06.09.2004
На фоне последних потрясений на московском рынке недвижимости загородный рынок выглядит островком спокойствия. Участники рынка связывают это с тем, что подавляющее большинство коттеджей покупают не инвесторы для последующей перепродажи, а люди, которые уже решили квартирный вопрос и просто хотят иметь загородный дом для себя.
Переоценка ценностей
"В целом рынок загородной недвижимости выглядит островком стабильности и предсказуемости на фоне противоречивых тенденций, происходящих на столичном рынке", - констатирует генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. Главная причина, по его мнению, в отсутствии "спекулятивно-инвестиционного фактора". Коттеджи и земельные участки в 99% случаев покупаются для последующего проживания, когда вопрос с городской квартирой уже решен. Руководитель направления загородной недвижимости корпорации МИАН Светлана Кондачкова считает, что "допустимый ценовой барьер завышен продавцами земельных участков". По данным МИАН, максимальная цена за сотку на Рублево-Успенском и Сколковском шоссе в 30-километровой зоне достигла $70 000. Далее 40 км на том же, западном направлении сотка стоит максимум $5000-7000. "Продавцы выставляют земельные участки по ценам с учетом несуществующего уже темпа роста. Покупатели уже более осторожно подходят к вопросу приобретения земельных участков и ждут, пока рынок остынет", - считает Кондачкова.
От простого к сложному
Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра", говорит о том, что сегодня все сложней подстроиться под требования клиента и практически невозможно заработать на перепродаже участков.
"Мы наблюдаем отход от простых форм девелопмента, к которым относится ленд-девелопмент, к более сложным, - говорит Мажаров. - Существует мнение, что земля растет в цене и можно заработать только на перепродаже участков под застройку. Однако есть примеры, когда компания продавала отдельные участки под индивидуальное строительство и цена за сотку выросла за год с $22 000 до $23 000. В соседнем поселке другая компания продавала участки по $14 000 за сотку, но цена возросла до $21 000, в связи с тем что покупателями были в основном девелоперы и за год поселок был почти полностью застроен".
Сейчас, по мнению Мажарова, большую прибыль приносит продажа участка, подготовленного под концептуальную застройку (что включает перевод земли в нужное назначение), чем перепродажа участка без дополнительных вложений. Другая тенденция в поведении девелоперов, которые стремятся поскорее "снять сливки", по словам Ширяева, - введение в практику новых домостроительных технологий от "коттедж за месяц" до "коттедж за день" (в поселке "Бла-гово" на Ярославском шоссе предлагают клиентам привезти и установить их дом за сутки, причем на окнах уже будут висеть занавески).
Направление - вода
Ширяев полагает, что единственный фактор риска сегодня - это неконтролируемый- рост объема предложения и огромная масса выведенных под будущее коттеджное строительство однотипных земель. "Превращение этих полян в окружении леса на расстоянии 15-40 км от МКАД в коттеджные поселки - вопрос нескольких месяцев. Если к августу количество ежемесячно вводимых новых коттеджных поселков достигло 10 (это около 500 участков/домов), то к началу весеннего сезона 2005 г. мы прогнозируем удвоение темпов прироста объема предложения. В отсутствии свежих подходов к загородному девелопменту кроется серьезная опасность, грозящая "ценовыми войнами" и катастрофическим снижением рентабельности", - говорит Ширяев. Однако по мнению Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости корпорации "Инком-недвижимость", рост предложения новых коттеджных поселков в 2004-2005 гг. продолжится не столь стремительными темпами, как в 2001-2002 гг.
По данным Vesco Realty, к концу августа цены на коттеджи вблизи водохранилищ стали выше аналогов на "простой земле" на 30-40% и достигают $20 000 - 30 000 за сотку. Что касается стоимости квадратного метра, то она не опускается ниже $2000.
Сегодня близость к воде означает и дополнительные проблемы с оформлением разрешений на строительство. Начальник отдела реализации компании "КомСт-рин" Ирина Игнатьева считает, что та часть коттеджных поселков, где при строительстве или оформлении документов имели место явные упущения девелоперов, возможно, сильно станет отставать по графику строительства или же такие поселки начнут дешево продаваться.
"Горячие головы среди девелоперов, которые могут польститься на рисковые земли в расчете на сверхприбыль и удачное изменение целевого назначения с дальнейшей перепродажей этой земли, теперь будут осторожнее, - считает Андрей Мажаров. - Однако таких девелоперов единицы, а крупные игроки очень внимательно относятся к тому, что покупают".
Цены на земельные участки (макс., $ /сотка)
| Направление (шоссе} | до 30 км | от 40 км |
| Рублевское | 70000 | 5000-7000 |
| Сколковское | 70000 | - |
| Новорижское | 35000 | 8000-9000 |
| Минское | 28000 | 4000 |
| Калужское | 16000 | 4000 |
| Волоколамское и Пятницкое | 15000 | 6000 |
| Дмитровское | 25000 | 6000 |
| Осташковское | 15000-20000 | - |
| Ярославское | 9000 | 4000 |
| Ленинградское | 8000 | 2000 |
| Симферопольское | 5000 | 2000 |
| Новорязанское | 8000 | 1000 |
Елена Никитина
Ведомости, 156 (1196), 31 августа 2004 г.