5. Обязательные правила 2: оформление результатов оценки
Обязательные правила, содержащиеся в настоящем пункте, устанавливают форму и содержание отчета профессионального оценщика о проведенной им оценке недвижимости.
Отчет об оценке предназначен для передачи работодателю или клиенту, а обязательная копия отчета должна представляться профессиональным оценщиком при прохождении очередной официальной (государственной) аттестации по запросу уполномоченного органа Московской городской администрации.
С выводом профессионального оценщика об определенной им стоимости недвижимости может ознакомиться любая третья сторона.
Копия отчета об оценке подлежит хранению профессиональным оценщиком в течение не менее чем трех лет с даты его составления и подписания и должна представляться им по решению суда или уполномоченного органа Московской городской администрации при рассмотрении дел по спору о проведенной оценке или дела о жалобе на действия профессионального оценщика.
Составляя отчет об оценке, профессиональный оценщик должен формулировать и излагать все положения анализа, свое мнение и выводы таким образом, чтобы они не были противоречивыми, не вызывали непонимание у иных лиц и не давали возможности их неоднозначного толкования.
Обязательные правила 2-1
Каждый отчет об оценке недвижимости собственноручно подписывается профессиональным оценщиком и должен:
а) быть изложен ясным и точным языком с использованием одобренной терминологии, а содержание отчета не должно вызывать непонимания и возможности неоднозначного толкования.
Поскольку отчетами об оценке могут пользоваться и руководствоваться при принятии решений третьи лица, то для них могут оказаться недостаточными только выводы, сделанные профессиональным оценщиком и удовлетворяющие его работодателя или клиента. Профессиональный оценщик при составлении отчета должен внимательно следить, чтобы его изложение отчета не приводило к непониманию или неоднозначному толкованию со стороны представителей рынка недвижимости, связанных с продажей и приобретением недвижимости, со стороны работодателя, который составляет на основе отчета об оценке заключение об оценке для передачи клиенту, а также со стороны органов, осуществляющих рассмотрение споров об оценке или жалоб на действия профессионального оценщика;
б) содержать достаточное количество достоверной информации и данных, которая позволит лицам, пользующимся отчетом, полностью однозначно понять его.
Несоблюдение этого правила может привести к тому, что работодатель, клиент или иное лицо, пользующееся отчетом, совершит существенную ошибку, даже если каждое положение анализа, мнения и вывода профессионального оценщика сформулировано и изложено в отчете ясно и точно. Во всех отчетах все положения анализа, мнения и вывода профессионального оценщика должны сопровождаться комментариями профессионального оценщика о достоверности используемых им данных;
в) ясно и точно раскрывать сущность любых, даже самых необычных (нетипичных) предположений и ограничивающих условий, которые оказывают, по мнению профессионального оценщика, влияние на характер отчета об оценке и на размер определенной им стоимости недвижимости.
Отклонение от Обязательных правил 2-1 недопустимо.
В качестве предположений и ограничивающих условий может быть предположение об автоматическом продлении действия аренды недвижимости, обременения недвижимости, особые условия использования недвижимости или договоров по ее использованию, нетипичное ведение финансовых операций или способов инвестирования в планируемое строительство улучшений. В отчете профессиональный оценщик должен давать необходимые разъяснения каждого изложенного им анализа, мнения, предположения или вывода, если они содержат нетипичные элементы, которые могут вызвать непонимание или недоумение.
Обязательные правила 2-2
Каждый письменный отчет об оценке обязательно должен:
а) включать данные о квалификации профессионального оценщика (действительности официальной аккредитации, уровне аккредитации и наличии права осуществлять оценку конкретного вида), а также об основаниях подготовки отчета об оценке.
Данные о квалификации профессионального оценщика должны включать: полные фамилию, имя, отчество профессионального оценщика и его домашний адрес; сведения о дате прохождения и виде аттестации, а также органе, осуществившем аттестацию; информацию о действительности аккредитации профессионального оценщика с указанием органа, осуществившего аккредитацию. (Если была общественная (дополнительная) аттестация - указать соответствующую общественную организацию).
Основания для подготовки отчета об оценке должны включать информацию о договоре с клиентом или работодателем и дате его заключения, если такой договор профессиональный оценщик заключил с клиентом или работодателем, либо информацию о письменном поручении и дате такого поручения от работодателя, если профессиональный оценщик работает штатным сотрудником оценщика, являющегося юридическим лицом, со ссылкой на договор и дату его заключения между работодателем и его клиентом. Профессиональный оценщик обязан требовать от работодателя письменного поручения на подготовку отчета об оценке, ссылаясь на положения настоящих Правил;
б) включать наименование и описание оцениваемой недвижимости.
Правило б) является существенным элементом отчета. Идентификация объекта недвижимости может быть осуществлена путем указания в отчете наименования вида недвижимости и почтового адреса недвижимости, а также приложения к отчету следующих документов: копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости; эскизного рисунка или фотоснимков недвижимости. Эскизный рисунок и/или фотоснимки являются важным дополнением ко всем ставшим известными профессиональному оценщику характеристикам недвижимости, приведенным им в словесном описании всех особенностей оцениваемого объекта;
в) устанавливать уровень доходов (расходов) в процентах или долях от стоимости недвижимости, которые можно получать от эксплуатации оцениваемой недвижимости;
г) включать сформулированную цель осуществления оценки недвижимости и вид оцениваемой стоимости;
е) содержать информацию о дате составления отчета об оценке и, при необходимости, дате вступления в силу оценки.
Правило в) необходимо соблюдать для понимания потребителем обоснованности рыночной стоимости недвижимости, а правила г), д), е) необходимы для уточнения пользователям отчета об оценке, для чего оценка, какая стоимость определяется и когда вступает в силу оценка, поскольку дата составления отчета и дата его вступления в силу могут быть разными и важно установить различие в конъюнктуре конкретного рынка недвижимости применительно к этим датам;
ж) включать все сведения о собранной профессиональным оценщиком информации, в том числе указать источники получения информации и содержать описание процедуры сбора информации.
Это правило необходимо соблюдать с целью защиты прав третьих лиц, чье доверие к проведенной оценке может оказаться зависящим от глубины осуществленного профессиональным оценщиком поиска и сбора информации;
з) содержать описание всех предположений и ограничений, которые могут оказать влияние на анализ, мнение и вывод профессионального оценщика.
Необходимо все предположения и ограничения сгруппировать вместе и поместить в отдельном разделе отчета, устанавливающем основные понятия, используемые профессиональным оценщиком;
и) включать в описание процесса оценки, изложенного в установленном порядке, все доводы, подтверждающие анализ, мнение и вывод профессионального оценщика.
Каждое положение отчета должно быть изложено с надлежащей глубиной и во всех деталях, отвечающих значению и существу такого положения. Профессиональный оценщик должен быть уверен, что все положения подготовленного им отчета будут понятны клиенту, работодателю и иным третьим лицам;
к) содержать, если это необходимо, мнение профессионального оценщика о наиболее рациональном и максимально выгодном использовании оцениваемой недвижимости в рамках ее разрешенного использования, установленного городскими властями.
В случае выполнения этого правила профессиональный оценщик обязан привести все доводы, подкрепляющие его мнение;
л) включать объяснения и доводы, почему профессиональным оценщиком не были использованы обычные (известные), а использованы новые методы и приемы проведения оценки;
м) включать всю необходимую дополнительную информацию, касающуюся допущенных профессиональным оценщиком отклонений от Обязательных правил 1 при проведении оценки.
Правило м) устанавливает необходимость соответствия всех допущенных профессиональным оценщиком отклонений требованиям Правил. Сделанные профессиональным оценщиком отклонения должны быть им мотивированы и прокомментированы;
н) включать подписанное профессиональным оценщиком Заявление о проведенной оценке, составленное в соответствии с Обязательным правилом 2-3.
Отклонение от Обязательных правил 2-2 недопустимо.
Обязательное правило 2-3
Каждый письменный отчет профессионального оценщика об оценке недвижимости должен включать подписанное им Заявление, составленное в следующей форме и помещенное в последнем разделе отчета об оценке:
Я, (фамилия, имя, отчество), являясь надлежащим профессиональным оценщиком недвижимости, заявляю, что:
- все факты, изложенные в настоящем отчете, мной проверены;
- приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми мной предположениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой мои личные беспристрастные профессиональные формулировки;
- в отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной мной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку;
- оплата моих услуг не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью;
- мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а отчет об оценке недвижимости составлен в полном соответствии с Правилами осуществления оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы;
- я осуществил (я не осуществил) личный осмотр оцененной недвижимости, которая являлась предметом рассмотрения в настоящем отчете (если подготовленный отчет подписан несколькими профессиональными оценщиками, это положение заявления выявит лиц, которые осуществили личный осмотр оцененной недвижимости);
- в ходе подготовки отчета об оценке никто не оказывал мне существенной профессиональной помощи (если имеют место исключения из этого положения, то в отчете должны быть фамилии, имена, отчества, должности и места работы лиц, оказавших существенную профессиональную помощь).
Отступление от Обязательного правила 2-3 недопустимо.
Обязательное правило 2-4
Профессиональный оценщик, давая устные показания в судебных заседаниях при рассмотрении споров об осуществленной им оценке, должен, по мере возможности и при необходимости, придерживаться в ходе своих показаний Обязательных правил 2-2 настоящих Правил. Аналогично профессиональный оценщик должен соблюдать настоящее правило при рассмотрении с его участием дел о фактах нарушения Правил при подготовке конкретного отчета об оценке и рассмотрении такого дела уполномоченным органом Московской городской администрации.
По завершении дачи показаний в суде профессиональный оценщик обязан составить отчетный документ, который подлежит хранению как отчет об оценке, копия которого может быть запрошена при прохождении очередной переаттестации профессиональных оценщиков.
Показания профессионального оценщика, касающиеся проведенного им анализа, высказанных мнений и сделанных выводов, осуществленных в устной форме в ходе судебного заседания, рассматриваются как устный отчет, и в силу этого должны отвечать требованиям, изложенным в настоящих Обязательных правилах 2.
Обязательное правило 2-5
Профессиональный оценщик, подписавший отчет об оценке недвижимости, выполненный другим лицом, даже в случае проведения им экспертизы этого отчета несет полную ответственность за содержание такого отчета в соответствии с настоящими Правилами.
Отступление от Обязательного правила 2-5 недопустимо.
Это правило относится также к профессиональному оценщику, являющемуся соисполнителем или субподрядчиком, подписавшему отчет об оценке недвижимости, который несет полную ответственность, наравне с другим профессиональным оценщиком, подписавшим отчет, в соответствии с настоящими Правилами. Функции профессионального оценщика, назначенного экспертом по проведению проверки конкретного отчета об оценке, подготовленного иным лицом, не освобождают такого эксперта от обязанностей соблюдать настоящее правило. Если профессиональный оценщик, назначенный экспертом по конкретному отчету об оценке, не желает подписывать проверяемый отчет, то он должен составить отчетные документы, указанные в Обязательных правилах 3 настоящих Правил.
6. Обязательные правила 3: проведение экспертизы оценки
Профессиональный оценщик, выполняя экспертизу отчета об оценке недвижимости, подготовленного иным лицом, обязан составить свое мнение о том, является ли подвергаемый проверке (экспертизе) отчет достаточным, достоверным и соответствует ли он Правилам. Профессиональный оценщик в случае согласия с проверяемым отчетом может подписать такой отчет и обязательно должен по результатам проверки составить отчетный документ установленной формы, в котором четко и ясно изложить характер и особенности проведенной экспертизы.
Отчетным документом профессионального оценщика, назначенного экспертом, может быть доклад об экспертизе отчета об оценке (памятная записка) или контрольный лист о проведенной экспертизе, прилагаемые к проверенному отчету. Профессиональный оценщик, проводящий экспертизу, не должен довольствоваться лишь установлением полноты, согласованности и соответствия анализа, мнений и выводов, приведенных в отчете, Правилам. Он должен изложить в памятной записке развернутые комментарии в отношении анализов, мнений и выводов, приведенных в проверяемом отчете.
Профессиональный оценщик для осуществления экспертизы быть надлежащим лицом, то есть должен располагать достаточными знаниями, опытом, иметь действительную аккредитацию и право осуществлять оценки конкретного вида. При этом он не обязательно должен быть ознакомлен во всех деталях с оцененной недвижимостью или подвергать сомнению все данные, используемые и приведенные иным профессиональным оценщиком в своем отчете. Достаточно, чтобы профессиональный оценщик, осуществляющий экспертизу, руководствовался правилами, касающимися компетентности оценщика, приведенными в настоящих Правилах.
Процесс экспертизы предусматривает необходимость выполнения профессиональным оценщиком иных функций, чем те, которые установлены в Обязательных правилах 2. Профессиональный оценщик, осуществляющий проверку отчета, не должен подписывать этот отчет, если у него нет намерения разделить ответственность с профессиональными оценщиками, подписавшими отчет.
Профессиональный оценщик, выполняющий проверку отчета, должен точно указать лицам, поручившим ему такую проверку, границы (пределы) исполняемых им обязанностей, то есть осуществление экспертизы. Одним из способов указания таких границ является составление и подписание доклада (памятной записки) об экспертизе. Другой способ предусматривает разработку и составление контрольного листа (перечень обязанностей, подлежащих выполнению в определенной последовательности), подписываемого и прилагаемого к проверяемому отчету.
Профессиональный оценщик, выполняющий экспертизу, должен с полным пониманием проблемы установить точную границу между процессами проведения оценки, осуществления экспертизы и оказания консультационных услуг.
Начальные действия профессионального оценщика, осуществляющего экспертизу, в дополнение к настоящим правилам должны соответствовать положениям Обязательных правил 1. Любые неправомерные или обманные действия в процессе проведения экспертизы являются нарушением Правил.
Обязательные правила 3-1
При проведении экспертизы профессиональный оценщик обязан:
а) установить подлинность отчета об оценке недвижимости, подвергаемого экспертизе, установить процентную доходность от стоимости оцененной недвижимости, установить дату отчета, подвергаемого экспертизе, и поставить в своем отчетном документе дату проведения экспертизы;
б) установить и изложить в отчетном документе пределы своих функций при выполнении экспертизы;
в) сформировать и изложить свое мнение в отчетном документе относительно полноты проверяемого отчета об оценке и его соответствия требованиям Правил.
Экспертиза должна быть проведена с учетом рыночной конъюнктуры, сложившейся на дату вступления в силу проверяемого отчета об оценке;
г) сформировать и изложить свое мнение о достаточности и достоверности всех полученных и используемых в проверяемом отчете данных и относительно приемлемости внесения поправок в эти данные;
д) сформировать свое мнение относительно приемлемости методов и приемов, использованных для проведения оценки, и изложить причины своего несогласия с ними, если такие причины возникнут;
е) изложить свое мнение о том, являются ли правильными и обоснованными приведенные в отчете анализы, мнения и выводы, приведенные в проверяемом отчете, и, если есть несогласия, точно, ясно и мотивированно изложить причины таких несогласий.
Отступление от Обязательных правил 3-1 недопустимо.
Свое мнение о несогласии с величиной (суммой) оценки недвижимости, указанной в проверяемом отчете, профессиональный оценщик, выполняющий экспертизу, может изложить в своем отчетном документе, при условиях, что он:
- выполнил все требования, установленные Обязательными правилами 1;
- установил и полностью привел достоверные дополнительные данные, которые могут служить основанием для пересмотра суммы оценки недвижимости, как на дату составления проверяемого отчета, так и на дату составления доклада (памятной записки) или контрольного листа;
- изложил все доводы, предположения и ограничения, касающиеся мотивировки и мер по пересмотру суммы оценки, указанной в проверяемом отчете.
Обязательные правила 3-2
Профессиональный оценщик о результатах проведенной экспертизы отчета об оценке обязан в своем отчетном документе:
а) изложить сущность, пределы и детали осуществленного процесса проверки отчета об оценке;
б) изложить всю информацию, которая должна быть учтена и установлена Обязательными правилами 3-1 а) и б);
в) изложить свои мнения, обоснования и выводы в соответствии с требованиями, установленными Обязательными правилами 3-1 в), г), д) и е);
г) изложить в отчетном документе всю полученную и относящуюся к данному вопросу информацию;
д) включить в состав отчетного документа Заявление следующей формы:
Я, (фамилия, имя, отчество), являясь надлежащим профессиональным оценщиком недвижимости, обладая необходимыми знаниями и с уверенностью в своей правоте, заявляю, что:
- все факты и данные, приведенные мной в настоящей отчетном документе (памятная записка или контрольный лист) об экспертизе отчета об оценке недвижимости, подготовленного и подписанного профессиональным оценщиком (фамилия, имя, отчество, дата подписания отчета) по поручению / или по договору с (указать данные о работодателе или клиенте), правдивы и достоверны;
- все приведенные аналитические доводы, мнения и выводы, изложенные в моем отчетном документе, ограничены лишь предположениями и ограничительными условиями, изложенными в этом отчетном документе, и представляют собой исключительно мои профессиональные доводы, мнения и выводы;
- в отношении недвижимости, являющейся предметом проверяемого отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве с профессиональными оценщиками, подписавшими проверяемый отчет, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к ним и к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной мной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку;
- денежное вознаграждение за проведение мной экспертизы никак не связано с событиями или действиями, которые могут произойти в результате моих аналитических доводов, мнений и выводов, изложенных в настоящем отчетном документе о проведении экспертизы отчета об оценке;
- мои аналитические доводы, мнения и выводы были получены, а отчетный документ о проведении экспертизы составлен в полном соответствии с Правилами осуществления оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы;
- я не осуществил (осуществил) личный осмотр недвижимости, которая является предметом проверяемого отчета (если отчетный документ о проведении экспертизы (доклад, памятная записка или контрольный лист) будут подписаны более чем одним профессиональным оценщиком, то должно быть ясно указано, какие профессиональные оценщики осуществили личный осмотр недвижимости, а какие - нет);
- никто не оказывал существенной профессиональной помощи ни одному из профессиональных оценщиков, подписавших настоящий отчетный документ (если имели место исключения, то в отчетном документе должны быть указаны должны быть фамилии, имена, отчества, должности и места работы лиц, оказавших существенную профессиональную помощь).
Отступление от Обязательных правил 3-2 недопустимо.
7. Обязательные правила 4: оказание консультационных услуг
При оказании консультационных услуг в отношении недвижимости профессиональный оценщик обязан знать положения настоящих Правил, полностью их понимать и уверенно применять их в своей практической работе для получения достоверных результатов.
Обязательные правила 4 регулируют те же основные аспекты оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, которые изложены в Обязательных правилах 1. Однако в данном случае эти обязательные правила и рекомендации относятся к консультационной деятельности профессионального оценщика, то есть к оказанию им консультационных услуг.
Консультационные услуги могут оказываться профессиональным оценщиком потребителям его услуг по договору возмездного оказания услуг, а также по поручению работодателя.
Консультационные услуги представляют собой действия профессионального оценщика, не связанные с определением стоимости конкретной недвижимости, рекомендуемой потребителю услуг для целей совершения сделки с такой недвижимостью. Примерами консультационных услуг может служить:
- практика использования недвижимости и ее развитие;
- анализ использования недвижимости с точки зрения получения максимального дохода;
- проведения исследований, касающихся пригодности недвижимости для продажи, технической осуществимости проектов строительства улучшений и анализ технико - экономического обоснования такого строительства;
- практика инвестиций в недвижимость и инвестиционный анализ;
- анализ рынков недвижимости;
- иные аналогичные работы и исследования, носящие консультационный характер.
Профессиональный оценщик недвижимости должен обладать знаниями и практическим опытом проводить научно - аналитические исследования по программе, отвечающей интересам потребителя его услуг, включая проведение предварительных исследований и поиска данных, а также для подготовки отчетного документа об оказании консультационных услуг.
Обязательные правила 4, в основном, регламентируют порядок установления основных целей и намерений (интересов) потребителя услуг. Есть существенное различие между оказанием консультационных услуг на основе полной беспристрастности профессионального оценщика в качестве не заинтересованной в результатах услуг стороны и оказанием консультационных услуг, облегчающих потребителю таких услуг (клиенту) достижение его целей и соблюдения его интересов. Оба этих вида консультационных услуг может оказывать профессиональный оценщик, однако он обязан учитывать различие этих услуг при выполнении принятых на себя обязательств по договору с потребителем.
Профессиональный оценщик, привлеченный для выполнения консультационных услуг в качестве беспристрастного лица, незаинтересованной стороны, не имеет права на получение денежного или иного вознаграждения, размер которого связан с результатами его работы по поручению потребителя.
Профессиональный оценщик, привлеченный для выполнения работ, связанных с отчуждением недвижимости, продажей прав на нее, залогом недвижимости, изучением и проверкой установленного размера налогообложения недвижимости, имеет право получать денежное или иное вознаграждение, связанное с результатами его работы, при условии, что роль профессионального оценщика и его обязанности при выполнении таких работ достоверно установлены в договоре с потребителем услуг.
Обязательные правила 4-1
Профессиональный оценщик при оказании консультационных услуг по вопросам недвижимости обязан:
а) быть надлежащим профессиональным оценщиком и точно знать положения Правил, понимать их и уверенно применять в своей оценочной практике методы и приемы, необходимые для получения достоверных результатов;
б) не допускать существенных ошибок, пропусков, погрешностей, которые отрицательно повлияют на результаты консультационных услуг;
в) не допускать небрежного и невнимательного отношения к своим обязанностям при оказании консультационных услуг, поскольку совокупность незначительных ошибок и погрешностей может привести к недостоверным результатам.
Отступление от Обязательных правил 4-1 недопустимо.
Обязательные правила 4-1 аналогичны Обязательным правилам 1-1.
Обязательные правила 4-2
Профессиональный оценщик при оказании консультационных услуг должен выполнять следующие рекомендуемые правила:
а) точно установить и уяснить цели и интересы потребителя его услуг;
б) сформулировать свою задачу в соответствии с заданием потребителя услуг; определить назначение и предполагаемое использование потребителем услуг полученных от профессионального оценщика результатов; установить границы поиска и сбора информационных данных для выполнения консультационных услуг; точно идентифицировать и описать недвижимость, по поводу которой выполняются консультации; сформулировать особые ограничительные условия; зафиксировать дату оказания консультационных услуг и составить соответствующий отчетный документ;
в) обеспечить сбор, проверку и взаимно увязать информационные данные, которые могут потребоваться для оказания консультационных услуг, и если проводимые консультации окажутся связанными с необходимостью определения рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости, осуществлять оценку в соответствии с положениями Обязательных правил 1.
Если установление рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости будет необходимо, то профессиональный оценщик, выполняющий консультационные услуги, обязан еще раз просмотреть содержание Общих обязательных правил и Обязательных правил 4, для того чтобы убедиться, что никакие личные интересы профессионального оценщика в отношении денежного или иного вознаграждения за консультационные услуги не нарушают правил обеспечения независимости его действий и суждений.
Профессиональный оценщик, оказывающий консультационные услуги, если сочтет это необходимым, может привлечь (лично или при участии потребителя его услуг) для оценки недвижимости другого профессионального оценщика;
г) использовать, при необходимости, для изучения и анализа собранных информационных данных специальные средства или применять специальные методы;
д) обосновать свой план оказания консультационных услуг, опираясь на действующую нормативную правовую базу.
Оказание консультационных услуг должно начаться с однозначного и точного установления целей и интересов потребителя услуг, которые могут быть неточно и неоднозначно сформулированы в задании потребителя профессиональному оценщику. Если консультационные услуги будут касаться специфических объектов недвижимости, то профессиональный оценщик обязан получить правовое описание такого объекта, точный адрес его местоположения, другие существенные характерные особенности, присущие этому объекту.
Профессиональный оценщик обязан определить объем и границы свой деятельности, направленной на успешное оказание консультационных услуг, всю методологию выполнения задачи, поставленной потребителем услуг, порядок получения специфических информационных данных, связанных с выполняемыми профессиональным оценщиком функциями.
Обязательные правила 4-3
Профессиональный оценщик при оказании консультационных услуг должен выполнять следующие правила в случаях, если они применимы:
а) определить, если это возможно, альтернативные способы достижения целей и соблюдения интересов потребителя услуг при выполнении поставленной им задачи и проанализировать применимость таких способов;
б) установить известные и предполагаемые ограничения для каждого из альтернативных способов и оценить их влияние на возможность выполнения задачи, поставленной потребителем услуг;
в) определить перечень известных и предполагаемых источников информационных данных для каждого из альтернативных способов;
г) выбрать оптимальный способ для выполнения задачи, поставленной потребителем услуг.
Профессиональный оценщик после тщательного рассмотрения всех возможных альтернативных способов должен выбрать оптимальный способ, который обеспечит наилучшие условия выполнения задач и прогнозов для потребителя услуг. Все выводы профессионального оценщика должны быть логически обоснованы, а все затруднения, которые накладывают ограничения на выбор оптимального способа, должны быть учтены.
Обязательные правила 4-4
Профессиональный оценщик при осуществлении анализа рынков недвижимости должен соблюдать следующие правила, если они применимы для данного случая:
а) определить границы анализируемого рынка недвижимости, идентифицировать вид недвижимости, установить и описать сферы влияния такого рынка недвижимости;
б) установить и проанализировать существующие на данном рынке недвижимости условия спроса и предложения;
в) установить характер и прогноз воздействий на рынок недвижимости, которые могут быть оказаны на состояние этого рынка ожидаемым экономическим развитием, в том числе увеличением предложения на таком рынке;
г) выполнить действия, предусмотренные правилом в) Обязательных правил 4-4, при условии будущего роста спроса на исследуемом рынке недвижимости.
Профессиональный оценщик должен тщательно и умело установить границы рыночных отношений, которые необходимо подвергнуть анализу, и обязан свой выбор обосновать логичными и достоверными доводами.
Профессиональный оценщик должен установить вид или виды рассматриваемой недвижимости и подвергнуть анализу условия, которые со значительной степенью вероятности смогут оказать существенное влияние на состояние спроса и предложения на исследуемом рынке недвижимости.
Профессиональный оценщик должен изложить свою оценку состояния емкости исследуемого рынка недвижимости, оценку конкурентоспособности рассматриваемой недвижимости, включая прогноз влияния возможного будущего изменения соотношения спрос - предложение на стоимость такой недвижимости.
От профессионального оценщика может потребоваться изложение его мнения относительно возможной цены продажи недвижимости или размера арендной платы за недвижимость, которая найдет спрос на рынке. Профессиональный оценщик должен подробно изложить условия представления на рынок конкурирующих объектов недвижимости, что позволит сделать достоверные прогнозы относительно цены и размера арендной платы, которые установятся на рынке соответствующей недвижимости.
Анализ экономических изменений рынка недвижимости в соответствующей местности (административно - территориальном образовании), где расположен рассматриваемый объект недвижимости, может включать следующие основные элементы:
- численность населения;
- уровень занятости;
- уровень процентных ставок по кредитам и по депозитам;
- градостроительное зонирование территории и административное деление территории;
- средний уровень арендной платы за площади недвижимости рассматриваемого вида и средний уровень дохода (заработной платы) населения на данной территории;
- аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в стадии строительства на данной территории;
- наличие вакантных объектов недвижимости как потенциальных конкурентов рассматриваемой недвижимости;
- наличие транспортных коммуникаций, наличие и достаточность инженерной инфраструктуры, стоимость эксплуатации канализационных, водопроводных, энергетических и коммуникационных сетей (средств связи).
Методология составления прогнозов должна быть приемлемой, практически удобной для проверки и обеспечивающей получение достоверных результатов.
Независимо от используемых моделей обеспечения прогнозов профессиональный оценщик должен ясно, однозначно и кратко изложить принятые им модели и методологии прогнозирования.
Обязательные правила 4-5
Профессиональный оценщик при проведении анализа возможности инвестирования в недвижимость, освещении вопросов, касающихся движения денежных потоков, должен соблюдать, если они применимы, следующие правила:
а) учитывать и анализировать количество поступающих доходов, используя сопоставимые размерности таких доходов;
б) учитывать и анализировать историю расходов, включая расходы на формирование обязательных и необязательных фондов;
в) учитывать и анализировать наличие финансовых средств, их денежного эквивалента и установленных сроков уплаты обязательных платежей за использование недвижимости;
г) выбрать наиболее приемлемый метод обработки и анализа поступлений денежных потоков;
д) учитывать и анализировать характер денежного оборота в рассматриваемой инвестиционной системе в течение установленных временных периодов.
Поскольку решения об инвестициях в недвижимость основаны на анализе условий вложения капитала, профессиональный оценщик, осуществляющий консультационные услуги для потребителя, обязан разработать или использовать известные инвестиционные критерии, с учетом основных прогнозируемых им изменений, которые могут произойти на рынках недвижимости и на финансовых рынках.
Кроме того, профессиональный оценщик должен разъяснить потребителю сущность и значение применяемых им для анализа финансовых показателей (например, ставка внутренней доходности и т.п.), в понятной потребителю форме изложить применяемые им методы финансового анализа, сущность и назначение используемых компьютерных программ.
Для точного соблюдения Обязательных правил 4-5 профессиональный оценщик обязан строго придерживаться Общих обязательных правил, в части достаточности своих знаний, опыта и полномочий для оказания услуг по консультированию по вопросам инвестиций в недвижимость.
Обязательные правила 4-6
Профессиональный оценщик при выполнении консультационных услуг по анализу осуществимости или анализу технико - экономического обоснования строительства новых улучшений должен руководствоваться, если они применимы, следующими правилами:
а) провести полный анализ конъюнктуры соответствующего рынка недвижимости на основе доступных достоверных данных;
б) применить результаты проведенного анализа рынка недвижимости к альтернативным выбранным профессиональным оценщиком вариантам действия для выполнения задач, поставленных потребителем услуг, в том числе:
- определить и проанализировать возможные расходы, связанные с реализацией каждого из вариантов действий;
- учесть и проанализировать вероятность изменений ограничений, налагаемых или возникающих при реализации каждого из вариантов;
- спрогнозировать и проанализировать возможный доход, приносимый каждым из вариантов.
Получение результатов анализа соответствующего рынка недвижимости является важнейшей стадией для проведения анализа осуществимости предполагаемого использования недвижимости или строительства новой недвижимости.
Профессиональный оценщик должен сравнить следующие показатели проекта потребителя услуг с полученными результатами проведенного анализа соответствующего рынка недвижимости:
- стоимость строительства (реконструкции) недвижимости (расходы на подготовку строительного проекта, получение разрешения на строительство, стоимость строительных материалов, их доставки и монтажа, денежные или иные вознаграждения, выплачиваемые в ходе осуществления строительства и т.п.), а также предполагаемые эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и иные расходы по содержанию недвижимости;
- временную последовательность действий по подготовке и реализации проекта потребителя услуг по строительству (реконструкции) недвижимости (планирование, строительство, маркетинг);
- вид и размеры финансирования проекта;
- прогнозы движения денежных потоков;
- продолжительность ожидаемых доходов от проекта.
Профессиональный оценщик должен располагать достаточным количеством достоверных данных для того, чтобы оценить, будет ли проект развиваться в соответствии с ожиданиями потребителя услуг, является ли проект экономически осуществимым и отвечает ли проект финансовым целям, поставленным потребителем услуг профессионального оценщика.
8. Обязательные правила 5: оформление результатов консультационных услуг
Профессиональный оценщик по результатам осуществления консультационных услуг обязан составить отчетный документ установленной формы и содержания, в котором он должен изложить все выполненные им действия по анализу данных, свои мнения и выводы ясным и точным языком, не допускающим каких-либо непониманий, двусмысленностей и противоречий.
Профессиональный оценщик по результатам осуществления консультационных услуг обязан составить отчетный документ установленной формы и содержания, в котором он должен изложить все выполненные им действия по анализу данных, свои мнения и выводы ясным и точным языком, не допускающим каких-либо непониманий, двусмысленностей и противоречий.
Обязательные правила 5 по своему назначению и содержанию аналогичны Обязательным правилам 2.
Все свои мнения и выводы профессиональный оценщик обязан изложить логично и убедительно. Все изложение должно быть систематизировано таким образом, чтобы от общих выводов можно было переходить к уровню анализа, носящего характер, соответствующий задаче и целям, поставленным потребителем услуг. Наиболее сложные для понимания вопросы и темы должны быть изложены и разъяснены подробно в деталях.
Во многих случаях оказания консультационных услуг действия, мнения и выводы профессионального оценщика должны носить беспристрастный и непредвзятый характер. Поэтому профессиональный оценщик должен точно определить цели и намерения потребителя услуг, изложенные в его задании или в поручении работодателя профессиональному оценщику. В отчетном документе профессионального оценщика, принявшего предложение клиента или поручение работодателя, все действия и роль профессионального оценщика должны быть точно изложены.
Обязательные правила 5-1
Каждый отчетный документ профессионального оценщика о выполнении консультационных услуг (доклад) должен:
а) содержать ясное и точное изложение, не допускающее различных толкований, оказываемых профессиональным оценщиком консультационных услуг;
б) содержать достаточное количество достоверной информации, которая позволит лицу или лицам, которые получат доклад, пользоваться этим документом в качестве источника обоснования своих решений;
в) содержать ясные и точные разъяснения, касающиеся необычных предпосылок и предположений, а также ограничивающих условий, которые могут оказать воздействие на деятельность профессионального оценщика при оказании консультационных услуг, и его окончательные выводы и рекомендации, если таковые им будут сделаны.
Отступление от Обязательных правил 5-1 недопустимо.
Доклад профессионального оценщика (отчетный документ) о выполненных им консультационных услугах должен быть полным и исчерпывающим, позволяющим потребителю услуг полностью осознать всю проблему в целом и проследить за выполнением действий профессионального оценщика шаг за шагом. Все приводимые в докладе профессионального оценщика данные, результаты анализа, предположения, выводы и рекомендации должны быть подтверждены соответствующим образом. Указания профессионального оценщика на используемые им аналитические, математические (статистические) и логические методы и обоснования должны быть неотъемлемой частью доклада о выполнении консультационных услуг.
Обязательные правила 5-2
Каждый доклад профессионального оценщика об оказанных консультационных услугах должен быть составлен в соответствии со следующими правилами и должен содержать:
а) основание оказания консультационных услуг и изложение задачи, поставленной профессиональному оценщику;
б) изложение цели оказываемых консультационных услуг;в) описание и идентификацию конкретного рассматриваемого объекта недвижимости, если таковой имеется;
г) данные о квалификации профессионального оценщика, дату оказания консультационных услуг и дату составления доклада о выполнении консультационных услуг;
д) описание всей проделанной профессиональным оценщиком работы и сведения о собранных информационных данных, включая границы (глубину) информационного поиска и указание источников информационных данных;
е) все предпосылки, предположения и ограничивающие условия, которые могут повлиять на процессы анализа, на мнение, выводы и рекомендации профессионального оценщика;
ж) сведения о собранных информационных данных, осуществленных консультационных процедурах (методике проведения консультаций) и о доводах, подтверждающих достоверность изложенных анализов, мнений и выводов;
з) изложение окончательных выводов профессионального оценщика и рекомендаций потребителю услуг, если такие рекомендации были сделаны;
и) любую дополнительную информацию, которая может потребоваться для подтверждения обоснованности допущенных отступлений от Обязательных правил 5;
к) подписанное профессиональным оценщиком Заявление, составленное в соответствии с Обязательным правилом 5-3.
Отступление от Обязательных правил 5-2 недопустимо.
Профессиональный оценщик обязан изложить своем докладе все предпосылки, предположения и ограничивающие условия, с учетом которых были оказаны консультационные услуги и которые подтверждают соответствие оказанных услуг настоящим Правилам.
Специфические требования или условия, предъявленные потребителем услуг, должны быть изложены со всей полнотой как отдельный раздел доклада профессионального оценщика, излагающий цели оказания консультационных услуг.
Профессиональный оценщик обязан проанализировать правомерность требований и условий потребителя его услуг, и если профессиональный оценщик сочтет их приемлемыми, он должен в докладе изложить соответствующие доводы, подтверждающие его мнение о приемлемости.
Профессиональный оценщик должен хранить подписанные им копии докладов в течение срока, установленного Правилами для отчетов об оценке, и представлять копии докладов по соответствующему запросу при прохождении очередной переаттестации профессиональных оценщиков, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством.
Из доклада профессионального оценщика об оказании консультационных услуг, представленного потребителю услуг или работодателю, необходимо исключить все положения, которые могут быть квалифицированы как добрые намерения и пожелания. Все отступления от установленных правил, а также любые влияния на оказание консультационных услуг необычных фактов и условий, связанных с рассматриваемой проблемой, должны быть мотивированы и объяснены профессиональным оценщиком.
Доклад профессионального оценщика должен иметь однозначную трактовку и не содержать явно обманных положений, поскольку это представляет собой нарушение Общих обязательных правил.
Обязательное правило 5-3
Каждый доклад профессионального оценщика о выполненных консультационных услугах (в том числе и доклад о внутреннем консультировании для своего работодателя) должен включать подписанное им Заявление, составленное в следующей форме и помещенное в последнем разделе доклада:
Я, (фамилия, имя, отчество), являясь надлежащим профессиональным оценщиком недвижимости, с полным пониманием существа вопроса и в соответствии со сложившимся у меня мнением заявляю, что:
- все факты, изложенные в настоящем докладе, мной проверены;- приведенные анализы, мнения, выводы и рекомендации (если таковые имеются) ограничиваются лишь принятыми мной допущениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой мои личные беспристрастные профессиональные формулировки;
- в отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего доклада, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не имею интересов или намерений в поддержке любого из лиц, являющихся на дату вступления в силу настоящего доклада владельцами рассмотренной мной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку;
- оплата моих услуг не связана ни с каким (или связано с определенным) фактом, действием или событием, возникшими в результате выполнения мной консультационных услуг или в связи с использованием моего доклада. (Если денежное или иное вознаграждение связано с определенным действием или событием, то характер этой связи должен быть раскрыт и описан профессиональным оценщиком в настоящем Заявлении);
- мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а доклад об оказании консультационных услуг составлен в полном соответствии с Правилами осуществления оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы;
- я осуществил (или я не осуществил) личный осмотр недвижимости, которая являлась предметом рассмотрения в настоящем докладе. (Если доклад подписан несколькими профессиональными оценщиками, то настоящее Заявление должно содержать точные сведения о том, кто осуществил личный осмотр, а кто не осуществил);
- никто не оказывал мне (или нам - лицам, подписавшим доклад) существенной профессиональной помощи в осуществлении консультационных услуг и составлении настоящего доклада.
Отступление от Обязательного правила 5-3 недопустимо.
9. Рассмотрение дел о фактах нарушения Правил
Дела о фактах нарушения Правил профессиональными оценщиками рассматриваются уполномоченным органом Московской городской администрации, если иное не установлено соответствующими нормативными правовыми актами.
Основанием для рассмотрения дела о факте нарушения Правил могут являться:
- данные контрольной проверки копий отчетных документов, представляемых профессиональными оценщиками при прохождении очередной официальной переаттестации;
- письменная жалоба потребителей услуг на профессиональных оценщиков или оценщиков при осуществлении ими оценочной практики;
- представление аккредитованных некоммерческих организаций, осуществивших общественную (дополнительную) аттестацию профессиональных оценщиков.
Порядок и сроки рассмотрения дел о фактах нарушения профессиональными оценщиками недвижимости, расположенной на территории Москвы, настоящих Правил устанавливается московскими нормативными правовыми актами.
10. Ответственность профессиональных оценщиков за нарушение Правил
В случае подтверждения факта нарушения профессиональным оценщиком настоящих Правил при осуществлении им оценочной практики в отношении такого профессионального оценщика, в зависимости от тяжести нарушения, может быть:
- приостановлена на фиксированный срок действительность его официальной аккредитации при уполномоченном органе городской администрации Москвы с внесением соответствующей записи в Реестр профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной на территории Москвы;
- прекращена действительность его официальной аккредитации с внесением соответствующей записи в Реестр профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной на территории Москвы.
С момента внесения соответствующей записи в Реестр профессиональный оценщик перестает признаваться надлежащим профессиональным оценщиком и Московская городская администрация не принимает во внимание и не рассматривает отчетные документы, подготовленные и подписанные таким профессиональным оценщиком, а также рекомендует потенциальным клиентам воздерживаться от услуг такого профессионального оценщика при осуществлении им оценочной практики в отношении недвижимости, расположенной на территории Москвы.
Положение об ответственности профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной на территории Москвы, утверждается московскими нормативными правовыми актами.