20.12.2004
Обустроить в памятниках архитектуры, культуры и истории что-либо коммерчески успешное - дело долгое (от полутора лет), дорогое (от нескольких миллионов долларов) и сложное (приходится проходить сквозь мелкое сито согласований и экспертиз). Тем не менее желающие находятся. Хотя имущественные споры относительно прав собственности на памятники между федеральными и муниципальными властями накаляют обстановку на этом специфическом рынке, заставляя инвесторов и арендаторов нервничать.
На прошедшем в конце октября заседании правительства федеральные власти во главе с Германом Грефом в очередной раз потребовали отдать ряд памятников в федеральную собственность, которые Москва, по словам чиновников, незаконно перевела в свою собственность. Показательно, что "федералы" претендуют не на все памятники общенационального значения, а только на те, что потенциально могут приносить доход (ГУМ, ЦУМ, Петровский пассаж, Манеж и проч. - всего порядка 840 объектов). В этих претензиях наглядно отражается ситуация, сложившаяся с культурно-историческими ценностями: подавляющее большинство их никому не нужно, коммерчески же выгодные объекты давно разобраны.
Начиная с Кремля...
В условиях московского земельного дефицита историко-культурные памятники - целые, руинные и утраченные - еще один недвижимый ресурс. При определенных обстоятельствах и умении из него можно извлечь неплохую прибыль - до 14% годовых при окупаемости вложений от 1,5 года.
Самый грандиозный памятник, "работающий" и представительством, и офисом, и музеем, - Московский Кремль. В принципе, эти функции на сегодня для подобных зданий основные. Жилье, как правило, в архитектурных достопримечательностях, охраняемых государством, не делают. Конструктивные особенности древностей не позволяют обустроить квартиры в соответствии с современными требованиями - как градостроительными, так и покупательскими.
Тем не менее памятники могут представлять интерес для инвесторов не только с точки зрения престижа, репутации или удачного месторасположения, но и по экономическим соображениям. "Осуществляя реставрацию здания, являющегося памятником архитектуры, инвестор приобретает объект недвижимости, чья ценность сравнима с предметами искусства, например с хорошей живописью, вложения в которую, как известно, всегда окупаются", -говорит Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.
Часто компании, отреставрировав старинные здания, используют их под представительские цели. Предпочитают располагаться в архитектурных памятниках многие властные структуры, банки, строительные компании, общественные организации. Так, в Доме московских генерал-губернаторов ныне обитает главный офис мэрии Москвы (ул. Тверская, 13); Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) занимает особняк, принадлежавший Николаю Шереметеву (ул. Воздвиженка, 8/1); само Главное управление охраны памятников Москвы (ГУОП) занимает бывшую усадьбу на ул. Пятницкой, 19; Конверсбанк -усадьбу на ул. Гончарной, 12, стр. 1; корпорация "СХолдинг" арендует стр. 1, 2 и 5 в д. 6 по Столешникову переулку (бывшая усадьба купца Кожина). Строение 4 - утраченный памятник, который корпорация хочет и может восстановить. Как отметила Оксана Басова, пресс-секретарь "СХодинга", строительной компании важно располагаться недалеко от органов власти, с которыми она постоянно взаимодействует. Кроме удобного месторасположения в этом памятнике федерального значения достаточное количество квадратных метров для размещения сотрудников.
"Вложения в реконструкцию и реставрацию существующего памятника архитектуры превышают затраты инвестора на строительство аналогичного нового офисного здания, поэтому экономически оправданным является создание в реконструированных зданиях офисов высокого класса - как правило, классов А и В", - говорит Шершнев. Согласно данным инвесткомпании "Атон" средневзвешенные арендные ставки на офисы класса А в столице превышают 500 евро за 1 кв. м в год. А спрос уже не первый год превышает предложение. Именно поэтому популярный способ использования культурно-исторических ценностей - обустройство офисов. В частности, концерн "Кроет" занимается реконструкцией памятника архитектуры на ул. Малая Дмитровка, 22. Большая часть площадей - 70% - пойдет под офисы класса А (концерн планирует сдать их одному арендатору), 10% площадей займет Школа телевизионного мастерства им. Познера, оставшиеся 20% перейдут городу. В шестиэтажном старинном здании общей площадью 16 200 кв. м будет построена двухуровневая подземная стоянка.
Еще один интересный адрес - ул. Большая Коммунистическая, 23б, реконструкцией которого занимается ДИПС. Необычность его в том, что объект комплексный. Он состоит как бы из двух частей: фасадная, выходящая в переулок, - нежилая, уходящая вглубь дворовой территории - жилая. Общая площадь в настоящее время составляет 2835 кв. м. Первая очередь дома является памятником архитектуры (1852 г. постройки). Дом был надстроен в советское время до 3-го этажа и лишился некоторых деталей оформления фасада. Реконструкция предусматривает возвращение этой части первоначального облика со снижением высоты до двух этажей с последующей передачей под офисы (всего около 1000 кв. м). Вторая часть -примыкающий вплотную жилой дом - также будет реконструирована, но жилой и останется. Общая площадь объекта составит около 5000 кв. м. В подземной части проектируется автостоянка ориентировочно на 30 машино-мест.
Зачастую памятники архитектуры используются и как выставочные площадки: ВВЦ, Гостиный двор, до пожара - Манеж. Кстати, по данным Гильдии выставочно-ярмарочных организаций Московской торгово-промышленной палаты, годовой оборот выставочного бизнеса в России оценивается примерно в $500 млн, из которых более половины приходится на Москву.
Еще одно возможное использование ценного наследия - мини-гостиницы. В следующем году ко Дню города первый такой трехзвездочный отель из предполагаемой цепи 8-10 малых гостиниц компании ЗАО "Стабильная линия" откроется на пересечении Большой Никитской и Газетного переулка в воссозданном памятнике архитектуры "Дом С. Меншикова" архитектора М. Ф. Казакова. По мнению Игоря Лаврика, генерального директора компании, иностранным туристам, приезжающим посмотреть Москву, было бы приятно жить в реконструированном старинном здании в 130 м от Кремля. Внешний вид воссозданного памятника будет гармонировать с концепцией малых отелей: домашняя атмосфера, отсутствие шумной развлекательной индустрии, быстрая адаптация к нуждам клиента. В отеле семейного типа будет 27 номеров с ориентировочной стоимостью 160 у. е. в сутки.
Еще один способ "заработать" на памятниках - получить права аренды, реконструировать (хотя бы частично) и перепродать. Например, здание в Гагаринском переулке, 25, было продано за $5,5 млн. В эту цену входили памятник (дом декабриста) с новой пристройкой общей проектной площадью 2900 кв. м, согласованная исходно-разрешительная документация (ИРД) и оформленные права аренды на 49 лет. Комплекс из трех отреставрированных зданий (136, 155 и 870 кв. м) с автостоянкой на 15 автомашин в центре в прошлом году был реализован за $3 млн. Нередко права аренды продаются на часть площадей в памятнике архитектуры. Например, в настоящее время реализуются права аренды на 15 лет на 220 кв. м под ресторан (60 посадочных мест) в Гостином дворе за $700 000. Стоимость аренды - $10 000 в месяц.
Но сделкам с памятниками не всегда сопутствует удача. Самый известный пример - кинотеатр "Форум", не раз менявший владельцев. Сумма, потраченная последним известным покупателем - ООО "Полипром-К", победившим в торгах 2002 г., составила 95,1 млн руб. Но здание так и осталось неиспользованным. Завышенная цена - еще одно препятствие. К примеру, агентство недвижимости "Содружество", продававшее архитектурную ценность в районе ст. м. "Курская" за $5,5 млн, так и не смогло найти желающего.
Нерешенные имущественные отношения между федеральными и муниципальными властями также часто мешают реализации коммерческих проектов.
Основная же причина неиспользования памятников в коммерческих целях - их неликвидность. По словам Владимира Соколовского, руководителя ГУОП, только порядка 1000 объектов из около 7000 имеющихся в столице можно сдать в аренду или продать. Оставшиеся 6000 вынужден содержать, восстанавливать и реставрировать город. Уже дважды выставлялся на конкурс дворец графа Дурасова в Люблине. Стоимость лота - $2 млн, что составляет половину от затраченных городом на реставрацию средств. Большая площадь здания (1640 кв. м) и прилегающей земли (3 га), большие расходы на поддержание дворца приводят к отказу инвесторов участвовать в конкурсе. Не нашли инвесторов и на усадьбу "Отрадное" в 40 км от Москвы. Петровский Путевой дворец на Ленинградском проспекте, 40 (17 060 кв. м, площадь территории - 3,2 га) - еще один пример неудавшегося коммерческого проекта. На реставрацию архитектурного шедевра было затрачено, по данным Соколовского, 1,5 млрд руб. Инвесторов не нашлось. В результате им скорее всего будет заниматься городская компания ГАО "Москва". После реконструкции дворец планируется использовать в качестве Центра международного сотрудничества г. Москвы и Дома приемов мэрии с сопутствующей гостиничной функцией (примерно 50 номеров), на верхнем этаже будут размещены апартаменты класса люкс, в прилегающем помещении - небольшой закрытый ресторан.
Цена шедевров
Оценивать бесценные архитектурные памятники - дело довольно сложное. Цена объектов может значительно корректироваться торгами. Тот же "Форум" выставлялся по цене 43 134 000 руб., в результате торгов сумма возросла более чем в два раза. Встречаются и обратные ситуации, как уже упоминавшийся дворец Дурасова.
В определенных случаях цены сделок с памятниками далеки от рыночных. Дворец князей Долгоруковых на Пречистенке, 19, был передан Музейно-выставочному комплексу Российской академии художеств, по словам Владимира Соколовского, за символическую цену. Так же достался Московскому музею современного искусства дом купца Губина на Петровке, 25, "пера" знаменитого Матвея Казакова, а музею Н. Рериха -здание недалеко от Пушкинского музея и проч. В таких случаях памятники на конкурс не выставляются и оформляются музеям в собственность. Реставрационные работы помогает сделать город.
В настоящее время стоимость дворца Долгоруковых при продаже, по оценке Swiss Realty Group, была бы $4000-4500 за 1 кв. м. Цена особняка Губина будет примерно такой же.
Стоимость реконструкционных работ на памятниках архитектуры составляет в среднем, по данным ДИПСа, от $1500 за 1 кв. м. В особняк на Воздвиженке, занимаемый департаментом, было вложено около $10 млн, порядка $1200 за 1 кв. м на момент реконструкции с учетом отделки, оборудования и обстановки. Площадь исторической части - примерно 3000 кв. м, общая площадь - около 6800 кв. м.
Как показывает опыт инвесторов, расчетная сумма может значительно колебаться в зависимости от обстоятельств. До начала работ на Большой Никитской, 12/1, в смете проекта ЗАО "Стабильная линия" по воссозданию утраченного памятника архитектуры фигурировала сумма $2,5 млн. После исследования геоподосновы обнаружилось, что пятно застройки 0,05 га перегружено разнообразными коммуникациями, в числе которых оказались коллектор ГУВД и труба, по которой подводился газ к Вечному огню Могилы Неизвестного Солдата. В результате этих и некоторых других сюрпризов стоимость проекта увеличилась на $1 млн.
Кто как
Как говорит Владимир Соколовский, все памятники, представляющие коммерческую ценность, разобраны. А те, что остались без инвесторов, редко кому нужны. Предложенный в октябре на рассмотрение правительства РФ пакет подзаконных актов, разработанный московскими властями, был направлен в том числе на предоставление льгот по арендной плате инвесторам, вкладывающим средства в восстановление и содержание памятников. Документы приняты не были.
Тем не менее периодически тот или иной культурно-исторический объект находит инвестора. Объект выставляется на конкурс, который и определяет победителя. К конкурсу городскими организациями готовится тендерная документация, которую затем покупает инвестор. Центральное место в подготовке необходимых документов занимает ГУОП, с которым и проводится большая часть согласований. Арендатор заключает с ГУОП, в оперативном ведении которого находятся все памятники, охранно-арендный договор. От конкурса до начала строительства проходит обычно год-полтора.
К памятникам архитектуры инвесторы обращаются, подыскивая здание или площадку под свое представительство или новый проект. Иногда бывает наоборот: инвестор "идет" от памятника, планируя, что в нем можно разместить. К примеру, так произошло в компании "Стабильная линия". Появление в 1993 г. постановления правительства Москвы № 1092 "О воссоздании утраченных памятников архитектуры" послужило поводом для разработки концепции создания сети мини-гостиниц. Компания планирует воссоздать за свой счет и привлеченных средств до 10 утраченных архитектурных шедевров. Затем передать их в собственность города на баланс ГУОП, в свою очередь получив права аренды на эти здания на 49 лет. В воссозданных памятниках будут размещаться трехзвездочные отели с ограниченным количество номеров - до 30. Концепция воссоздания памятников архитектуры с одновременным размещением в них малых гостиниц в 2001 г. была представлена в ГУОП и тогда же одобрена мэром города. После этого был подписан инвестиционный контракт, по которому "Стабильная линия" должна была воссоздать памятники по пяти адресам (Кропоткинский пер., Гагаринский пер., Мерзляковский пер., ул. Большая Никитская и ул. М. Дмитровка). Несмотря на актуальность концепции (в Москве острая нехватка трехзвездочных гостиниц в центре, и в ближайшем будущем их станет еще меньше; принято несколько городских программ по восстановлению и реконструкции памятников; существует ряд программ о развитии гостинично-туристического бизнеса и проч.), проект "Стабильной линии" по остальным адресам находится в подвешенном состоянии. Дело в том, что с выходом постановления правительства Москвы "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов" все объекты, в том числе и охраняемые государством, должны быть реализованы только через конкурс - городской или окружной (если выход площадей менее 1500 кв. м). В условиях коммерческого приобретения прав на наследие веков проект создания трехзвездочных мини-гостиниц экономически невыгоден.
Вообще, как свидетельствует опыт других компаний, имеющих дело с памятниками, проблем у инвесторов столь же много и они столь же уникальны, как и сами архитектурные ценности. Одна из самых распространенных и самых неопределенных - взаимоотношения с владельцами зданий: муниципальными и федеральными властями. Многие памятники общероссийского значения не имеют однозначного хозяина. По мнению федеральных властей, озвученному 22 октября Дмитрием Аратским, заместителем руководителя Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАФИ), они должны находиться исключительно в федеральной собственности. Агентство будет добиваться возвращения порядка 1000 памятников, которые сегодня зарегистрированы как собственность Москвы. В случае успеха все сделки и инвестконтракты, по словам Дмитрия Аратского, будут признаны ничтожными.
Тяжба за права собственности тянется давно - с 2000 г. Компании-арендаторы оказались меж двух огней. В частности, корпорация "СХолдинг". С 1994 г. структурные подразделения компании занимают стр. 1, 2, 5 в д. 6 по Столешникову переулку на основании договора аренды. В 1997 г. в соответствии с ППМ от 1.10.1996 № 829 началась реконструкция зданий, которую частично финансировала и корпорация. Довести начатое до конца не успели: в 2000 г. реконструкция была остановлена из-за банкротства основного инвестора - банка "Актив". Сейчас, как отмечает Оксана Басова, стр. 1, 2, 5 в очень плохом состоянии.
В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 25.12.2002 № 4427-р здания по указанному адресу, как объект культурного наследия народов РФ федерального значения (бывшая усадьба купца Кожина) , закреплены за ГУ "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры РФ, с которым Корпорация "СХолдинг" в апреле 2004 г. заключила краткосрочные договоры аренды на стр. 1, 2, 5. Таклсе была достигнута "договоренность о заключении долгосрочных договоров аренды на указанные строения с последующей регистрацией в установленном порядке". "Но недавно мы получили в наш адрес странное письмо из департамента гуманитарной политики и общественных связей УД президента РФ по внутренней политике, в котором нам сообщалось, что "мы свободны от обязанностей по договору аренды" на стр. 1, 2", - говорит Оксана Басова. И хотя "СХолдинг" обладает полным пакетом ИРД и проектно-сметной документации на реконструкцию объекта, работы продолжать не может. "В сложившейся ситуации мы не понимаем, что с договором аренды", - недоумевает она.
Городские инвесторы стараются не связываться с памятниками федерального значения именно потому, что не решены вопросы собственности, а значит, не ясен вопрос распределения доходов. Какому инвестору выгодно вкладываться в объект с неясными имущественными позициями? Главная проблема - кому объект будет принадлежать после реставрации.
Еще одна очень распространенная проблема инвесторов - окрестные жители. Например, уже полгода компания "Стабильная линия" объясняется с обитателями дома в Газетном переулке, 1/12, расположенного рядом с остатками памятника архитектуры. В результате их жалоб на якобы отсутствие согласованной документации у инвестора, причиненные повреждения самому дому в результате работ (хотя не было выкопано ни лопаты земли) и проч. компанию неоднократно проверяли, три раза было проведено обследование жилого дома. Стоит учесть, что на время любой проверки работы приостанавливаются.
Целое сражение между собственниками и ГУОП с инвестором развернулось на Малой Дмитровке, 22. Данное здание к числу культурно-исторических ценностей не принадлежало, и в эпоху всеобщей приватизации у него появились владельцы - живущие по соседству в кооперативе художники. Совсем недавно оно перешло в разряд вновь выявленных памятников архитектуры, право собственности на которое может быть только у города. Концерн "Кроет" получил инвестконтракт на реконструкцию этого здания с последующим правом долгосрочной аренды. Но... часть собственников никуда выехать не захотела, выдвинув к инвестору непомерные, по словам руководителя отдела рекламы и коммуникаций "Кроста" Леонида Белаги, требования. Они потребовали 100 кв. м офисной площади класса А на Остоженке с автостоянкой на 3-5 машин. ГУОП, в свою очередь, ссылаясь на незаконно проведенную приватизацию помещений, подал на художников в суд. В результате, как отмечает Владимир Соколовский, они будут выселены из занимаемого здания без всяких компенсаций.
"Кроет" в тяжбах не участвует и никаких работ проводить не может. "Пока нет решения суда, любая сделка впоследствии может быть признана ничтожной", - объясняет Леонид Белага.
Вероятно, уже в декабре гордиев узел споров вокруг прав собственности на памятники архитектуры решится. Дело в том, что с 1 января 2005 г. субъекты Федерации не вправе финансировать объекты федерального значения (соответствующие изменения были внесены в 2003 г. в федеральный закон об общих принципах организации органов государственной власти). Соответственно, многие памятники "встанут": не будет достаточного финансирования, не будут производиться работы, не будут выплачиваться зарплаты сотрудникам и т. д. Москва не будет финансировать ни "Кусково", ни "Коломенское", ни "Царицыно", ни "Останкино" -это будет нарушением Бюджетного кодекса. Как полагают столичные чиновники, запутанный вопрос о статусе объектов культурного значения, вероятно, вынужден будет решить президент РФ.
Светлана Данилова
"Недвижимость - стены бизнеса" приложение к Ведомостям, №10(14) декабрь 2004 г.