Постатейный комментарий № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ
(с изменениями и дополнениями от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Постатейный комментарий
(издание второе, переработанное и дополненное)

Авторский коллектив комментария к Федеральному закону

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Калинин Н. И., Почетный землеустроитель России,
государственный советник Российской Федерации 1-го класса -
введение, комментарий к статье 8, главам III и IV;

Удачин А. А., канд. экон. наук, государственный советник
Российской Федерации 2-го класса - комментарий к
главам I и II (кроме ст. 8).

Введение. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

Принятый в конце 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации по вопросам предоставления, использования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения делает отсылку к федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 6 статьи 27, пункт 5 статьи 79, статьи 81 и 82).

Президент Российской Федерации, Государственная Дума и Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и Правительство Российской Федерации пошли на такой компромисс, чтобы выйти из тупиковой ситуации, сложившейся с принятием Земельного кодекса Российской Федерации из-за восьмилетних дебатов и разногласий по вопросу купли-продажи сельскохозяйственных угодий.

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 56 Земельного кодекса РСФСР и статья 77 Земельного кодекса РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и др. многолетние плодовые насаждения) и на несельскохозяйственные угодья (внутрихозяйственные дороги, полезащитные лесополосы, не входящие в земли лесного фонда сельские леса и древесно-кустарниковая растительность, не входящие в земли водного фонда замкнутые водоемы, земли под зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также неудобья в виде оврагов, песков, солончаков, болот и т.п.).

До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве - праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся в ходе осуществления земельной реформы.

В соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.1992 № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса" (в связи с вступлением в силу настоящего Федерального закона признаны утратившими силу, соответственно, указом Президента РФ от 25.02.2003 № 250 и постановлением Правительства РФ от 30.12.2002 № 912) колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности".

Реорганизация колхозов и совхозов осуществлялась одновременно с реализацией постановления Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15.03.1991 "О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР". В соответствии с этим постановлением разрешалось изымать у колхозов и совхозов без их согласия все неиспользуемые ими земли, а также до 10% площади используемых сельскохозяйственных угодий. Изъятые земли зачислялись в фонд перераспределения земель, из которого органы местного самоуправления затем предоставляли земельные участки гражданам для создания крестьянских (фермерских) хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства.

Таким образом, колхозы и совхозы "потеряли" по 10% сельскохозяйственных угодий.

Оставшиеся у них 90% сельскохозяйственных угодий были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в собственность граждан. Право на получение земельной доли в собственность получили работники сельскохозяйственной организации, пенсионеры этой организации, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этой сельскохозяйственной организации. Пенсионеры объектов социальной сферы на селе прав на земельную долю не получили.

Таким образом, все сельскохозяйственные угодья у колхозов и совхозов были изъяты и они как юридические лица остались только с несельскохозяйственными угодьями, приватизация которых не проводилась.

За созданными на базе бывших колхозов и совхозов новыми сельскохозяйственными обществами, товариществами и кооперативами несельскохозяйственные угодья закреплялись на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Сельскохозяйственные угодья оказались в общей долевой собственности граждан, каждый из которых получил Свидетельство о праве собственности на землю.

Имущество колхозов и совхозов также было поделено на имущественные паи граждан в зависимости от трудового вклада конкретного гражданина и перестало быть имуществом юридического лица.

Таким образом, создаваемые новые сельскохозяйственные общества, товарищества и кооперативы получили право на использование только несельскохозяйственных угодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вопрос об использовании сельскохозяйственных угодий и имущества бывших колхозов и совхозов необходимо был решать на добровольных договорных отношениях с гражданами - собственниками земельных долей и имущественных паев.

Идея принимать земельное законодательство отдельными федеральными законами по конкретным предметам регулирования себя оправдала. Уже приняты и действуют федеральные законы "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 № 28-ФЗ, "О землеустройстве" от 18.06.2001 № 78-ФЗ, "О разграничении государственной собственности на землю" от 17.07.2001 № 101-ФЗ, "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 07.07.2003 № 113-ФЗ), "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 №74-ФЗ, "О личном подсобном хозяйстве" от 07.07.2003 № 112-ФЗ.

Проблема оборота земель сельскохозяйственного назначения существует не только в России, но и в зарубежных странах и везде она решается по-разному.

Статистические данные свидетельствуют о том, что соотношение темпов роста населения и ограниченности земельных ресурсов выводит проблему обеспечения продовольствием из разряда долгосрочных в разряд наиболее срочных задач. Население планеты с 1900 года к 2000 году увеличилось с 1,6 млрд. человек до 6 млрд. человек, т. е. в 3,8 раза. За этот же период площадь сельскохозяйственных угодий удалось увеличить с 4,1 млрд. га до 4,8 млрд. га, т. е. только на 15%.

Напрашивается вывод, что с каждым годом значимость сельскохозяйственных угодий будет возрастать. Земельные ресурсы России будут востребованы в ближайшие 20 лет и многое будет зависеть от того, в чьих руках они окажутся к этому времени. Ясно, что спрос на пашню будет расти.

Пахотные земли в России занимают 129 млн. га или 9,5% мировых запасов при численности населения 146 млн. человек. Для сравнения, в зарубежной Европе (включая Украину и Белоруссию) имеется 170 млн. га пашни при численности населения 580 млн. человек.

Поэтому каждая страна старается защитить и сохранить свои сельскохозяйственные земли и на их оборот вводит те или иные ограничения.

Человеческая мысль придумала 14 видов ограничений на оборот сельхозземель, которые применяется в странах в той или иной комбинации. Законодательно устанавливаются или не устанавливаются:

1) перечень земель, запрещенных к приватизации, находящихся в ограниченном обороте или находящихся в свободном обороте;

2) квалификационные требования (опыт работы или сельскохозяйственное образование), предъявляемые к покупателям земли;

3) ограничения или запрет для иностранцев права собственности на землю (только аренда);

4) запрет на изменение целевого назначения угодий без согласования с органами власти;

5) перечень лиц, имеющих преимущественное право на приобретение земли (арендаторы, соседи, сельские жители, органы власти и т.д.);

6) минимальная цена продажи;

7) случаи бесплатной или льготной приватизации государственных земель;

8) предельные размеры земельных участков, находящихся в собственности у одного лица;

9) предельные размеры арендуемых земель;

10) минимальные и максимальные сроки аренды;

11) разрешение или запрет на субаренду земель;

12) особенности совершения сделок с землей (с разрешения или без разрешения органов власти);

13) основания и порядок изъятия неиспользуемых земель;

14) сроки моратория на перепродажу земель.

В принятом Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" использованы ограничения под номерами 1, 3, 4, 5, 8, 10 и 13.

Следует отметить, что принятию этого Федерального закона предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Данная проблема дважды (в декабре 2001 года и апреле 2002 года) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе, на заседании Госсовета у Президента Российской Федерации (апрель 2002 года), на конференции Совета Федерации (июнь 2002 года).

Наконец, для подготовки согласованных поправок в принятый в I чтении вариант законопроекта была создана совместная трехсторонняя рабочая группа из 42 человек в составе депутатов Государственной Думы (пропорционально численности фракций и депутатских объединений), членов Совета Федерации и представителей Правительства Российской Федерации от Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Министерства сельского хозяйства Российской Федерации. Создание такой рабочей группы было инициировано Государственной Думой, причем впервые в практике ее работы. Данная рабочая группа на девяти своих заседаниях выработала согласованный (компромиссный) текст законопроекта ко II чтению и передала его в Комитет Государственной Думы по аграрным вопросам, который являлся ответственным Комитетом за подготовку законопроекта, для обоснования им предлагаемых решений о принятых или отклоненных поправках, поступивших к законопроекту от субъектов права законодательной инициативы.

Проект федерального закона перед первым чтением (в марте 2002 года) и после принятия его в I чтении (в мае 2002 года) был опубликован в "Российской газете" для выяснения по нему мнения населения Российской Федерации.

Таким образом при принятии законопроекта депутаты Государственной Думы ориентировались на рекомендации широких слоев населения, ученых, экспертов, представителей законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В результате при принятии законопроекта во II чтении в него было внесено 75 поправок, которые в ряде случаев изменили его концепцию, разработанную Правительством Российской Федерации.

Практика применения настоящего Федерального закона (вступил в силу с 27.01.2003, через шесть месяцев после официального опубликования) показала, что в него необходимо внести целый ряд изменений и дополнений. Это было сделано Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 07.07.2003 № 113-ФЗ, которым внесено 32 поправки.

Значительная часть этих поправок (28 из 32) уточняет формулировки комментируемого Федерального закона в целях предотвращения из двойного толкования. Например, статья 3 разрешает иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В то же время про земельные доли этого прямо не было сказано. Эта неточность устранена путем внесения соответствующих поправок в статьях 1, 3 и 5 комментируемого Федерального закона. Шесть поправок направлены на приведение терминологии Закона в соответствие с терминологией, принятой в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Речь идет о замене слов "органы местного самоуправления" на слова "муниципальное образование". Еще тринадцать поправок уточняют положения комментируемого Федерального закона, связанные с применением норм о минимальных и максимальных размерах земельных участков. Появилось в настоящем Федеральном законе понятие "близкие родственники", что не позволит больше трактовать его как кому хочется.

Только четыре поправки ввели новые положения, которых ранее не было. К ним относятся дополнение пункта 1 статьи 13 новым абзацем четвертым, пункта 4 статьи 10 новыми третьим и четвертыми абзацами, изменение редакции пункта 1 статьи 13 и дополнение комментируемого Федерального закона новой статьей 191. Смысл этих поправок раскрыт в комментариях к этим статьям.

В окончательном виде концепция Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сводится к следующему.

I. Приватизация земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В пункте 4 статьи 1 введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

Поправки ряда субъектов Российской Федерации и депутатов Государственной Думы о введении запрета на приватизацию земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, водоемами, лесополосами, мелиоративными объектами и мелиоративными системами, научно-исследовательскими и учебными заведениями, племенными и элитно-семеноводческими хозяйствами, используемые для утилизации сточных вод и других отходов животноводческих комплексов птицефабрик, а также земли тепличных комбинатов, звероводческих хозяйств, госплемконезаводов и иных специализированных сельскохозяйственных организаций были отклонены при рассмотрении законопроекта во II чтении.

Одновременно субъектам Российской Федерации было предоставлено право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если они эту дату не определят, то в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 191 приватизацию таких земель можно осуществлять с 1 января 2004 года.

II. Квалификационные требования к приобретателям земель сельскохозяйственного назначения

Требование о том, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать в собственность и получить их в аренду только граждане, имеющие опыт ведения сельскохозяйственного производства или сельскохозяйственную профессиональную квалификацию, а также юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено, что сельскохозяйственное производство является их основным видом деятельности, было отклонено при принятии Федерального закона во II чтении.

Таким образом земли сельского хозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

III. Права иностранцев на землю

Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты.

Данной проблеме депутаты Государственной Думы посвятили значительную часть времени при рассмотрении законопроекта в I и II чтениях. Практически каждая из 58 поправок по этому вопросу ставилась на отдельное голосование.

В результате Федеральный закон в статье 2 (пункт 2) и статье 3 установил, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками и земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

IV. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

После обсуждения различных вариантов перечней лиц, имеющих преимущественное право покупки, депутаты Государственной Думы согласились, что преимущественное право покупки продаваемого земельного участка должно быть только у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, у муниципального образования.

Если эти органы публичной власти откажутся от покупки земельного участка, то продавец может его продать любому третьему лицу (статья 8 Федерального закона).

Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю - у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, у муниципального образования (статья 12 Федерального закона).

Если и они откажутся от приобретения земельной доли, то участник долевой собственности может продать ее любому другому лицу.

V. Сохранение целевого назначения земельного участка

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны проводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слова почвы.

Нарушение данных требований является основанием для принудительного прекращения прав на землю.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (пункт 3 статьи 1 Федерального закона).

I. Ограничение предельных размеров земельных участков, находящихся в собственности одного лица

Статья 4 Федерального закона ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые могут быть в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Выдел земельного участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Не допускается также совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше чем установленные минимальные размеры земельных участков.

Однако эти требования о минимальных размерах земельных участков решено не распространять на случаи выдела земельного участка в счет земельной доли (долей) для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем установленные минимальные размеры.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

При этом Федеральный закон определил, что этот максимальный размер может быть установлен субъектом Российской Федерации в пределах от 10 до 100 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (не менее чем 10 процентов, как записано в Федеральном законе).

Сверхнормативные гектары придется отчуждать в течение года (статья 5 Федерального закона).

Следует обратить внимание на то, что максимальные размеры общей площади земельных участков для юридических лиц не устанавливаются, хотя этот вопрос также довольно детально обсуждался (за исключением юридических лиц, в которых один гражданин и его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов).

VII. Аренда земельных участков

При рассмотрении законопроекта во II чтении он был дополнен новой статьей 9 "Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения".

В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность и другие особенности аренды.

IX. Предоставление гражданам и юридическим лицам земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Порядок предоставления таких земель установлен статьей 10 Федерального закона.

В собственность земельные участки разрешено предоставлять гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного заявления, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.

Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества, общины коренных малочисленны народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и т.д.), перечень которых приведен в пункте 5 статьи 10, передача земель в аренду осуществляется без торгов (конкурсов, аукционов), но без права выкупа арендуемых земель в собственность.

Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).

Одновременно Федеральный закон (пункт 4 статьи 10) наделил субъекты Российской Федерации правом своими законами устанавливать случаи бесплатного предоставления сельскохозяйственных угодий гражданам на праве общей собственности (земельные доли) из земель нереорганизованных сельскохозяйственных организаций, а также земельных участков из фонда перераспределения земель.

X. Сделки с земельными долями

Федеральный закон (статьи 12-18) установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных этим законом.

К особенностям относятся, в частности:

1) установление упрощенного порядка извещения участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли (через средства массовой информации);

2) преимущественное право субъекта Российской Федерации или у муниципального образования на покупку земельной доли, если другие участники долевой собственности откажутся от ее покупки;

3) принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности;

4) заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;

5) признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

6) изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их несоответствия законодательству) на отношения договоров доверительного управления.

ХI. Применение отдельных положений Федерального закона

Федеральный закон относит к компетенции субъектов РФ принятие целого ряда правовых норм (определение даты начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, установление минимальных и максимальных размеров земельных участков, наделение муниципальных образований отдельными полномочиями по регулированию оборота земель, определение средств массовой информации, в которых предусмотрено опубликование сообщений о выделении земельных участков в счет земельных долей и о проведении общего собрания собственников земельных долей).

Если до 10 июля 2003 года (дата вступления в силу статьи 191) субъект Российской Федерации не примет свой закон, обеспечивающий реализацию Федерального закона, то на территории такого субъекта Российской Федерации будут применяться правила, установленные статьи 191. В этой статье определены перечисленные нормы, которые должны быть урегулированы в законе субъекта Российской Федерации.

XII. Заключение

В целом Федеральный закон преследует цель в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства. С вступлением в силу данного Федерального закона снимается запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Данный Федеральный закон является также ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Н.И. Калинин
Почетный землеустроитель России,
государственный советник
Российской Федерации
1 класса

КОММЕНТАРИИ
к Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ
(с изменениями и дополнениями)
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

5. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

6. К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

Комментарий

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Земельного кодекса РФ под земельными отношениями понимаются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В свою очередь в пункте 3 статьи 3 Кодекса говорится о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, иными специальными федеральными законами.

Из указанных положений Земельного кодекса РФ вытекает то, что невозможно рассматривать изолированно друг от друга земельные отношения (отношения по использованию и охране земель) и имущественные отношения (отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками). И хотя одним из принципов земельного законодательства в соответствии с Кодексом является принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (абзац 2 подпункта 11 статьи 1 Земельного кодекса РФ) было бы более уместно говорить о согласованном применении норм земельного и гражданского права. Основой для такого вывода служит то, что земля объективно выступает одновременно в нескольких значениях. Это природный объект, территория, недвижимое имущество. Следовательно, земля столь же объективно выступает одновременно объектом различных видов общественных отношений, в их числе земельных и гражданских.

Согласованное применение норм земельного и гражданского законодательства нашло свое отражение в содержании многих формулировок Земельного кодекса РФ. Формулировки Гражданского Кодекса РФ в Земельном кодексе РФ не дублируются. К ним делается отсылка с указанием конкретных статей Гражданского Кодекса РФ. Нормы же, отражающие специфику земли как объекта земельных отношений, прописываются в Земельного кодекса РФ дополнительно. В частности, примером может служить статья 46 Земельного кодекса РФ. Пункт 1 этой статьи содержит отсылочную норму "Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством". Нормы же пункта 2 устанавливают ряд дополнительных оснований прекращения аренды земли, наличие которых предопределяется спецификой земли как природного объекта и природного ресурса, например, такое основание, как использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Аналогичный концептуальный подход заложен и в рассматриваемом Федеральном законе при определении предмета регулирования, а также при изложении других норм, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Пункт 1 статьи 1 комментируемого Федерального закона определяет в качестве предмета регулирования отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Далее излагается цель, на достижение которой направлен Закон. Это установление правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Рассматриваемый Федеральный закон направлен также на определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия.

Вторая часть пункта 1 статьи 1 комментируемого Закона содержит перечень земельных участков, на которые нормы данного Закона не распространяются.

К таким земельным участкам относятся участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

2. Пунктом 2 статьи 1 рассматриваемого Закона определена иерархия правовых актов, в соответствии с которыми должно осуществляться правовое регулирование в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Первое место в этой иерархии, конечно, занимает Конституция РФ.

Согласно статье 72 Конституции РФ земельное законодательство, к которому относится и настоящий Федеральный закон, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Концептуально это означает, что субъект Российской Федерации может принимать свои законы, развивающие и конкретизирующие федеральные нормы земельного права с учетом особенностей региона, но только на основании и в соответствии с федеральным законодательством.

В то же время пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, регулирование непосредственно правил и ограничений гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения Кодексом отнесено исключительно к предмету ведения Российской Федерации. Следовательно, субъект Российской Федерации не вправе устанавливать на своем уровне нормы, которые содержат дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Эта норма закреплена в пункте 5 статьи 1 комментируемого Закона.

В пункте 2 статьи 1 рассматриваемого Закона установлено также правило, согласно которому нормы, регулирующие отношения в области оборота земельных участков могут регулироваться иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В данном случае под иными нормативными правовыми актами Российской Федерации следует понимать указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, которые также не должны противоречить Конституции РФ, настоящему федеральному закону и иным федеральным законам.

3. Пункт 3 статьи 1 комментируемого Закона определяет принципы, в соответствии с которыми должно осуществляться правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Рассматриваемый Федеральный закон принят в развитие Земельного кодекса РФ и в определенной мере содержание пункте 3 статьи 1 является продолжением содержания статьи 1 Кодекса, которая включает одиннадцать основных принципов земельного законодательства.

Пунктом 2 статьи 1 Кодекса установлено, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие перечисленным основным принципам. Представляется, что включение как в текст Кодекса, так и в текст настоящего Федерального закона принципов земельного законодательства направлено на решение ряда задач:

- заложить в законопроектной работе своего рода ориентиры, по которым разработчики земельного законодательства (специалисты, эксперты) сверяли бы свои подходы и предлагаемые решения, добиваясь того, чтобы следовать в одном направлении;

- облегчить в правоприменительной практике применение норм земельного законодательства при наличии пробелов в правовом регулировании земельных отношений, а также в случаях коллизий правовых норм;

- дать импульс в области научных исследований к научным дискуссиям по определению новых тем и направлений таких исследований.

В качестве базового принципа, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, в комментируемом Федеральном законе выделен принцип сохранения целевого использования земельных участков. Этот принцип предполагает обязанность стороны, приобретающей земельный участок сельскохозяйственного назначения использовать его только для целей ведения сельскохозяйственного производства или иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой российского земельного права и служит определению специфического правового режима охраны и использования земель в зависимости от их целевого назначения. Приведенные в Земельном кодексе Российской Федерации семь основных категорий земель существуют (при некоторых изменениях названий) достаточно давно и оправдали себя на практике с точки зрения ограничения правового режима одной категории от другой. Не случайно особенная часть Земельного кодекса Российской Федерации с описанием режимов земель строится в зависимости от категорий земель.

Стабильность целевого назначения земель, сохранение прежде всего земель сельскохозяйственного назначения как незаменимых, трудно восстановимых, недопущение их перевода в иные категории всегда были краеугольным принципом российской земельной политики.

Еще один принцип, установленный рассматриваемым Федеральным законом, - принцип, в соответствии с которым в законодательстве может быть установлен предел общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности гражданина или юридического лица.

Введение подобного принципа в Закон продиктовано задачей противостоять возникновению на рынке сельхозтоваропроизводителей монополистов.

Определенный интерес представляют собой подпункты 3) и 4) пункта 3 статьи 1 Закона. В указанных подпунктах изложены принципы, в соответствии с которыми субъект Российской Федерации или в случаях установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование, обладают преимущественным правом на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или земельной доли при их продаже.

Данные принципы отражают стремление законодателя предоставить государству и органам местного самоуправления на рынке сельскохозяйственных земель приоритетные права. Участие государства, его регулирующая роль особенно важно на первом этапе формирования конъюнктуры спроса и предложения рынка данной категории земель.

Данный принцип нашел отражение в рамках норм статей 8 и 9 рассматриваемого Закона.

Подпункт 5) пункта 3 статьи 1 Закона устанавливает, что принципиальным является установление особенностей предоставления земельных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранным лицам. В соответствии с этим принципом сформулированы нормы статьи 3 Закона.

Принцип, изложенный в подпункте 6) пункта 3 статьи 1, изложен в Законе в соответствии с положениями пункта 5 статьи 34 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с этим принципом земельные участки сельскохозяйственного назначения могут предоставляться в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа нашло отражение в нормах ст. 10 комментируемого Закона.

4. Пункт 4 статьи 1 Закона посвящен особенностям и порядку приватизации земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Следует напомнить, что большая часть сельскохозяйственных угодий была приватизирована на основании указов Президента РФ:

"О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27.12.1991 № 323; "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" от 02.03.1992 № 213; "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27.10.1993 № 1767; "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 07.03.1996 № 337.

Перечисленные указы Президента РФ были подкреплены постановлениями Правительства РФ, установившими порядок приватизации сельскохозяйственных угодий: "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29.12.1991 № 876; "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" от 04.09.1992 № 708; "О порядке осуществления прав собственности земельных долей и имущественных паев" от 01.02.1995 № 96.

Перечисленные выше документы продолжали действовать некоторое время после введения в действие Земельного кодекса РФ, но в части, ему не противоречащей. Эта норма закреплена в ст. 6 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса РФ".

Однако 20 декабря 2002 года было принято постановление Правительства РФ № 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения" и указ Президента РФ от 25.02.2003 № 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации".

Появление приведенных постановления Правительства РФ и указа Президента РФ неслучайно. В данном случае можно говорить о том, что возобладала точка зрения, в соответствии с которой решено считать процесс реорганизации сельскохозяйственных организаций завершенным. На самом деле в ходе подготовки Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" стало очевидным, что существует значительная часть субъектов Российской Федерации, на территории которых не проводилась реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация их земель.

Данную коллизию решено было устранить, внеся соответствующие дополнения в статью 10 комментируемого Федерального закона, а также дополнить Закон статьей 191 (см. комментарий к указанным статьям).

Итак, пункт 4 статьи 1 Закона распространяется только на те сельскохозяйственные земли, которые остались в государственной или муниципальной собственности. В отношении этих земель субъект Российской Федерации своим законом вправе определить момент начала приватизационной процедуры.

В то же время статья 191 Закона содержит императивную норму, в соответствии с которой в случае если на день вступления в силу этой статьи Закона (10 июля 2003 года - дата официального опубликования) субъектом Российской Федерации не принят региональный закон, обеспечивающий реализацию федерального, то на территории такого субъекта РФ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 Закона, осуществляется с 1 января 2004 года.

Кроме того, с учетом специфики ряда субъектов Российской Федерации сформулирована императивная норма в части второй пункта 4 статьи 1. Рассматриваемым Законом установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, приватизации не подлежат. Данные земельные участки представляют собой целые земельные массивы, расположенные на территориях нескольких субъектов Российской Федерации и служат единственным источником кормов (кормовой базой) оленеводства и отгонного животноводства. Поэтому данная норма представляется целесообразной.

5. Пункт 5 статьи 1 запрещает субъектам Российской Федерации принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Как уже отмечалось выше, данная норма вытекает из пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ, которой регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения отнесено к предмету регулирования исключительно федерального закона.

6. При использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения их собственники, землевладельцы и землепользователи должны руководствоваться основным целевым назначением данной категории земель и требованиями охраны земель. Причем в соответствии с пунктом 6 статьи 1 комментируемого Закона правообладатель обязан выполнять требования как рассматриваемого Закона, так и иных федеральных законов, в которых в той или иной мере затрагиваются вопросы охраны земель и экологической безопасности.

Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом

1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

Комментарий

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 комментируемого Федерального закона в общем виде определен круг субъектов - участников правоотношений, регулируемых настоящим Федеральным законом. К ним отнесены граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

1.1. Термин "граждане" используется в Законе в общеупотребительном значении. В зависимости от контекста речь может идти о гражданах в части их прав и свобод или о гражданах (физических лицах) как субъектах вещных и иных прав на землю.

Немаловажным является то, что можно понимать под гражданами. В юридической литературе для признания граждан субъектами права землепользования требуется наличие нескольких признаков: внешняя обособленность, персонификация, способность вырабатывать и осуществлять персонифицированную волю, реальное участие в правоотношениях и др.

Гражданский кодекс РФ в статьях 17-22 раскрывает содержание понятия граждан (физических лиц) и останавливается на следующих их характеристиках:

правоспособность (возникает с момента рождения и прекращается смертью, означает права иметь имущественные и личные неимущественные права, заниматься предпринимательством и любой не запрещенной законом деятельностью и т.п. );

имя и место жительства;

дееспособность (способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя обязанности - возникает в полном объеме по достижении восемнадцатилетнего возраста либо ранее - со времени вступления в брак);

недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом;

предпринимательская деятельность, имущественная ответственность гражданина, возможность несостоятельности (банкротства) индивидуального предпринимателя;

регистрация актов гражданского состояния.

1.2. Согласно статье 48 Гражданского кодекса РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по свои обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. Они могут быть коммерческими и некоммерческими, подлежат государственной регистрации, действуют на основании учредительных документов, приобретают права и принимают обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законами и учредительными документами (статьи 49-53 Гражданского кодекса РФ).

В области отношений, возникающих в связи с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, могут действовать различные виды юридических лиц.

В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество. К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы.

К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения.

К юридическим лицам, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы) (статьи 116-123 Гражданского кодекса РФ).

1.3. Российская Федерация согласно статье 1 Конституции РФ понимается как государство. Субъектами РФ являются республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа. Перечень субъектов РФ (их 89) дан в статье 65 Конституции РФ.

В соответствии со статьей 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъекта Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

1.4. Под муниципальным образованием следует понимать городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная Федеральным законом от 28.08.1995 № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

1.5. Как было уже отмечено выше, к условиям и порядку участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в земельных отношениях могут быть применены по аналогии нормы статей 124 и 125 Гражданского кодекса РФ.

2. Положения пункта 2 статьи 2 следует рассматривать во взаимосвязи с содержанием Конституции РФ и пункта статьи 5 Земельного кодекса РФ.

В пункте 2 статьи 5 Кодекса установлено, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

Иначе говоря, в Земельном кодексе к иностранным гражданам и лицам без гражданства фактически применяется норма части 3 ст. 62 Конституции РФ. В соответствии с ней иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Это же правило фактически распространено в ряде случаев и на иностранных юридических лиц.

Применительно к иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам их права на приобретение в собственность, аренду земельных участков определяются в статьях 15, 22, 28, 30, 35, 36 Земельного кодекса РФ.

В частности, в пункте 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ установлено, что перечисленные субъекты правоотношений не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до установления Президентом РФ указанного в пункте 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Особые условия предопределены статьей 8 указанного закона для земель сельскохозяйственного назначения. Более подробно анализ правового положения иностранных лиц и лиц без гражданства изложен при рассмотрении положений статьи 3 комментируемого Федерального закона.

Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

Перечисленные в статье 3 комментируемого Федерального закона лица (иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов) могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Данная норма фактически закрепляет положение статьи 8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой иностранные лица и лица без гражданства могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.

Такой подход в отношении правового положения всех перечисленных выше лиц определен законодателем исходя из экономического положения в аграрном секторе экономики страны, из реальных возможностей российских граждан и юридических лиц, а также продиктован желанием защищать интересы российского товаропроизводителя, и обеспечить в переходный период реформирования аграрного сектора российской экономики относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом.

Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.

Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

2. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Установленный законом субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Пункт 1 статьи 4 комментируемого Федерального закона устанавливает, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве.

В данном случае следует иметь в виду содержание Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве".

К недостаткам землепользований законодательство о землеустройстве относит фрагментацию земель, чересполосицу, вклинивание, вкрапливание, дальноземелье, изломанность границ. Комментируемый Закон запрещает совершение сделок с земельными участками, в результате которых могут возникнуть указанные недостатки землепользования.

Законом запрещен также выдел земельного участка в счет земельной доли из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушенных земель, если размер такого участка окажется меньше минимального размера, установленного законодательством субъекта РФ для земельного участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Перечисленные положения комментируемого Закона чрезвычайно важны для недопущения формирования земельных участков, использование которых невозможно в сельском хозяйстве с технологической точки зрения. Опыт зарубежных стран показывает, насколько велики затраты и усилия, направленные на консолидацию земель при несоблюдении таких требований.

Последним абзацем пункта 1 статьи 4 Закона установлено исключение из общего правила. В соответствии с указанным абзацем требования о минимальных размерах не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, определенные региональными законами.

2. Ограничение максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица, статьей 4 рассматриваемого Федерального закона прямо не предусмотрено. Анализ мирового опыта позволяет сделать вывод, что ограничения максимальных размеров земельных участков вводятся, в основном, в странах, где сложился острый дефицит сельскохозяйственных земель при достаточно высоком спросе на них на рынке земли и иной недвижимости. В то же время, исходя из соображений необходимости формировать конкурентную среду в сфере сельскохозяйственного производства, в пункте 2 статьи 4 настоящего Закона субъектам Российской Федерации законодателем предоставлено право устанавливать максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности граждан и юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 4 комментируемого Федерального закона.

Важно также то, что прежняя редакция Закона содержала термин "близкие родственники", не расшифровывая каких лиц следует относить к данной категории. Теперь в Законе дано определение этого термина по аналогии с Семейным кодексом РФ. К близким родственникам отнесены родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки.

При этом закрепленные комментируемым Законом пределы, в которых субъект Российской Федерации вправе вводить ограничения определены так, чтобы стимулировать формирование и развитие крупных сельскохозяйственных организаций. Субъект Российской Федерации своим законом не вправе устанавливать минимальный предел максимальной площади сельскохозяйственных угодий, которые могут быть в собственности одного лица ниже 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Следует также иметь в виду, что в соответствии со статей 191 Закона в случае, если на день вступления в силу комментируемого Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят региональный закон, устанавливающий минимальные размеры земельных участков, предусмотренные пунктом 1 статьи 4 Закона, такие минимальные размеры приравниваются к минимальным размерам, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Что касается максимального размера, то впредь до принятия регионального закона этот размер устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

1. В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок либо в течение года со дня, когда собственник знал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований статьи 3 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

При нарушении требований пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона лица, указанные в этом пункте, самостоятельно определяют, кто из них производит отчуждение части земельного участка. При недостижении между ними согласия об отчуждении части земельного участка, превышающей максимальный размер общей площади земельных участков, спор разрешается в судебном порядке.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земельный участок или долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В случае, если установленная собственником начальная цена предмета торгов превышает рыночную стоимость, субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование приобретает земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок по рыночной стоимости.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. В пункте 1 статьи 5 комментируемого Федерального закона содержится требование к лицам, в собственности которых "оказались" земельные участки или земельные доли и при этом произошло нарушение норм статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 рассматриваемого Закона, произвести отчуждение таких земельных участков, частей земельных участков или земельных долей.

Напомним, что в соответствии со статьей 3 Закона иностранные лица могут иметь земельные участки и земельные доли только на праве аренды. Пункт 2 статьи 4 устанавливает требования к предельным (максимальным) размерам земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Примененный в пункте 1 статьи 5 Закона термин "оказались" означает, что земельный участок или земельная доля перешли в собственность лица в результате гражданско-правовой сделки, в том числе в порядке наследования.

В случае если в собственность лица, из числа перечисленных в статье 3 Закона, перешел земельный участок или земельная доля, данное лицо должно произвести отчуждение такого земельного участка (земельной доли). Гражданин или юридическое лицо может также переоформить земельный участок на праве аренды.

В случае если в собственности лица оказался земельный участок, площадь которого превышает предельный (максимальный) размер площади земельного участка установленный субъектом Российской Федерации, то такое лицо обязано произвести отчуждение той части земельного участка, которая превышает предельный размер.

Комментируемый Закон устанавливает срок, в течение которого должно быть произведено отчуждение. Так земельные участки (земельные доли) приобретенные до вступления в силу рассматриваемого Закона должны быть отчуждены в течение года со дня вступления его в силу. Земельные участки (земельные доли), приобретенные после вступления в силу Закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности, либо со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований статьи 3 комментируемого Закона.

Следует отметить, что сделки, совершенные после вступления в силу Закона в нарушение требований статьи 4 считаются ничтожными с момента их совершения.

2. Контрольные функции за соблюдением требований статьи 5 рассматриваемый Закон возлагает на учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон предписывает учреждениям юстиции в течение десяти дней информировать в письменной форме орган государственной власти субъекта Российской Федерации о фактах нарушения требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Закона. Орган государственной власти в свою очередь в течение месяца со дня получения соответствующей информации от учреждения юстиции обязан обратиться в суд о понуждении собственника к продаже земельного участка (земельной доли) на торгах.

Особо законодатель оговорил ситуацию когда могут быть нарушены требования пункта 2 статьи 4 Закона. Законом предписано лицам, перечисленным в данном пункте, самим определиться, кто из них произведет отчуждение части земельного участка, превышающей максимальный размер, установленный Законом. В случае, если не будет достигнуто согласие, спор решается в суде.

3. Очевидно, что в результате проведения публичных торгов (конкурса или аукциона) может сложиться ситуация, когда не будет выявлен покупатель земельного участка (земельной доли). В этом случае пункта 3 статьи 5 рассматриваемого Закона субъекту Российской Федерации, либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию вменено в обязанность приобрести земельный участок или земельную долю по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В случае, если установленная собственником начальная цена предмета торгов превышает рыночную стоимость, субъект Российской Федерации, либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование приобретает земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок по рыночной стоимости.

Законом субъекта Российской Федерации могут определяться случаи, когда данная обязанность будет распространяться и на органы местного самоуправления.

Очевидно, что данная обязанность выкупать в государственную или муниципальную собственность сверхнормативные гектары будет иметь большое значение при обосновании субъектом Российской Федерации устанавливаемого предельного размера площади земельного участка. Чем выше будет предельный размер, тем меньше придется выкупать земельных участков.

В связи с вышесказанным, следует рассмотреть вопрос, связанный с источниками финансирования выкупа земель в государственную или муниципальную собственность.

Статья 31 Бюджетного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип самостоятельности бюджетов.

Принцип самостоятельности бюджетов означает, в том числе, право законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления на соответствующем уровне бюджетной системы Российской Федерации самостоятельно осуществлять бюджетный процесс и право органов государственной власти и органов местного самоуправления самостоятельно определять направления расходования средств соответствующих бюджетов.

Статья 86 Бюджетного кодекса Российской Федерации определяет расходы, финансируемые исключительно из бюджетов субъектов Российской Федерации, в состав которых включаются расходы, связанные с формированием государственной собственности субъектов Российской Федерации;

Таким образом, источники финансирования расходов субъектов Российской Федерации, связанные с приобретением земель сельскохозяйственного назначения должны быть определены в законе о бюджете субъекта Российской Федерации на соответствующий финансовый год.

В соответствии с рассматриваемым Законом право на выкуп земель предоставлено субъектам Российской Федерации. Как указанно выше расходы, связанные с формированием государственной собственности субъектов Российской Федерации подлежат финансированию исключительно из бюджетов соответствующих субъектов Российской Федерации.

В закон о бюджете Российской Федерации могут быть включены статьи, предусматривающие денежные средства на покупку субъектами Российской Федерации земель сельскохозяйственного назначения, только в случае предоставления бюджетных кредитов субъектам Российской Федерации или оказания финансовой поддержки субъектам Российской Федерации, что не является обязательными выплатами, выплата которых является обязательной для бюджета Российской Федерации.

Нельзя не отметить также вопрос паритетной ответственности государства и субъектов Российской Федерации по долгам сельхозтоваропроизводителей, то есть возможности предоставления гарантий за счет средств соответствующих бюджетов, а также возможности обеспечения обязательств путем залога государственного имущества. Указанные отношения на сегодняшний день регулируются бюджетным и гражданским законодательством.

Статья 115 Бюджетного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок предоставления государственной и муниципальной гарантии, а также требования к ее форме и содержанию.

В соответствии с указанной статьей государственной или муниципальной гарантией признается способ обеспечения гражданско-правовых обязательств, в силу которого соответственно Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование - гарант дает письменное обязательство отвечать за исполнение лицом, которому дается государственная или муниципальная гарантия, обязательства перед третьими лицами полностью или частично.

Гарантии предоставляются, как правило, на конкурсной основе.

Гарант по государственной или муниципальной гарантии несет субсидиарную ответственность дополнительно к ответственности должника по гарантированному им обязательству.

Предусмотренное государственной или муниципальной гарантией обязательство гаранта перед третьим лицом ограничивается уплатой суммы, соответствующей объему обязательств по гарантии.

Гарант, исполнивший обязательство получателя гарантии, имеет право потребовать от последнего возмещения сумм, уплаченных третьему лицу по государственной или муниципальной гарантии, в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.

Исполнение государственных и муниципальных гарантий подлежит отражению в составе расходов бюджетов как предоставление кредитов.

Государственное имущество закладывается лицом, уполномоченным, владеть, пользоваться государственным имуществом от имени Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, муниципального образования) в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Статья 6. Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

1. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

2. Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям и в порядке, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации. Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Земельный участок и земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление в суд направляется по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

Комментарий

1. Пункт 1 статьи 6 комментируемого Федерального закона содержит норму, в соответствии с которой собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель.

Как уже отмечалось ранее основная цель, для которой предоставляются сельскохозяйственные земли это ведение сельскохозяйственного производства.

Кроме того, в пункте 1 собственникам, землевладельцам и землепользователям вменяется в обязанность соблюдать требования "разрешенного использования".

В данном случае применен термин, использованный в статье 7 Земельного кодекса РФ. В Кодексе под разрешенным использованием понимается набор дополнительных требований к режиму использования земель, которые могут устанавливаться специальными федеральными законами.

В пункте 2 статьи 7 Кодекса отмечено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренного зонированием территорий видов выбирается собственниками, землевладельцами и землепользователями самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

При этом и статья 42 Кодекса, и рассматриваемый Федеральный закон обязывают правообладателей использовать участок способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту.

Хозяйственная деятельность правообладателя не должна приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче или уничтожению плодородного слоя почвы. Перечень отрицательных последствий хозяйственной деятельности правообладателей для сельскохозяйственных земель является открытым, что предполагает наличие в иных специальных законах других требований и нормативов. Например, экологических и санитарно-гигиенических.

К подобным специальным федеральным законам можно отнести Федеральный закон от 10.01.2002 № 8-ФЗ "Об охране окружающей среды", Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и другие.

Во втором абзаце пункта 1 статьи 6 комментируемого Закона говорится о том, что определение размера вреда, причиненного окружающей среде, в том числе земле как природному объекту осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды.

Согласно пункту 5 статьи 13 Земельного кодекса РФ для оценки состояния почвы в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством РФ устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ (ПДК), вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" под нормативами предельно допустимых концентраций химических веществ, в том числе радиоактивных, иных веществ и микроорганизмов понимаются нормативы, которые установлены в соответствии с показателями предельно допустимого содержания химических веществ, в том числе радиоактивных, иных веществ и микроорганизмов в окружающей среде и несоблюдение которых может привести к загрязнению окружающей среды, деградации естественных экологических систем. В соответствии с пунктом 1 статьи 21 названного Федерального закона нормативы, установленные в соответствии с химическими показателями состояния окружающей среды, в том числе нормативы предельно допустимых концентраций химических веществ, включая радиоактивные вещества, относятся к нормативам качества окружающей среды. Согласно пункту 3 этой же статьи при установлении нормативов качества окружающей среды учитываются природные особенности территорий и акваторий, назначение природных объектов и природно-антропогенных объектов, особо охраняемых территорий, в том числе особо охраняемых природных территорий, а также природных ландшафтов, имеющих особое природоохранное значение. При этом под качеством окружающей среды понимается такое ее состояние, которое характеризуется физическими, химическими, биологическими и иными показателями и (или) их совокупностью.

Обоснование нормативов ПДК химических веществ в почве базируется на 4 основных показателях вредности, устанавливаемых экспериментально:

а) транслокационном, характеризующем переход вещества из почвы в растение; б) миграционном водном, характеризующем способность перехода вещества из почвы в грунтовые воды и водоисточники; в) миграционном воздушном, характеризующем переход вещества из почвы в атмосферный воздух; г) общесанитарном, характеризующем влияние загрязняющего вещества на самоочищающую способность почвы и ее биологическую активность.

При этом каждый из путей воздействия оценивается количественно с обоснованием допустимого уровня содержания вещества по каждому показателю вредности. Наименьший из обоснованных уровней содержания является лимитирующим и принимается за ПДК.

В соответствии с Федеральным законом 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве" почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания являются видом работ по изучению состояния земли (статья 9). Они проводятся в целях получения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также в целях выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям (статья 11). Основой для проведения таких обследований являются материалы геодезических и картографических работ (статья 10), а их материалы - видом землеустроительной документации (статья 19).

2. Пункт 2 статьи 6 комментируемого Закона носит отсылочный характер. Данным пунктом установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращено по основаниям и в порядке, которые установлены Земельным кодексом РФ. В данном случае речь идет о перечне оснований, приведенных в пункте 2 статьи 45 и статье 47 Земельного кодекса РФ.

Решение о принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения принимается судом в соответствии со статьей 54 Земельного кодекса РФ.

Решение о прекращении права безвозмездного срочного пользования может быть принято по соглашению сторон, но вообще наличие такого соглашения не обязательно, решение в любом случае может быть принято единолично лицом, предоставившим земельный участок.

Принудительному прекращению прав пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования в случае ненадлежащего использования земельного участка должно предшествовать наложение административного взыскания в виде штрафа. И только в случае неустранения фактов ненадлежащего использования инициируется процедура изъятия такого участка.

В случае наложения административного взыскания, уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, одновременно выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях.

Аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям, содержащимся в Земельном кодеке РФ (статьи 22 и 46) и Гражданском кодексе РФ (статьи 450, 451, 619 и 620).

Так, пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ допускает досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае:

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Кодекса;

реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса РФ.

Гражданским кодексом РФ случаи расторжения договора аренды как уже отмечалось, предусмотрены в статьях 619 и 620.

Статья 619 устанавливает право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (в данном случае земельный участок).

Основанием может служить также невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Статья 620 Гражданского кодекса РФ предоставляет право арендатору потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случаях, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Может также возникнуть ситуация, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору.

Основание расторжения может возникнуть, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

3. В соответствии с пунктом 3 статьи 6 комментируемого Закона принудительное изъятие у собственника земельного участка возможно в случаях ненадлежащего использования такого участка, установленных Земельным кодексом РФ.

В данном случае рассматриваемый Закон предлагает в правоприменительной практике воспользоваться теми случаями ненадлежащего использования земельных участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, которые приведены в подпунктах 1), 2), 3), 4) пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

Следует также обратить внимание на положения пункт 1 статьи 13 Земельного кодекса РФ, в которой перечислены обязанности собственников земельных участков, землевладельцев и арендаторов по проведению мероприятий в рамках охраны земель.

И конечно нельзя забывать, что Гражданский кодекс РФ (статьи 284, 285, 286) предусматривает возможность изъятия земельного участка у собственника в случаях, когда участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не используется в соответствующих целях в течение трех лет либо если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в том числе, когда участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Решение о прекращении прав собственника на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в перечисленных случаях принимается судом в порядке, установленном статьей 54 Земельного кодекса РФ.

Причем заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта, органом местного самоуправления.

Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Комментарий

1. В соответствии со статьей 7 комментируемого Федерального Закона залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Данная норма сформулирована в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ, которая говорит, что залог земельных участков, регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке).

Вместе с тем в статье 5 закона об ипотеке установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Таким образом, на сегодняшний день может быть заложен любой земельный участок, за исключением земель указанных выше, так как на их залог существует запрет, снять который можно только путем внесения соответствующих изменений в закон об ипотеке.

В 2002 году Государственной Думой был принят закон (поправки к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), отменяющий запрет на залог сельскохозяйственных земель, однако данный закон не был одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Была создана согласительная комиссия. В рамках указанной комиссии были высказаны две точки зрения.

В соответствии с одной - ипотека земельных участков из сельскохозяйственных земель должна регулироваться исключительно Законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Другая группа специалистов отстаивает позицию, в соответствии с которой ипотека сельскохозяйственных земель имеет свою специфику в отличие от иного недвижимого имущества, соответственно эта специфика должна быть отражена в специальном Федеральном законе об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.

После принятия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в который вошла статья 7 в представленной редакции, можно с большой долей уверенности предположить, что содержащийся запрет на залог сельскохозяйственных земель в Законе об ипотеке будет в ближайшее время отменен. В противном случае возникнет коллизия норм двух указанных законов.

Приведенный оптимистичный прогноз в отношении возможности отмены запрета на ипотеку сельскохозяйственных земель позволяет рассмотреть ряд вопросов, касающихся правового регулирования процедур предоставления кредитов под залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Прежде всего, следует отметить, что в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ ипотека - это залог недвижимого имущества.

К недвижимости относится имущество, указанное в пункте 1 статьй 130 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с указанной статьей к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы которого определены в натуре и права, на который зарегистрированы в порядке, установленном гражданским законодательством.

Размер кредита не может зависеть от стоимости земли, заложенной в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, так как залогодатель в качестве обеспечения может предоставить не только землю, но и иное имущество.

В случае если речь идет об оценке земельного участка при заключении договора залога, то согласно статье 9 закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 закона об ипотеке.

Указанная статья закона об ипотеке устанавливает, что цена земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

На сегодняшний день оценка имущества, в целях осуществления сделок с ним, проводиться в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, в статье 2 этого закона установлено, что данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованием, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (статья 7 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора (статья 819 Гражданского кодекса РФ).

Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, то есть кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использования указанных средств.

Некоторое время в Государственной Думе обсуждался вопрос о необходимости лицензирования деятельности кредитных организаций, осуществляющих кредитование под залог земель.

На сегодняшний день лицензированию подлежит деятельность, для осуществления которой на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 № 128 "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Лицензированию подлежит деятельность кредитных организаций независимо от видов обеспечения обязательств по кредитному договору. В данном случае земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является лишь одним из видов обеспечения обязательств.

В соответствии с гражданским законодательством в качестве залогодателя может быть собственник земельного участка. Кроме того, в соответствии со статьей 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, лицо, имеющее недвижимую вещь на праве хозяйственного ведения.

Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель, в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Так, в статье 51 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 55 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, среди которого нет земельных участков. В связи с чем, при внесении изменений и дополнений в закон об ипотеке в части снятия запрета на залог сельскохозяйственных угодий необходимо дополнить перечень имущества, обращение взыскания на которое может быть осуществлено только по решению суда.

В случае внесения указанных изменений в закон об ипотеке обращение взыскания будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 119 "Об исполнительном производстве".

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии со ст. 62 закона "Об исполнительном производстве" торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава - исполнителя.

В пункте 2 статьи 350 Гражданского кодекса РФ установлено также, что по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Отсрочка или рассрочка исполнения судебных актов, изменение способа и порядка их исполнения осуществляется также в соответствии с законом об "Об исполнительном производстве". Согласно статье 18 этого закона при наличии обстоятельств, препятствующих совершению исполнительных действий, судебный пристав - исполнитель по своей инициативе или заявлению сторон, а также сами стороны вправе обратиться в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ, с заявлением об отсрочке или о рассрочке его исполнения, а также об изменении способа и порядка исполнения.

Как видно из изложенного выше порядок проведения торгов при обращении взыскания на заложенное имущество достаточно урегулирован российским законодательством.

Вместе с тем, необходимо было бы дополнить закон об ипотеке положениями, устанавливающими, что в случае, объявления публичных торгов несостоявшимися, право преимущественной покупки земельного участка по его начальной цене принадлежит субъекту Российской Федерации.

ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Комментируемая статья регулирует порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, если продавцом выступает его собственник (гражданин, юридическое лицо или участники долевой собственности), хотя в статье не сказано, что продавец должен быть собственником земельного участка. Это вытекает из содержания пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ, в котором установлено. что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому решение о продаже земельного участка может принять гражданин (если право собственности на земельный участок зарегистрировано на этого гражданина), органы управления юридического лица в соответствии с его уставом или учредительными документами (если право собственности на земельных участок зарегистрировано на это юридическое лицо), или участники долевой собственности по соглашению всех участников при регистрации долевой собственности (статья 246 Гражданского кодекса РФ) и по согласию всех участников при регистрации совместной собственности (статья 253 Гражданского кодекса РФ). В статье 8 настоящего Федерального закона выше перечисленные лица объединены одним термином - "продавец земельного участка".

Порядок продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 10 настоящего Федерального закона.

Распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано Минюстом РФ 03.10.2002 № 3833) утверждены примерные формы решений органов публичной власти о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду, и примерные формы договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды этих земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса РФ и особенностей, установленных статьей 37 Земельного кодекса РФ статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.

Особенности, установленные Земельным кодексом РФ (которых нет в гражданском законодательстве) направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";

Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельного участка или уполномоченное им лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок (перечислены в пункте 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") и документов о межевании земельного участка. Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован Минюстом России 20.06.2001 № 2757), а требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911). Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, в т. ч. земельных участков, утверждены Руководителем Росземкадастра С. И. Саем 17.02.2003 (без номера). Согласно пункту 7 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца и в соответствии с пунктом 8 статьи 19 этого Федерального закона плата за кадастровый учет не взимается.

2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Комментируемый Федеральный закон в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще два дополнительных условия:

1) субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

2) покупателями земельного участка не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

2. В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект Российской Федерации либо муниципальное образование не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 Гражданского кодекса РФ). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на земельный участок (статья 277 Гражданского кодекса РФ), при реализации заложенного земельного участка (статья 350 Гражданского кодекса РФ).

3. В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом Российской Федерации либо муниципальное образование, но также и процедура осуществления этого права.

4. В отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации, либо муниципальное образование имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу настоящего Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

Комментарий

1. Пункт 1 статьи 9 комментируемого Закона устанавливает требование, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие кадастровый учет.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье130 Гражданского кодекса РФ земельный участок является недвижимой вещью.

Понятие земельного участка дано в статье 6 Земельного кодекса РФ, где сказано, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 7 Федерального закона от 02.012000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" устанавливает, что государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, положение пункте 1 статьи 9 рассматриваемого Закона воспроизводит требования перечисленных правовых актов. В качестве своего рода особенности Закон распространяет требование кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Пункт 2 статьи 9 рассматриваемого Закона допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Особо следует подчеркнуть, что в старой редакции Закона речь шла об одном из участников долевой собственности, действующем на основании доверенности. Учитывая то, что для заключения договора аренды требуется обладать соответствующими знаниями в области юриспруденции, законодатель внес изменения в Закон.

Теперь в Законе речь идет о лице (гражданине или юридическом лице), представляющим интересы участников долевой собственности на основании доверенностей.

Положения пунктов 1 и 2 рассматриваемого Закона соответствуют нормам Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности (статья 34). Кроме того, статья 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Данное право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

В то же время Гражданским кодексом РФ (статья 607) допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На этом основании в пункте 3 статьи 9 рассматриваемого Закона установлен максимальный срок договора аренды, равный сорока девяти годам.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Перечисленные положения Гражданского кодекса РФ практически полностью воспроизведены в пункте 3 статьи 9 комментируемого Закона.

4. Одним из существенных условий договора аренды является порядок, условия внесения и размер арендной платы. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором одни не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

5. В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае пункт 4 статьи 9 рассматриваемого Закона это положение воспроизводит. Единственная оговорка связана с требованием учета особенностей, установленных статьях 8 и 10 комментируемого Федерального закона.

Важно также, что рассматриваемым Законом предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка, добросовестно исполнившего свои обязанности, на перезаключение договора аренды на новый срок.

6. В отношении прав арендатора комментируемый Закон не устанавливает запрета на передачу арендатором земельного участка в субаренду. В вопросах субаренды действуют общие требования Гражданского кодекса РФ.

Статья 615 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя (собственник либо управомоченное им лицо) сдавать арендованное имущество в субаренду. При чем, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Кроме того, пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает право арендатора земельного участка передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

7. Рассматриваемым Законом в пункте 6 установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует Конституции РФ, которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

8. Порядок и условия расторжения договора аренды определяются в самом договоре аренды.

Вместе с тем, статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора либо арендодателя.

Кроме того, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда пари существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

9. Пункт 7 статьи 9 комментируемого Закона не содержит конкретной нормы. В данном пункте только продекларировано, что в рамках бюджетного законодательства, а также законодательства о налогах и сборах должно осуществляться экономическое стимулирование договоров аренды заключаемых на длительный срок (не менее чем на десять лет.).

В данном случае законодатели справедливо посчитали, что именно долгосрочная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора.

В свою очередь заключение договоров аренды на длительный срок будет способствовать эффективному и рациональному использованию сельскохозяйственных земель арендаторами.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Комментарий

1. Общие требования к порядку предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, урегулированы статьей 34 Земельного кодекса РФ. Положения Кодекса предписывают органам государственной власти и органам местного самоуправления обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Нормы статьи 34 Кодекса направлены на обеспечение прав и интересов лиц при предоставлении земельных участков из государственной либо муниципальной собственности.

Одним из основных требований при этом является разработка и принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления земельных участков. В качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков следует назвать обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления полной и достоверной информации о земельных участках.

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 комментируемого Закона предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность граждан и юридических лиц осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Общие требования к организации и порядку проведения торгов содержаться в статьях 447, 448 Гражданского кодекса РФ и статье 38 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов согласно положениям Гражданского кодекса РФ и статьи 38 Земельного кодекса РФ может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

Специализированная организация вправе действовать на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

3. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион или конкурс, в которых участвовал один участник, признаются несостоявшимся. В соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может участвовать любое лицо. Напротив, в закрытых торгах участвуют только лица, специально включенные в списки участников. Извещения о проведении торгов должны быть сделаны организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

В извещение включается информация о времени, месте, форме торгов, порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

4. Пунктом 2 статьи 10 рассматриваемого Закона предусмотрено, что при передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, также может применяться процедура торгов.

Однако организация торгов допускается комментируемым Законом при наличии нескольких претендентов, выявленных после публикации в средствах массовой информации сообщения о наличии земельных участков предлагаемых для аренды.

5. В пунктах 1 и 2 рассматриваемого Закона сделаны изъятия из общих правил предоставления земельных участков в собственность или в аренду.

Так в пункте 1 статьи указано, что правило настоящего пункта (в части проведения торгов) не распространяется на случаи предусмотренные в пункте 4 данной статьи. Пункт 4 предусматривает, что арендатор, осуществляющий надлежащее использование земельного участка в течение трех лет может обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении такого участка по рыночной стоимости.

При этом решение соответствующим органом должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления.

Существенное дополнение было внесено в пункт 4 комментируемой статьи Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Как уже отмечалось в комментарии к пункту 4 статьи 1 Закона, существует проблема субъектов Российской Федерации, на территориях которых по разным причинам не проводилась реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация их земель.

Теперь в Законе установлено, что сельскохозяйственные угодья, ранее предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Законом субъекта Российской Федерации предлагается устанавливать также перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли.

Кроме того, земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Законодателем особо подчеркнуто, что указанные выше дополнения пункта 4 статьи 10 комментируемого Закона в полной мере соответствуют содержанию пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ установлено, что по общему правилу предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. В то же время далее указано, что возможно предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам и бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации.

6. В пункте 2 статьи 10 комментируемого Закона указано, что правила данного пункта не применяются в случаях установленных пунктом 5 настоящей статьи. Это означает, что продажа на торгах права на заключение договора аренды не осуществляется при предоставлении земельных участков в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

7. Перечисленным в пункте 5 статьи 10 лицам земельные участки предоставляют только в аренду. Это означает, что для них не предусмотрено права последующего выкупа арендованных участков в собственность.

Запрет на предоставление в собственность установлен и для земель занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

8. Закрепление прав собственника и арендатора должна завершаться, как уже неоднократно отмечалось совершением ряда технических и регистрационных процедур установленных в законодательстве.

Так проект границ земельного участка, а также составление кадастрового плана должно быть осуществлено на основании статей 69 и 70 Земельного кодекса РФ, а также Федеральных законов "О землеустройстве" и "О государственном земельном кадастре".

Права на земельные участки, предоставленные правообладателям, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21.06.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Статьями 1110-1175 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основные понятия и процедуры наследования.

В статье 1176-1185 Гражданского кодекса РФ приведены нормы, связанные с особенностями наследования отдельных видов имущества. В частности в соответствии со статьей 1181 установлено, что принадлежащий наследователю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Статьей 1182 установлены особенности раздела принадлежащего наследникам на праве общей собственности земельного участка. Во-первых, раздел (выдел в натуре) возможен только с учетом минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения. В соответствии с комментируемым Законом критерии для определения минимальных размеров сельскохозяйственных земельных участков устанавливаются в соответствии с требованиями землеустройства.

При невозможности раздела земельного участка, такой участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка, или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляется наследниками на условиях общей долевой собственности.

2. Статьей 11 рассматриваемого Закона установлены дополнительные особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так данная статья указывает, что если принятие наследства в виде земельного участка связано с нарушением требований, содержащихся в статьях 3 и (или) 4 комментируемого Закона, то наследники обязаны произвести отчуждение такого земельного участка (статья 5 Закона).

Напомним, что статьей 3 рассматриваемого Закона определен круг лиц, которым не могут принадлежать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве собственности. Статья 4 устанавливает порядок определения (минимального и максимального) размера общей площади земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица.

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

1. К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В случае, если участников общей собственности более пяти, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

2. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Извещение в письменной форме или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8 настоящего Федерального закона, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Для продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 настоящего Федерального закона.

Комментарий

1. В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ в комментируемой статье установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями), которых нет в Гражданском кодексе РФ.

В абзаце втором пункта1 этой статьи перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. Собственник земельной доли вправе по своему усмотрению продать, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права приобретения этой земельной доли остальными участниками долевой собственности в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Следует обратить внимание на то, что в отличие от статьи 246 Гражданского кодекса РФ данный перечень сделок дополнен правом внесения земельной доли в уставные (складочные) капиталы юридических лиц и передачи ее в доверительное управление.

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.

Согласно статье18 настоящего Федерального закона таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177, которое выдавалось до 27.10.1993, или по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767.

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения ЕГРП".

Если у гражданина имеется этот третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет заключать договор купли-продажи земельной доли, который затем также подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Государственная регистрация (перерегистрация ранее выданных свидетельств или выписок из решений органов местного самоуправления) проводится согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения:

1) план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственного предприятия. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству). План земельного участка (описание земельного участка) согласно пунктов 4 и 6 приказа Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (регистрационный номер Минюста России от 13.11.2002 № 3911) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, выполняемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации без проведения геодезических работ. Обязанность обеспечить определения границ земельного участка возложена на участников общей собственности (статья17 настоящего Федерального закона). Работы по составлению плана земельного участка осуществляют органы межевания (частные и государственные), список которых имеется в кадастровой палате или районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Заключая договор с органом межевания, гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадастровой палате, либо заключая договор с органом межевания, поручить ему получить необходимые сведения без участия заявителя.

2) выписка из государственного земельного кадастра на земельный участок, переданный в общую собственность граждан.

Эта выписка выдается после постановки земельного участка на кадастровый учет. Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка). Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001 № 2757). Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (имеется в каждом субъекте РФ) по месту нахождения земельного участка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911).

Согласно пунктам 7 и 8 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца и плата за учет не взимается. Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Данный собственник оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (пункт 1 статьи 22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

3) протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю. Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Минсельхозом России 14.01.1992 "Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов". В повестку дня этого первого собрания в обязательном порядке включалось 3 вопроса:

а) о выборе форм собственности на землю;

б) о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства;

в) об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями. Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись позже уже на втором общем собрании (собрании уполномоченных) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии. Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия.

4) постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства. Данное постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли. Копию этого постановления (заверенную управлением делами администрации) можно получить в администрации района.

Перечисленные выше документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства.

Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить следующие документы:

1) документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю. Представляется подлинник и заверенная копия.

2) квитанцию об оплате регистрации, а также документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), а для юридического лица - учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени данного юридического лица (пункт 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

3) справку из районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии (наличии) обременений и арестов на земельные доли.

При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (пункты 5, 6 и 7 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация проводится в месячный срок (пункт 3 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения. Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (пункты 2 и 3 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную статьей 12 комментируемого Федерального закона.

В абзаце третьем пункта 1 комментируемой статьи установлено, что когда участников общей собственности более пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (в части порядка извещения участников долевой собственности), а также статьей 13 (в части порядка выделения земельного участка в счет доли в праве общей собственности) и статьей 14 рассматриваемого Федерального закона (в части порядка владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности).

2. В случаях, если участников общей собственности более пяти, участник долевой собственности о своем намерении продать долю в праве общей собственности может известить остальных участников долевой собственности не только в письменной форме (как установлено в статье 250 Гражданского кодекса РФ), но и другим способом путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники извещены о предстоящей продаже доли в праве общей собственности.

Участник общей собственности, пожелавший купить земельную долю, сообщает об этом продавцу и в регистрационную палату, которая контролирует соблюдение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве участников общей собственности на приобретение продаваемой земельной доли.

Если участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности или не заявят о намерении приобрести ее, то, в отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ, продавец не вправе продать свою долю третьему лицу (даже когда участников долевой собственности менее пяти), а обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать долю в праве общей собственности с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8 комментируемого Федерального закона, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект Российской Федерации либо муниципальное образование в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме не воспользуются преимущественным правом покупки, то только в этом случае продавец может в течение года продать свою долю третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Если продавец в течение года не продал свою долю по ранее заявленной цене, или до истечения года захочет продать свою долю по цене ниже ранее заявленной цены, то он обязан направить новое извещение о намерении продать долю в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 рассматриваемого Федерального закона, т.е. в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо в муниципальное образование.

Договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований статей 549 и 550 Гражданского кодекса РФ, не требует обязательного нотариального удостоверения и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (пункт 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора) и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон, либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

К заявлению прикладывается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ). Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (пункт 1 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду. Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Размеры и местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

2. В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

3. Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальным образованием по правилам, установленным настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Комментируемая статья предоставляет право участнику долевой собственности по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности. При этом участник долевой собственности не связан обязательством представлять какие либо обоснования другим участникам долевой собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.

Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделано очень принципиальное уточнение - требовать выдела земельного участка в счет земельной доли можно только для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи выделенного земельного участка в аренду. Таким образом, остальные сделки (продажа, дарение, обмен, внесение в уставный (складочный) капитал юридического лица, передача на условиях договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание) должны осуществляться без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого лица права на долю в общей собственности. Выделенный земельный участок в счет доли в праве общей собственности (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

При этом надо иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 комментируемого Федерального закона не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

В случае если выдел земельного участка в счет земельной доли невозможен по причине нарушения установленных минимальных размеров земельных участков (то есть не допускается законом), участник долевой собственности имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками или выделена доля одного из них по соглашению между ними, а в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.

Данное правило гражданского законодательства детализировано в комментируемой статье.

Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить свою долю в письменной форме остальных участников долевой собственности (как требует статья 252 Гражданского кодекса РФ), или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, которую он обязан выплатить остальным участникам долевой собственности в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося после выдела земельного участка. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности извещены о предстоящем выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности.

2. В случае если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования соответствующего сообщения от участников долевой собственности не поступят возражения (возражения направляются заявителю и в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, который контролирует соблюдение требований статьи 252 Гражданского кодекса РФ), то предложение о местоположении земельного участка и размере предлагаемой в установленных случаях компенсации считается согласованным. Можно подать заявку в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству о проведении кадастрового учета земельного участка, формировании земельного участка, проведения межевания земель и удостоверении плана земельного участка .

Если поступит хотя бы одно возражение, то споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ (до сих пор не установлен).

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Можно также воспользоваться нормой статьи 14 настоящего Федерального закона и собрать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении земельного массива, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

После выделения земельного участка, постановки его на государственный кадастровый учет, получения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству плана земельного участка необходимо осуществить государственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате.

Право собственности на выделенный земельный участок возникает с момента государственной регистрации земельного участка, прошедшего кадастровый учет.

3. В пункте 3 комментируемой статьи установлено, что неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть выделена в самостоятельный земельный участок по инициативе субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Принудительное изъятие и прекращение прав на этот выделенный земельный участок осуществляется в порядке, установленном ст.6 рассматриваемого Федерального закона.

Статья 14. Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

1. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

2. Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

(п. 2 введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" дополнил комментируемую статью порядком распоряжения земельным участком, находящемся в долевой собственности, а также предоставил общему собранию участников долевой собственности право принимать решение о местонахождении земельного массива, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Данное правило Гражданского кодекса РФ распространяется в отношении порядка владения и пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности только в случае, если участников общей собственности не более пяти (абзац третий пункта 1 статьи 12 комментируемого Федерального закона).

Если участников общей собственности более пяти, то применяются особенности, установленные рассматриваемой статьей.

2. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников, как это предусмотрено статьей 247 Гражданского кодекса РФ.

Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Устанавливая такие особенности законодатель исходил из практики применения правил статьи 247 Гражданского кодекса РФ, которые позволяли блокировать любые соглашения участников долевой собственности при наличии возражения хотя бы одного из них.

Кроме того, нельзя игнорировать сложившуюся ситуацию, когда в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий земельный участок в ряде случаев передавался в общую собственность трем и более тысячам участникам долевой собственности.

Собрать такое количество участников долевой собственности для принятия решения по вопросам владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности, невозможно даже теоретически, так как около половины из них за прошедшие после приватизации земель десять лет утратили связь с сельскохозяйственным производством, вышли на пенсию, сменили место жительства, передали свою долю по наследству и т.д.

Таким образом, принятая правовая норма разблокировала непреодолимое препятствие законодательства в вопросах принятия решений по владению и пользованию земельным участком, находящемся в долевой собственности.

Разблокировано непреодолимое препятствие законодательства и в вопросах принятия решений по распоряжению земельным участком, находящимся в долевой собственности. В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение таким земельным участком осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности, а если такого соглашения не достигнуто, то нельзя этот вопрос решить даже в судебном порядке.

Теперь же в соответствии с пунктом 2 комментируемой статьи в случаях, если согласие участников долевой собственности на совершение сделки с земельным участком, находящемся в долевой собственности, не достигнуто, то та часть участников долевой собственности, которая выразила несогласие с совершением сделки, вправе выделить земельный участок в счет своих долей и распоряжаться им по своему усмотрению

ГЛАВА IV. ПЕРЕХОДНЫЕ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 15. Понятие земельной доли

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Комментарий

1. В пункте 5 статьи 79 Земельного кодекса РФ применен термин "земельные доли, возникшие в результате приватизации сельскохозяйственных угодий". Однако в статье 6 этого Кодекса при перечислении объектов земельных отношений "земельные доли" не названы.

Нет данного термина и в Гражданском кодексе РФ, хотя в указах Президента РФ и постановлениях Правительства РФ, принятых по вопросам реорганизации и приватизации предприятий агропромышленного комплекса, применяется понятие "земельная доля".

2. Анализ правоотношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий в ходе реорганизации сельскохозяйственных организаций, позволяет сделать вывод, что земельная доля соответствует понятию доли в праве общей собственности, которое содержится в статье 244 Гражданского кодекса РФ.

Понятие земельной доли, приведенное в статье 15 комментируемого Федерального закона, устраняет имевшуюся коллизию между земельным и гражданским законодательством по данному вопросу.

3. Комментируемая статья определяет, что земельные доли были получены гражданами при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона. Однако Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" допускает образование новых земельных долей в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации (третий и четвертый абзацы пункта 4 статьи 10 комментируемого Федерального закона). Речь идет о сельскохозяйственных угодьях в тринадцати субъектах Российской Федерации, в которых, основываясь на результатах местных референдумов, не была осуществлена передача этих сельскохозяйственных угодий в общую долевую собственность граждан, а также о сельскохозяйственных угодьях опытно-производственных хозяйств, учебных хозяйств, госплемзаводов и других сельскохозяйственных организаций, приватизация земель в которых была запрещена до вступления в силу настоящего Федерального закона.

При этом надо иметь ввиду, что субъект Российской Федерации, принимая такой закон, вправе установить случаи предоставления земельных долей гражданам бесплатно, а также установить случаи предоставления земельных участков из фонда перераспределения земель в собственность граждан и юридических лиц на безвозмездной основе.

В силу положения пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ данная норма комментируемого Федерального закона имеет приоритет перед нормами статей 1 и 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым безвозмездная приватизация имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, не допускается. В данном случае необходимо руководствоваться положениями пункта 4 статьи 10 комментируемого Федерального закона.

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

2. В случае, если указанные в пункте 1 настоящей статьи договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

Комментарий

1. Комментируемая статья обязывает арендодателей и арендаторов земельных долей привести в течение двух лет договоры аренды земельных долей, заключенных до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 9 рассматриваемого Федерального закона.

Такие договора аренды земельных долей без определения границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, заключались в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" (утратило силу в соответствии с постановлением Правительства РФ от 20.12.2002 № 912 в связи с вступлением в силу комментируемого Федерального закона) и подготовленным по распоряжению Правительства РФ от 01.05.1996 № 698-р Роскомземом 16.05.96 Примерным договором аренды земельной доли.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для государственной регистрации договора аренды в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимым условием является приложение к договору аренды земельного участка плана этого земельного участка.

Таким образом, в аренду может быть передан только земельный участок, границы которого определены на местности и удостоверены в установленном порядке, но не земельная доля (доля в праве общей собственности), не имеющая границ на местности.

Комментируемый Федеральный закон (пункт 2 статьи 9) допускает передачу в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения целиком без предварительного выдела из него нескольких самостоятельных земельных участков в счет каждой земельной доли. В этом случае договор аренды с множественностью лиц со стороны арендодателя заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему всеми другими участниками долевой собственности.

2. Если в течение двух лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами законодательства, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

В соответствии со статьей 1013 Гражданского кодекса РФ объектами доверительного управления могут быть большинство объектов гражданских прав, перечисленных в статье 128 этого Кодекса, в том числе и имущественные права, например, право на земельную долю. Данная правовая норма отражена также в абзаце втором пункта 1 статьи 12 рассматриваемого Федерального закона, где установлено, что участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

Комментируемая статья предложила наиболее приемлемый способ перехода от несоответствующих законодательству договоров аренды земельных долей (без признания их недействительными) путем изменения предмета этих договоров на предмет договоров доверительного управления.

Изменение и расторжение любого договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Следовательно, изменение договора аренды земельных долей, несоответствующих законодательству, может быть осуществлено в силу федерального закона.

Рассматриваемая статья предусматривает изменение отношений, возникших из договоров аренды земельных долей, не соответствующих законодательству, на отношения договоров доверительного управления земельными долями, что соответствует законодательству. При этом установлено, что перезаключения и регистрации таких договоров не требуется.

Очевидно, это означает, что арендодатель приобретает права и обязанности учредителя доверительного управления, а арендатор - права и обязанности доверительного управляющего, установленные Гражданским кодексом РФ. Арендная плата, установленная договором аренды земельных долей, видимо, в этом случае будет считаться выгодой по договору доверительного управления.

Статья 17. Определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Комментарий

1. Установленная в комментируемой статье обязанность участников долевой собственности обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлена рядом причин.

Во-первых, для того, чтобы совершить любую сделку с земельной долей необходимо пройти государственную перерегистрацию прав на эту земельную долю. Как уже отмечалось в пункте 1 комментариев к статье 12 рассматриваемого Федерального закона для перерегистрации ранее выданных свидетельств о праве собственности на земельную долю или выписок из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, каждый собственник земельной доли (группа собственников или все собственники) обязаны представить один раз в регистрационную палату план земельного участка, переданного в общую долевую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных организаций.

Во-вторых, в ходе реорганизации колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий их общее количество увеличилось с 24 тыс. штук до 36 тыс. штук, соответственно, появились и новые границы землепользований этих юридических лиц.

В-третьих, в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий, ранее закрепленных за колхозами, совхозами и другими сельскохозяйственными предприятиями на праве постоянного (бессрочного) пользования, часть этих угодий без определения их границ осталась в государственной собственности в фонде перераспределения земель.

В-четвертых, несельскохозяйственные угодья (земли под древесно-кустарниковой растительностью, дорогами, зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, водой, болотами и другие) из земель сельскохозяйственного назначения приватизации не подлежали и остались закрепленными за сельскохозяйственными организациями без определения их границ на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В-пятых, часть земельных долей осталась невостребованной (заявлений от граждан на получение свидетельств на право собственности на земельные доли не поступило), а границы этих земельных долей не определены.

2. В соответствии с указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 07.03.1996 № 337 и постановлением Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29.12.1991 № 86 органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации совместно с Роскомземом, районными и внутрихозяйственными комиссиями по приватизации земель, находящихся в пользовании колхозов и совхозов, должны были провести комплекс землеустроительных работ по разграничению земель, остающихся в пользовании реорганизационных сельскохозяйственных организаций, переданных в фонд перераспределения земель, и переданных гражданам в общую собственность.

Однако из-за недостаточного финансирования эти землеустроительные работы были проведены на незначительной площади. Обязанность по их завершению теперь рассматриваемым Федеральным законом возложена на участников долевой собственности, в связи с чем перечисленные выше указ Президента РФ и постановление Правительства РФ признаны утратившими силу, соответственно указом Президента РФ от 25.02.03 № 250 и постановлением Правительства от 20.12.02 № 912.

3. Порядок определения на местности границ земельных участков детализирован в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О землеустройстве" и Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396, в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 руководителем Росземкадастра С. И. Саем (без номера).

Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № 327 (зарегистрирован в Минюсте России 13.11.2002 № 3911).

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментарий

1. В комментируемой статье законодательно определены три вида документов, удостоверяющих право на земельную долю:

1) свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", которые выдавались до 27.10.1993, и по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", которые выдавались районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству до создания в конкретном субъекте Российской Федерации учреждений юстиции для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ряде регионов до 1 января 2000 года);

2) выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий в случаях, если по каким либо причинам свидетельства о праве собственности на земельные доли не выдавались. Эти решения органы местного самоуправления принимали на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями;

3) записи о праве на земельную долю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

С документами, удостоверяющими права на земельную долю не следует отождествлять свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данное свидетельство удостоверяет лишь проведенную государственную регистрацию прав в ЕГРП.

2. Признав, что ранее выданные свидетельства о праве собственности на земельные доли, а при их отсутствии выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП, законодатель тем самым, во-первых, признал правомерность реорганизации колхозов и совхозов, осуществленную в соответствии с указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, а во-вторых, не счел необходимым начинать обмен и переоформление ранее полученных документов, удостоверяющих право на земельную долю.

Это означает, что Свидетельства, которые выдавались органами местного самоуправления (до 27 октября 1993 года), и Свидетельства, которые выдавались райкомземами (до 1998 года), менять не надо, они действительны и имеют юридическую силу. Эта же норма закреплена в пункте 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако пунктом 2 этой же статьи устанавливает изъятие из диспозитивного правила, установленного в пункте 1: для осуществления государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершаемой после введения в действие этого Федерального закона, обязательна государственная регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие этого Федерального закона.

Фактически, чтобы осуществить любую сделку с земельным участком необходимо предварительно пройти государственный кадастровый учет в райкомземе и пройти государственную регистрацию в регистрационной палате. После этого можно совершать сделки, которые также затем подлежат государственной регистрации в регистрационной палате.

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования.

Комментарий

1. В соответствии с Федеральным законом от 14.06.1994 № 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания Российской Федерации" федеральные законы вступают в силу либо с даты, установленной в тексте конкретного федерального закона, либо, если такая дата не указана, то по истечении 10 дней после официального опубликования такого федерального закона. Официальным опубликованием считается первая публикация полного текста в "Российской газете", "Парламентской газете" или в "Собрании законодательства Российской Федерации".

Комментируемый Федеральный закон вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования в "Российской газете", т. е. с 27 января 2003 года.

Согласно части 1 статьи 15 Конституции РФ неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

По замыслу законодателя шесть месяцев после официального опубликования комментируемого Федерального закона для его вступления в силу потребуется для того, чтобы создать необходимые условия для его реализации, в том числе подготовить ряд подзаконных нормативных правовых актов Российской Федерации и законов субъектов Российской Федерации, прямо указанных в нем. Например, в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 13 комментируемого Федерального закона Правительство РФ должно установить порядок проведения согласительных процедур в случае возникновения споров о местоположении выделяемого земельного участка в счет земельной доли или в соответствии со статьей 4 субъекты Российской Федерации должны своими законами установить предельные размеры земельных участков.

2. По вопросам приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рассматриваемый Федеральный закон (пункт 4 статьи 1) предоставил право субъектам Российской Федерации самостоятельно определять дату, с которой на их территории будет осуществляться приватизация таких земельных участков. Это означает, что отдельные нормы комментируемого Федерального закона не одновременно начнут применяться в разных субъектах Российской Федерации.

3. Кроме того, в отличие от общего правила о том, что законы обратной силы не имеют, комментируемый Федеральный закон в одном случае (пункт 1 статьи 5) применяется и к правоотношениям, возникшим до вступления его в силу. Так, при нарушении требований статей 3 и (или) 4 необходимо произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу комментируемого Федерального закона, в течение года со дня вступления в силу Федерального закона.

Статья 191. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона (введена Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:

1) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года;

2) минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;

3) максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, предусмотренный пунктом 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования;

4) полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные пунктом 3 статьи 5, пунктом 3 статьи 6, пунктом 1 статьи 8, пунктом 2 статьи 12 и пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона, относятся к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

5) средствами массовой информации, в которых в соответствии с пунктом 2 статьи 10, пунктом 2 статьи 12, пунктом 1 статьи 13 и статьей 14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

2. Положения настоящей статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего указанные правоотношения.

Комментарий

1. Рассматриваемая статья включена в комментируемый Федеральный закон Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Комментируемый Федеральный закон принят Государственной Думой 26.06.2002, одобрен Советом Федерации 10.07.2002, подписан Президентом РФ 27.07.2002 и вступил в силу с 27.01.2003. Однако его реализация на практике возможна только при условии, что субъекты Российской Федерации примут свои законы, в которых установят:

1) дату начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

2) минимальные размеры образуемых новых земельных участков;

3) максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруги и близких родственников;

4) полномочия конкретного органа публичной власти (исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование), к компетенции которого относится право преимущественной покупки продаваемого земельного участка или земельной доли, обязанность выкупа "сверхнормативных гектаров", инициатива принудительного прекращения прав на неиспользуемый в течение двух лет земельный участок;

5) конкретные средства массовой информации, в которых предусмотрено опубликование сообщений о выделе земельного участка в счет земельной доли, о продаже земельной доли, о созыве общего собрания участников долевой собственности.

Следует отметить, что без перечисленных норм и правил никакого оборота земель сельскохозяйственного назначения реализовать невозможно. Однако за год, прошедший с момента принятия комментируемого Федерального закона, только девять субъектов Российской Федерации приняли и ввели в действие свои законы. Поэтому российские законодатели были вынуждены инициировать внесение поправки и дополнить Федеральный закон комментируемой статьей.

2. В статье 191 установлены те правила, которые должны быть урегулированы законами субъектов Российской Федерации. Данная статья носит временный характер и будет применяться на территории конкретного субъекта Российской Федерации до вступления в силу закона этого субъекта Российской Федерации, регулирующего указанные в комментируемой статье правоотношения. В законе субъекта Российской Федерации могут быть установлены свои правила, которые могут отличаться от положений статьи 191 рассматриваемого Федерального закона.

Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

1. Президенту Российской Федерации и Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

2. Правительству Российской Федерации в течение шести месяцев принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

Комментарий

1. Согласно статье 6 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", изданные до введения в действие Земельного кодекса РФ и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.

Учитывая, что в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется отдельным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, то и нормативные правовые акты Президента РФ и Правительства РФ, регулирующие отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, должны применяться в части, не противоречащей комментируемому Федеральному закону.

К таковым следует отнести, в частности:

Указ Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27 декабря 1991 года № 323;

Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 года № 1767;

Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 года № 337;

постановление Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29 декабря 1991 года № 86;

постановление Правительства РФ "О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации" от 6 марта 1992 года № 138;

Положение о реорганизации колхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденное постановлением Правительства РФ "О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса" от 4 сентября 1992 года № 708;

постановление Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995 года № 96.

Перечисленные нормативные правовые акты признаны утратившими силу, соответственно, указом Президента РФ от 25.02.2003 № 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" и постановлением Правительства РФ от 20.12.2002 № 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения".

2. Рассматриваемая статья не обязывает субъекты Российской Федерации приводить свои законы в соответствие с федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но это требование содержится в статье 9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Кроме того, в статье 76 Конституции РФ и в пункте 2 статьи 1 комментируемого Федерального закона установлено, что законы субъектов Российской Федерации принимаются в соответствии с федеральными законами и не могут противоречить им.

3. Рассматриваемая статья (пункт 2) обязывает Правительство РФ в течение шести месяцев принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию закона.

В первую очередь должны быть приняты постановления Правительства РФ прямо указанные в комментируемом Федеральном законе. К ним относится порядок проведения согласительных процедур в случае возникновения споров о местоположении выделяемого земельного участка в счет доли в праве общей собственности (абзац второй пункта 2 статьи 13), порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение аренды таких земельных участков (пункт 3 статьи 10) и другие.

За прошедший период приняты следующие нормативные правовые акты:

постановление Правительства РФ от 07.08.2002 № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (определяет компетенцию федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по принятию решений о приватизации земельных участков в соответствии со ст. 10 комментируемого Федерального закона);

постановление Правительства РФ от 17.08.2002 № 615 "Об утверждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (определяет виды затрат и расходов специализированных организаций на организацию и проведение торгов (конкурсов, аукционов), вычитаемых из средств от продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);

постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (определяет порядок организации и проведения торгов в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);

постановление Правительства РФ от 19.11.2002 № 833 "О государственном земельном контроле" (определяет полномочия федеральных органов исполнительной власти по осуществлению контроля за соблюдением земельного законодательства, в т. ч. за соблюдением требований пунктов 2 и 3 статьи 6 и пункта 3 статьи 13 комментируемого Федерального закона о принудительном прекращении прав на ненадлежаще используемые земельные участки);

постановление Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" (определяет основания для возмещения убытков и порядок установления их размера в соответствии со ст. 6 комментируемого Федерального закона);

распоряжение Минимущества Российской Федерации от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано в Минюсте Российской Федерации 03.10.2002 № 3833) "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянно (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков" (рекомендует применять прилагаемые примерные формы перечисленных решений и договоров в соответствии со статьями 9 и 10 комментируемого Федерального закона);

приказ Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации от 13.11.2002 № 3911) "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" (устанавливает требования к оформлению указанных документов, их формы и правила заполнения в соответствии со статьей 17 комментируемого Федерального закона);

методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства от 17.02.2003, утвержденные Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О землеустройстве" и постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396 "Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства" (определяет состав и содержание работ по установлению границ земельных участков в соответствии со статьей 17 комментируемого Федерального закона).


СОДЕРЖАНИЕ

Введение. Н. И. Калинин, Почетный землеустроитель России. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Постатейный комментарий Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Глава I. Общие положения

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом

Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 5.Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве общей собственности

Статья 6. Принудительно изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниипальной собственности

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 14. Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

Глава IV. Переходные и заключительные положения

Статья 15. Понятие земельной доли

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

Статья 17. Определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Статья 191. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона (введена Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом