Оценка арендной платы

Независимая оценка арендной платы – термин не вполне корректный. Закон о деятельности оценщиков в России не предусматривает такого объекта как плата или доход. Речь идет об определении стоимости совокупности имущественных прав владения и использования объекта аренды.

Оценочная компания по оценка недвижимости в Москве

Оценочной компанией по оценке недвижимости в Москве оцениваются права на получение постоянного дохода от сдачи в аренду имущества, предусмотренные тем или иным арендным договором. Могут оцениваться арендные права по самым различным объектам договорных отношений, по отдельным зданиям или имущественным комплексам, по земельным участкам, по офисным помещениям, по транспортным средствам. Когда может потребоваться такая оценка стоимости арендной платы? Например, при факторинговых сделках, когда банк производит финансирование владельца прав на получение арендной платы под гарантию возможности переуступки ему этих прав.

В таком случае банк потребует оценить совокупность их, для того чтобы определить объем финансирования или при внесении таких прав в уставный капитал дочернего предприятия (закон допускает такую возможность, но требует, чтобы была проведена независимая и точная оценка рыночной стоимости таких прав). Оценка стоимости арендной платы всегда производится на основании конкретного договора аренды.

На изменении оценки в сторону повышения или, наоборот, снижения суммы, указываемой в резолютивной части, влияют не качество объекта аренды, а только существенные условия заключенного договора. Что это за условия? Прежде всего, это срок аренды. При аренде недвижимости долгосрочные договоры подлежат обязательной государственной регистрации, что позитивно влияет на оценку прав на получение арендной платы. Во вторую очередь, срок договора формирует сам объект оценки, то есть количество денежных средств, которые будут получены за весь период действия договора.

В-третьих, это право на расторжение договора в одностороннем или упрощенном порядке. Это условие влияет на объект оценки в сторону понижения, так как поступление дохода может внезапно прекратится. Дальше оценивается такой фактор, как расходы самого арендодателя по содержанию помещения, например, на проведение ремонтов, на оплату коммунальных услуг, охраны. Рассматривается вопрос, предусмотрено ли изменение арендной платы в зависимости от инфляции или от повышения тарифов на коммунальные услуги.

Оценка ставки арендной платы всегда зависит от того фактора, включены ли в нее коммунальные платежи и оплата за телефонную связь и Интернет. Очень важно также учитывать в оценке обязанность арендодателя провести ремонт помещение или восстановление иных характеристик объекта по окончанию действия срока аренды, а также его право на перезаключение договора аренды на прежних условиях.

Дополнительным фактором оценки прав будет и сравнение с аналогами, схожими договорами с подобными ставка арендной платы. Этот показатель может повлиять на оценку возможности возобновления договора на схожих или лучших условиях. Еси стоимость договора изначально завышена, то маловероятно, что он будет заключен вновь на прежних условиях.

Оценка ставки арендной платы всегда подразумевает ее типичность и соответствие рыночным реалиям. Есть и еще много дополнительных факторов, требующих рассмотрения оценочной компанией.

Основным документом, запрашиваемым оценщиком, будет договор аренды. Кроме него, для того, чтобы оценка арендной платы была проведена объективно, необходимо предоставить правоустанавливающие документы и копии договоров на оказание коммунальных услуг.