04.06.2003
Имеющаяся косвенная информация из различных источников позволяет предположить, что в настоящее время большинство участников рынка оперируют как минимум двумя показателями себестоимости строительства.
Во-первых, эта официальная себестоимость строительства, которую большинство фирм и компаний стараются увеличить всеми возможными способами для того, чтобы уменьшить свою налогооблагаемую базу.
Во-вторых, эта реальная себестоимость строительства, которую большинство фирм и компаний стараются уменьшить, чтобы получить максимум прибыли от своей деятельности.
Показатели официальной себестоимости строительства в Москве время от времени звучат во время публичных выступлений как представителей власти, так и представителей бизнеса.
Как правило, эти цифры составляют не менее $300-400 за 1 кв. метр для панельного жилья и не менее $450-500 за 1 кв. метр для монолитного жилья эконом-класса. В частности, не так давно руководитель столичного стройкомплекса сообщил, что "себестоимость квадратного метра жилья в Москве колеблется от 280 до 370 долларов за квадратный метр".
Прежде всего, необходимо определить, что входит в понятие себестоимость строительства.
Напомним, что для любой российской стройки составляющие себестоимости должны быть в теории одинаковы:
Кроме того, на нее можно списать и многие иные затраты, в разумных пределах, конечно.
С учетом всех этих затрат и формируются как официальная, так и реальная себестоимость строительства. Можно предположить, что значения реальной себестоимости строительства не должны существенно отличаться в различных регионах страны, имеющих сходные природно-климатические и экономические условия.
Достаточно очевидно, что продажная цена объектов недвижимости (например, квартир) должна превышать не только реальную себестоимость строительства, но и ее официальное значение.
Можно предположить, что минимальные цены на рынке жилья в августе 2000 года были близки к значениям официальной себестоимости строительства во многих регионах России. Их сравнение между собой позволяет установить факт существенно более высокого уровня цен на жилье в Москве по сравнению со многими другими регионами европейской части России. В частности, сравнение уровня цен на примерно аналогичное жилье в городах Санкт-Петербурге и Москве, показывает, что питерское жилье было в 1,7-2,1 раза дешевле жилья московского.
По ряду косвенных факторов можно оценить, что реальная стоимость строительства ниже официальной минимум на 25-30%. Проведенное сравнение позволило оценить уровень реальной себестоимости строительства в Москве по состоянию на вторую половину 2000 года. Эти значения составляют:
По мнению ряда экспертов, эти значения включают всю вышеприведенную структуру себестоимости строительства.
К настоящему времени произошло некоторое увеличение этих значений себестоимости за счет роста цен на основные виды строительных материалов и увеличение стоимости строительно-монтажных работ. По оценке наших экспертов, величина этого увеличения в большинстве случаев не превышает 20-25%. Необходимо отметить, что за эти два с половиной года произошло некоторое снижение реальной себестоимости монолитного жилья (на 2-3%) за счет массового применения этой технологии в жилищном строительстве Московского региона и совершенствования методов управления при реализации девелоперских проектов.
Таким образом, для оценки эффективности реализации девелоперских проектов в столице можно использовать следующие значения реальной себестоимости строительства жилья, при организации процесса, близкого к оптимальному:
Можно допустить, что реальная себестоимость при реализации конкретных проектов может иметь существенное превышение относительно этих величин за счет наличия в проекте некоторых специфических "сервитутов" (например, однозначных "рекомендаций" по выбору поставщиков конкретных видов стройматериалов).
Достаточно интересен следующий фрагмент из текущей прессы:
"…Руководитель маркетинговой службы одной крупной строительной организации, нежелающий вступать в полемику с городским начальством, предложил следующую калькуляцию. Оттолкнемся от себестоимости голой коробки - 230 долларов за метр. Добавим 13 процентов за услуги заказчика - уже выходит 260. Плюс НДС 20 процентов (312 долларов). Эту сумму надо еще умножить на 1,3-это коэффициент полезных площадей, учитывающий лестницы, технические этажи и прочее (406 долларов). Добавим 100 долларов на метр за инженерные сети (506 долларов). Учтем минимальную ставку кредитования 7 процентов (541 доллар), а про рекламу и услуги риэлторов забудем. Ограничимся рентабельностью в 20 процентов (650 долларов) и, наконец, отдадим городу его долю - 35 процентов. Вот и получится 1000 долларов за метр…".
Этот фрагмент фактически обосновывает высокий уровень цен для конечного покупателя жилья в Москве. Но иного и быть не может, если учесть специфику работы этого участника рынка…
Вместе с тем, если исходить из стоимости 1 кв. метра монолитной "коробки" в $100-150 (именно такие цифры дает представитель ДСК-1, в одном из своих публичных выступлений, и наши эксперты предпочтительным считают первое значение), то получается совсем другой конечный результат, особенно, если все считать корректно…
Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY"
http://www.rway.ru