31.03.2004
Московские власти не хотят отдавать столичную землю, даже если она будет признана собственностью федеральных властей, по смешным ставкам выкупа, определенным сейчас в Земельном кодексе. Однако по окончании процесса разграничения земель от 20% до 50% территории город может потерять. Земля, на которой сейчас находятся федеральные министерства, ведомства, институты и предприятия, перейдет в категорию федеральной собственности, и столичные власти во многом утратят над ней контроль. Несмотря на фактическое упразднение в марте Министерства имущественных отношений РФ, полномочия которого, видимо, перейдут ведомству Германа Грефа, политику отстаивания своих интересов в границах московских земель российские власти вряд ли изменят.
В Москве начал разворачиваться новый виток конфликта по вопросу разграничения собственности на "золотую" столичную землю. По закону все земли РФ, в том числе и самые дорогие из них, московские, в скором времени должны быть разграничены. И на территории столицы должны появиться два крупных хозяина участков, которые вынуждены будут договориться об условиях и цене выкупа земель, определить единые правила игры. Однако, судя по заявлениям столичных чиновников, позиция федеральных властей в решении конфликта с московской землей сейчас укрепляется.
На прошедшей в феврале конференции Московской международной бизнес-ассоциации (ММБА) "Земельный кодекс РФ: инвестиционная привлекательность земельного ресурса центра Москвы" столичные чиновники высказали опасение, что вместо 5-7% территории города, которые должны были, как ожидалось, отойти федеральной власти, РФ получит более 40% земли в Москве.
"Москва рассчитывала отдать федералам не более 5-7% территории города, а сейчас понятно, что дело не ограничится и 40%, - считает Сергей Мельниченко, заместитель начальника ГлавАПУ Москвы. - Объем территорий, отходящих федералам, оказывается большим даже по весьма приблизительным оценкам. Это и территории МГУ (152 га), ВДНХ, ЗиЛа (362 га), АЗЛК, почти весь центр города, где находятся институты, НИИ, КБ, ведомства и министерства федерального подчинения".
Первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Юрий Росляк оценивает федеральную долю земли в городе как более скромную - на уровне 20% территории города.
Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов считает, что Москва лишится больше 50% территорий. "Это политический вопрос, - считает депутат. - И его решение будет зависеть от того, насколько жесткую позицию займут федеральные власти. Возможно, сценарий конфликта по разделу между Москвой и РФ столичных памятников федерального значения повторится".
Делим историю
Пример конфликта федеральных и городских властей по разделу недвижимости, представляющей историческую ценность, упомянутый Москвиным-Тархановым, действительно был первой ласточкой грядущей эпопеи раздела собственности, которая продолжается уже три года и будет иметь развитие еще минимум лет пять.
В 2001 г. московские власти юридически закрепили свои права на исторические здания, и в их собственности оказались крупнейшие памятники истории и культуры федерального значения, в частности ГУМ, ЦУМ, Гостиный двор, Исторический музей. Однако в 2002 г. Министерство культуры обратилось с иском в Московский арбитражный суд с требованием признать права Москвы незаконными. Тогда конфликт решился мирно: созданная из представителей Минимущества, Минкультуры и правительства Москвы согласительная комиссия договаривалась, как поделить больше 1400 памятников истории и культуры в Москве. И сейчас процесс раздела почти закончен, часть зданий отошли Москве, часть - федералам, некоторые остались в эксплуатации у арендаторов. Судьба еще 80 памятников пока не ясна - их занесли в "конфликтный" список, и они продолжают оставаться предметом переговоров.
Землю через суд
Конфликт раздела собственности между федеральными и муниципальными властями получил продолжение весной 2003 г., когда Москва демонстративно отказалась признавать и регистрировать права предприятия на выкупленный у федеральных властей участок земли. В апреле ООО "Солид-Кама" выкупило у Минимущества в собственность участок в 1,7 га на Хорошевском шоссе примерно за $500 000. Стоимость земли определялась согласно федеральному законодательству - максимальная, 30-кратная ставка годового налога на землю. Но в сентябре Московский арбитражный суд по иску столичного правительства признал эту сделку незаконной.
К концу лета еще несколько землепользователей, приватизировавших федеральные предприятия и пожелавших стать не арендаторами, а собственниками земли, оказались в аналогичной ситуации: московские власти тормозят оформление документов, грозятся не подключать бунтарей к городским сетям коммуникаций. В итоге, несмотря на действующий уже три года Земельный кодекс, позволяющий предприятиям выкупать в собственность свою землю, воспользоваться этой возможностью пока не удавалось ни одному столичному предприятию. Москва заняла жесткую позицию, отказываясь согласовывать документы на выкуп земель и чиня бюрократические препятствия попыткам продажи земельных участков "по заниженным ценам". Власти города ясно дали понять, что по таким ценам не готовы продавать землю сами и сделают все возможное, чтобы исключить такую возможность и для федеральных участков на территории столицы.
Ситуация может обостриться, учитывая обширные планы Минимущества по приватизации своих ГУПов и продаже акций в сотнях российских предприятий, многие из которых находятся на территории Москвы.
Правительство РФ распоряжением № 1165 от 15 августа утвердило прогнозный план приватизации федерального имущества на 2004 г. и основные направления приватизации федерального имущества до 2006 г. В базовый список объектов, запланированных к приватизации в 2004 г., включены 1069 федеральных государственных унитарных предприятий и 719 пакетов акций АО.
Среди федеральных предприятий, базирующихся на столичной территории, такие крупные землепользователи, как Московский металлургический завод "Серп и молот", Кусковский химический завод, завод "Компрессор", "Большевичка", "Красные текстильщики", производственное объединение "Смена", завод "Рубин", Пресненский машиностроительный завод, гостиничный комплекс "Шереметьево-2", типография "Новости", киноконцерн "Мосфильм". После проведения приватизации эти предприятия могут оформлять свои участки в аренду либо выкупить. И во втором случае они неизбежно столкнутся с сопротивлением властей города.
Худой мир
Если по результатам разграничения земель окажется, что московские власти теряют контроль над 20-50% территории города, и прежде всего центром столицы, разразится скандал, гораздо более серьезный, чем эпизоды с разделом памятников и судебной тяжбой с "Солид-Камой". Для Москвы передача таких объемов площадей РФ означает большие потери для бюджета, свертывание социальных программ и жилищного строительства, считает Мельниченко.
Процесс разграничения земель между различными уровнями власти должен закончиться к 2008 г. Однако, как заявил замглавы Минимущества Андрей Алпатов, министерством подготовлены поправки в закон о разграничении земель, которые позволит ускорить этот процесс. Суть этих поправок заключается в изменении технологии разграничения земель между тремя уровнями власти: федеральной, региональной и муниципальной. Регистрацию участков предлагается проводить в заявительном порядке: владельцы предприятий будут сами регистрировать права собственности на землю, уведомляя о своем решении представителей ветвей власти. Новая процедура позволит сократить сроки оформления до одного месяца, в то время как в нынешней ситуации для этого требуется не менее года. Судьбу спорных участков Алпатов предлагает решать через суд.
На некоторых участках предприятия уже приватизированы, и новые собственники оформили договоры аренды своих территорий, однако по результатам разграничения земель их участки могут оказаться федеральными, что создаст определенный конфликт интересов. "В этом случае РФ будет отдавать собственникам эти земли, изменяя лишь цену выкупа, - считает Мельниченко. - Если на участке стоит нормально работающее предприятие, цена будет минимальной, если казино - максимальной". По его словам, сейчас уже больше 300 земельных участков в Москве передано федеральным властям и права на эти участки находятся в процессе регистрации.
Надежда на Генплан
Когда федеральные власти получат право на московскую землю, столица может оказаться в ситуации "у семи нянек дитя без глазу". Городом, разделенным между двумя конфликтующими собственниками земли, управлять будет нелегко. "Федеральные власти не собираются передавать права на управление своими землями администрации Москвы, - считает Мельниченко, -хотя это было бы логично, учитывая, что городом надо управлять как единым организмом".
Спасательный круг для сохранения единства города в этой ситуации, по мнению главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, - Генеральный план города. Владельцам земли для развития территорий города придется соблюдать нормы и функциональное зонирование, предусмотренное Генпланом. Это означает, что право передавать свои участки для развития того или иного проекта федеральные власти смогут, но при этом собственники земли должны будут при застройке территории руководствоваться градостроительным планом города.
"Сейчас многие девелоперы и инвесторы напрямую выходят на Минимущество и заключают инвестиционные контракты на некоторые территории в Москве, - говорит Сергей Мельниченко. - Эти действия заранее обречены на провал, поскольку на развитие этих проектов, утверждение документации на строительство, присоединение к сетям Москва разрешения не даст". По словам Мельниченко, основанием для отказа может быть в первую очередь несоответствие использования территории тому, что заложено в Генеральном плане города: "Если какой-то инвестор захочет отрезать кусок от федерального участка, занятого промышленным предприятием, и использовать его под жилую застройку, ничего не получится".
Совместное владение
Конфликтующие стороны уже сейчас, задолго до окончательных результатов раздела земли, готовят аргументы и технологию решения споров. Так, например, депутат Мосгордумы Москвин-Тарханов заявляет, что сейчас в Мосгордуме разрабатываются способы мирного решения этой ситуации. В частности, предлагается на основе конфликтных участков создавать управляющие компании, в уставный капитал которых передавать земельные участки, а затем акции этих компаний делить между Москвой и РФ и, возможно, инвесторами, участвующими в развитии спорных территорий. Москвин-Тарханов предлагает для обкатки этой схемы взять первые 5-10 пилотных участков, создать акционерные общества, превратив таким образом столичную и федеральную власти из сторон конфликта в партнеров. Кроме того, по словам депутата, под акции таких компаний Москва сможет привлекать иностранные кредиты, что сейчас столице запрещено делать напрямую, минуя согласование с федеральными властями.
Алена Шевченко, Елена Никитина - "Недвижимость: стены бизнеса" 2 (6) март 2004 - приложение к газате "Ведомости"