Складской сектор: борьба за сферы влияния или за развитие рынка?
13.10.2004
Первый месяц делового сезона запомнился игрокам рынка не только интересными новостями, громкими событиями и презентациями, но и весьма нешуточной борьбой за сферы влияния на рынке складских площадей. 10 сентября компанией Swiss Realty Group в гостинице "Редиссон Славянская" был организован круглый стол, на котором российские и международные логистические игроки обсудили преложенную компанией Swiss Realty Group версию классификации складских помещений. На устроенной по итогам мероприятия пресс-конференции было отмечено, что предложенный вариант - лишь первая попытка систематизация, которая будет еще не раз пересмотрена ведущими игроками этого рынка.
Сразу после пресс-конференции специалисты компании Knight Frank (которые не принимали участия в обсуждении) в предложенной версии отметили "многочисленные несоответствия объективной картине рынка. Основная проблема в том, что эта классификация не проработана и в целом составлена неграмотно". Через несколько дней после пресс-конференции Swiss Realty Group вышла и классификация Knight Frank. Мы не будем вдаваться в подробности классификаций в целом и критики Knight Frank в частности. Читатель сам сможет оценить компетентность той или иной версии, ознакомившись с обеими ниже. Хочется верить, что победителем в этой нешуточной конкурентной схватке станет все-таки потребитель.
То, что уже давно назрела необходимость в единой, принятой большинством компаний классификации, сегодня уже не вызывает сомнений. Спорный вопрос лишь в том, от кого должна была исходить инициатива этой классификации. С одной стороны, не умаляя достоинства и профессиональных заслуг компании Swiss Realty Group, стоит признать, что компания начала активно позиционировать себя на рынке складских услуг только в этом году. С другой стороны, почему бы и нет? Swiss Realty Group достой но работает в других сегментах коммерческой недвижимости, и с целью прочно закрепиться на пока не завоеванном ею рынке она и пошла на этот смелый шаг. Как известно, риск - дело благородное...
Но Knight Frank этот выпад не понравился. И вполне оправданно не понравился. Knight Frank, унаследовавшая весь опыт работы в секторе складской недвижимости от РМС, разумеется, не оценила того, что Swiss Realty Group осмелилась первой пересмотреть вопрос классификации складских комплексов. Тем более что рынок уже давно ждал этой классификации и ждал именно от единомышленников Романа Бурцева, возглавляющего отдел складов в компании Knight Frank.
Как бы то ни было, в течение одной недели мы получили сразу две версии систематизации складов. Обе компании в подготовленных пресс-релизах приглашают всех заинтересованных в цивилизованном развитии рынка участвовать в процессе формирования классификаций, обсуждать дополнения, изменения, другие версии, предложенные игроками рынка. В этом смысле наш журнал как информационная площадка открыт для ваших пожеланий.
Классификация Knight Frank
Складские помещения класса А+
- Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.
- Площадь застройки - 40-45%.
- Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м на уровне 1,20 м от земли.
- Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
- Регулируемый температурный режим.
- Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
- Наличие системы вентиляции.
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел;
- Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв. м).
- Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
- Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
- Наличие офисных помещений при складе.
- Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Оптиковолоконные телекоммуникации.
- Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
- Расположение вблизи центральных магистралей.
- Профессиональная система управления.
- Опытный девелопер.
- Ж/д ветка.
Складские помещения класса А
- Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
- Площадь застройки - 45-55%.
- Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м на уровне 1,20 мот земли.
- Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
- Регулируемый температурный режим.
- Система вентиляции.
- Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 700 кв. м).
- Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
- Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
- Наличие офисных помещений при складе.
- Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
- Оптиковолоконные телекоммуникации.
- Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
- Расположение вблизи центральных магистралей.
- Профессиональная система управления.
- Опытный девелопер.
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел.
- Ж/д ветка.
Складские помещения класса В+
- Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.
- Площадь застройки - 45-55%.
- Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м на уровне 1,20 мот земли. Швы обработаны полиуретановым герметиком для бетона
- Высота потолков от 8 метров.
- Регулируемый температурный режим.
- Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
- Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 1000 кв. м).
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Система вентиляции.
- Пандус для разгрузки автотранспорта.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Наличие офисных помещений при складе.
- Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
- Оптиковолоконные телекоммуникации.
- Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
- Расположение вблизи центральных магистралей.
- Профессиональная система управления.
- Опытный девелопер.
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел.
- Ж/д ветка.
Складские помещения класса В
- Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
- В случае двухэтажного строения - наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 т (не менее 1 на 2000 кв. м).
- Высота потолков от 6 метров.
- Пол - асфальт или бетон без покрытия.
- Система отопления.
- Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
- Пандус для разгрузки автотранспорта.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Охрана по периметру территории.
- Телекоммуникации.
- Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
- Наличие вспомогательных помещений при складе.
- Система вентиляции.
- Офисные помещения при складе.
- Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
- Автономная электроподстанция и тепловой узел.
- Ж/д ветка.
Складские помещения класса С
- Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
- Высота потолков от 4 метров.
- Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
- В случае многоэтажного строения - наличие грузовых лифтов/подъемников.
- Ворота на нулевой отметке.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Система вентиляции.
- Система отопления.
- Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
- Офисные помещения при складе.
- Ж/д ветка.
- Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
- Пандус для разгрузки автотранспорта.
- Охрана по периметру территории.
- Телекоммуникации.
- Наличие вспомогательных помещений при складе.
Складские помещения класса D
- Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
- Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
- Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
- Система отопления.
- Система вентиляции.
- Офисные помещения при складе.
- Ж/д ветка.
- Телекоммуникации.
- Охрана по периметру территории.
Прим. Курсивом выделены желательные, но не обязательные опции.
Классификация Swiss Realty Group
Класс А
Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.
- Расположение: на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.
- Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками позволяет установить любое стеллажное (конвейерное и т. п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
- Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
- Высокая проектная нагрузка на поверхность пола позволяет использовать тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.
- Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.
- Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов позволяют максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.
- Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность установки).
- Отопление.
- Автономные системы тепло- и водоснабжения.
- Погрузочно-разгрузочные ворота оборудованы (или позволяют установку) гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.
- Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленение), составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса.
- Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).
Класс А-
Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики таких помещений практически идентичны классу А, за исключением местоположения: такие склады часто находятся в черте города, в промзонах.
- Год постройки: 1970-1980-е годы.
- Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).
Класс В+
Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 ключевым параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр. Таких помещений на рынке достаточно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
- Год постройки: с начала 1990-х годов.
Класс В
Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения часто требуют некоторых (незначительных) вложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смена напольного покрытия, установка современных охранных систем и пр.
- Год постройки: 1970-1980-е годы.
- Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
- Центральное отопление (иногда собственные котельные).
- Высота потолков 6-9 метров.
- Бетонный пол.
- Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.
- Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.
Класс С
Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Требуются значительные строительные и технические изменения: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация напольного покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.
- Год постройки: 1950-1990-е годы.
- Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
- Высота потолков от 7 до 18 метров.
- Бетонный или асфальтированный пол.
- Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.
- Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.
- Расположение в промзонах в черте города.
Класс С-
Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода; многие из них строились еще в 1930-1960-х годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады класса С- зачастую не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологичности, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.
- Год постройки: 1930-1980-е годы.
- Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.
- Центральное отопление.
- Высота потолков от 4-5 метров.
- Бетонный или асфальтированный пол.
- Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.
- Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).
- Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.
- Устаревшие системы охраны и пожаротушения.
Класс D
Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, нетребовательных к условиям хранения: сырья для промышленного производства, горюче-смазочных материалов, металлических, резиновых, пластиковых изделий и т. п. И
Коммерческая недвижимость №10 (22) октябрь 2004 г.