быть и больше, и меньше единицы - в зависимости от конкретного значения медиан.
6.3. Пример расчета цены сделки.
6.3.1. Определить цену сделки по квартире, указанной в п. 4.3.1 и п. 5.3 данной Методики.
Среднее значение цен спроса на квартиру равно 240 млн. руб.
Среднее значение цен предложения на квартиру равно 260 млн. руб.
Цена, соответствующая медиане распределения цен спроса, равна 234 млн. руб., а соответствующая медиане цен предложения - 260 млн. руб.
ZS = [(240 + 260)/2]x[(234 + 260)/(240 + 263)] = 250 x 494/503 = 245,5 млн. руб.
Согласно п. 6.1.4 данной Методики расчет коэффициента Rти требуется только в случае расхождения величин медианы от средней арифметической на величину более 10%. В нашем примере согласно Методике расчет коэффициента не требовался, т.к. и в случае цен спроса, и в случае цен предложения их отличия от медиан не превышают 10%. В нашем примере согласно требованиям Методики среднее значение цены сделки по квартире равно половине суммы цен спроса и цен предложения, т.е. 250,1 млн. руб.

7. Оформление материалов оценки. Заключение об оценке

7.1. Единственным документом, содержащим сведения о проведенной оценке и ее результатах, является Заключение об оценке.
Оформление и хранение каких-либо иных материалов (расчетов, описаний объектов и др.) данной Методикой не предусматривается и не регламентируется в силу возможности автоматизированного машинного контроля конечного результата.
7.2. Заключение об оценке составляется в произвольной форме, но согласно требованиям данной Методики должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:
7.2.1. Наименование заказчика оценки.
7.2.2. Наименование исполнителя оценки.
7.2.3. Основание проведенной оценки (устное соглашение, письмо, договор, служебное задание или иное).
7.2.4. Наименование объекта оценки, его адрес.
7.2.5. Описание объекта в разрезе действующей на дату оценки функциональной модели, с отдельным перечислением особо учтенных потребительских свойств.
7.2.6. Цель оценки (определение цен спроса и/или цен предложения, и/или цен сделок. Указание иных целей, к примеру, для залога, для страхования, для бухучета требует иных подходов и методик).
7.2.7. На какую дату или период распространяется оценка.
7.2.8. Требования заказчика по точности расчетов (только при наличии таких требований).
7.2.9. Особенные требования и условия оценки.
7.2.10. Объем выборки (число испытаний, на основании которых получен результат).
7.2.11. Конечный результат оценки, т.е. только значения определенных цен. Указание значений моды, медианы, дисперсии, среднеквадратичного отклонения, средней ошибки и других статистических показателей не требуется.
7.2.12. Подпись исполнителя оценки.
7.3. При составлении заключения оценщик должен иметь в виду, что его результаты могут быть проверены другими специалистами путем проведения независимых выборок, а их детальный статистический анализ позволит выявить допущенные ошибки.

8. Вспомогательные материалы по оценке. Приведение масштабов цен к сопоставимому уровню. Расчет цен комнат

8.1. Методика не регламентирует способы приведения цен, действующих на различные даты, к единому сопоставимому уровню.
Конкретный способ приведения (по соотношению территориальных цен предложения на квартиры, по соотношению уровней заработной платы, по курсу твердых валют, по индексам инфляции или иной) определяется заказчиком и должен указываться в задании на оценку.
8.2. Требования гражданского законодательства и судебная практика не предусматривают выдел в натуре комнат (т.е. превращение их в самостоятельные квартиры) при сохранении мест общего пользования.
Оценка комнат не производится, т.к. комната в квартире не может являться объектом сделки: объектом оценки является доля в праве собственности.
Согласно законодательству, доли определяются соглашением собственников квартиры, а при возникновении спора - в судебном порядке.
Порядок пользования и распоряжения квартирой, находящейся в общей долевой собственности, определяется соглашением сторон, а при возникновении спора - судом.
Если соглашением собственников или решением суда определены доли собственников и порядок пользования конкретными комнатами (которые собственники и считают своими), то "цена" данных комнат равна цене квартиры, умноженной на долю собственника в праве общей собственности.
Имеющие место случаи продажи "комнат" в квартирах без определения доли с точки зрения действующего законодательства могут квалифицироваться как ничтожная сделка в силу отсутствия юридического смысла предмета сделки.
Оценщик должен рассматривать долю как внутреннюю валюту собственников квартир. Конвертация доли в рубли и есть оценка "комнат".
8.3. Вспомогательными материалами для оценки могут служить специальные издания (Бюллетень строительной техники), нормативные документы по ценообразованию в строительстве, издания по математической статистике, экономике и праву.

9. Расчет нижней границы затрат на содержание помещений жилищного фонда

9.1. Нижняя граница затрат на содержание и ремонт жилищного фонда в расчете на один год (Sмин) вводится как один из нормативных контрольных параметров, превышение которого влечет выбытие жилищного фонда по причине физического износа в объемах, не покрываемых новым строительством на сумму Sмин.
Нижняя граница касается содержания и ремонта только строения и инженерного оборудования в пределах ограждающих конструкций без учета затрат на общеплощадочные и внеплощадочные коммуникации.
Затраты, определенные по нижней границе, включают в себя проведение капитальных и текущих ремонтов.
Результаты расчетов нижней границы затрат на содержание и ремонт помещений жилищного фонда рекомендуется использовать для обоснования потребности в средствах, запрашиваемых владельцем для данных целей у соответствующих финансовых органов или у собственника жилищного фонда.
9.2. Определение нижней границы затрат на содержание и ремонт жилищного фонда в расчете на 1 кв. м общей площади жилых строений (Sмин/кв. м, в рублях на год) производится по формуле:

Sмин/кв. м= Sнс x F/100 x n, где:
Sнс - средние фактические затраты застройщиков жилья на создание (новое строительство) 1 кв. м общей площади на подконтрольной территории в предыдущем году, определяемые по данным статорганов;
F - среднегодовое нарастание физического износа жилых строений в процентах, определяемое по результатам выборочного обследования бюро технической инвентаризации (БТИ), при числе испытаний не менее 100 по итогам обследований за последние пять лет;
n - коэффициент инфляции, применяемый на подконтрольной территории для целей бюджетного планирования.
При отсутствии сведений о фактических затратах на новое строительство величину Sнс допускается рассчитывать как восстановительную стоимость по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости в сметных ценах 1969 г., умноженную на коэффициент инфляции, применяемый на подконтрольной территории для целей бюджетного планирования.
9.3. Нижняя граница затрат на содержание и ремонт государственного или муниципального жилищного фонда на подконтрольной территории (Sмин) в расчете на один год определяется путем умножения величины Sмин/кв. м на общую площадь жилых строений и помещений соответствующего собственника (Федерации, субъекта Федерации, муниципалитета).
9.4. Если на подконтрольной территории или у конкретного собственника жилищного фонда имеется менее 100 жилых строений, то для расчетов ежегодного прироста физического износа требуется проведение их сплошного обследования.
9.5. Пример расчета нижней границы затрат на содержание и ремонт жилищного фонда (применительно к ценам по состоянию на июнь 1995 г.).
Исходные данные:
Ежегодный фактический прирост физического износа отдельного строения (среднее значений 100 испытаний) F = 1,09%
Общая площадь жилых помещений в строениях N = 2520000 кв. м
Затраты на новое строительство, в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений Sнс = 1100000 руб/кв. м
Коэффициент (индекс) инфляции, применяемый на данной территории для целей бюджетного планирования, n = 1,89
Определяем затраты в расчете на 1 кв. м:

Sмин/кв. м = 1100000 x (1,09/100) x 1,89 = 22661 руб./кв. м.
Определяем затраты в расчете на имеющийся жилищный фонд (2520000 кв. м) на предстоящий год:

Sмин = 22661 x 2520000 = 57 млрд. 106 млн. руб.