30.03.2005
Поначалу спрос на концепции интеллектуального здания в России начал формироваться в кругах создателей коммерческих объектов. В жилищной сфере интеграция "интеллекта" происходит болезненно в силу специфики строительного бизнеса Москвы. Прогнозы о том, будет ли признан и распространен "умный дом" в среде московских новостроек, противоречивы. Однако некоторые владельцы элитных квартир и загородных коттеджей преуспели в интеллектуализации быта. И число заказов на дорогие системы управления жильем растет.
Такой разный intelligent building
Элементы "умного здания" в жилых домах и бизнес-центрах впервые увидели жители Вашингтона в 1970-х гг. Шаг за шагом мировое сообщество производителей и интеграторов "умных систем" подошло к созданию концепции интеллектуального здания. В ее основу заложен принцип эффективного использования пространства и его четырех базовых элементов: структуры, систем, служб и управления в их взаимодействии. Такое определение сформулировали в 70-е гг. XX в. специалисты Вашингтонского института интеллектуального здания. Этот принцип стал общим для коммерческой и жилой недвижимости с разницей лишь в назначении объектов.
В Россию волна интеллектуализации пришла в середине 1990-х. Бурный рост рынков видео-, аудио-, информационно-управляющих систем, компьютерных технологий, телекоммуникаций и ужесточение конкуренции на них привели участников этого рынка в другие секторы экономики. Их продукция и услуги оказались востребованными на рынке недвижимости и строительства, где, в свою очередь, в процессе развития возникла потребность в автоматизации инженерных систем зданий.
Но до последнего времени в России не существовало ни общепринятого толкования понятия интеллектуального здания (ИЗ), ни статистики, ни аналитики, что давало широкие возможности для спекуляций на терминах. Только в начале 2000-х гг. основные игроки сектора создали комитет "Интеллектуальные здания и информационно-управляющие системы", который работает над классификацией ИЗ для российских условий.
На основе публикаций петербургского строительного журнала "СтройПРОФИль" за 2004 г. можно выделить три группы игроков - экспертов по "интеллекту", действующих на российском рынке "умной недвижимости". Первая -это мировые производители оборудования автоматизации зданий, такие как Honeywell, Siemens, ABB, вторая группа - дистрибьюторские компании, третья группа - компании - системные интеграторы, способные создать "умный дом" под ключ, например А.Р. Technology, группа компаний ICS, York International, "Информсвязь", "ЭкоПрог", "Армо Инжиниринг" и др. Часто последние выступают в роли системного интегратора, консультанта и эксплуатирующей службы в одном лице.
На данном этапе рабочее определение "умного здания" по результатам опроса участников рынка подразумевает, что всевозможные инженерные системы здания объединены еще на этапе проектирования в комплекс, взаимодействуют между собой и имеют общую систему управления. Под комплексом систем понимаются системы безопасности, жизнеобеспечения, информатизации (т. е. охранная сигнализация и ТВ-наблюдение, отопление, вентиляция и кондиционирование, телекоммуникации). Как говорит аналитик компании "Домострой Престиж" Анна Подолянская, основной особенностью интеллектуального здания является централизация управления. В сфере индивидуального жилья это привело к идее управления всеми системами дома с одного пульта. Пульт управления находится либо у обитателя жилища, либо у диспетчера - в зависимости от уровня оборудования.
К более-менее понятному и общепризнанному определению ИЗ участники московского рынка пришли далеко не сразу. Как говорит Юрий Королев, президент группы компаний ICS, когда термин "интеллектуальное здание" появился в Москве, каждая компания вкладывала в него смысл, выгодный ей. Производителям звуковых систем удобно было называть такой дом digital house, сетевикам по душе "интернет-дом", а экологам ближе название green house, но все расшифровки этих терминов сводились к концепции ИЗ. Другое дело, что не всегда эти продукты действительно соответствовали международным стандартам. Поэтому суета вокруг ИЗ многим казалась не более чем рекламной акцией. По словам Королева, сейчас комитет создателей и интеграторов "умных систем" работает над перечнем номинаций, свойств и параметров, на основе которых можно будет присваивать тот или иной знак "интеллектуального качества" московским объектам недвижимости. "Чтобы сказать "интеллектуальный" или "недостаточно интеллектуальный", необходимо иметь экспертный метод объективной оценки", - говорит он.
По замыслу американских создателей ИЗ не человек должен приспосабливаться к дому, а, наоборот, дом - к человеку. Управление зданием должно быть простым и понятным. Сам термин "умный дом" - перевод английского словосочетания intelligent building, что можно истолковать не только как дом с искусственным интеллектом, но и как дом гибкий, готовый к изменениям. Большинство современных "умных зданий" пока далеки от того, чтобы принимать решения самостоятельно и исправлять неполадки в инженерии без вмешательства хозяина. Нынешние системы подчиняются командам пользователя. Поэтому к "умным домам", появляющимся в Москве и Подмосковье, пока больше подходит значение "гибкий и способный перестраиваться".
Ума палаты
Если говорить об "умном доме" не как о наличии в здании отдельных автоматизированных систем отопления или телекоммуникаций (элементов hi-tech технологий), а все-таки как о комплексе инженерных систем с общим центром управления, то такое оборудование стоит дорого и для многоквартирного дома, и для индивидуального коттеджа. Это подтверждают заместитель генерального директора, директор департамента информационных технологий группы компаний "СУ-155" Юрий Богданов, директор отдела автоматизированных систем управления York International (York) Роман Вроблевский, консультант по новостройкам Blackwood Эдуард Имукин. "Стоимость дома зависит от уровня внедряемых информационных систем, - рассуждает Максим Ардеев, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty. - Одно дело, когда компьютер регулирует системы обогрева помещений и подачу воды, другое - полностью компьютеризированный дом, где с помощью пульта дистанционного управления можно переставлять мебель и менять уровень тонирования стекол. Стоимость такого жилища увеличивается в разы". Из-за высокой цены освоение систем "умного жилья" в России проще было начать с загородной недвижимости, владельцы которой готовы платить за комфорт, обеспечиваемый прогрессом.
Пионерами - потребителями "умных систем" для коттеджей и квартир стали их же разработчики, продавцы и интеграторы. "Умный дом" в российском исполнении можно увидеть, съездив за город в гости к руководителю архитектурного бюро Duomo Александру Гликману или президенту группы компаний ICS Юрию Королеву. Вслед за ними моду подхватили некоторые российские знаменитости. Например, в "умном" загородном доме живет модельер Валентин Юдашкин.
Как рассказал Королев, ICS участвовала в оснащении 20 частных домов в Подмосковье.
Появились "умные" коттеджные поселки, где все дома подключены к единой системе управления. По мнению Максима Ардеева, таковым можно считать X-Park, расположенный на 17-м км Рублево-Успенского шоссе. Управление его охранными системами и системами жизнеобеспечения автоматизировано, все сигналы датчиков поступают на КПП. К примеру, в отсутствие хозяев система реагирует на оставленное открытым окно или невыключенный газ. В поселке семь коттеджей площадью по 1000 кв. м, продажная цена каждого составляет примерно $2,7 млн.
Развитию загородного рынка "умных домов" поспособствовала также большая законодательная свобода, которой обладает строитель частного коттеджа в отличие от компаний - строителей массового жилья в столице. В пределах одного коттеджа и даже поселка систему внедрить технически проще, нежели в городской многоэтажке или микрорайоне высоток. Содержание частного проекта зависит от самостоятельности архитектора или проектировщика, к реализации проекта владелец волен привлечь любого специалиста. Напротив, сектор типового городского жилья - это огромный и неповоротливый механизм административных учреждений и проектных институтов, который сложно менять. "Да, удельная стоимость квартиры в многоквартирном "интеллектуальном доме" ниже, чем в индивидуальном коттедже. Но практика показывает, что в частном строительстве качественнее реализуются потребности заказчика, там проще применить системный подход", - считает Юрий Богданов.
Юрий Королев отмечает, что экономически выгоднее интегрировать систему "умного дома" еще на стадии проекта, нежели устанавливать ее в построенном жилище, где уже есть внутренняя отделка и мебель. Это правило действует и для и для дома в целом, и для отдельной квартиры. Но даже такой подход не поможет сделать "интеллект" доступным для широких масс. Например, в загородном коттедже, который Королев построил для своей семьи, стоимость всех электронных систем, в том числе интеллектуальной (оборудование Andover Controls и программное обеспечение Continuum), по его словам, составила 2,5 млн руб. при внутренней отделке дома в 2,8 млн руб., себестоимости каркаса здания 8,7 млн руб., площади участка 30 000 кв. м и площади дома 804 кв. м. За рубежом цена на "интеллект" в домах для среднего класса, судя по последним публикациям прессы, стала демократичнее. В Англии системы "умного дома", такие как Cardio (все инженерные системы и бытовая техника управляются с компьютера, установленного в одной из комнат, может менять даже цвет освещения), можно купить за $9500-19 000, но еще года четыре назад они стоили $75 000.
"Умный дом" в неумном городе
Главный плюс intelligent building помимо комфорта и безопасности - экономия. Даже с помощью элементарной автоматизации инженерных систем здания в многоквартирном доме либо сами жильцы, либо диспетчер могут регулировать отопление, электроснабжение и т. д. и тем самым сокращать эксплуатационные затраты. Но пока в Москве таких объектов нет, а проекты продвигаются с трудом. "Среди типовых серий сейчас нет "умных домов", - говорит Роман Вроблевский. - Такое оборудование достаточно дорого, поэтому девелоперы не спешат применять его в недорогом жилье. Но если интеллектуализацию изначально закладывать в проект, то его стоимость сильно не повысится". Юрий Королев считает, что себестоимость строительства типового дома вроде П-44Т, снабженного на этапе проектирования автоматическими системами управления, почти такая же, что и обычного панельного дома без автоматики. Ради эксперимента ICS оснастила автоматикой три панельных дома в Мытищах общей площадью 50 000 кв. м. К системе управления подключены лифты, домофоны, отопление, освещение, Интернет. Объем инвестиций в установку "умных систем" для трех домов составил $20 000. Себестоимость строительства 1 кв. м в типовом доме на рынке в среднем составляет $400-500.
Но большинству застройщиков это не нужно. "Старые технические регламенты и полное отсутствие достоверной экспертизы проектов создают самые радужные предпосылки для того, чтобы бесконечно наращивать цены на строительном рынке", - комментирует Королев.
Строительный комплекс Москвы все же обратил внимание на выгоды "умных" инженерных систем. Как рассказал начальник управления научно-технической политики Департамента строительства города Александр Дмитриев, в столичных проектных институтах уже разрабатываются дома типовых серий, снабженные системами автоматизированного управления. По словам Дмитриева, пока такие объекты стоят дороже, нежели обычные типовые дома, но затраты будут оправданы дальнейшей эксплуатацией зданий.
На взгляд Эдуарда Имукина, хотя элементарная автоматизация здания не слишком влияет на себестоимость строительства, но жителям, возможно, придется оплачивать обслуживание этих систем. Юрий Богданов считает, что автоматизированное управление зданием позволит учитывать и планировать расходы по эксплуатации в целом и отдельно по использованию электричества, парковки и т. п. Это тем более актуально в связи с реформой ЖКХ и увеличением платы за коммунальные услуги и электроэнергию в жилых домах. По его мнению, строительный комплекс Москвы находится лишь на начальном этапе создания инфраструктуры для ИЗ.
Быстрее всего в городе системы "умного дома" нашли применение в элитных домах и квартирах. "Интеллектуальные квартиры" появляются и в новостройках, и в секторе вторичного жилья. По информации Анны Подолянской, стало модно снабжать автоматическими системами (телефония, Интернет, телевидение, система безопасности и инженерные коммуникации) дома на несколько квартир. Управляет состоянием всех систем диспетчер, на чей компьютер поступает информация с датчиков о работе начинки дома. В отдельных квартирах в единую сеть обычно объединяют не только коммуникации, но и всю бытовую, аудио- и видеотехнику. По словам Алены Бригадновой, начальника отдела городской недвижимости Soho Realty, во всех дорогих клубных домах "умные системы" предусмотрены априори. Так, для минимизации расходов тепла в здании устанавливается система покомнатного автоматического регулирования температуры на базе сети LonWork. Но некоторые покупатели желают сделать свои квартиры еще "умнее" и устанавливают в них дополнительные системы, причем процент таких клиентов растет. Примеры домов с интегрированными интеллектуальными системами, реализуемые Soho, - "Посольский дом" в Борисоглебском переулке, 15, Cooper House в Бутиковском переулке, 3, "Дом, открытый сверху" в Коробейниковом переулке, 20. Удачным многие риэлтеры называют комплекс "Времена года" в Старомонетном переулке, 18-20.
Президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский считает, что российский и столичный потребитель еще не созрел для жилья с системами "умного дома". Если за рубежом житель на стадии проекта выбирает такую систему, а потом вселяется в отделанную и оснащенную квартиру и начинает спокойно пользоваться всеми благами прогресса, то россиянин любую квартиру, стоит только въехать в нее, начинает перестраивать по-своему, какой бы шикарной она ни была. Учитывая психологию местных потребителей, строить в России дома, готовые для жизни, бесполезно, так как "интеллектуальный дом" невозможен без внутренней отделки.
Затянутость процесса освоения новых технологий в строительстве жилья, в том числе ИЗ, связана с самой спецификой организации и стиля работы московского рынка недвижимости, считает Александр Гликман. На Западе, по его словам, цена $3000-5000 за 1 кв. м предполагает не бетонный полуфабрикат, а действительно готовое жилье: отделанное, оснащенное инженерным оборудованием и меблированное. "Зарубежные строители шутят: купить в Москве жилье все равно что в ресторане вместо заказанной котлеты по-киевски получить миску фарша и пакетики со специями, а вместо бутылки вина - тазик с виноградом. Местные девелоперы и продавцы недвижимости формируют предложение и сам рынок путем подмены понятий продукта и качества. Потребитель же не замечает, что его обманывают. В Москве в целом низкая культура проектирования и строительства жилья и нет уважения к чужим деньгам. Строители только на пороге осознания важности таких понятий, как энергоэффективность или устойчивость к моральному старению, эти аспекты рассматриваются лишь в наиболее прогрессивных, в основном частных, проектах. А на конвейере посредственных, устаревших жилых объектов прогрессивные технологии никому не нужны", - пишет он в статье "Умный дом-форум", опубликованной в журнале "Летопись интеллектуального зодчества" в 2004 г.
Рынок не готов
Мнения о состоянии и перспективах рынка интеллектуальных зданий в России и Москве противоречивы. Сами системные интеграторы не всегда располагают данными об объемах рынка, по-прежнему проводится мало аналитических исследований.
Спрос на здания разного назначения с "интеллектом" в Москве и Подмосковье формируется довольно неравномерно. Наибольшая активность наблюдается в сегментах офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости. По данным Юрия Королева, в 2004 г. у компании было около 50 заказов на интеллектуализацию различных объектов общей площадью 375 000 кв. м, из которых 40% составили жилые объекты, 40% - административные здания и 20% - промышленные сооружения, склады и предприятия услуг.
По оценкам, озвученным экспертами на московской выставке Hi-Tech House 2004 в "Гостином дворе", потенциал России в секторе "интеллектуальной недвижимости" достигает $1,8 млрд и пока используется на 10%. Окупаемость проектов "умных зданий" - 3-6 лет. Как считает Максим Ардеев, в жилищной сфере пока не сложился рынок "умных домов", поэтому рано говорить о соотношении спроса и предложения.
По словам Королева, широкое использование полноценных "умных систем" пока не началось. Мешает давление со стороны старых СНиПов и ГОСТов. Если будут признаны международные стандарты как альтернативные варианты работы на площадках Москвы, то заказы "приобретут правильные очертания" и наступит эра ИЗ, считает Королев.
В будущем...
По мнению Эдуарда Имукина, интеллектуальные системы останутся преимуществом небольших элитных домов. "Возможно, массового внедрения "интеллекта" в жилище стоит ожидать после спада ажиотажа на рынке недвижимости, - говорит Роман Вроблевский. - В какой-то момент строительным компаниям придется задуматься о новых способах привлечения покупателя".
Для интеграторов и производителей системы ИЗ - бизнес, они трудятся над расчетами и концепциями, чтобы доказать выгодность и оправданность интеллектуализации и автоматизации. С другой стороны, и примитивная автоматизация, и дорогостоящие системы "умного дома" добавляют в жизнь комфорт, который рано или поздно станет потребностью, равноценной личной безопасности. Как отмечали в середине XX в. социологи с мировой славой Элвин Тоффлер и Фрэнк Уэбстер, наступает новая стадия развития цивилизации - информационное общество, или "третья волна". По Тоффлеру информационное общество, пришедшее на смену постиндустриальному, означает совершенно новый строй, где будут видоизменяться все сферы жизни: источники энергии, методы производства, социальные понятия и жилище, которое исследователь называет "электронным коттеджем".
Александр Гликман считает, что современная архитектура уже неотделима от прогрессивных технологий. Но, по словам Юрия Королева, "умное жилище" может пользоваться спросом в умном государстве, где создаются умные города, в которых живут умные архитекторы, умные заказчики и умные потребители.
Марина Ховратович
Приложение к Ведомостям "Недвижимость - жилой фонд", февраль 2005 г., №1 (5)