04.06.2003
Цуканов В.И.
В соответствии с пп.3 п.1 и абз.2 п.2 статьи 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются части земельных участков. При этом под частью земельного участка в соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 6 ЗК РФ понимается образуемый в результате раздела самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого осуществляется без перевода его в состав земель иной категории, за исключениями, установленными федеральным законодательством.
Статья 130 ГК РФ в перечне вещей, относимых к недвижимому имуществу не упоминает о "частях" земельных участков. Вместе с тем, ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке" и налоговое законодательство говорят о части земельного участка функционально обеспечивающей (необходимой для обслуживания), закладываемого или отчуждаемого здания и сооружения (части здания и сооружения).
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" ипотека здания и сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей его части. Таким образом, помимо земельного участка как предмета ипотеки в качестве сложного предмета ипотеки - "здание - земельный участок (право на земельный участок)" может выступать и часть земельного участка.
Далее встает вопрос о содержании и юридической природе "части" земельного участка. Из норм п.2 статьи 6 ЗК РФ, п.3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" очевидно, что это самостоятельный земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемый объект.
Вместе с тем, как справедливо отмечает У. Маттеи [Уго Маттеи, Е.А. Суханов "Основные положения права собственности" М., Юрист., стр. 125], чем более преобразуется земля, тем более усложняется она как объект права и, если в отношении сельскохозяйственных земель единственную правовую проблему представляет делимитация границ угодий, то в случае передачи земли под строительство небоскреба, в котором разместится гостиница, магазины и офисы, сложность правового режима возрастает неимоверно. Сложность правового режима такого объекта проявляется в связи с вопросом об ипотеке части земельного участка (права на часть земельного участка) при ипотеке части здания и сооружения (например, помещения, расположенного на одном из этажей здания.
По мнению А.В. Латынцева [А.В. Латынцев "Обеспечение исполнения договорных обязательств" М., Лекс - книга, 2001] пп.2 п.1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" часть здания и сооружения отнесена к иным видам недвижимого имущества, на которые не распространяется правило об ипотеке земельного участка вместе с ипотекой здания и сооружения.
Е. Киндеева [Е. Киндеева "Земля и Здание едины" // "Бизнес-Адвокат" № 20/2002 / СПС "Консультант+"] полагает, что если вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой здание расположено, то при любом способе отчуждения недвижимости должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания. Стороны при этом заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ. Далее в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы Реестра на вновь сформированные земельные участки и вносится запись о переходе права на здание и на земельный участок.
В соответствии с п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается. В графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. При рассмотрении данной нормы возникает вопрос о том, что понимается под "прекращением существования объекта недвижимого имущества"? Речь идет о фактическом и юридическом прекращении существования объекта недвижимости. Однако фактическое уничтожения земельного участка является практически невозможным. Когда же земельный участок прекращает существовать "de jure"? Выделение части земельного участка из состава уже существующего земельного участка влечет прекращение существования последнего и возникновение двух самостоятельных объектов прав. Представляется, что рассматриваемая юридическая конструкция применима в отношении сделок по отчуждению части земельного участка и здания, находящегося на ней.
Смоделируем применение данной конструкции к ипотечным правоотношениям. Предметом залога, следуя предложению Е. Киндеевой, будет являться самостоятельный земельный участок, выделяемый из состава уже существующего земельного участка. Вместе с тем, нельзя не отметить то обстоятельство, что указанная конструкция является предпосылкой для дробления земельных участков в случае залога частей здания, которое, в результате, может располагаться на нескольких участках одновременно. Кроме того, представляется, что в таком случае имеет место указание на "земельный участок, выделяемый из состава земельного участка, на котором располагается здание, строение или сооружение", а не на "часть земельного участка".
По мнению Б.В. Ерофеева [Б.В. Ерофеев Земельное право России. Учебник для ВУЗов. М. Профобразованиею 2002 стр. 19], которое является единственной имеющей место в литературе попыткой дать определение понятию "часть земельного участка", под частью земельного участка понимается определенная площадь соответствующего земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных правоотношений и гражданского оборота.
Дальнейшее рассмотрение данного вопроса, как представляется, необходимо осуществлять сквозь призму законодательства о земельном налоге и судебной практики по данному вопросу.
В соответствии с п.4 ст. 16 Закона РФ "О плате за землю" за земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании. Пунктом 2 статьи 1 Закона РФ "О плате за землю" предусматривается, что земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. В соответствии с п.2 Приказа МНС от 06.03.2000 № АП-3-04/90 объектами налогообложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные организациям, гражданам и физическим лицам в собственность, владение или пользование.
Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.08.2000 г. №18/76/00 указывает, что собственник части здания является одновременно и землепользователем, который обязан платить земельный налог в части, пропорциональной доле занимаемого им в здании помещения. Данный вывод высшая арбитражная инстанция основывает на норме статьи 552 ГК РФ и норме статьи 37 ЗК РСФСР (п.1 ст. 35 ЗК РФ), в соответствии с которыми по договору купли-продажи здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В качестве небольшой ремарки хотелось бы отметить, что Президиум ВАС РФ в указанном постановлении называет часть земельного участка (по тексту ГК РФ - часть) ДОЛЕЙ земельного участка.
Президиум Федерального Арбитражного Суда Московского Округа в постановлении от 13.06.2002 г. по делу КГ-А40/3475-02 указал, что "право пользования земельным участком перешло к покупателю части здания в силу закона в результате замены стороны в договоре" (в рассматриваемом случае имел место договор аренды земельного участка), при этом ссылаясь на пункт 3 статьи 552 ГК РФ, в котором говорится о переходе права на часть земельного участка. Аналогичное по содержанию и основаниям постановление было принято Федеральным Арбитражным Судом Северо-Западного округа от 11.07.2001 №А-56-6281/01.
В соответствии с п.2 статьи 6 ЗК РФ границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Выделенный земельный участок является самостоятельным объектом гражданских прав, право на который в соответствии с п.2 статьи 8 и п.1 статьи 131 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Проведем анализ и обобщение вышеизложенного
1. Часть земельного участка является налоговой базой для уплаты земельного налога. В соответствии со статьей 1 Закона РФ "О плате за землю" земельным налогом облагаются собственники земельных участков, а также землевладельцы и землепользователи, т.е. обладатели вещных прав на участки.
2. Арбитражные инстанции разных уровней именуют собственника части здания землепользователем. В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. №61и "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" Президиум ВАС РФ указывает на то, что ст. 37 ЗК РСФСР (как и ст. 35 ЗК РФ) и ст. 552 ГК РФ не называют вид пользования (постоянно (бессрочное) пользование или аренда), а содержат термины "переходит (приобретает) право использования", что должно рассматриваться как переход условий пользования землей - сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в использовании, а не вида землепользования и делает вывод о том, что вопрос о виде землепользования должен решаться собственником земельного участка самостоятельно. Пункт 1 статьи 35 ЗК РФ в отличие от норм прежнего ЗК и статьи 552 ГК РФ говорит о "праве на использование соответствующей части земельного участка", которое, судя по формулировке законодателя, напоминает право аренды или сервитут. Вместе с тем, из налогового и гражданского законодательства очевидно вытекает его вещный характер, а обладатель сервитута не является плательщиком земельного налога за используемый участок и не может его отчуждать.
3. Подход, предлагаемый Е. Киндеевой, не отражает юридической сущности части земельного участка. Часть земельного участка, исходя из норм гражданского и налогового, соответствующее толкование которого подкреплено арбитражной практикой, существует в качестве объекта гражданских прав и объекта налогообложения до преобразования существующего земельного участка. Кроме того, в качестве составной части имущественного комплекса (здание - участок) законодатель в ЗК, ГК и ФЗ "Об ипотеке называет именно "часть".
4. Дополнительным ключом к пониманию сущности и содержания понятия "часть земельного участка" может служить вопрос о моменте возникновения "права пользования частью земельного участка". Законодательство не дает однозначного ответа на этот вопрос, а арбитражная практика весьма и весьма противоречива. Так, Федеральный Арбитражный Суд Восточно - Сибирского округа в постановлении от 29.08.2001 г. Ф 04/ 2541-813/А45-2001 указал на возникновение обязательства по уплате земельного налога при переходе прав на часть участка возникает с момента получения правоустанавливающих документов на земельный участок. Противоположная позиция отражена в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 №61.
5. В качестве вывода хотелось бы отметить следующее:
1. Представляется, что понимание части земельного участка как выделяемого из состава существующего участка меньшего по размерам земельного участка на котором располагается здание, сооружение или иной объект недвижимости, приведет к дроблению земельных участков. Л. Наумова [Наумова Л. "Кредитный договор: правовое обеспечение возврата"// "Бизнес-Адвокат" № 7-9/2001 г. / СПС "Консультант+"] и А.В. Латынцев полагают, что залог участка под частью здания не является обязательным условием действительности договора ипотеки в силу того, что прямое указание ГК РФ имеется только в отношении здания. В то же время, арбитражные суды различных уровней, как показано выше, указывают на то, что переход права на часть здания влечет за собой переход права на соответствующую часть земельного участка под зданием. Каким образом будет возможен такой переход в случае, если указанная часть участка также не будет закладываться?
2. Представляется обоснованной и корректной модель определения части земельного участка, предложенная Е. Киндеевой. Данная модель может быть использована только в сделках по отчуждению зданий и обслуживающих их земельных участков, однако она, как представляется, совершенно не применима к ипотеке как зданий, так и их частей, а также к сделкам по отчуждению частей зданий и сооружений вследствие возможного дробления земельных участков и возникновения необходимости выделения самостоятельного земельного участка для целей ипотеки находящегося на нем здания при том, что субъект прав на здание и земельный участок под ним может остаться прежним.
3. "Часть земельного участка", закладываемая при ипотеке здания (части здания) либо передаваемая при отчуждении части здания может быть закреплена в законе в качестве права ограниченного пользования (сервитута), обременяющего земельный участок, находящийся под зданием. Такое понимание части земельного участка вписывается в рамки нормы ст. 275 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ и позволит избежать дробления земельных участков при сделках с частями зданий, строений и сооружений, а также позволит избежать имеющей в настоящее время путаницы, связанной с уплатой земельного налога собственниками частей зданий т.к. плательщиком земельного налога будет выступать только собственник земельного участка, который затем сможет компенсировать свои издержки, путем включения соответствующей суммы в плату, взимаемую за установление сервитута.