07.09.2004
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Летом 2004 г. рост цен на недвижимость, расположенную в петербургских пригородах, остановился. Рынок уперся в естественный ограничитель -объем платежеспособного спроса. До этого дачные дома за год успели подорожать на 30%, коттеджи - на 40%, земельные участки - в среднем на 100%. Особенно заметна активность покупателей и посредников в сегменте участков под застройку.
По оценкам участников рынка, объем текущего предложения пригородных объектов составляет примерно 3000-3500 единиц. Однако действительно ликвидных вариантов не более трети. Все остальные либо не удовлетворяют потенциальных клиентов по качеству (обычно это садовые постройки, зимние дома с неполным набором удобств), либо неадекватны по соотношению "цена - качество" (из-за многомесячного стабильного роста цен продавцы завышают стоимость), либо имеют юридические дефекты (это обычно относится к земельным участкам).
Эксперты исследовательской фирмы "Гортис" оценивают объем рынка пригородной недвижимости в 2003 г. в $300-400 млн (прирост в 100% по отношению к 2002 г.). По осторожным прогнозам, в этом году этот показатель составит $500-550 млн за счет роста цен в первом полугодии и смещения спроса в зону более дорогих объектов. Для сравнения: рынок Подмосковья оценивается в $5-6 млрд.
Дефицит
Рынок пригородного жилья проходит те же стадии развития, что и городской. Меняются представления покупателей о качестве загородного дома, ужесточаются требования к социальной инфраструктуре. Обязателен "малый инженерный набор" - водопровод и электричество. По мере вымывания лучших "видовых" участков возрастает роль ландшафтных характеристик: наличие водоема в непосредственной близости от дома или участка поднимает цену на 20-30%. По данным "Бекара", этот фактор начинает работать уже на расстоянии 1,5-2 км от воды, наиболее ярко эта зависимость прослеживается, когда участок расположен не далее 500 м.
На открытом рынке готовых объектов, удовлетворяющих этим требованиям, явно недостаточно. По словам одного из брокеров, недавно крупная фирма была готова заплатить до $1,5 млн за приличный коттедж на берегу Финского залива, но так ничего подходящего и не нашла. Поэтому основное внимание девелоперы уделяют коттеджным поселкам и крупным участкам, пригодным для комплексной застройки.
По словам руководителя Центра загородной недвижимости компании "Итака" Андрея Ляпустина, главное, что сейчас определяет состояние рынка, - "категорическая нехватка земли". "Участки площадью более 1 га в ликвидных местах выбраны; остались земли сельскохозяйственного и рекреационного назначения. Перевод их в другую категорию (под ИЖС) составляет определенную проблему", - констатирует он.
Поселки дорожают
Сейчас в ближних пригородах Петербурга (10-90 км от города) предлагаются к продаже участки и дома примерно в 25 коттеджных поселках. Стоимость земли в поселках составляет от $1 500 до $5000 за сотку, стоимость дома -от $300 до $500 за 1 кв. м. Полностью завершенных и проданных проектов пока нет, за исключением нескольких закрытых ведомственных комплексов (например, поселок Промстройбанка в Репине).
По словам генерального директора строительной компании "Падамс" Бориса Томалака, в этом сегменте рынка за последний год появилось несколько важных тенденций. Снижается популярность участков в 12-15 соток (ранее это был самый ходовой размер), теперь оптимальная площадь - 25-40 соток. Покупатели начинают ценить оригинальность и качество архитектурных решений. Девелоперские компании переходят к более глубокой "переработке продукта": раньше было достаточно купить территорию, нарезать на лоты и провести инженерные сети; теперь все чаще участок продается вместе со строительным подрядом и архитектурным проектом.
Появляется новое предложение и в дорогом сегменте. Компания Honka объявила о начале строительства коттеджного поселка Медное озеро (33-й км Выборгского шоссе). На территории в 32 га будет возведено 40 коттеджей. На общей территории предусмотрены спортивные и детские площадки, теннисный корт, магазин, благоустроенный пляж, лодочная станция, сезонное кафе. Рядом с Зеленогорском начинается разработка территории под коттеджный поселок VIP-класса. Участки от 50 соток, дома - от $1 млн и дороже. "Это даже не сливки общества, а взбитые сливки" - так комментирует один из девелоперов социальный состав будущих обитателей поселка.
Административная "загогулина"
Приобрести землю в престижном пригороде не проблема. Проблема в том, чтобы оформить покупку должным образом. И городские, и областные власти крайне неохотно (или задорого) идут на оформление территорий под жилищное строительство. На рекреационных территориях жилье оформляют как апарт-отели. На сельскохозяйственных - как садоводческие товарищества (это не требует перевода в категорию ИЖС). Правда, как отмечает Андрей Ляпустин ("Итака"), "состоятельные покупатели склонны неадекватно реагировать на само слово "садоводство"... Их можно понять: участки в садоводствах Курортного района - в том же Зеленогорске, Репине, Сестрорецке - стоят в 3-5 раз дешевле, чем ИЖС. Кроме того, структура управления садоводческим товариществом оставляет массу лазеек для злоупотреблений со стороны правления.
Именно правовые проблемы ограничивают спрос на фермерские хозяйства. Сейчас в открытом предложении выставлены на продажу более 200 ферм. Разброс цен - от $20 до $200 за сотку. Покупатели есть - в основном это девелоперские фирмы, которые рассчитывают конвертировать административный ресурс (связи в местных органах власти) в инвестиционный.
Недавно губернатор Ленобласти Валерий Сердюков заявил, что не допустит спекуляции земельными участками, расположенными вдоль будущей трассы кольцевой автодороги. Область готова выкупать их у собственников по цене $1-2 за 1 кв. м. Власть, конечно, не может напрямую запретить владельцу продать землю кому-то другому (и существенно дороже). Но вот осложнить жизнь и продавцу, и покупателю чиновники действительно могут. Так что к этому предложению девелоперы отнеслись серьезно.
Стоимость земли под индивидуальную застройку
| Местоположение | Населенные пункты | Цена (за сотку) |
| Курортный район и северная граница СПб. | Места постоянного проживания в загородных домах, до 40 км от СПб: побережье залива от Ольгино до Серово, Сепрорецк, Солнечное, Репино, Зеленогороск | до $15 000-17 000 за сотку |
| Территория близлежащих городов-спутников СПб. | Пушкин, Павловск, Петродворец | до $10 000 |
| Территория близлежащих райцентров | Всеволожск, Ломоносов, Гатчина, Тосно, Кировск | до $4 000 |
| Всеволожский район, южная часть Выборгского и Приозерского районов | Места постоянного проживания в загородных домах, 40-80 км от СПб: Сосново, Цвелодубово, Семиозерье, Дубки... | до $3 000 |
| Берега водоемов | Финский залив, Ладожское озеро, озера Карельского перешейка, крупные реки и озера во всех районах ЛО, до 100 км от СПб. | до $2 000 |
Дмитрий Синочкин
Ведомости, 156 (1196), 31 августа 2004 г.