26.04.2002
На сайте Росземкадастра размещены разработанные в рамках международного проекта ЛАРИС методические рекомендации по оценке стоимости земельных участков. Разработана целая серия из 6 рекомендаций. Разработчик - ЗАО "Квинто-Консалтинг". Указанные рекомендации не являются нормативными документами, но представляют для оценщиков определенный практический интерес.
Напоминаем также, что аналогичные методические рекомендации по оценке стоимости земельных участков были утверждены в марте т.г. Минимуществом России. Последний документ хотя тоже имеет статус "рекомендаций", но является, на наш взгляд, нормативным, так как он разработан и утвержден в соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 "Об утверждении стандартов оценки".
В целом можно только приветствовать появление таких методических рекомендаций. Их содержание вполне соответствует международным подходам к решению этой важной проблемы. Однако, надо упорядочить разработку и выпуск подобных рекомендаций. В частности, от имени государства такие рекомендации должно утверждать только Минимущество России, а не отдельные федеральные ведомства типа Росземкадастра или тем более общественные или саморегулируемые организации. Т.е. все надо привести в соответствие с уже указанным Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001г. №519 и Федеральным законом от 29 июля 1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Целесообразно также, чтобы генеральным заказчиком по всем международным грантам, выделяемым на разработку методических рекомендаций по оценке стоимости имущества, выступало среди федеральных ведомств только Минимущество России. Иначе в нашей стране не избежать, если так можно выразиться, "многометодичности" в оценочной деятельности.
Хочется также отметить, что тема оценки стоимости земли в методическом плане сегодня еще далеко не исчерпана. Пока указанные выше рекомендации ограничиваются, по-существу, оценкой городских территорий как пространственного базиса для размещения объектов недвижимости. Гораздо хуже обстоит дело с оценкой земель иного функционального назначения - сельскохозяйственного, лесного и других, связанных с использованием природных ресурсов. Еще хуже ситуация с оценкой недр и месторождений полезных ископаемых. Там до сих пор безраздельно господствуют не рыночные, а отраслевые оценка и порядки. Учитывая, что у нас находящиеся в пользовании предприятий природные ресурсы фактически не облагаются налогом на имущество, многие наши нефтяные компании, например, имеют запасы углеводородного сырья на 30-70 и даже более, чем на 100 лет их разработки при имеющихся производственных мощностях. Тогда как аналогичный показатель у ведущих западных нефтяных компаний составляет, обычно, 10-15 лет.
В заключение отметим, что сельскохозяйственные и лесные угодья занимают примерно 2/3 площади территории нашей страны, а по данным ООН более 80% в структуре национального богатства России составляют запасы природных ресурсов. Исходя из этой информации нетрудно сложить общее представление о том, что уже сделано и, что еще предстоит сделать в методическом обеспечении отечественной оценки стоимости земельного и природного капитала.
Методические рекомендации по определению различных видов стоимостей земельных участков, разработанных в рамках проекта ЛАРИС: