Начинаем публикацию ранее анонсированных аналитических и методических материалов профессора Государственного университета по землеустройству, главного эксперта-оценщика Международного оценочного консорциума И.Л. Цуканова. Тема настоящей публикации посвящена оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Известно, что в мировой практике методика оценки рыночной стоимости земли была первоначально отработана на примере сельскохозяйственных угодий. В нашей стране такой официально утвержденной методики нет до настоящего времени. Неоднократно рекомендованные и одобренные бывшим Госкомземом России модели стоимостной экспертизы сельскохозяйственных земель (сборник «Оценочная стоимость сельскохозяйственных угодий Российской Федерации», письмо Госкомзема России от 14.06.96 г. № 1-16/1240 и т.д.) не являются методикой оценки рыночной стоимости земельных активов, а скорее они отражают технологию расчета суррогата кадастровой стоимости. В методическом плане вышеуказанные работы являются, по существу, повторением основных подходов, сформулированных в утвержденных 14 августа 1987 г. Госагропромом СССР Указаниях о порядке проведения оценки земель. Оказались беспомощными в решении этой проблемы и департаменты Минимущества России (экономики, нормативно-методический), ответственные за методическое обеспечение рыночных реформ. Вместе с тем в настоящее время никакие реформы в сельском хозяйстве невозможны без рыночного оборота сельскохозяйственных земель. В свою очередь вовлечение сельскохозяйственных угодий в легальный рыночный оборот требует не только коррекции законодательства, но и наличия номативно-методической базы по их рыночной оценке. В тоже время технология оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных земель применительно к российским условиям уже разработана и апробирована кафедрой маркетинга Госуниверситета по землеустройству. Ее основы изложены в учебно-методических пособиях и являются составной частью программы курсов обучения оценщиков земли и недвижимости. Занятия по данной тематике на курсах ведет автор разработчик этого методического подхода И.Л. Цуканов. Данная оценочная модель основана на интеграции адаптированных американских методов оценки сельскохозяйственных ферм, актуализированной отечественной отраслевой нормативной базы по сельскому хозяйству и концепции вмененных доходов при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для демонстрации алгоритмов практических расчетов в соответствии с этой технологией на сайте в несколько приемов будут размещены извлечения из учебно-методических пособий курсов обучения оценщиков земли и недвижимости кафедры маркетинга Госуниверситета по землеустройству. Первым начинает публиковаться в два этапа американский отчет об оценке рыночной стоимости сельскохозяйственной фермы в штате Айова. Перевод с английского текста отчета подготовлен И.Л. Цукановым. В последующем будет опубликовано извлечение из отчета об оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий и других имущественных активов одного из сельскохозяйственных предприятий Орловской области.
прочитать первую публикацию...