19.03.2004
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Основные тенденции рынка недвижимости окрестностей Петербурга к весне определились: это поворот интереса и покупателей, и операторов рынка в сторону девелопмента (строительство локальных поселков); резкий (за год - практически вдвое) рост цен на участки под застройку; повышение значимости для потенциальных клиентов развитой социальной инфраструктуры -спортивных и рекреационных комплексов, аптек и пр.
На вторичном рынке загородного жилья ситуация развивается достаточно спокойно. Предложение составляет около 3000-4000 объектов, примерно половина этого массива - участки. Цены растут, но неравномерно: рост в сегменте готовых домов заметно отстает от земельного сектора. В дальних больших садоводствах (Шапки, Мшинская, Дунай, Пупышево и пр.) с продажами и вовсе сложно: очень ограниченный спрос. "Приличный" дом площадью 50-100 кв. м с традиционными шестью сотками в большом садоводстве можно купить за $2000-4000. Цены в этом сегменте рынка практически не растут (исключение - небольшие, удачно расположенные "ведомственные" садоводства в престижных зонах или новые поселки на сель-хозземлях, владельцы которых не спешат утруждать себя переводом построенного в категорию поселений. Впрочем, директор департамента недвижимости компании "Адвекс-РОССТРО" Владимир Зишков считает, что услуги юристов по переводу садоводств в поселения - дело перспективное, хотя и долгое, и хлопотное.
Наибольшей популярностью на вторичном рынке пользуются готовые дома стоимостью $25 000-40 000 с участками в 12-15 соток. Дорогих качественных объектов, по мнению генерального директора компании "Авторитет" Светланы Ботвич, по-прежнему не хватает. Отложенный спрос в ценовой категории от $500 000 и выше есть, но те 15-20 объектов, которые регулярно выставляются в каталогах и на специализированных интернет-сайтах, по тем или иным причинам покупателей не удовлетворяют. Сделки в дорогом сегменте остаются единичными. Впрочем, как отмечает директор "Центра пригородной недвижимости" Константин Сизов, при нормальном соотношении цена/качество объект практически в любой категории быстро находит покупателя.
Риэлтеры весь минувший год развивали филиальные сети в пригороде: отделения городских компаний появились в Тосно, Всеволожске, Выборге, Гатчине, Стрельне. Несколько новых отделений открыла компания "Итака", наиболее развитая областная сеть - у компании "Русский фонд недвижимости" (по мнению экспертов, она контролирует от 40% до 50% вторичного пригородного рынка).
Но гораздо быстрее растет доля клиентов, которые готовы или купить участок под застройку, или заказать индивидуальный проект в границах небольшого поселка. Девелоперские фирмы, специализирующиеся на пригородном строительстве, не успев завершить один проект, запускают следующий.
Компания "Олимп-2000" строит несколько поселков в рамках "золотого треугольника" (Репино - Ленинское - Комарово). В некоммерческом товариществе "Сестрорецкое" на 9,5 га практически все участки проданы. Полтора года назад, когда начинался проект, земля стоила здесь $2000 за сотку, а последние продажи, по словам менеджера фирмы Сергея Щербы, шли по $4000 за сотку.
В марте начинаются продажи объектов в рамках другого проекта - "Репинская усадьба" (35 км от города, берег реки Сестры). Территория в 18,5 га - собственность инвестора. Здесь будет построено 20 000 кв. м жилья - около 50 кирпичных домов площадью от 250 до 600 кв. м с участками от 22 до 50 соток. Продаются уже не участки, как в предыдущих проектах компании "Олимп-2000", а готовые дома (в стадии под чистовую отделку). Общая стоимость проекта - $15-16 млн. Первая очередь - 27 домов - будет сдана в начале 2005 г. Предусмотрены: административный корпус, кафе, спортплощадка, возможно - корты или мини-гольф (по согласованию с покупателями). Предполагаемая рентабельность проекта - 25-30%.
Фирма "Петростиль" продала последний дом в небольшом поселке "Высокие ели" (всего пять коттеджей от Vuokatti, базовая цена - $1600 евро за 1 кв. м, включая стоимость 18 соток). А в мае "Петростиль" начнет реализацию объектов в "Горках", расположенных на границе Юкковского заповедника, в 20 минутах езды от города. Там 4,1 га выкуплены у администрации Всеволожского района, здесь будут построены 16 домов из эстонского газобетона площадью по 400 кв. м каждый (участки - по 20-25 соток). Это уже не сезонное жилье, а скорее дома для постоянного проживания.
Проектировали дома и генплан поселка финны (по словам представителей "Петростиля", финская компания, привязывая каждый дом к местности, очень трепетно относится к освещенности, ландшафту, видовым точкам). В "Горках" предусмотрен полный набор городских удобств (газ, электричество, вода, канализация), а также спорткомплекс, бассейн, охрана, челнок-автобус до ближайшего метро. Бюджет покупки дома с участком - $650 000.
Два проекта запускает компания "Евросиб-Инвестстрой". В марте начались продажи в коттеджном поселке "Озерное" (озеро Красное), рядом с Местерьярви, 1 час 20 минут от Петербурга. Территория застройки - 20 га, всего 82 участка от 14 соток и больше. Покупатель может воспользоваться одним из готовых проектов, но может строить и сам. Земля - от $1900 за сотку. В "Озерном" (ввиду расстояния от города и статуса садоводства) будут уместнее проекты эконом-класса - дома для сезонного проживания по $600-780 за 1 кв. м. Впрочем, и здесь появятся магазин, аптека, спорткомплекс (по согласованию с владельцами участков).
Репинский проект той же фирмы - уже другой уровень. Поселок с условным названием "Лесная поляна" разместится неподалеку от Репина, за рекой Сестрой, в 30 км от Петербурга. На 30 га будут построены примерно 90 каменных коттеджей площадью 250-350 кв. м по индивидуальным проектам, но в рамках единого архитектурного стиля. Участки - от 20 соток (по цене $4000 за сотку). Дома для постоянного проживания - от $1000 за 1кв.м.
Динамику цен в пригородной зоне четко характеризуют продажи квартир и таун-хаусов в жилом комплексе "Рай в шалаше" (Сестрорецк, на берегу Разлива). Первые договоры заключались летом прошлого года по $520 за 1 кв. м, зимой квартиры продавались по $640, секции в таун-хаусах - по $900 за 1 кв. м; в марте квартиры стоили $725, таун-хаусы - $980. В этом комплексе уже реализовано около 50% жилья, а весь проект должен быть завершен в III квартале 2005 г.
Активность девелоперов падает пропорционально расстоянию от города. По словам менеджера отделения "Итака-Выборг" Натальи Решетниковой, в Выборгском районе области (170 км от Петербурга) работа крупных фирм пока незаметна, граждане, купив участок, строят сами или нанимают небольшие бригады.
По мнению большинства риэлторов, дома и коттеджи в небольших благоустроенных поселках в ближайшее время - год-два - будут наиболее ликвидным товаром. Покупатели становятся все требовательнее, "вторичное" предложение их уже не удовлетворяет, и до насыщения пригородного рынка еще далеко.
Дмитрий Синочкин - Ведомости 16 марта 2004