27.12.2002
Несмотря на бодрые реляции российских застройщиков о вводе в строй то ли 440 тыс. кв. м новых офисных помещений (класса А и В), то ли вообще 560 тыс. кв. м, данные, которые привели в своем ежегодном отчете о состоянии офисных рынков мира британская компания «Healey & Backer» и ее американский партнер «Cushman & Wakefield», свидетельствуют: в течение 2002 года в столице появилось не более 220-250 тыс. кв. м офисов европейского класса.
Одна из причин дефицита таких площадей состоит в том, что крупные российские и в некоторых случаях международные компании строят офисные здания непосредственно для своих нужд. Поэтому лишь около 30% сданных в эксплуатацию зданий в 2002 году было использовано для коммерческих целей. Это несколько занижает средние показатели количества полноценных офисных центров.
Всего в Москве насчитывается не более 70 зданий, располагающих помещениями, соответствующими стандарту для офисов класса А. Это как минимум втрое ниже реальной потребности города в таких офисах. Москва к тому же — самый насыщенный в плане численности сотрудников офисов город, на одного работающего здесь приходится не более 4 кв. м площадей. Столичные девелоперы также предпочитают не распространяться о том, что международные классификации офисов требуют, чтобы по истечении пяти лет с момента ввода в эксплуатацию здание автоматически выводилось из класса А. Связано это с тем, что после пяти лет эксплуатации в значительной степени изнашиваются и требуют ремонта некоторые коммуникации, а также интеллектуальное наполнение помещений морально устаревает.
Сколько стоит квадратный метр
В 2002 году отмечался повышенный спрос на рынке офисных помещений в Москве. Средний размер арендной платы за офисные помещения в конце года составлял 560 долларов за кв. метр (без учета эксплуатационных расходов). Одна из характерных тенденций 2002 года для рынка офисов класса А — повышение интереса к аренде больших площадей (от 500 кв. метров). В уходящем году впервые широкой общественности стали доступны основные технико-экономические данные проектов офисных центров (их обнародовали несколько немецких девелоперов).
Стоимость строительства офисных центров класса А и верхнего сегмента класса В может колебаться в пределах 550-820 долларов за кв. м в зависимости от сложности конструкций. У самых дорогих западноевропейских застройщиков цена возведения одного метра может достигать 920 долларов. Стоимость отделки колеблется в пределах 140-240 долларов на 1 кв. метр вестибюлей, 40-130 долларов на метр непосредственно офиса. Российские компании иногда снижают эту цену на 20-25%, но не гарантируют надлежащего качества. Интеллектуальное наполнение здания новейшими системами, обеспечивающими нормальную жизнедеятельность арендаторов, оценивается минимум в 50 и максимум в 170 долларов за 1 кв. метр.
С Запада виднее
Как уже говорилось, британская компания «Healey & Backer» и ее американский партнер «Cushman & Wakefield» опубликовали ежегодный рейтинг цен на аренду офисных помещений в различных городах мира — Business Space Across the World (всего оценивались 45 городов).
Первое место в рейтинге второй год подряд занимает Лондон, далее — Токио и Париж. Чрезвычайно заметным стал скачок средней цены за квадратный метр офисной площади в Москве. Столица России переместилась с девятого места на четвертое, обогнав такие деловые центры мира, как Нью-Йорк и Милан. По данным рейтинга, цены на аренду офисов в Москве выросли в 2002 году на 18%. Комментируя положение с офисными площадями в Москве, авторы отчета подчеркивают, что спрос на эту категорию недвижимости в Москве очень велик, но в столице России крайне низкое предложение офисов высшего класса. В 2002 году все большее число фирм предпочитало офисы выкупать в собственность, а не брать в аренду. По некоторым данным, покупалось 25-28% всех сдаваемых офисных площадей.
Вовремя купить
Цена на офисы, когда здание еще находилось на стадии котлована, обычно составляла себестоимость 1 кв. м площади + 30-40%. В функционирующих офисных центрах стоимость 1 кв. м в зависимости от его класса и месторасположения достигала 2-3 тыс. долларов. За год она возросла на 10-12 процентов.
Как и в предыдущие годы практика продажи парковочных мест не была распространена. Аренда одного машино-места в среднем обходилась в 250-300 долларов за месяц. При этом эксперты подчеркивают, что ежегодно эта ставка будет увеличиваться на 20-30 процентов.
Кому делают скидки
Владельцы офисных центров в минувшем году предпочитали устанавливать гибкие условия аренды офисных помещений. Широкое распространение получила практика, когда договоры об аренде, так же как и договоры купли-продажи, подписывались в момент строительства здания. В этом случае арендаторы могли рассчитывать на скидки (обычно в 10-15%). Скидку ранее традиционно имели только первые арендаторы офисного центра и якорные арендаторы, забирающие более 20% полезной площади. Также теперь до 25% скидок могут получить компании, производящие предоплату за 6-12 месяцев.
Что будет через год-два
О своих бизнес-планах девелоперы объявляют еще за 2,5-3 года до сдачи объектов. Именно поэтому сегодня в общих чертах можно сказать, как поведет себя рынок офисной недвижимости в 2003-2004 годах.
В то время как общее количество купленных помещений почти удвоилось по сравнению с предыдущими годами, рост предложения все равно отставал от спроса. Иностранные девелоперы стали возвращаться в Москву для того, чтобы завершить проекты или запустить новые. В связи с этим ожидается значительный рост предложения спекулятивных офисных площадей. Это произойдет из-за наблюдающейся сейчас нехватки предложения офисных помещений, возросшего спроса, а также в результате введения благоприятных изменений в налоговой системе.
Ситуация на рынке офисов класса А в ближайшие два года оценивается как стабильная. Западные девелоперы, участвующие в российских проектах, прогнозирует постепенное, но небольшое (до 12%) увеличение темпов строительства и уровня спроса на объекты международного стандарта. На менее качественные помещения (класса В) спрос в значительной степени был и будет высоким, а предложение недостаточным.
Объем ввода в эксплуатацию офисов класса А по-настоящему западных стандартов с 2002 по 2004 годы может составить около 220-260 тыс. кв. метров. Это позволит довести суммарную площадь офисов наивысшей категории в Москве до 850 тыс. кв. метров.
Цены на продаваемые помещения серьезно не увеличатся (рост на 2-4% в год). Единственным фактором, способным изменить эту ситуацию, может стать переориентирование застройщиков офисных зданий с аренды или их продажи на использование «под себя». Это может произойти в том случае, если в Москве откроют офисы несколько крупных транснациональных компаний.
Ситуация может измениться и в том случае, если спрос на эту недвижимость предъявят компании, перебирающиеся в офисные центры класса А из комплексов уровней В и С. Этот процесс идет уже сейчас параллельно с процессом развития малого и среднего бизнеса в Москве, но относительно низкими темпами. Однако они могут увеличиться в том случае, если, как прогнозируют западные девелоперы, рост экономики России в 2003-2004 годах составит свыше 5 процентов. Правда, такой сценарий, по мнению российских риэлторов, маловероятен.
Петр СКВОРЦОВ, "Квартира Дача Офис"