19.02.2004
Госдума готовится рассмотреть правительственные поправки в Земельный кодекс, которые снижают цену выкупа земли расположенными на ней предприятиями с $106 млрд до $18,8 млрд. Впрочем, пока предприятия вовсе ничего не хотят платить.
Предприятия взмолились
Проблема возникла в 2001 году. Дума приняла Земельный кодекс, где приватизированным предприятиям, у которых участки находились в бессрочном пользовании, предлагалось до 1 января 2004 года взять их в аренду или выкупить. Непонятное для иностранного инвестора право бессрочного пользования землей, придуманное на заре перестройки, решили отменить вовсе. Было также установлено, как рассчитывать выкупную цену участков, основываясь на ставке земельного налога (сейчас она варьируется от 1,93 руб. за квадратный метр в населенных пунктах до 20 тыс. человек до 9,07 руб. за квадратный метр в населенных пунктах от 3 млн. человек). Местные власти в городах с населением меньше 500 тыс. могут брать от 3 до 10 ставок земельного налога за квадратный метр, в городах численностью от 500 тыс. до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок, свыше 3 млн. человек - от 5 до 30. Кстати, правительство первоначально предлагало брать максимум 10 ставок, не желая сильно обременять предприятия. Но московские власти, не желающие опускать цену земли даже под приватизированными предприятиями сильно ниже рыночной, пролоббировали под себя максимальный коэффициент 30.
Местные власти, которым с 2002 года передали 85% доходов от продажи земли, не долго думая, установили максимальные ставки. Тут-то и выяснилось, что для предприятий выкупить землю может оказаться, мягко говоря, накладно - ведь они занимают от нескольких тысяч до сотен тысяч квадратных метров. К тому же есть предприятия, объекты которых разбросаны по всей стране (например, РАО ЕЭС) или занимают большие площади, технологически не имея возможности расти вверх - только вширь. Вдобавок и земельный налог каждый год индексируется (с 1991 по 2003 год он вырос в 2592 раза, в 2003 году - в 1,8).
В итоге получилось, что, скажем, ГАЗу надо выложить за землю S100 млн. Кировскому заводу и - Уралмашу" - по $ 60 млн., КрАЗу - $13 млн.
Цена для предприятий одного профиля, но расположенных в разных регионах, могла отличаться в десятки раз. В целом разброс цен по стране оказался впечатляющий -270 раз. Приемлемой была выкупная цена лишь для участков размером до 0,2 га - именно такие заявки подавались в истекшие два года. Это участки под банками, казино, рынками, АЗС. Общая же сумма, которую должны были выложить предприятия в условиях проблем с инвестициями в стране,-$106 млрд.
Подсчитавшие все это олигархи из РСПП забили тревогу и потребовали передавать землю предприятиям бесплатно, взимая лишь плату за землеустроительные работы и переоформление (в нынешних условиях это тоже может стоить немало - например, Росземкадастр посчитал, что РАО ЕЭС придется заплатить за это девяти процентным повышением тарифов на электроэнергию). В итоге появился правительственный проект поправок, который смягчал участь предприятий (о более ранних проектах см. "Власть" № 24 за 2003 год), а Дума дала им отсрочку до 2007 года (в любом случае в 32 регионах, в том числе и в Москве, к концу 2003 года выкуп земель даже не начинался).
Правительство сжалилось
На бесплатную передачу земли предприятиям правительство все же не пошло. Ведь бюджет тоже должен что-то получить, к тому же выкуп заставит предприятия продавать излишки земли, что важно для ее рационального использования. Появился лишь новый механизм расчета выкупной цены, так что она i получалась более приемлемой для бизнеса - в 20 раз меньше.
Регионы разбили на 12 групп в зависимости от налогового потенциала и плотности населения, а затем рассчитали коэффициенты региональной дифференциации. Базовая ставка выкупной цены рассчитывается как произведение усредненной ставки земельного налога по стране и этого коэффициента. Коэффициент 1 получился, например, у Калмыкии, Магаданской области, Таймыра, Чечни, коэффициент 10 - у Петербурга, 20 (максимальный) - у Москвы. Базовые ставки дифференцировали еще и по численности населения (восемь типов). В итоге самая низкая стайка - 1,9 руб. за квадратный метр (пункт с населением до 20 тыс. человек в 12-й группе), а самая высокая - 7838,2 руб. за квадратный метр в центре Москвы. Правительство также предложило пятилетнюю рассрочку выкупа и дало право субъектам федерации понижать выкупную цену в дна раза для каждого муниципального образования, а местным властям - в 20 раз.
Москва не смирилась
Проект внесли в Думу прошлого созыва, и тут произошло то чего можно было ожидать. Оппонентами правительства стали не только владельцы крупных предприятий, которые лоббируют бесплатную передачу участков, но и московские власти, которые, наоборот, лоббируют выкуп участков по рыночной цене. Соответствующий законопроект внес депутат Владимир Коптев-Дворников (в Думу четвертого созыва он не прошел).
Обоснования выкупа по рыночной цене такие. Земельный налог, который нее время индексируется, некорректно класть в основу расчета выкупной цены. Кадастровая стоимость также не может быть основой, так как не учитывает спрос и предложение. А рыночная стоимость успешно рассчитывается уже десять лет независимыми оценщиками на базе российских и международных стандартов. По оценке Фонда системного анализа, принимавшего участие и подготовке этого проекта, рыночная стоимость застроенного участка составляет около 20% рыночной стоимости незастроенного. Так что стоимость участков под приватизированными предприятиями может оказаться ниже той нормативной цены, которая будут рассчитана по правительственным методикам, единым для всей страны.
Отметим, что все думские дискуссии могут оказаться совершенно неактуальными из-за известного выступления президента Владимира Путина па ноябрьском съезде РСПП. Уже тогда он заявил, что заставлять выкупать землю под приватизированными когда-то предприятиями несправедливо. Правда, было не вполне понятно, считает ли он несправедливыми высокие цены, или саму процедуру выкупа. Возможно, президент более четко выразит спою мысль ближе к выборам. И тогда правительству станет ясно, отзывать из Думы свой законопроект или нет.
Цифра закона
С 1994 по 2003 год собственники промышленных предприятий выкупили около 55 тыс. га земельных участков. Всего же в России под промышленными предприятиями находится около 306 млн на земли.
Буква закона
Из правительственного законопроекта:
"Выкупная стоимость земельных участков определяется как произведение базовой ставки выкупной стоимости за единицу площади земельного участка... поправочных коэффициентов, утверждаемых органами исполнительной власти субъекта федерации и органами местного самоуправления, и площади выкупаемого земельного участка. Выкупная стоимость земельных участков, расположенных вне черты поселений, определяется в размере базовой ставки выкупной стоимости... для поселений численностью населения до 20 тыс. человек... Базовые ставки выкупной цены за единицу площади земельного участка индексируются в соответствии с показателем инфляции за предыдущий год Правительством РФ ежегодно". Из законопроекта Владимира Коптева-Дворникова: "При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ, определяется по рыночной стоимости, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности".
История вопроса
Приватизация предприятий началась в 1992 году. До июля 1994 года земля могла быть выкуплена по нормативной цене, равной 50-кратной ставке земельного налога за единицу площади. С осени 1994 года правительство повысило нормативную цену до 200-кратной величины налога. Выкупать землю по такой цене желающих было немного, и в 1995 году президент снизил ставку в 20 раз. Правда, местные власти могли увеличивать эту цену в три раза. В 1996 году выкуп шел интенсивно, было заключено 1910 сделок. А в мае 1997 года указом президента было установлено, что выкупная цена земли не должна быть ниже пятикратной ставки земельного налога за единицу площади. Региональные власти должны были ежегодно определять выкупную цену. При этом органы местного самоуправления могли повышать или понижать выкупную цену в пределах 25%, но она не могла превышать 75% рыночной за участки аналогичного назначения. При этом в 16 регионах региональными законами выкуп земли был запрещен (например, в Москве с 1995 года было установлено, что земельные участки под приватизированными предприятиями сдаются им в аренду). Земельный кодекс, принятый в 2001 году, установил, что до 1 января 2004 года все предприятия должны взять в аренду или выкупить свою землю.
Мировая практика
В большинстве стран юридическая судьба земельного участка и построек едина: порознь они не продаются. Этот принцип постепенно приживается и в странах бывшего соцлагеря. В Центральной и Восточной Европе достаточно эффективно была проведена одновременная приватизация земли и расположенных на ней промышленных объектов. Новые собственники получали кредиты под залог недвижимости вместе с землей. В Германии, на территории бывшей ГДР, приватизация любых городских объектов была разрешена только с выкупом соответствующего земельного участка. В Польше крупные и средние предприятия приватизировались вместе с землей, а собственники небольших объектов (магазинов, бензоколонок и т. п.) выбирали между выкупом земли и арендой с правом последующего выкупа. При этом в этих странах, а также в Венгрии и Словакии земля могла продаваться за символическую цену, но с условием проведения собственником комплекса экологических мероприятий. В Чехии, наоборот, предприятия с землей продавались по максимальной цене, а часть денег государство направляло на экологию. В Эстонии в 1996 году собственники городских строений получили право приватизировать землю по цене, равной величине годового земельного налога. В Грузии в конце 1990-х стали передавать земельные участки несельскохозяйственного назначения в собственность тем, кто имел на них право пользования. Для приватизации требовалось представить минимальный набор документов и уплатить сумму в размере одной либо двух ставок земельного налога.
ОТ АВТОРА
Андрей Алпатов - замминистра имущественных отношений
Земли под уже приватизированными объектами надо выкупать по нормативной цене. Потому что, во-первых, мы не можем говорить о рыночной стоимости земельного участка, когда его может выкупить один собственник. То есть здесь нет рынка. Во-вторых, чего греха таить, сегодня система оценки, мягко говоря, несовершенна. Неприменима и бесплатная передача земли с фиксированной платой за переоформление. Компромисс один: земля под приватизированными предприятиями должна продаваться им по нормативной цене. Тогда ее размер больше не будет зависеть ни от одного чиновника. С другой стороны, мы в какой-то части поддерживаем позицию Москвы. 8 Москве цены выкупа земли должны приближаться к рыночным, чтобы не породить спекуляцию землями.
ОТ АВТОРА
Владимир Коптев-Дворников - бывший зампред. комитета Госдумы по аграрным вопросам
Правительственный вариант выкупной стоимости участков не имеет экономического обоснования. Ставки земельного налога давно утратили привязку к реальной рыночной стоимости земли, экономической величине земельной ренты и не учитывают инфраструктурных характеристик конкретного участка. В итоге в одних регионах власти уговаривают предприятия выкупить участки по установленной цене. В других, в частности в Москве, предприятия сами осаждают органы власти с требованием продать им земельные участки. А дело в том, что сегодня выкупная цена земли, например, в Костроме - 2 млн руб. за гектар, а в Москве - около 10 млн руб. за гектар. При этом рыночная стоимость данных участков различается в 15 раз. Так что выкуп надо производить по рыночной цене.
ПРОТИВ
Олег Киселев - член бюро РСПП
Надо уйти от формулировки "выкуп земли". Речь может идти исключительно о "дооформлении прав". За дооформление должна взиматься плата. Например, за дооформление права на помещение должна взиматься плата в размере одного МРОТ, за здание - в размере трех МРОТ, за предприятие - в размере десяти МРОТ. В противном случае произойдет резкое снижение оборотных средств предприятий. Эта ситуация создаст угрозу кризиса неплатежей, череды банкротств, на макроэкономическом уровне усилит несбалансированность объема денежной массы. Все это не позволит оздоровить экономическую ситуацию в стране и удвоить ВВП. Каждое четвертое предприятие может оказаться после выкупа на грани банкротства. Особенно это может ударить по перерабатывающей промышленности.
Коммерсант ВЛАСТЬ, 9-15 февраля 2004
Комментарий ValNet.ru
По правилам рыночной экономики никому ничего не должно раздаваться бесплатно, а должно приобретаться в собственность за деньги по рыночным ценам. И это вопрос не только справедливости, но и эффективности экономической системы. В Федеральном законе от 29.07.98г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" перечислены сделки с государственным имуществом, для которых требуется независимая рыночная оценка. Сделки с государственной землей на более, чем 100 мдрд. долл., бесспорно, тот случай, который должен подпадать под этот закон. Все необходимые методики, стандарты и опыт для выполнения данной работы у независимых оценщиков имеются. Поэтому предлагаемая Минимуществом РФ - нормативная, а Правительством города Москвы - кадастровая оценки земли являются прямым нарушением указанного закона и общепринятых рыночных правил. То, что покупатель один- это вполне разрешимая проблема. В утвержденных Постановлением Правительства от 06.07.01г. №519 стандартах оценки, обязательных к применению, имеется подходящая к этой ситуации база оценки- стоимость с ограниченным рынком. Алгоритм расчета примерно такой: определяется рыночная стоимость и из нее вычитается установленная экспертно скидка на ограниченность рынка в интервале от 50 до 70%. Единственный вопрос, на который не дан ответ- это как по рыночным ценам уплатить за землю. Называемые суммы сразу действительно не по силам для промышленных компаний и даже для финансово-промышленных групп. Но такой механизм в рыночной экономике известен- это рассрочка платежей, например, на 10-20 лет. Тогда величина годовых платежей сразу станет реальной и не приведет к негативным последствиям для самих предприятий, а бизнес и институт собственности в России будут выглядеть в глазах общества более легитимными.