Московское законодательство

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2003 г. № 861-ПП

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ"

В целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на 2004-2006 годы, обеспечения постепенного перехода определения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города, реализации целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города отраслей народного хозяйства Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (далее - Методика), согласно приложению к настоящему постановлению.

2. Ввести в действие Методику расчета арендной платы (п. 1):

с 1 декабря 2003 года - для вновь заключаемых договоров аренды;

с 1 января 2004 года - для перерасчета арендной платы по действующим договорам аренды.

3. Установить на 2004 год:

коэффициент доходности в размере 10%;

коэффициент отчисления на реновацию в размере 2,5%;

минимальную ставку арендной платы в размере 690 руб. за кв. м.

4. Установить, что:

4.1. По действующим договорам аренды, а также по договорам, перезаключаемым на новый срок с арендаторами, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, арендная плата рассчитывается по Методике (п. 1). При этом увеличение арендной платы допускается не более чем на 25% по сравнению с арендной платой, установленной на 2003 год.

4.2. Действие ставок арендной платы, установленных в особом порядке решениями Правительства Москвы на 2003 год, распространяется на 2004 год, если не принято решение об их отмене или изменении.

5. Департаменту имущества города Москвы совместно с отраслевыми, функциональными и территориальными органами исполнительной власти города Москвы с учетом п. 4.2 настоящего постановления в месячный срок представить на утверждение Правительства Москвы предложения по установлению на 2004 год ставок арендной платы в особом порядке.

6. Руководителям отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти города Москвы при необходимости уточнения состава льготных категорий (групп) арендаторов на планируемый год до 1 февраля года, предшествующего планируемому, представлять в Департамент имущества города Москвы соответствующие предложения с необходимым обоснованием.

7. Установить, что коэффициент основного вида деятельности определяется Департаментом имущества города Москвы по заявленной арендатором цели использования арендуемого помещения.

8. Департаменту имущества города Москвы включать в договоры аренды особые условия, предусматривающие, что в случае выявления фактов использования арендатором принадлежащих городу нежилых помещений не по назначению договор аренды расторгается по инициативе арендодателя в установленном порядке.

9. Департаменту имущества города Москвы:

обеспечить межотраслевую координацию подготовки и рассмотрения предложений (п. 6) для последующего внесения в установленном порядке на утверждение Правительства Москвы до 15 марта года, предшествующего планируемому;

внести на основании пункта 8 настоящего постановления изменение в примерный договор аренды, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 15.04.2003 N 251-ПП "Об утверждении примерного договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы";

до 1 декабря 2003 года завершить оценку нежилого фонда, переданного в аренду, с установлением корректирующего коэффициента, равного нулю (Ккор = 0).

10. Признать утратившим силу приложение 3 к постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002 N 68-ПП "Об итогах работы Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы в 2001 году по привлечению ресурсов в бюджет города и задачах Комплекса на 2002 год".

11. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Толкачева О.М.

О ходе выполнения настоящего постановления доложить Правительству Москвы в I квартале 2004 года.

Мэр Москвы
Ю.М. Лужков

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 14 октября 2003 г. № 861-ПП

МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.

Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.

Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.

1. Общая часть

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.

Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;

- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),

где:

АПЛ - годовая величина арендной платы;

Азатр - затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.

ОТ определяется по формуле:

ОТ = Спвс x Кот,

где:

Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;

НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь арендуемого объекта;

Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;

Квд - коэффициент видов деятельности;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, - Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

2.1. Коэффициенты Квд (видов деятельности) и Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).

Коэффициент видов деятельности:

1. Квд = 4 - для помещений, используемых:

под проведение азартных игр и пари, включая помещения культурно-зрелищных и иных организаций, в которых осуществляется проведение азартных игр и пари.

2. Квд = 3 - для помещений, используемых под размещение:

банков, их отделений и обособленных подразделений, включая обменные пункты;

организаций, не имеющих банковской лицензии, но оказывающих финансово-кредитные услуги (включая финансовую аренду) и услуги по привлечению инвестиций;

антикварных салонов, организаций, осуществляющих проведение аукционов по продаже предметов роскоши;

нотариальных и адвокатских контор, юридических консультаций;

организаций, осуществляющих агентские и представительские услуги;

рекламных организаций;

риелторских организаций и иных организаций, осуществляющих куплю-продажу недвижимости;

организаций, осуществляющих страховую деятельность.

3. Квд = 2 - для помещений, используемых под размещение:

торговых площадок;

организаций, осуществляющих операции с ценными бумагами;

аудиторских и консалтинговых организаций;

туристических организаций, занимающихся выездным туризмом;

гостиниц, мотелей, кемпингов;

организаций оптовой торговли;

организаций, осуществляющих производство ювелирных изделий и ликероводочной продукции;

организаций, осуществляющих специализированную розничную торговлю ювелирными изделиями и ликероводочной продукцией;

рынков и ярмарок.

4. Квд = 1,5 - для помещений, используемых под размещение:

организаций розничной торговли (кроме указанных в пп. 3 и 5);

организаций общественного питания;

художественных салонов, галерей и выставочных залов, осуществляющих реализацию художественной продукции;

организаций, осуществляющих предоставление услуг спортивно-оздоровительного характера, фитнес-центров, саун;

развлекательных и культурно-зрелищных организаций (кроме театров);

различных фондов.

5. Квд = 1,2 - для помещений, используемых под размещение:

организаций комиссионной торговли (кроме торговли ювелирными изделиями);

гаражей и автостоянок;

организаций, осуществляющих информационно-вычислительное обслуживание;

организаций, осуществляющих проведение маркетинговых и социологических исследований, опросов общественного мнения.

6. Квд = 1 - для помещений, используемых под размещение:

туристических организаций, занимающихся въездным туризмом;

коммерческих организаций, не перечисленных в пп. 1-5;

некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов.

Коэффициент корректирующий:

1. Ккор = 0:

для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;

для организаций, финансируемых из бюджета Российской Федерации и (или) города Москвы.

2. Ккор = 0,3:

для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Арендаторы вправе сдавать в субаренду не более 20% арендуемых площадей. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;

для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

3. Ккор = 0,5:

для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Арендаторы вправе сдавать в субаренду не более 20% арендуемых площадей. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;

для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

4. Ккор = 1:

для остальных арендаторов.

2.2. Минимальная ставка арендной платы.

Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.

Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

3. Заключительные положения

Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.