Развитие социально-бытовой инфраструктуры мегаполисов: строительство и реконструкция мультисервисов
02.07.2004
Н.В.Иванова
Формирование комфортной среды обитания - главное направление развития городской недвижимости
Кризисные явления в российской экономике имеют различные корни. Так, недостаточная развитость социально-бытовой инфраструктуры современных мегаполисов приводит к весьма существенному снижению качества жизни населения и к значительным экономическим потерям вследствие чрезмерного увеличения транспортных нагрузок, резкого ухудшения экологии, падения объемов, оказываемых социально-бытовой сферой услуг, сокращения количества рабочих мест и доходной части муниципальных бюджетов и т.п.
С 1991 года началось резкое падение объемов бытовых услуг, оказываемых населению. В период с 1991 по 1995 гг. среднегодовой темп снижения объемов в целом по стране составил 33%. В Москве на первом этапе рыночных преобразований объем реализации бытовых услуг сократился почти в три раза. В результате принятых мер в 1996 году падение их объемов прекратилось, и наметилась некоторая их стабилизация.
В последующие годы с целью решения возникших проблем Правительство Москвы приняло ряд важных решений, в том числе Постановления от 30 декабря 1997 года № 942 "О комплексной программе развития и поддержки малого предпринимательства в Москве на 1998-2000 гг." и от 31 марта 1998 года № 248-ПП "О состоянии и мерах по развитию бытового обслуживания населения Москвы в 1998-2000 гг.", а также Программы развития по отдельным отраслевым группам. В результате
принятых мер прирост объема услуг составил в 2000 г. более 60% по сравнению с 1995 г. К началу 2003 г. в столице функционировало свыше 6 тысяч предприятий бытовых услуг, в которых работали около 70 тыс. человек, что, на наш взгляд, для многомиллионного мегаполиса явно недостаточно.
Несмотря на проведенную работу по развитию бытовых услуг, их объемы на душу населения остаются еще низкими. В целом по городу эта обеспеченность составляет 45% от нормативов. Особенно плохо удовлетворяются потребности населения в различных видах ремонтных услуг (одежды, обуви, радиоэлектронной аппаратуры и бытовой техники и т.д.), в связи с чем растет поток жалоб в городские организации на работу предприятий бытового обслуживания и нареканий на качество оказываемых ими услуг.
Все еще недостаточно развивается сеть предприятий бытового обслуживания населения в районах массовой жилой застройки, где уровень обеспеченности услугами иногда составляет не более 25-30% от нормативов. В этих условиях снижается эффективность деятельности инвестиционно-строительного комплекса, замедляется освоение новых районов и их заселение жителями, сокращаются налоговые поступления. Все это делает малопривлекательными окраины города и обесценивает недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Такая ситуация характерна не только для окраин Москвы, но и для ближнего Подмосковья.
Вместе с тем, западные, севере- и юго-западные окраины города и прилегающие к ним территории Московской области в значительной степени сохранили свой экономический и экологический потенциал, опираясь на который можно не только улучшить качество жизни населения, но и развивать городскую экономику.
Изучение статистических данных о продажах жилья в Москве с учетом его потребительских свойств позволило выделить семь основных факторов, которые помимо качества самого жилья определяют и его цену. Выделенные факторы были проранжированы автором в соответствии с коэффициентом относительной важности (КОВ). Наибольшее значение КОВ для данной выборочной совокупности имеет фактор транспортной доступности (КОВ=0,298). На втором месте оказался фактор уровня развития социально-бытовой инфраструктуры (КОВ=0,167). Далее следуют экологический фактор, престижность района, характер окружающей застройки, административное деление территории и социальный статус населения. На основании базы данных были рассчитаны коэффициенты и функции, оценивающие изменения потребительских свойств жилья с учетом указанных выше факторов. Полученная зависимость имеет следующий вид:
Ф(у) = -1,125341 * e0,06975 * X + 1,021,
где:
у - уровень потребительских свойств жилья;
X - средневзвешенное значение указанных выше факторов.
Таким образом, можно оценить влияние отдельных факторов на потребительские свойства жилья. Однако, в связи с постоянным колебанием уровня цен для различных категорий жилья и сложившейся тенденцией к росту этих цен в зависимости от общей экономической и политической ситуации статистическая база нуждается в постоянном обновлении. Тем не менее, ориентиры потребителей подтверждают необходимость развития социально-бытовой инфраструктуры города.
Немалый вклад в экономику города может внести новая организационная форма кооперирования предприятий социально-бытового обслуживания с объектами досуга и торговли - мультисервисы.
Практика показывает, что мультисервисы в сфере
бытового обслуживания и досуга встречаются не только в крупных, но и в средних и малых городах России и являются одним из основных видов активов территориального образования. В едином здании располагаются такие учреждения досуга и оборудование для него, как фитнес-клубы, игровые автоматы, боулинг, кегельбаны, кино- и спортивные залы, торговые центры, бары, рестораны, а также различные туристические и транспортные агентства, бюро и пр. Все они являются, как правило, высокорентабельными и, следовательно, привлекательными для инвесторов. Предприятия бытового обслуживания значительно уступают им в рентабельности, в результате чего многие из них, не выдержав конкурентной борьбы, прекратили свое существование.
В последние годы наметилась некоторая обратная тенденция, когда наряду с жилищным строительством возникло оживление в сооружении объектов социальной сферы.
Инвестиции направляются как на строительство новых объектов, так и на реконструкцию существующих зданий различного назначения с целью их использования в сфере бытового обслуживания и досуга. Обычно для реконструкции подбираются здания со значительным уровнем морального и физического износа. При этом, в зависимости от результата маркетингового исследования, определяется набор оказываемых населению услуг и состав помещений мультисервиса. На выбор видов социально-бытовых услуг влияют следующие факторы: демографический состав населения, живущего и работающего в районе, платежеспособный спрос на различные виды услуг, наличие объектов массового посещения, транспортные магистрали, радиус обслуживаемой территории и др.
Примером кооперации учреждений торговли и бытового обслуживания могут служить торговые центры, например, в Жулебино, гипермаркеты (в том числе "Рамстор") и др. Однако, создание таких гипермаркетов требует значительных инвестиций, исчисляемых миллионами евро. Кроме того, гипермаркеты строятся в расчете на покупателей, постоянно пользующихся автомобилями. Немаловажное значение имеет сложившийся в гипермаркетах довольно высокий уровень цен на услуги.
Проведенный автором анализ показывает, что для мультисервисов целесообразно использовать существующие отдельно стоящие здания различного назначения после их частичной реконструкции. Пример эффективного проекта создания мультисервисного центра в одном из окраинных районов Москвы рассматривается в настоящей статье.
В районе Восточное Дегунино (САО г.Москвы) степень обеспеченности услугами социально-бытового назначения составляет 34,7 % от норматива. Отсутствуют предприятия по оказанию бытовых услуг (мастерские по ремонту бытовой техники, предметов домашнего обихода, часов, фотоателье, ателье проката, и другие). Отдельные виды услуг в районе не оказывало ни одно предприятие.
В связи с этим представляются вполне обоснованными планы по организации мультисервиса в районе Восточное Дегунино.
Стратегия создания указанного мультисервиса включала следующие организационные мероприятия:
- осуществление реконструкции производственного помещения с максимальным использованием существующих площадей и принятых в мировой практике тенденций по их реконструкции;
- обеспечение рациональной схемы реконструкции с точки зрения его структурной переориентировки на оказание перспективных бытовых услуг;
- осуществление строительных работ с высоким уровнем качества и в короткие сроки за счет использования отечественных передовых технологий;
- проведение всех строительных работ по реконструкции предприятия в течение двух месяцев.
В соответствии с проектом мультисервисным предприятием будут оказываться населению района Восточное Дегунино следующие виды высокорентабельных услуг:
- парикмахерской;
- свадебного салона (продажа и прокат свадебных аксессуаров, комплексное обслуживание свадеб и торжеств и др.);
- офисных технологий (разработка рекламной политики, логотипов, копировально-множительные и переплетные работы, редактирование и переводы текстов и др.); - пользование детскими игровыми автоматами.
Кроме перечисленных выше, на производственных площадях, переданных мультисервисному предприятию, будут оказываться услуги прачечной-химчистки, фотоателье, по ремонту обуви, электробытовой техники, металлоремонту и др.
В результате реализации проекта создано 70 рабочих мест. Общий объем вложений на проведение реконструкции и организацию предприятия по оказанию бытовых услуг составил 1,5 млн.руб., в том числе на: реконструкцию помещений - 0,51 млн.руб., приобретение оборудования -0,79 млн.руб., пополнение оборотных средств - 0,09 млн.руб. Финансирование проекта осуществлялось по схеме: собственные средства владельцев - 0,9 млн.руб., кредиты банка - 0,6 млн.руб.. Проект был успешно реализован, и мультисервисное предприятие продолжает развиваться.
Другим примером успешной реализации проекта создания кооперированного учреждения социально-бытового обслуживания населения в Свиблово является строительство мультисервиса на Кольской улице. Данное предприятие расположено на земельном участке, принадлежащем одному из подсобных предприятий строительного
комплекса Москвы, и оказывает следующие виды услуг: парикмахерские, ремонт электробытовой техники, металло-ремонт и др. Кроме того, в составе мультисервиса имеется продовольственный магазин, ресторан, бар с бильярдом. Расположение его на оживленной автомагистрали, к которой примыкает большой жилой массив, делает его привлекательным как для бизнеса, так и для населения.
На наш взгляд, муниципальные органы власти должны обратить серьезное внимание на комплексное развитие территорий, особенно в окраинных районах мегаполисов. Они обязаны в большей степени оказывать практическую помощь при создании мультисервисов как новой организационной формы бытового обслуживания и содействовать строительству и реконструкции зданий для кооперированных учреждений и предприятий бытового обслуживания и досуга. Следует подчеркнуть, что арендные платежи и налоги от их деятельности, а также поступления от продажи этих объектов недвижимости составляют значительную часть в доходах бюджетов муниципальных образований.
Сравнительный анализ годовых эксплуатационных расходов однопрофильных учреждений и предприятий социально-бытового обслуживания, расположенных в отдельно стоящих зданиях и в составе мультисервисных предприятий, показывает, что экономия всей условно-переменной части этих расходов составляет 5 %, в том числе: экономия по расходам на содержание здания - 8 %, по заработной плате персонала - 5%. Величина условно-постоянных расходов в кооперированных и отдельно стоящих зданиях примерно равная (см.табл.).
Усредненные показатели годовых эксплуатационных расходов мультисервисных предприятий и однопрофильных учреждений, расположенных в отдельно стоящих зданиях со строительным объемом 10,0-19,0 тыс. куб. м.
| № п/п | Наименование показателей | Набор проектов, принятых за эталон ( у.е./ кв.м в год ) | Экономия | ||
| Мультисервисное предприятие | Однопрофильное предприятие | у.е./кв.м в год | % | ||
| Общие эксплуатационные расходы | 39,0 | 41,0 | 2,0 | 5,0 | |
| I | Условно-переменные расходы | 19,0 | 20,0 | 1,0 | 5,0 |
| 1 | Заработная плата персонала | 11,0 | 12,0 | 1,0 | 8,0 |
| 2 | Расходы на: - затраты содержание здания | 1,43 | 1,56 | 0,13 | 8,0 |
| 2.1 | в том числе: - на отопление; | 3,08 | 3,12 | 0,04 | 1,0 |
| 2.2 | - на вентиляцию; | 3,31 | 4,02 | 0,71 | 18,0 |
| 2.3 | - на электроосвещение; - на ремонт и амортизацию | 3,18 | 3,3 | 0,12 | 4,0 |
| 2.4 | из них: текущий ремонт | 0,55 | 0,6 | 0,05 | 8,0 |
| капитальный ремонт | 1,46 | 1,49 | 0,03 | 2,0 | |
| II | Условно-постоянные расходы | 9,0 | 9,0 | - | - |
Кроме того, многофункциональный характер предприятий и наличие большого числа помещений позволяет довольно быстро и гибко изменять набор предоставляемых ими услуг, ориентированных на различных потребителей, что увеличивает размер дохода от использования самого объекта недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о кооперировании объектов бытовой сферы и досуга как весьма перспективном направлении повышения экономической эффективности.
Однако, создание таких комплексов часто сдерживается из-за отсутствия инвестиций, недостаточной развитости инвестиционного консалтинга и, как следствие, слабой информированности о преимуществах вложения средств в этот бизнес.
На рынке нежилых помещений произошли существенные изменения соотношений в структуре площадей в пользу высокодоходного бизнеса. Обзор и анализ рынка нежилых помещений Москвы в целом и кооперированных зданий в частности показал, что данный сегмент рынка находится в стадии развития. Существенное влияние на формирование этого рынка должно оказывать государство. Не только в мегаполисах, но и во многих средних и малых городах в собственности муниципальных образований все еще находится значительная часть объектов этой сферы, которая практически не фигурирует на рынке нежилых помещений.
Вторичный рынок нежилых помещений представлен, в основном, когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов местными органами управления.
На втором этапе приватизации рынок недвижимости Москвы пополнился элитными бутиками, автосалонами и, в еще большей степени, объектами торгово-сервисного назначения, что вызвало в средствах массовой информации дискуссию по вопросу о том, каким образом в ЦАО Москвы обеспечить продовольствием и бытовыми услугами по доступным ценам население со средним достатком и ниже. Муниципальные органы власти, используя имеющиеся у них рычаги при проведении конкурсов на аренду помещений, могли бы эту проблему решить.
Рис. 1 Динамика арендных ставок первичного и вторичного рынков нежилой недвижимости в Москве.
Анализ арендных ставок на первичном и вторичном рынках показывает, что цены аренды кооперированных зданий в несколько раз меньше на первичном рынке, чем на вторичном (рис.1).
Резкий скачок арендной платы в Москве произошел на рубеже 2002-2003 гг. в связи с отменой ряда льгот для малого и среднего бизнеса, что вызвало самоликвидацию целого ряда предприятий и учреждений. К середине 2003 года эта политика стала пересматриваться, и в настоящее время наблюдается некоторая положительная тенденция развития рынка нежилых помещений, включая объекты социально-бытовой инфраструктуры.
Проблема инвестирования в социально-бытовую сферу зачастую упирается в необходимость оценки привлекательности указанных объектов для инвесторов, долевого их участия в строительстве и реконструкции зданий и сооружений. На рис.2 показана примерная схема формирования доходов в мультисервисных предприятиях.
Уровень доходности зависит от ряда внутренних и внешних факторов, среди которых едва ли не основными являются эффективность системы управления мультисервисным предприятием. Важны также организация взаимодействия с муниципальными органами власти, экономический потенциал территорий, степень их развитости и др.
Среди причин неудовлетворительного состояния социально-бытовой инфраструктуры в некоторых районах города следует, на наш взгляд, назвать ряд взаимосвязанных факторов: недостаточный уровень профессиональной подготовки работников муниципальных органов власти в области оценки и управления недвижимостью и, как следствие, слабая организующая их роль в привлечении инвестиций, отсутствие взаимопонимания между финансовыми консультантами, профессиональными оценщиками недвижимости и инвесторами, а также другими их клиентами в силу слабого методического обеспечения этой деятельности.
В условиях рыночной экономики, когда недвижимость исследуемой сферы используется с целью извлечения прибыли от реализации различных видов услуг, на первый план выдвигаются требования к экономичности, эффективности данного решения и, в немалой степени, социальной значимости принимаемых к реализации проектов.
Рис. 2. Примерная схема формирования доходов в мультисервисах.
Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №7-8 / 2004