03.06.2005
Павел Горячкин
Руководитель Координационного центра по ценообразованию
и сметному нормированию в строительстве.
Президент Профессионального союза инженеров-сметчиков
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.
Однако, как прогнозируют специалисты, в ближайшем будущем цены на жилье будут только расти, а дорогое жилье не может быть доступным, как того требуют президент и правительство. Важно поскорее найти ответы на вопросы: как сократить стоимость строительства и повысить эффективность капитальных вложений, как сделать жилье дешевле, а значит - доступнее.
Сколько же реально сегодня стоит новое жилье в России? Уместно заметить, что в 70-80-ые годы прошлого столетия себестоимость 1 м.кв. жилья составляла в среднем 160-190 рублей. Получалась, что среднемесячной заработной платы в СССР хватало на строительство 1 кв. метра. Кстати, по западноевропейским меркам средней заработной платы на уровне 1,8-2,2 тыс. евро хватает на строительство 1,6-1,8 м.кв жилья или на покупку 1-1,4 метров. Интересные цифры:
Сколь либо объективной статистики о реальной себестоимости строительства жилья в России практически нет. Данные Федеральной службы государственной статистики опираются на показатели Актов государственных приемочных комиссии и отчеты самих застройщиков, и весьма недостоверны. Недооценка реальной себестоимости доходит до значительных величин. В результате мы немало удивляемся, сравнивая реальные предложения на т.н. "первичном" рынке и данными статистики.
К примеру, в Москве сводный показатель стоимости 1 м.кв жилья на первичном рынке составляет 1800 долларов, а по данным статистики себестоимость составляет 17500 руб. (625 долларов); в Санкт-Петербурге 1070 долларов против 13600 руб. (485 долларов); в Екатеринбурге - 951 доллар против 12700 руб. (454 доллара); Пермь 700 $ против 10700 руб. (382 $); Удмуртия 470 $ против 10500 руб. (375 $); Нижний Новгород 787 $ против 10700 руб. (382 $) и т.д.
Естественно, что кроме производственных затрат, строительные компании вынуждены нести различные непроизводственные издержки: это и передача квартир муниципалитету, затраты на подготовку инфраструктуры и прочие. Указанные затраты не попадают в отчетные данные. Не учитываются в данных статистики и прибыль самих застройщиков, которая зависит от платежеспособности населения в конкретном регионе.
В экономически развитых регионах, где высокий спрос на жилье застройщики стремятся извлечь максимальную прибыль, доходящею до 40-50% к себестоимости, что явно не способствует снижению цен. В регионах с низким спросом, застройщики не имеют возможности поднимать цены и довольствуются 4-6 процентами дохода, больше стремясь сохранить бизнес и свои трудовые коллективы.
Реальная дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке по нашей оценке должна составлять не более 12-14 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов среднего уровня.
Если говорить о Москве, то строительная себестоимость домов эконом-класса составляет примерно 750-800 долларов, с учетом всех отчислений городу и непроизводственных затрат (примерно 190-240 долларов на м.кв.) - 950-1050 долларов. Так какая должна быть социально справедливая продажная цена кв. метра? Не более 1200-1300 долларов! Таким образом, доходность рынка строительства многоквартирных жилых домов в Москве составляет примерно 30-40 процентов.
Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве осуществляет мониторинг реальных затрат застройщиков и обладает аналогичными данными по целому ряду регионов России. Москва, конечно, вне конкуренции. В Санкт-Петербурге доходность рынка на уровне 16-20 процентов, а по вновь начинаемым объектам 10-12 %.
Довольно часто приходится слышать предложения, в которых для повышения доступности жилья и недопущения сверхприбылей в строительной отрасли предлагается ввести временное государственное регулирование, в том числе посредством установления предельной стоимости 1 кв.м. стандартного жилья на первичном рынке по регионам, либо нормирования затрат и прибыли застройщиков.
Безусловно, данные предложения не могут быть приняты. В условиях рыночных отношений необходимо принимать и рыночные (экономические) меры по оптимизации и снижению себестоимости строительства.
Хотелось бы выделить основные факторы, влияющие на рост себестоимости строительства:
- Рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке. Доля строительных материалов в себестоимости строительства составляет 55-68 %. За 2004 год стоимость строительства выросла в среднем по России на 16 % (в абсолютном значении) или на 10,7 % с учетом ежемесячного производственно-финансового задела. Стоимость материалов выросла на 17,2%.
Конец 2003 - начало 2004 годов был для строительной отрасли чрезвычайно удачным. Цены на жилье росли высокими темпами. В этот период стоимость квадратного метра увеличилась на сотни долларов, доля затрат на стройматериалы - всего на несколько десятков долларов в пересчете на 1 кв. метр жилья. В результате производители строительных материалов пошли вслед за строителями - подняли цены (спрос рождает предложение).
Абсолютный рост цен на основные строительные материалы в 2004 году
Бетон тяжелый 12,8 %
Раствор готовый кладочный цементный 20,2 %
Кирпич керамический 19,4 %
Кирпич силикатный 11,2 %
Камни керамические сверхэффективные 11,9 %
Портландцемент общестроительного назначения 33,3 %
Песок для строительных работ 39,2 %
Щебень для строительных работ 6,8 %
Плиты перекрытий железобетонные сплошные плоские 35,8 %
Арматура для строительных работ 89,8 %
На рынке строительных материалов происходит и монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. К примеру, Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России недавно возбудила дело в отношении холдинга "Евроцемент групп" по фактам установления монопольных цен на цемент. Если растет в цене металл и цемент, то автоматически растет и себестоимость железобетона. А это производство с невысокой рентабельностью, так что производители вынуждены поднимать на железобетон цены, невзирая на то, готов ли к этому рынок или нет.
- Низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве. Потери от брака и простоев составляют до 12-15 %.
- Ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации. Много изменений в проекты вносятся по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4-8 %.
- Частая смена подрядчиков и просчеты в их выборе, несовершенство конкурсных процедур.
- Приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ.
- Частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования. Затраты на возобновление строительства приводят к потерям до 10% сметной стоимости. Из общей площади жилья, находящейся в незавершенном строительстве в 2003 году на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено, или временно приостановлено, приходилось 25,5 процентов, а в целом объем незавершенного жилья (без индивидуальных жилых домов) составил 40,1 миллионов кв. метров общей площади ив 1,9 раза превысил количество введенного жилья.
- Наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10-12%
- Высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства - длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие "прозрачных" цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья - теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.
- Большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам.
- Обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья. Как правило, это порядка 10% квартир или эквивалентные денежные платежи застройщиков
- Попытки самих застройщиков "взвинтить" цены на жилье при повышении спроса. Пример - 2003 год, начало 2004 года, когда цены на первичную недвижимость в среднем по России выросли на 32-34 %, в Санкт-Петербурге - на 36 %, в Москве 38-45%.
- Несовершенство нового градостроительного законодательства и отсутствие новых подзаконных актов к нему. Новые законы, принятые Государственной Думой в конце 2004 года требуют разработки и принятия порядка 200 нормативных актов различного уровня. Кроме того, довольно много споров ведется вокруг закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанный закон ставит застройщиков в довольно жесткие рамки и может оказать влияние на их ценовую политику.
Все те издержки, которые лягут на застройщиков: дополнительные банковские кредиты, которые придется брать строительным компаниям из-за невозможности привлечь средства дольщиков, а также высокие процентные ставки по этим кредитам в итоге отразятся на стоимости квадратного метра. Уменьшится количество застройщиков, снизится предложение на рынке жилья. Зато вырастут сроки окупаемости проектов. Все эти факторы будут способствовать росту цен.
Если не будет долевого строительства, люди могут забыть про низкие цены на жилье - совершенно однозначно.
- Большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства.
- Слабо развитое кредитование застройщиков, которые предпочитают привлекать относительно дешевые средства граждан для строительства жилья, неоправданно возлагая на них часть строительных рисков. В сфере кредитования застройщиков активность банков сдерживается, прежде всего, рисками, связанными с отсутствием обеспечения у них прав собственности на земельный участок.
Банковские проценты, которые выставляются при выдаче кредитов, будучи заложенными в себестоимость жилья, просто губят большинство строительных коммерческих проектов. Пока реального диалога между строительным комплексом и банковским сообществом нет. В этом вопросе требуется участие органов государственной власти.
По оценкам банков, рост кредитования застройщиков в 2006-2008 гг. - 14-17% в год, а в 2009-2010 гг. - 5-10%. В 2010 г. банки планируют предоставить кредитов застройщикам жилья на сумму от 10,92 до 13,17 млрд руб. (в текущих ценах), что составляет не более 15% от потребности застройщиков. По экспертным оценкам, потенциальные возможности банков по предоставлению подобных кредитов могут начиная с 2006-2007 гг. полностью обеспечить потребности жилищного строительства по кредитованию застройщиков. Однако для реализации потенциальных возможностей банков необходимо создать условия для повышения надежности и привлекательности кредитования застройщиков жилья.
Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится изза таких проблем, как:
- отсутствие обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);
- высокий уровень рисков кредитования строительства;
- низкий уровень прозрачности финансовохозяйственной деятельности строительных компаний;
- отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов;
- низкий уровень подготовки бизнеспланов, проектов по строительству жилья, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации.
- Несовершенство нормативно-правовой и методической базы ценообразования в строительстве. В строительной отрасли циркулируют большое число взаимопротиворечащих инструкций, МДС, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти. Кроме того, в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для проектных и строительно-монтажных организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы.
Изложенные факторы далеко не исчерпывающие. Вопросы ценообразования в строительстве являются одними из ключевых в отрасли. Решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.
Координационным центром по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве и Профессиональным союзом инженеров-сметчиков сформулированы основные предложения по сдерживанию и оптимизации себестоимости строительства:
- Вполне очевидно, что стимулирование платежеспособного спроса населения через развитие системы кредитования (ипотеку) и предоставление безвозмездных субсидий определенным группам населения, без принятия мер по увеличению объемов жилищного строительства (предложения), неминуемо приведет к дальнейшему росту цен.
Общая потребность населения России в жилье составляет 1 570 млн. кв. м, а с учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 млн. кв. м, то есть в объеме не менее 46 процентов от существующего жилищного фонда. В среднем по стране ввод жилья на душу населения составляет 0,25 кв. метра, но он по-прежнему менее 50 процентов от уровня ввода жилья конца 1980-х годов.
Объемы жилищного строительства пока недостаточны. В 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн. кв. м жилья. Много это или мало? Для справки: в 1987 году было введено 76,4 млн. кв. м, потом наступил затяжной спад: к 2000 году объем вводимого жилья сократился до 30 млн. кв. м. В настоящее время по этому показателю Россия находится примерно на уровне 1995 года.
В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн. кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 53,4 млн кв. м, что примерно соответствует уровню ввода жилья. Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%.
Таким образом, нельзя допустить опережающих темпов увеличения спроса населения на жилье над темпами увеличения предложения жилья.
При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60-70%. Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Между тем квартир по доступным ценам и так не хватает. Что будет, если произойдет бурное развитие ипотеки? Очевидно, что дополнительные миллионы покупателей квартир усугубят ценовую ситуацию на рынке.
- Необходимо снизить административные барьеры на рынке жилищного строительства, и создать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма.
Решение данной задачи направлено на переход к конкурентным процедурам предоставления земельных участков на торгах, блокирование монополизации и протекционизма, расширение доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, снижение временных и финансовых издержек на стадии подготовки проектов и получения разрешения на строительство.
При этом необходимо: сократить количество организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходно-разрешительной и проектной документации; обеспечить предоставление земельных участков, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой; обеспечить открытость информации о регламентах разрешенного использования земельных участков путем правового зонирования и введения в действие муниципальных правил землепользования и застройки; обеспечить проведение торгов (аукционов, конкурсов) по предоставлению сформированных земельных участков для строительства; обеспечить возможность предоставления прав на сформированные земельные участки до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство; упразднить натуральные формы оплаты за предоставление земельных участков в виде передаваемых администрации квартир и перейти на денежные формы оплаты.
- Необходима разработка правил определения справедливой и обоснованной платы за подключение к инженерным коммуникациям, а также на услуги организаций и учреждений, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при осуществлении строительства.
Необходимо определение источников и механизмов финансирования проектов по развитию и модернизации инженерно-технической инфраструктуры для жилищного строительства (муниципальные займы, прямые частные инвестиции, кредитные средства и т.д.); обеспечение возврата кредитов и окупаемости инвестиций через установление платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры построенных объектов, а также инвестиционных надбавок к ценам (тарифам) для потребителей.
Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных.
Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства.
Пока инвестиционные планы предприятий-монополистов существенно отстают от требуемых объемов развития жилищного строительства. Этот фактор напрямую отражается на ценовой политике, влияет на рост себестоимости строительства, и является сдерживающим моментом по отношению к увеличению темпов роста жилищного строительства.
- Необходимо упорядочить систему предоставления исходных данных для проектирования и передачи разрешительной и распорядительной документации, начиная от выделения площадки под строительство и заканчивая утверждением акта Госкомиссии.
Администрации городов и строители поразному оценивают затраты, связанные с получением разрешения на строительство. В среднем данные затраты оцениваются на уровне 12-22% от общей стоимости строительства. В согласовании исходно-разрешительной документации, экспертизе проектной документации и предоставлении разрешения на строительство участвуют в среднем 35 организаций. Этот процесс занимает около 10 месяцев.
- Снижения себестоимости строительства можно добиться путем внедрения в строительное производство новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций - несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эфффективный кирпич и блоки и т.д.
- Считаем приоритетной задачей переход на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). Для этого необходимо выпустить Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий с сооружений.
- По объектам бюджетного и смешанного финансирования перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика - гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии - гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.
- Активизировать работу Антимонопольных органов по выявлению случаев монопольного завышения цен, случаев сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.
- Разработать Положение о проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве и новое Положение о порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации.
- Министерству регионального развития России необходимо продолжить работу над совершенствованием новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве (ГЭСН, ФЕР, ТЕР-2001 и т.д.). С этой целью:
- определить первоочередной перечень видов и комплексов работ с применением новых (эффективных) технологий строительного производства, требующих отражения в федеральных сметных нормативах;
- регламентировать процедуру согласования и утверждения новых норм и расценок для применения на отраслевом, территориальном и федеральном уровнях;
- в 2005 году выпустить новую редакцию сборников норм и расценок на ремонтно-строительные работы - ГЭСНр-2001 и ФЕРр-2001;
- приступить к разработке укрупненных норм и расценок (показателей стоимости) на строительные работы (в первую очередь на здания жилищно-гражданского назначения) и на наружные инженерные сети (строительство и реконструкция). Совместно с Росавтодором - автомобильные дороги, мосты, путепроводы и искусственные сооружения.
- образовать общероссийский информационный фонд (банк данных) проектов сметных норм и расценок;
- подготовить нормы и расценки на содержание, обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.
Заключение:
По самым оптимистическим оценкам экспертов, при условии обязательного проведения комплексных реформ, реальные цены на жилье (за вычетом инфляции) увеличатся в 2010 г. в 1,6 раза по сравнению с 2003 г. Причем в основном рост цен должен прийтись на период 2004-2006 гг. (в 1,45 раза по сравнению с 2003 г.) из за увеличения за счет развития жилищного кредитования спроса на жилье, который пока еще не полностью обеспечивается в этот период соответствующими объемами строительства жилья. Начиная с 2007 г. по мере роста объемов жилищного строительства должна происходит стабилизация реальных цен на жилье.
Мы видим, что задача оптимизации и снижения себестоимости строительства может быть решена только совместными усилиями законодательной и исполнительной власти в центре и на местах при участии строительного бизнес-сообщества.
В заключение, хотелось бы отметить, что решение жилищной проблемы может стать локомотивом отечественной экономики, создав сотни тысяч новых рабочих мест, в том числе в малом бизнесе. Приоритетные задачи развития страны - рост ВВП и сокращение бедности - решаются не только (и не столько) в нефтегазовой отрасли.