28.05.2003
Д.э.н., профессор,
сертифицированный оценщик бизнеса
Пацкалев А.Ф.
Учитывая произошедшие изменения в экономике страны и необходимость совершенствования имущественных отношений, Правительство Москвы своим Постановлением от 22 января 2002г. № 68-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2002г.) признало целесообразным отменить с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления) Методику определения размера годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), действовавшую согласно Постановлению № 520 Правительства Москвы от 14 июля 1992 года (приложение 6).
Этим же Постановлением Правительство Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП (п.6) утвердило новую Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Дата ввода ее в действие - с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления).
Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + CTP) + (ОЦ х S х Кд х Ккор), (1)
где АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года); величина ОТ определяется по формуле:
ОТ = Синв х Кот,
где Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;
НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.
Однако, как часто в нашей действительности по известной поговорке, бывает: "Хотели как лучше, а получилось как всегда". То есть, вместе с водой выплеснули и "ребенка". Имеется ввиду наличие грубого методологического просчета, заключающегося в том, что в новой Методике при расчете годовой арендной платы исключен коэффициент эффективности (окупаемости) вложений капитала.
Размер годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения) в городе Москве длительное время определялся по следующей формуле:
Ап = Сб х Киз х Км х Кт х Кэ х Ктд х Кнж х S/10, (2)
где: Сб - базовый размер строительства 1 кв.м.;
Киз - коэффициент износа;
Км - коэффициент качества строительного материала;
Кт - коэффициент типа здания;
Кэ - коэффициент территориальной зоны;
Ктд - коэффициент типа деятельности;
Кнж - коэффициент качества нежилого помещения;
S - площадь здания;
10 - коэффициент эффективности (окупаемости).
Как видно из данного выражения (2), основой определения арендной платы являлась остаточная стоимость нежилого помещения с учетом окупаемости вложений, равного 10 лет. Имеется ввиду, что базовая стоимость строительства (стоимость восстановления или замещения) в конкретный период устанавливалась исходя из сложившихся (базовых) затрат на новое строительство в соответствующий год, которая затем уменьшалась на величину износа, накопленного за эффективный (фактический) срок службы объекта. В результате получали остаточную стоимость помещения, которая корректировалась множеством коэффициентов, включая коэффициент кратности (эффективности), равный 10. Обратная величина коэффициента кратности 0,1 характеризует собой эффективность аренды нежилого помещения. Имеется ввиду, что размер годовой арендной платы за 10 лет позволял накопить остаточную стоимость нежилого помещения на начало расчетного периода.
Если исходить из теории оценки объектов недвижимости, например, доходным подходом, то арендная плата для собственника помещения является доходом (потенциальным валовым доходом), который он равномерно получает в результате сдачи имущества в аренду. Из этого следует
во-первых, то, что стоимость недвижимости (Сн) и чистый доход (за вычетом операционных, эксплуатационных и коммунальных платежей) взаимосвязаны через коэффициент капитализации (Кк), имея ввиду, что стоимость недвижимости есть частное от деления годового чистого дохода на величину коэффициента капитализации.
Такой принцип определения рыночной стоимости объекта недвижимости предусмотрен методом прямой капитализации в рамках доходного подхода. В отличие от метода анализа дисконтированного денежного потока, метод прямой капитализации широко применяется при наличии стабильных и равномерных денежных потоках, каковыми и являются арендные платежи.
Следовательно, чистый доход (арендная плата без учета указанных расходов) есть произведение стоимости объекта (Сн) и коэффициента капитализации (Кк).
во-вторых, для определения арендных ставок необходимо устанавливать специальную стоимость объектов недвижимости;
в-третьих, при реализации второй (предыдущей) посылки, никаких корректирующих коэффициентов вводить не следует, так как они уже учтены при определении специальной стоимости объекта недвижимости;
в-четвертых, коэффициент эффективности (Кк) был достаточно реальным в дореформенный период (в постсоветский период). В условиях рынка этот коэффициент явно занижен, его значение должно определяться с учетом гарантированной (без рисковой) доходности по альтернативным вариантам вложений капитала.
Как видно, в ранее действовавшей Методике хотя и заниженный (0,1), но все же был коэффициент эффективности, то в новой Методике его нет, и, следовательно, расчет годовой арендной платы ведется от единовременной рыночной стоимости объекта недвижимости (ОЦ).
В связи с этим следует и второй методологический просчет (ошибка), заключающийся в несоблюдении сопоставимости слагаемых элементов формулы, а именно: затратная составляющая арендной платы имеет годовую размерность (т.е. показатели рассчитаны в расчете на год), а доходная составляющая арендной платы рассчитана от всей (единовременной) рыночной стоимости объекта недвижимости (ОЦ).
Чтобы более убедительно показать суть методологических просчетов обратимся к методологии оценки эффективности капитальных вложений, которая успешно применялась в постсоветский период примерно с 1960 по 1994 гг.
В частности, одним из последних документов была Методика определения эффективности капитальных вложений (утверждена Госпланом СССР по согласованию с Госстроем СССР, Минфином СССР, Госкомстатом СССР 10 ноября 1988г.)
Наряду с определением общей (абсолютной) эффективности капитальных вложений "Методикой…" для выбора наиболее эффективного варианта рекомендовалось определять сравнительную экономическую эффективность капитальных вложений по минимуму приведенных затрат, т.е. по формуле:
Сi + Ен х Кi --> min, (3)
где Сi - текущие затраты (себестоимость) по i-му варианту, руб.;
Кi - капитальные вложения по i-му варианту строительства объекта недвижимости, руб.;
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений (в целом по народному хозяйству был установлен в размере 0,12).
Как видно из выражения 3, текущие затраты суммируются с единовременными расходами (в качестве которых выступают капитальные вложения), приведенных к годовой размерности с помощью коэффициента сравнительной эффективности (0,12).
Конечно, в условиях рынка коэффициент сравнительной эффективности будет значительно выше, но важно другое - суммируются сопоставимые затраты.
В Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП (формула 1) суммируются несопоставимые слагаемые - затратная составляющая имеет годовую размерность, а доходная часть - в единовременной размерности рыночной стоимости арендуемого объекта (ОЦ).
Коэффициент сравнительной эффективности капитальных вложений показывал в течение какого периода времени вложенные средства окупятся, имея ввиду его обратную величину.
Наряду с этим коэффициент сравнительной эффективности обеспечивал сопоставимость текущих затрат и единовременных капиталовложений, имея ввиду, что единовременные капитальные вложения с помощью этого коэффициента приводились к годовой размерности.
Если исходить из сложившегося рынка нежилого фонда в Москве, то коэффициент эффективности примерно составляет:
в долларовом эквиваленте - 0,16-0,18, а в рублевом эквиваленте - 0,25-0,27.
В каждом конкретном случае коэффициент эффективности определяется по рыночным данным по стоимости продажи и стоимости аренды сопоставимых объектов недвижимости или иным гарантированным ставкам дохода на вложенный капитал.
Но в любом случае, заложенная в формуле 1 рыночная стоимость 1 кв.м. арендуемого объекта должна быть уменьшена на величину обратную коэффициенту эффективности, т.е. примерно в 3-4 раза.
Попутно следует отметить, что в формуле 1 коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта (Кд) и коэффициент, отражающий степень прав арендатора (Ккор) должны быть исключены, так как они учитываются при определении рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта (ОЦ). Это "фискальные" коэффициенты и ничего общего с методологией оценки стоимости объектов недвижимости и эффективности капитальных вложений они не имеют.
Проще было бы в предыдущей Методике ввести рыночную стоимость и убрать корректирующие коэффициенты.
В Методике определения эффективности капитальных вложений однозначно подчеркивалось (рекомендовалось), что при расчетах экономической эффективности капитальных вложений должна быть соблюдена сопоставимость затрат и эффекта в сравнимых вариантах, в том числе по (основным):
- времени вложения средств и вызванного ими эффекта;
- ценам, принятым для выражения затрат и эффекта;
- идентичности исчисления показателей, обычно стоимостных, используемых для расчета эффективности.
Следует отметить также, что в затратной составляющей формулы 1 (Азатр.) учтены амортизация на реновацию (ОТ), накладные расходы на формирование договора аренды (НКЛР) и страховые платежи (СТР), т.е. затратная составляющая определяется без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей и НДС, которые имеют значительную величину, во много раз превышающую указанные расходы и платежи. Поэтому вопросы учета этих расходов и платежей должны обязательно определяться условиями договора на аренду объекта недвижимости.
По имеющимся данным (ЭЖ №3-2003 г) истинные расходы арендатора, рассчитанные по утвержденной Правительством Москвы "Методике…") будут в два и более раза больше стоимости арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. Совершенно очевидно, что повышение арендной платы (с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных платежей) не может не сказаться на снижении оплаты труда сотрудников фирмы (малых предприятий) и повышении себестоимости продукции или услуг, а, следовательно, снизится потребительский спрос населения, уменьшится прибыль и отчисления в бюджет.
В связи с тем, что ставки арендной платы за нежилой фонд оказались существенно завышены и методологически не обоснованы, расчет арендной платы за пользование объектами нежилого фонда поручено проводить коммерческим компаниям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Не приходится сомневаться, что результаты будут достаточно объективными. Однако важно иметь ввиду, что Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности указано, что (п. 20): "Итоговая величина стоимости объекта оценки….. может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев".
Имеется ввиду, что результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, а, следовательно, и арендной платы за пользование нежилым фондом, необходимо пересматривать через каждые 6 месяцев. На это потребуется и время, и деньги (дополнительные расходы, "как всегда" лягут на плечи арендаторов).
Нельзя не отметить то, что в печати имеются высказывания о субъективности лицензионных оценщиков, у которых высокие арендные ставки обусловлены включением вложенных средств арендаторов в улучшение арендуемых площадей. Но в таком случае, по нашему мнению, оценщики обязаны были бы поставить в известность собственника здания о том, что такие расходы обусловлены функциональным износом, и, следовательно, должны быть исключены.
Но в большей мере такие факты если и имеют место, то больше обусловлены методологическими ошибками самой Методики расчета арендной платы.
Выше показано (формула 1), что доходная часть арендной платы формируется на основе оценки рыночной стоимости (ОЦ) 1 кв.м. арендуемого объекта. Поэтому оценщиками при оценке рыночной стоимости учитываются потребительские свойства объекта недвижимости в связи с улучшениями.
Но вопрос в том, что для условий аренды должна определяться не рыночная стоимость. Чтобы выяснить какую же стоимость необходимо определять, обратимся к Международным Стандартам оценки (МСО) и Стандартам оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001г. № 519.
По МСО рыночная стоимость определяется следующим образом:
"Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения".
В наших Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, предусмотрено следующее определение рыночной стоимости:
"Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".
Возникает вопрос: соблюдаются ли условия рынка при определении рыночной стоимости для целей аренды? По нашему мнению - нет, так как имеются ограничения.
Во-первых, никакой сделки купли-продажи не происходит.
Во-вторых, не определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
В-третьих, нет экспозиции объекта недвижимости на рынке.
Поэтому российскими Стандартами оценки предусмотрены виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости.
В целях сокращения объема текста не раскрываем их понятия, а приведем только названия, а именно:
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Понятие специальной стоимости объекта оценки нами приведено в полном объеме в связи с тем, чтобы обратить внимание читателей (арендаторов, чиновников ДГМИ и др.), что для целей аренды должна использоваться именно специальная стоимость объекта недвижимости. Возможно также определение стоимости объекта недвижимости при существующем использовании или стоимость объекта оценки с ограниченным рынком. И все.
При такой методической посылке снимаются все вопросы с затратами на улучшения арендуемых площадей, наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, экспозиции и др.
Обращаю также внимание арендаторов, что по существующей методологии оценки рыночной стоимости объектов недвижимости учитывается также и стоимость земли, занимаемая этими зданиями. Поскольку арендная плата определяется на основе рыночной стоимости (с учетом земли), то тогда арендаторы не должны платить налог на землю. В противном случае будет иметь место двойная оплата.
По нашему мнению, наряду с привлечением оценочных компаний, субъекты Федерации и муниципальные органы власти должны иметь и методологически правильные Методические рекомендации по расчету арендной платы за пользование объектами нежилого фонда.
Такие рекомендации должны быть достаточно просты, понятны арендаторам, к тому же они могут оградить их от произвола "чиновников", устанавливающих различные "корректирующие" коэффициенты. Пора ставить методологию оценки собственности на научную основу.