Проекты законов


Вносится депутатом

Государственной Думы
А.В.Четвериковым
Проект

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
"Об оценке земель"

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулиро вания деятельности по оценке земель, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, для целей налогообложения совершения сделок с земельными участками, а также для иных установленных законодательством Российской Федерации целей.

Статья 2. Законодательство, регулирующее деятельность по оценке земель в Российской Федерации

Законодательство, регулирующее деятельность по оценке земель в Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.
Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Статья 3. Основные понятия

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
Оценка земель - деятельность субъектов оценочной деятельности по осуществлению правовых, экономических и технических мероприятий, направленная на определение рыночной, кадастровой или нормативной стоимости земельного участка (групп земельных участков) на определенную дату.
Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны, граждане (индивидуальные предприниматели) и юридические лица, деятельность которых регулируется законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, настоящим федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
Рыночная стоимость земельного участия - наиболее вероятная цена земельного участка, определенная с применением рыночных методов (метода сравнения продаж, метода капитализированного дохода, затратного метода) оценки, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют свободно, в своих интересах и располагают всей необходимой информацией об отчуждаемом земельном участке.
Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная цена земельного участка, определенная путем сопоставления результатов рыночных и нерыночных методов оценки с применением методов и правил статистической обработки информации о качественных и экономических характеристиках земельного участка, содержащихся в государственном земельном кадастре.
Нормативная стоимость земельного участка - расчетная цена земельного участка, определенная путем умножения приведенного показателя стоимости единицы площади земель соответствующей категории, утверждаемого ежегодно субъектами Российской Федерации, на площадь оцениваемого земельного участка.

Статья 4. Цели оценки земли

Оценка земли осуществляется в целях:
1) определения стоимости земельных участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем, внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
2) определения (исчисления) земельного налога, налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения, налога на прирост уставных фондов (капиталов) или паевых фондов;
3) определения соразмерной платы при установлении частных и публичных сервитутов;
4) обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков;
5) разрешения споров о стоимости земли, в том числе при выкупе (изъятии) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
6) удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам, юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям;
7) иных случаях, предусмотренных гражданским, земельным, налоговым, бюджетным законодательством Российской Федерации.

Статья 5. Обязательность проведения оценки земель

Проведение оценки земель является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям в том числе:
- при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании земельных участков принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации муниципальным образованиям в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации земельных участков;
- при ипотечном кредитовании физических или юридических лиц, в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
- при выкупе или ином изъятии земельных участков у их собственников для государственных или муниципальных нужд;
- при проведении оценки земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налога в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Статья 6. Порядок определения рыночной стоимости при оценке земельных участков

1. Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется оценщиками (гражданами - индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами) с применением рыночных методов оценки (метода сравнения продаж, затратного метода, метода капитализированного дохода).
2. Применение метода сравнения продаж осуществляется при наличии достаточного количества сведений о ценах на аналогичные (по сравниваемым характеристикам) земельные участки, выставленные на продажу и купленные в определенный временной период.
Оценка осуществляется с учетом следующих характеристик:
- условия финансирования сделки;
- условия продажи (степень активности земельного рынка в регионе);
- время продажи;
- местоположение земельного участка;
- тип почвы;
- рельеф;
- гидрологические параметры;
- обеспеченность инженерными коммуникациями;
- уровень возможного дохода от использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка осуществляется путем установления величины поправок к стоимости проданных земельных участков на те или иные отличия в элементах и характеристиках сравниваемых земельных участков.
3. Применение метода капитализированного дохода осуществляется при наличии достаточного количества сведений о размерах арендной платы, установленной за использование земельных участков для определенных видов деятельности. Определение стоимости земельного участка методом капитализированного дохода осуществляется путем сопоставления размеров арендных платежей с индексом капитализации, исчисленному для каждого вида использования земельного участка.
4. Применение затратного метода оценки осуществляется только при необходимости определения стоимости земельных участков, на которых произведены улучшения:
- мелиоративные, агрохимические, агротехнические, фитосанитарные, противоэрозионные и иные мероприятия;
- подведены инженерные сети и коммуникации;
- возведены здания, строения и сооружения;
- проложены подъездные пути;
- произведены иные улучшения.
5. Основанием для проведения оценки земельного участка является договор, заключенный между субъектами оценочной деятельности.
6. Договор о проведении оценки земельного участка заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
7. В случае необходимости проведения оценки земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или собственности муниципального образования договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником земли на совершение сделок с земельным участком, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
8. В случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации определение рыночной стоимости земельных участков может быть осуществлено оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда или третейского суда.
9. Надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.
Перечень показателей обязательных для использования при проведении оценки земель, а также форма отчета оценщика, утверждаются Правительством Российской Федерации.
10. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная оценщиком в отчете и не оспоренная заказчиком, признается достоверной и подлежит занесению в Единый государственный реестр земель в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре".

Статья 7. Порядок определения кадастровой стоимости при оценке земельных участков

1. Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на всей территории Российской Федерации по единой методике, утвержденной Правительством Российской Федерации для каждой категории земель и видов использования земельных участков.
2. Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами и его территориальными органами, которые могут привлекать к оценке земель независимых оценщиков.
3. Определение кадастровой стоимости земельных участков представляет собой последовательные действия по обобщению, анализу и обработке информации о качественных и экономических характеристиках земельных участков, содержащихся в государственном земельном, градостроительном, лесном, водном и иных кадастрах, реестрах и информационных ресурсах; формированию отчетов по оценке земли, составление карт (схем) оценочных зон.
4. Оценочной зоной признается группа земельных участков однородных по целевому назначению, виду использования и кадастровой стоимости земельных участков.
5. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и вводятся в действие с начала года, следующего за годом принятия решения об их утверждении.
6. Утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков вносятся в Единый государственный реестр земель в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре".
7. Периодичность проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации, но не реже одного раза в пять лет.
8. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для определения кадастровой стоимости земельных участков, утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельностью в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Статья 8. Порядок определения нормативной стоимости земельных участков

1. Определение нормативной стоимости земельных участков осуществляется на всей территории Российской Федерации органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от целевого назначения земель.
2. Показатели нормативной стоимости устанавливаются по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
3. Подготовка предложений об установлении границ оценочных зон и показателей нормативной стоимости ведется территориальными органами федерального органа исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.
4. Нормативная стоимость земельных участков исчисляется кратно ставкам земельного налога с учетом цен, складывающихся на земельном рынке.
5. Корректировку нормативной стоимости, установленной субъектом Российской Федерации, а также границ оценочных зон осуществляют органы местного самоуправления исходя из цен, складывающихся на земельном рынке. Органы местного самоуправления могут повышать или понижать нормативную стоимость не более чем на 25 процентов от стоимости, утвержденной субъектом Российской Федерации.
6. Утвержденные показатели нормативной стоимости земельных участков вносятся в Единый государственный реестр земель в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре".
7. Нормативная стоимость земельных участков уточняется ежегодно.
8. Порядок определения нормативной стоимости земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Статья 9. Использование результатов оценки земель

Рыночная, кадастровая или нормативная стоимость земельных участков применяется в случаях, установленных гражданским, земельным, налоговым, бюджетным законодательством Российской Федерации.

Статья 10. Оценка земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

1. При оценке земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного и личного подсобного хозяйства учитываются следующие характеристики земельного участка:
- размер;
- удаленность от населенных пунктов и транспортных магистралей;
- наличие инженерной инфраструктуры;
- экономическое состояние территории;
- почвенные показатели;
- визуально эстетические свойства окружения участка.
2. Основным показателем для определения стоимости сельскохозяйственных угодий является капитализированный расчетный рентный доход.
3. При оценке земельных участков сельскохозяйственных угодий учитываются следующие характеристики:
- качество сельскохозяйственного угодья, оцениваемое по плодородию и технологическим свойствам;
- местоположение, оцениваемое по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материалами необходимыми в производственном цикле;
конфигурация земельного участка, оцениваемая на предмет применения высокопроизводительной сельскохозяйственной техники.
4. Для целей оценки и переоценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории субъектов Российской Федерации проводится зонирование с выделением земельно-оценочных районов, представляющих собой часть территории субъекта Российской Федерации условно однородную по почвенно-климатическим и экономическим условиям ведения сельскохозяйственного производства.
5. Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположения как производственный ресурс независимо от вида фактического сельскохозяйственного использования.
6. Оценка сельскохозяйственных угодий проводится:
- по территории субъекта Российской Федерации;
- по административным районам;
- по землевладениям и землепользованиям.
7. При проведении оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:
- оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
- оценочные затраты;
- цена производства валовой продукции;
- расчетный рентный доход;
Оценочные продуктивность и затраты служат базовыми нормативами для проведения оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Статья 11. Оценка земельных участков из состава земель лесного фонда

1. Оценка земельных участков из состава земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода.
2. Для целей оценки на основе сходства характеристик климата, лесорастительных условий, породного состава лесов, их продуктивности и экономических условий развития территории в границах субъектов Российской Федерации формируются оценочные зоны.
3. При проведении оценки лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.
4. На момент проведения оценки лесных земель определяются следующие показатели в расчетные на единицу площади лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:
- базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражении;
- базовые оценочные затраты;
- цена производства древесины;
- годовой расчетный рентный доход;

Статья 12. Оценка земельных участков из состава земель поселений

1. Оценка земельных участков из состава земель поселений осуществляется на основе анализа следующих ценообразующих факторов:
- доступность поселения до различных центров тяготения (объектов);
- уровень развития транспортной инфраструктуры;
- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
- состояние окружающей среды;
- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная рекреационная ценность территории;
- инженерно-геологические условия строительства и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействия.
2. Результатом проведения оценки земель поселений является выделение в их границах оценочных зон для соответствующего вида застройки или использования (разрешенного использования).

Статья 13. Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

1. Оценка земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения осуществляется путем определения величины капитализированного расчетного рентного дохода организаций (предприятия) отнесенного к земельному участку, на котором располагается это предприятие.
2. Проведение оценки осуществляется с учетом следующих характеристик:
- удаленность земельного участка от поселений;
- наличие и доступность элементов инженерно-транспортной инфраструктуры;
- удаленность от промышленных узлов либо компактного расположенных групп предприятий;
- наличие особых условий по использованию земельного участка в связи ограничениями природоохранного и историко-культурного характера.

Статья 14. Оценка земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель запаса

Оценка земельных участков из состава земель особо охраняемых территорий, земельных участков занятых особо охраняемыми объектами земель водного фонда, земель запаса осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или определения нормативного среднегодового экономического эффекта от использования земельного участка, а также исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности его природного потенциала.

Статья 15. Достоверность результатов оценки земель

Итоговая величина рыночной или иной стоимости земельного участка, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим проект Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с земельным участком, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 16. Оспоримость сведения об оценке земель

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, третейским судом, по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 17. Финансирование деятельности по оценке земель

Финансирование деятельности по оценке земель осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, средств получаемых в виде оплаты, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра, иных не запрещенных законом источников.

Статья 18. Лицензирование деятельности по оценке земельных участков

Лицензирование деятельности по оценке земельных участков осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Порядок лицензирования деятельности по оценке земельных участков утверждается Правительством Российской Федерации.

ГЛАВА II. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 19. О приведении федеральных законов и иных нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

1. С момента официального утверждения результатов кадастровой стоимости земель органами государственной власти субъектов Российской Федерации на данной территории не применяется статья 25 Закона Российской Федерации "О плате за землю".
2. До принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения об официальном утверждении результатов кадастровой стоимости земель на данной территории действует ранее установленная нормативная стоимость земли.

Статья 20. Вступление в силу настоящего федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Президент
Российской Федерации


ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона "Об оценке земель"

Первым правовым актом в России, регулирующим деятельность по оценке земель, был указ М. Ф. Романова, который ввел понятие оценки (лучшая, средняя или худшая земля). Манифест Екатерины II от 19.09.1765 года уже довольно подробно и детально регламентировал деятельность по оценке земель, в том числе и порядок подготовки оценщиков в должности коллежских асессоров.
Манифесты Александра II (1861 год) и Николая II (1899 год) также регулировали оценку земель, в связи с выкупом земли крестьянами, переходом от подушной платы на поземельный налог, развитием ипотечных кредитов.
В годы советской власти необходимость в оценке земли отпала и она осуществлялась в усеченном виде в основном для целей централизованного планирования и контроля.
В настоящее время необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы власти при проведении земельной и налоговой политики, так и собственники земель при совершении сделок с земельными участками.
Принятие Федерального закона "Об оценке земель" является необходимым шагом для реализации положений Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающего исчисление земельного налога на основании кадастровой стоимости земельного участка.
После принятия Земельного кодекса Российской Федерации остро стал вопрос об ускорении определения стоимости земли для применения в случаях приватизации земельных участков, их продажи, покупки, передачи в залог, аренду, доверительное управление, установления частных и публичных сервитутов и т.д.
Применяемая сегодня в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" (статья 25) нормативная цена земли, не отражает действительную стоимость земельных участков и в силу использования субъектами Российской Федерации различных подходов к ее исчислению в целом по территории России не сопоставима (от 50 до 700-кратной ставки земельного налога).
Проведение пообъектной (индивидуальной) оценки рыночной стоимости земельных участков требует больших финансовых, временных и трудовых затрат.
В свою очередь, определение кадастровой стоимости земельных участков, потребует гораздо меньших финансовых затрат и позволит в короткие сроки получить объективные результаты стоимости земель различных категорий и разного целевого назначения необходимые для формирования рынка земли в Российской Федерации.
Внесенный законопроект включает две главы и двадцать статей, в которых содержатся нормы, устанавливающие четкие правовые рамки проведения оценки земельных участков.
В статьях 1-5 определены отношения регулируемые законом, законодательство, регулирующее деятельность по оценке земли в Российской Федерации, основные понятия, используемые в законе, цели оценки земель, обязательность проведения оценки земель.
В статьях 6-8 законопроекта детально прописаны порядок и методики определения рыночной стоимости, кадастровой стоимости и нормативной стоимости земельных участков.
В статьях 10-14 проекта федерального закона "Об оценке земель" перечислены элементы и характеристики земельных участков, которые должны учитываться при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности, земель иного специального назначения, земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых территорий и земель запаса.
В статье 19 законопроекта установлено, что после утверждения в субъекте Российской Федерации результатов кадастровой стоимости земельных участков в данном регионе не будет применяться нормативная стоимость земли, которая определяется в соответствии со статьей 25 Закона Российской Федерации "О плате за землю".
Расчеты показывают, что реализация Федерального закона "Об оценке земель", наряду с реформированием налоговой политики в сфере земельных отношений, позволит за счет более полного охвата налогообложением землепользователей и более объективной дифференциации земельных платежей увеличить их годовой объем с 50 млрд. рублей до 70-75 млрд. рублей после введения в действие данного Федерального закона.
Введение в действие и реализация Федерального закона "Об оценке земель" будет осуществляться в пределах средств федерального бюджета на соответствующий год, предусмотренных федеральной целевой программой "Развитие земельной реформы в Российской Федерации".
Дополнительных затрат на введение в действие и реализацию Федерального закона "Об оценке земель" не потребуется.
Пересмотра действующего законодательства и принятия новых нормативных правовых актов в связи с введением в действие Федерального закона "Об оценке земель" не потребуется.

Депутат Государственной Думы
А. В. Четвериков


Председателю
Государственной Думы
Федерального Собрания
Российской Федерации
Г. Н. СЕЛЕЗНЕВУ

Уважаемый Геннадий Николаевич!

На основании статьи 104 Конституции Российской Федерации на рассмотрение Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации в качестве законодательной инициативы вношу проект федерального закона "Об оценке земель".
Законопроект не предусматривает расходы, покрываемые за счет федерального бюджета. Законопроект внесен по вопросу, являющемуся предметом ведения Российской Федерации (статья 71, пункт "ж" Конституции Российской Федерации).
Приложение:
1. Текст законопроекта - на 20 листах.
2. Пояснительная записка - на 3 листах.
3. Финансово-экономическое обоснование - на 1 листе.
4. Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием указанного законопроекта - на 1 листе.
5. Электронный носитель

Депутат Государственной Думы
А. В. Четвериков


Приложение № 1
к проекту федерального закона
"Об оценке земель"

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Принятие и реализация федерального закона "Об оценке земель" не потребует дополнительных затрат из федерального бюджета.

Депутат Государственной Думы
А. В. Четвериков


Приложение № 2
к проекту федерального закона
"Об оценке земель"

ПЕРЕЧЕНЬM
нормативных правовых актов, принятие, изменение либо дополнение
которых потребует принятие проекта федерального закона
"Об оценке земель"

Принятие проекта федерального закона "Об оценке земель" не потребует внесения изменений или дополнений в нормативные правовые акты.

Депутат Государственной Думы
А. В. Четвериков