Московское законодательство

МОСКОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 1996 г. N 85

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ И ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ
НЕЖИЛОГО ФОНДА НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ

(с изм., внесенными постановлением Московской городской Думы от 17.12.1997 N 92)

В связи с вступлением в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации и принятием постановления Московской городской Думы от 20 сентября 1995 года N 61 "Об утверждении и введении в действие Программы приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве" Московская городская Дума постановляет:
1. Утвердить Положение о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы (приложение).
2. Считать утратившим силу Положение о порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденное постановлением Московской городской Думы от 20 сентября 1995 года N 60. Срок выполнения поручений по пункту 3 продлен до 30 марта 1998 года постановлением Московской городской Думы от 17.12.1997 N 92.
3. Предложить Мэру Москвы: Пункт 3.1 снят с контроля в связи с выполнением (Постановление Московской городской Думы от 24.03.1999 N 21).
3.1. Внести на рассмотрение комиссии по экономической реформе и собственности предложения Комплекса по экономической политике и имущественно - земельным отношениям при Правительстве Москвы о порядке отчуждения государственного и муниципального имущества в форме договоров мены.
3.2. Отменить постановление Правительства Москвы от 20 февраля 1996 года N 163 "Об изменении порядка приватизации и использования нежилых помещений на территории города Москвы" как несоответствующее части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Указу Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и постановлению Московской городской Думы от 20 сентября 1995 года N 61 "Об утверждении и введении в действие Программы приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве".
3.3. Отменить п. 1 постановления Правительства Москвы от 17 октября 1995 года N 840 "О введении в действие Положения о порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории города Москвы".
3.4. Привести п. 5 постановления Правительства Москвы от 17 октября 1995 года N 840 в соответствие с пп. 11.5.2, 11.5.5, 11.5.6 Программы приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве.
4. Обратить внимание Мэра Москвы на недопустимость превышения должностными лицами городской администрации их полномочий, определенных Уставом города Москвы и принятыми в соответствии с ним нормативными актами.
5. Настоящее постановление вступает в силу с момента принятия.
6. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на Председателя Московской городской Думы.

Председатель Московской
городской Думы
В.М. Платонов



Приложение
к постановлению Московской
городской Думы
от 2 октября 1996 г. N 85

ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО
ФОНДА НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ

Положение о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы (далее - Положение) определяет правовую базу продажи (приватизации) объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности в Москве.
Настоящее Положение не регулирует вопросы, связанные с правами покупателей на земельные участки под продаваемыми объектами нежилого фонда.

I. Объекты продажи

1. Объектами продажи могут быть:
1.1. Свободные от обязательств объекты нежилого фонда государственной или муниципальной собственности.
1.2. Несвободные от обязательств (включая переданные в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование) объекты нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, в договорах или иных документах на передачу которых предусмотрена возможность их изъятия, в том числе и для последующей продажи.
1.3. Объекты нежилого фонда, предназначенные для реконструкции.
1.4. Объекты, освобождающиеся от арендаторов:
- в случаях завершения договоров аренды, если арендатор не воспользовался в установленном порядке преимущественным правом на продление договора аренды;
- в случаях завершения договоров аренды, если арендодатель отказывается от использования объекта для сдачи его в последующую аренду;
- в случаях расторжения договоров по соглашению сторон, по решению суда или арбитражного суда;
- в случаях смерти арендатора (физического лица) или ликвидации юридического лица при отсутствии правопреемства по предмету аренды.
1.5. Сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды:
- в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;
- в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды;
- в силу заключенных ранее договоров аренды.
2. Объектами продажи не могут являться ветхие, аварийные и предназначенные на снос в течение ближайших трех лет объекты, перечень которых устанавливается, утверждается и дополняется правовыми актами Администрации города Москвы, за исключением тех объектов, по которым Комитетом по управлению имуществом Москвы (далее - Москомимущество) с предприятиями и организациями в соответствии с планами их приватизации ранее были заключены договоры аренды с правом выкупа.
3. Особый порядок продажи объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры местного значения и не входящих в перечень объектов городской собственности, не подлежащих отчуждению, утверждаемый Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы, а также методика определения цены соответствующих объектов, особые условия охраны и содержания памятников истории и культуры местного значения при продаже, обязательства и ответственность покупателей за их сохранность определяются Положением об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры, утвержденным постановлением Московской городской Думы от 17 января 1996 года N 6.

II. Покупатели объектов нежилого фонда

4. Покупателями объектов нежилого фонда могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:
- арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;
- арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды;
- арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды;
- товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношении объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы).
5. Товарищество собственников жилья имеет преимущественное право на выкуп свободных от обязательств объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в кондоминиум.
Нормы настоящего и последующего пунктов в отношении товариществ собственников жилья распространяются на ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом кооператива.
6. Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендованного объекта, которое действует в течение всего срока договора аренды.

III. Продавец объектов нежилого фонда

7. Продавцом объектов является Фонд имущества Москвы, который:
- организует торги (конкурсы и аукционы) по конкурсной продаже;
- заключает с покупателем договор купли - продажи на основе утвержденного плана приватизации или соответствующего распоряжения (и пакета документов) Москомимущества.

IV. Инициация продажи объектов нежилого фонда

8. Инициацией для продажи объектов нежилого фонда являются:
- утверждение плана приватизации Москомимуществом (Госкомимуществом), предусматривающего выкуп или продажу объекта недвижимости;
- заявка арендатора (имеющего право на выкуп арендуемого объекта недвижимости), подаваемая в Москомимущество или его территориальные агентства;
- заявка товарищества собственников жилья, подаваемая в Москомимущество или его территориальные агентства;
- заявка стороннего лица, подаваемая в Москомимущество или его территориальные агентства;
- инициатива органов государственной власти. Инициативой органов государственной власти является перечень приватизируемых объектов недвижимости, формируемый Москомимуществом и выносимый на утверждение в Московскую городскую Думу.

V. Решение о продаже объектов нежилого фонда

9. Решение о продаже объектов нежилого фонда принимается Москомимуществом. В решении определяются:
- способ продажи;
- начальная цена (для конкурсной и аукционной продажи) или выкупная цена;
- обременения объекта недвижимости и другие условия в соответствии с законодательством;
- основные положения инвестиционной программы.
10. Решение об обмене объектами нежилого фонда по договорам мены при площади объекта до 2000 кв. м принимается Москомимуществом, при площадях, превышающих 2000 кв. м, - Правительством Москвы.

VI. Порядок продажи объектов нежилого фонда

11. Продажа незанятых, неиспользуемых (свободных) объектов, в том числе предназначенных для реконструкции, осуществляется исключительно на открытых аукционах и конкурсах, проводимых Фондом имущества Москвы, в том числе на:
- коммерческих конкурсах;
- инвестиционных конкурсах;
- коммерческих конкурсах с инвестиционными условиями, за исключением случаев, предусмотренных пп. 12 и 19 настоящего Положения.
Продажа иных объектов нежилого фонда на открытых аукционах и конкурсах не допускается.
12. Преимущественное право выкупа свободных от обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиумах и домах ЖСК по выкупной цене, определяемой п. 27 настоящего Положения, предоставляется товариществам собственников жилья и ЖСК.
13. В случае отказа товарищества собственников жилья или ЖСК от реализации преимущественного права на выкуп в течение месяца после письменного предложения Москомимущества о выкупе объект реализуется в соответствии с п. 11 настоящего Положения.
14. Представители товарищества собственников жилья, отказавшегося от выкупа, имеют право участвовать в конкурсной комиссии по продаже объектов государственной или муниципальной собственности, входящих в кондоминиум. В условия конкурса в обязательном порядке вносятся требования из устава товарищества по ограничению целей использования объектов нежилого фонда в кондоминиуме, направленные на защиту прав и интересов домовладельцев.
15. Выкуп арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с планами приватизации.
16. Выкуп арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с договорами аренды.
17. Приобретение арендатором в собственность арендованных помещений, выкуп которых не предполагался договором аренды.
18. При наличии в объекте двух и более арендаторов каждый из них имеет равные права на приобретение в собственность арендуемой ими части объекта.
19. При отказе одного арендатора или нескольких арендаторов от права на выкуп или от покупки арендуемой ими части объекта разрешается продажа всего объекта или всех оставшихся частей одному из арендаторов, пользующемуся частью этого объекта, при согласии других арендаторов на продажу арендуемых ими частей объекта.
Отказ арендатора от права выкупа объекта недвижимости при его продаже иному лицу удостоверяется нотариально.
Отказ арендатора от выкупа объекта аренды не является основанием для расторжения или изменения условий действующего договора аренды.
20. При наличии свободных частей объекта или отказе арендаторов, товариществ собственников жилья и ЖСК от выкупа соответствующих частей объекта нежилого фонда продажа осуществляется на открытом конкурсе или аукционе, участниками которого могут быть как арендаторы смежных частей объекта, так и сторонние покупатели.
21. Арендаторы смежных частей объекта, участвующие в конкурсе, при прочих равных условиях обладают приоритетом выкупа и льготой по рассрочке платежа на срок не менее полугода.
22. Выкуп арендуемой самим арендатором части объекта осуществляется по правилам выкупа арендованного имущества, а конкурсная покупка свободных частей и частей объекта, арендаторы которых отказались от выкупа, - по правилам п. 25 настоящего Положения.
23. При выкупе объектов нежилого фонда товариществам собственников жилья и ЖСК предоставляется рассрочка платежа на срок не менее одного года.
24. После подписания договора купли - продажи на объект нежилого фонда договор проходит государственную регистрацию, а реквизиты собственности и собственника вносятся в реестр собственности на территории Москвы в соответствии с законодательными актами Москвы и Российской Федерации.

VII. Ценообразование

25. Начальная цена продажи объектов, продаваемых на открытом конкурсе или аукционе, устанавливается в соответствии с минимальными уровнями цен п. 26 настоящего Положения.
Оценка объекта может производиться независимым оценщиком, имеющим лицензию.
26. Продажа арендованных объектов, право на аренду которых (без права выкупа) было получено в результате аукционной или конкурсной продажи, а также по ранее заключенным договорам аренды без права выкупа, осуществляется между продавцом и покупателем по договорным ценам, ограничиваемым снизу в зависимости от места расположения объекта:
в пределах Садового кольца ............1-й уровень цен;
от Садового кольца до ОКЖД ............2-й уровень цен;
за пределами ОКЖД .....................3-й уровень цен.
(ОКЖД - окружная кольцевая железная дорога)
Значение минимальных уровней договорных цен устанавливается Правительством Москвы.
27. Выкупная цена свободных от обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиумах и домах ЖСК для товариществ собственников жилья и ЖСК и цена продажи объектов нежилого фонда арендаторам, имеющим право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации или получившим право аренды с последующим выкупом, определяются по формуле:

п = Сс х Киз х Км х Кт х Кз х Кд х Кнж х Кп х S, где:

Сп - стоимость помещения, тыс. руб.;
Сс - расчетная стоимость строительства 1 кв. м, тыс. руб.;
Киз - коэффициент износа;
Км - коэффициент качества строительного материала;
Кт - коэффициент типа здания;
Кз - коэффициент территориальной зоны;
Кд - коэффициент типа деятельности;
Кнж - коэффициент качества нежилого помещения;
Кп - коэффициент, отражающий отдельное (не отдельное) помещение, здание;
S - площадь строения, кв. м.
Расчетная стоимость строительства 1 кв. м помещения, методика расчета и значения коэффициентов определяются Правительством Москвы.
28. Продажа объекта, где арендатором произведены значительные вложения на неотъемлемые улучшения объекта государственной или муниципальной собственности, согласованные с арендодателем (уполномоченным представителем собственника), осуществляется с учетом произведенных инвестиций.
В состав инвестиций включаются затраты на капитальный ремонт и реконструкцию помещений, ремонт инженерных коммуникаций, модернизацию и техническое переоснащение производства (технологии).
Фактический объем инвестиций определяется на момент выкупа арендуемых помещений на основании платежных документов арендатора, подтвержденных арендодателем, и, при необходимости, на основании дополнительной оценки затрат независимыми аудиторскими фирмами и оценщиками.
Объем инвестиций представляется в эквиваленте (долларах США) в текущих ценах, но не ниже фактически произведенных затрат.
Цена выкупа определяется как разница между стоимостной оценкой помещения, рассчитанной в соответствии с пп. 25-27 настоящего Положения, и объемом инвестиций, пересчитанном в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент их внесения.
29. Продажа социально значимых для инфраструктуры города объектов по исчерпывающему перечню, утверждаемому органами государственной власти города, осуществляется по выкупной цене, равной сумме годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на коэффициент 2 для продаваемых нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно - пристроенные, и на коэффициент 3 - для отдельно стоящих зданий, сооружений.
30. Споры и разногласия по порядку определения начальной цены (для конкурсной и аукционной продажи) или выкупной цены рассматриваются городской комиссией по приватизации, решение которой является окончательным.

VIII. Условия и обременения объектов купли - продажи

31. Условия разрешенного пользования объектом нежилого фонда, ведения хозяйственной деятельности, иные обременения продаваемых объектов недвижимости с четкой фиксацией срока действия подобных обременений, уточняемые и определяемые Москомимуществом при принятии решения о продаже, а также порядок расторжения договора в случаях его нарушения включаются продавцом в положения договора купли - продажи.
32. Максимальный срок действия обременений - до 49 лет.
33. При продаже (мене) объектов нежилого фонда в договоры купли - продажи (мены) включается пункт об обязательстве собственника объекта по выполнению предусмотренных законодательством санитарно - гигиенических, экологических, архитектурно - градостроительных, противопожарных, эксплуатационных требований и использованию помещений без ущемления жилищных, иных прав и свобод граждан, а при продаже объектов нежилого фонда в комплексе недвижимого имущества (кондоминиуме) - также и пункт об обязательстве собственника по несению части расходов на содержание и ремонт жилых домов пропорционально его доле участия.
34. Обязательства нового собственника всего объекта по сохранению условий договоров аренды с другими арендаторами частей данного объекта нежилого фонда, которые отказались от выкупа, в части неизменности и пролонгации договоров аренды на прежних условиях с другими арендаторами частей данного объекта, отражаются в договоре купли - продажи всего объекта и плане приватизации.
35. Товарищества собственников жилья могут включать в свои уставы требования по ограничению цели использования объектов нежилого фонда в кондоминиумах, которые вносятся в условия конкурсов при продаже указанных объектов государственной или муниципальной собственности, а также в договоры купли - продажи указанных объектов.
36. При продаже объекта нежилого фонда (смене собственника организации, владеющей данным объектом, или иной форме продажи бизнеса, связанного с данным объектом) на вторичном рынке ранее обусловленного срока городскому бюджету возмещается разница между льготной ценой продажи и начальной конкурсной или аукционной ценой, выраженной в эквиваленте (долларах США) по нормам п. 26 настоящего Положения на соответствующий день с пересчетом в устойчивых показателях, с учетом инфляции, рыночной цены и упущенной выгоды от недополученных налогов от сделки с недвижимостью.
Обусловленный в договоре купли - продажи срок не может быть менее трех лет. Если срок в договоре купли - продажи не определен, он принимается равным трем годам.
Преимущественное право приобретения на вторичном рынке объекта нежилого фонда, проданного городом на льготных условиях, принадлежит городу Москве.

IX. Поступление и распределение средств

37. Средства, поступившие от продажи объектов нежилого фонда, распределяются в соответствии с Программой приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве и другими действующими законодательными актами.

X. Контроль

38. Контроль за поступлением средств от продаж, в том числе при продаже в кредит (с рассрочкой платежей), осуществляется финансовыми органами Москвы, в том числе Департаментом финансов, и Контрольно - счетной палатой Москвы.
39. Контроль за поступлением средств на выполнение инвестиционных программ осуществляется Фондом имущества Москвы.
40. Контроль за использованием объектов нежилого фонда в соответствии с договорами купли - продажи осуществляется Фондом имущества Москвы.