16.02.2004
В общей сумме затрат инвесторов на строительство жилья как минимум пятую часть занимают затраты на обеспечение объектов необходимыми инженерными коммуникациями. В Подмосковье увеличение этих затрат в ближайшей перспективе неизбежно из-за почти повсеместного износа магистральных сетей и по мере того, как инвесторы будут вынуждены осваивать все более удаленные от Москвы участки. Это скажется и на себестоимости строительства, и на ценах реализации жилья.
Рекорды и планы
В 2003 г. в Московской области было введено 3,4 млн кв. м жилья - рекордный результат для региона. Параметры строительного бума, по данным Организационно-аналитического управления Министерства строительного комплекса Московской области, таковы: соотношение индивидуального и многоэтажного домостроения сегодня составляет примерно 50:50, но доля многоэтажного строительства, как планируется, будет расти.
В дальнейшем свершения в строительной сфере должны будут происходить по Генеральному плану развития области до 2020 г., который появится, правда, еще не скоро - к 2005 г. Но черновые наработки постепенно будут сводиться воедино: в этом году уже должны быть разработаны генпланы всех муниципальных образований области (пока грамотно составленные генпланы имеют лишь 15% из них, остальные в лучшем случае живут по планам 1980 г.) и обозначены в документах все основные мероприятия, связанные со строительством в Подмосковье до 2005 г.
Всего до 2020 г. здесь планируется построить 30 млн кв. м жилья и объекты соцкультбы-та. По словам министра строительства Московской области Евгения Серегина, один из аспектов разработки Генплана развития Московской области связан с поиском резервных территорий для комплексного строительства. Это либо свободные земельные участки, либо занятые ветхим, нуждающимся в реконструкции жилым фондом.
В рамках реализации закона Московской области "Об областной целевой программе "Разработка Генерального плана развития Московской области на период до 2020 года" 23 декабря 2003 г. правительство Подмосковья приняло постановление "Об утверждении Основных направлений устойчивого градостроительного развития Московской области". Разработка пакета нормативных правовых документов в составе "Основных направлений" нацелена на сокращение сроков предпроектной подготовки строительства, активное включение градостроительных технологий в повседневную практику строительного комплекса, выработку правил и гарантий инвестиций в строительство, а также соблюдение баланса государственных и частных интересов в Подмосковье.
Баланс частных интересов застройщиков и государственных интересов в Подмосковье, где по-прежнему остро стоят проблемы с обеспечением населения теплом, газом, электроэнергией, администрация области пытается найти и в создании инвестиционного фонда для развития инфраструктуры, куда инвестор должен делать отчисления, с тем чтобы на эти средства централизованно прокладывались магистральные сети.
Легкость бытия
Активность инвесторов властями Подмосковья приветствуется, поскольку за счет строительства коммерческого жилья решаются жилищно-соци-альные проблемы.
Высокий спрос на новое и сравнительно недорогое жилье, с одной стороны, более комфортные условия работы для инвесторов в Подмосковье - с другой увлекают за границы МКАД московских застройщиков. К общеизвестным плюсам работы в области относят, в частности, более гибкие взаимоотношения строительных и инвестиционных компаний с администрациями городов и районов Подмосковья, отсутствие жесткой административной распределительной системы на участки под застройку, меньшее число инстанций для согласования исходно-разрешительной и проектно-смет-ной документации. Вход на столичный рынок на порядок сложнее и дороже, чем в области.
Есть и другие плюсы. Например, возможность получения дополнительной прибыли за счет меньшей стоимости земли и доли администрации в строящемся жилье, меньших затрат на проектирование и согласование проекта, меньшей себестоимости строительства.
В общем и целом чем дальше от МКАД город и чем меньше там строят, тем меньше должен отдавать инвестор на муниципальные нужды, но доля города и там повсеместно постепенно увеличивается. Самые дорогие в этом смысле (25-30%) Мытищи, среди других лидеров - также Одинцово и Реутов.
Сказывается на себестоимости жилых инвестиционных проектов и меньшая по сравнению с Москвой требовательность потребителя. Пока единственное жесткое требование к инфраструктуре проектов, как отмечают в агентстве "Медиа-Шторм", - наличие гаража (затраты на сооружение которого в итоге перекладываются на покупателей путем продажи машино-мест). В Подмосковье человек готов покупать лишь некий минимум удобств, рассчитывая, что в дальнейшем либо он сменит квартиру, либо вопрос социальной инфраструктуры будет так или иначе решен.
Кроме того, рынок жилья Подмосковья в отличие от Москвы не так жестко поделен между застройщиками, что дает сегодня возможность работать на этой территории значительному числу компаний - как крупных, (например, ДСК-1), так и небольших, возводящих одновременно только по одному дому. А строить в Подмосковье не менее выгодно, чем в столице, хотя цены на жилье за чертой МКАД и ниже московских.
Привычка к росту
По словам президента агентства интегрированного маркетинга "Медиа-Шторм" Александра Исаева, объемы строительства в области потрясающие: "Ввод 200 000 кв. м, или 3000 квартир, в год для подмосковного города с населением 150 000 человек равнозначен 13 млн кв. м жилья в Москве. Темпы прироста жилых площадей на одного жителя в городах ближайшего Подмосковья на 70% больше, чем в столице".
Впечатляющими были и темпы роста цен на квартиры в области. По разным оценкам, они выросли в среднем за год на 35%. И такая тенденция продолжается не первый год. По мнению специалистов компании "Домострой", устойчивый трехлетний рост цен ликвидировал понятие психологического барьера и сейчас уже есть спрос на жилье в области по $2000-4000 за 1 кв. м. В 2004-2005 гг. аналитики "Домостроя" ожидают более активный выход объектов бизнес-класса в ближнее Подмосковье, в первую очередь по наиболее престижным подмосковным направлениям.
Но основная масса покупателей интересуются недорогим жильем экономкласса. Значительную часть покупателей составляют приезжие из регионов России, а также местные жители.
Пока спрос опережает предложение, потребителю в общем-то без разницы, что именно входит в конечную цену покупаемого им продукта - квартиры (если качество продукта его устраивает) и почему эта цена увеличивается: потому ли, что возведение дома обходится дороже, или потому, что растущий спрос подстегивает рост цен. Никто не будет требовать от застройщика продать коробку без коммуникаций, чтобы вышло дешевле. Но уже сегодня инвесторам приходится обращать внимание на факторы, существенно влияющие - и это влияние усилится - на затраты при возведении жилья.
Что ждет инвесторов?
Московские компании, стремящиеся получить участки в области, должны понимать, что в большинстве зон, выделяемых под новое строительство, на инвестора ляжет огромная нагрузка по созданию магистральных сетей инженерных коммуникаций и сооружений. Что может прибавить по $80-130 к стоимости каждого квадратного метра возводимой площади.
"Подмосковные города имели планы развития, по которым мощности коммуникаций, социальной инфраструктуры, транспорта были рассчитаны на естественный рост городов. С 1970-х по 1995 г. объем строительства был минимален. Пока старых мощностей худо-бедно хватало, коммуникации, социалка, транспорт внутри города были в удовлетворительном состоянии с точки зрения инвесторов", - говорит Александр Исаев. Потенциал еще есть, но этот ресурс уменьшается.
Не случайно при разработке нового Генплана Московской области до 2020 г. пристальное внимание уделяется именно комплексной схеме развития районов с акцентом на разработке инженерной инфраструктуры: обеспечение водой, газом и теплом, канализацией, транспортными схемами, телекоммуникациями, перспективы развития промышленности и т. д.
По словам генерального директора НП "Мос-облстройкомплекс" Сергея Кривошеина, сегодня в Подмосковье нет ни одного города и района, где были бы все необходимые коммуникации, мощностей которых достаточно для ведения нового строительства. Того, что есть, более-менее хватало, пока строили точечно. Но анализ ситуации на рынке жилья Подмосковья, проведенный "Мособлстройкомплексом", показывает, что резерва мощностей по коммуникациям практически нет, а износ сетей в городах составляет от 60% до 80%. Исчерпаны и резервы точечной застройки территории.
Привычная для большинства компаний практика, когда на действующих (как правило, изношенных) сетях строится новый дом, просуществует еще года 3-4. Министерство строительного комплекса Московской области решительно намерено точечную застройку сворачивать, поскольку она все чаще приводит к конфликтным ситуациям, связанным как с социальной обеспеченностью жильцов детскими садами, больницами, школами, так и с проблемой эксплуатации действующих инженерных сетей.
А переход к застройке микрорайонами, масштабы которых соизмеримы с площадью небольшого городка, неизбежно поставит перед инвестором вопрос о магистральных сетях, поскольку теплом, водой, электроэнергией и очистными сооружениями, а также необходимой социально-бытовой инфраструктурой надо будет обеспечивать уже не отдельный дом, а микрорайон в целом. Бюджет области и тем более бюджеты подмосковных муниципальных образований такие затраты не потянут.
Генеральный директор компании "Жилстрой-индустрия" Сергей Канаев считает, что сегодня, выбирая участок в области, на наличие сетей надо обращать особое внимание. Группа компаний "ПИК", в которую входит ЗАО "Жил-стройиндустрия", реализует в Химках проект "Новокуркино". Здесь будет возведено в общей сложности 930 000 кв. м жилья, инвестиции в строительство составят около $500 млн.
Перед выходом на площадку в компании около года изучали вопрос коммуникаций. Понятно, что чем больше вводимая площадь, тем дешевле в пересчете на метр обойдется вся инженерия. Худший прогноз таков: 25% в стоимости квадратного метра составят затраты на землю и сети и 75% - собственно строительство и прочие затраты. На самом деле, по словам Канаева, затраты на коммуникации будут не столь катастрофическими благодаря продуманному подбору участка (он хоть и представлял собой "чисто поле", но находится в окружении хорошо развитых территорий, в Новых Химках, слева от Ленинградского шоссе по ходу движения из Москвы, рядом с торговым центром IKEA).
В Долгопрудном, где Союз строителей Московской области НП "Мособлстройкомплекс" возводит микрорайон "Центральный" площадью 600 000 кв. м, использовалась схема индивидуального теплоснабжения, ранее примененная в Куркине. Затраты на магистральные сети с учетом реконструкции очистных сооружений составят при строительстве первой очереди $85,2 на 1 кв. м, а в целом получится около $69 на 1 кв. м, сказал Кривошеий. В любом случае реальные расходы инвестора больше, чем принятые в Долгопрудном ставки отчислений в целевой бюджетный инвестиционный фонд Московской области для централизованной прокладки магистральных сетей - $7,64 на 1 кв. м (ставки в каждом городе свои). Эти деньги потом инвестору возвращаются через бюджет -для соблюдения баланса интересов. Для сравнения: общий объем инвестиций в строительство микрорайона ориентировочно составит $350 млн в течение семи лет.
Проблема еще в том, что ближнее Подмосковье уже довольно плотно застроено, строительство смещается вглубь области по мере исчерпания площадок в городах-сателлитах, отмечают в агентстве "Медиа-Шторм". Сейчас уже активно осваиваются города в получасе-часе езды от МКАД, а также площадки в небольших поселках. И чем дальше от МКАД, тем сложнее решать вопросы с коммуникациями.
Одним из способов решения проблемы может стать применение энергосберегающих технологий, индивидуальных источников теплоснабжения. Это потребует от инвестора больших первичных вложений, хотя такой подход в перспективе окажется эффективнее и выгоднее и для эксплуатирующей организации (которая очень часто создается самим застройщиком), и для жильцов. Существуют различные способы минимизировать расходы, но, как ни крути, себестоимость строительства будет расти.
Генеральный директор ООО "ДСК "Альянс" Дмитрий Агапов говорит, что среднюю долю затрат определить практически невозможно, поскольку они индивидуальны для каждого отдельно взятого объекта в зависимости от его местоположения и существующих ресурсов инженерных сетей. Но естественно предположить, что затраты на коммуникации будут возрастать и в дальнейшем. Это обусловлено ростом квот на подключение к магистральным коммуникациям, цен на строительные материалы, строительно-монтажные работы, транспортными расходами, увеличением заработной платы и т. д. и т. п.
Что ждет потребителей?
Увеличение себестоимости строительства из-за роста затрат на инженерию может дать конечный прирост цен до 10%, считает Сергей Кана-ев. Но рост обусловлен не только повышением затрат на коммуникации - он отражает и нынешнее состояние рынка недвижимости в целом.
Как сообщили в аналитическом центре "Домостроя", "все изменения стоимости коммуникаций, строительства, земли влияют исключительно на себестоимость, а не на рыночную цену продаваемого жилья. Вообще, здесь более сложная зависимость: на спрос влияют уровень заработной платы (и число людей, получающих достаточную для приобретения недвижимости зарплату, конечно), соотношение в зарплате накоплений и потребления, объем предложения жилья, число неудовлетворенных имеющимся жильем из числа имеющих возможность приобретения, доходность жилой недвижимости в сравнении с альтернативными возможностями размещения денег и многие другие факторы".
Специалисты "Домостроя" говорят, что число желающих купить квартиру в подмосковной новостройке за последние два года возросло в несколько раз и объем предложения на первичном рынке в минувшем году сместился в сторону области. Вызвано это в первую очередь резким ростом цен на жилье в Москве, а кроме того, активным развитием подмосковных городов как в плане инфраструктуры, так и в жилищном строительстве.
По оценкам независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, вероятнее всего, рост цен в 2004 г. продолжится ускоренными темпами до марта-апреля (при условии, что экономическая ситуация в стране останется такой же, как и в прошедшем году, а цены на нефть и политика Центрального банка России не претерпят значительных изменений) и всего за год составит от 15% до 25% в различных сегментах рынка. Если доходность иных финансовых инструментов (акции, депозиты, ПИ-Фы и т. п.) будет ниже, чем от вложения средств в жилье, то, по приблизительным подсчетам, на рынок недвижимости Москвы и области может поступить еще $4-7 млрд. В этом случае общий рост цен в 2004 г. может достичь 30-50% в. долларовом эквиваленте. Не исключено, что темпы роста цен в ближайшем Подмосковье сравняются со столичными или даже начнут обгонять рынок Первопрестольной.
С другой стороны, по мнению начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость Евгения Михаленкова, рынок недвижимости Подмосковья сегодня самодостаточной ценностью не обладает и функционирует в тесной связи с московским рынком. Стать полностью самостоятельным ему мешают транспортные проблемы, недостаточность инфраструктуры и отсутствие рабочих мест в подмосковных городах (последние два фактора тесно взаимосвязаны).
И пока будет соблюдаться существующее соотношение цен - жилье в области дешевле, чем в Москве, - спрос будет стабильным. Если же цены в области пойдут вверх слишком резко, потенциальным покупателям будет выгоднее подкопить немного денег и купить жилье в столице.
Но даже если спрос по тем или иным причинам замедлится и цены пойдут вниз, моментально выйти с рынка новостроек инвестор не сможет, говорит Михаленков. В этом случае инвесторы скорее пойдут на некоторое сокращение своего дохода и сокращение или реструктуризацию издержек, чтобы пережить трудные времена.
С ростом отчислений на создание сетей одним из путей минимизации затрат может стать возведение более дешевых объектов, возможно, панельных домов старых серий, экономия на архитектурном облике. Сергей Кривошеий видит в этом возможную негативную тенденцию, которая может отрицательно сказаться на облике городов и качестве жилья в Подмосковье.
Количество новостроек в городах Московской области
Мытищи - 19
Щелково - 6
Балашиха - 2
Климовск - 1
Королев - 17
Жуковский - 5
Дмитров - 2
Серпухов - 1
Подольск - 17
Красногорск - 5
Пос. Федюково - 2
Сходня - 1
Троицк - 16
Ивантеевка - 5
Пос. Мосрентген - 2
Видное - 1
Домодедово - 15
Долгопрудный - 3
Путилково-Люкс - 2
Дедовск - 1
Щербинка - 11
Пос. Пироговский - 3
Пос. Развилка - 2
Пос. Ильинский - 1
Одинцово - 10
Пушкино - 3
Химки - 2
Ватутинки - 1
Раменское - 9
Воскресенск - 3
Реутов - 1
Звенигород - 1
Железнодорожный - 8
Дзержинск - 3
Сергиев Посад - 1
Юбилейный - 1
Люберцы - 6
Можайск - 3
Фрязино - 1
Елена Никитина
Недвижимость - жилой фонд (приложение к газете Ведомости) №1 (5) февраль 2004