Инвесторы предпочитают золотую середину

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - В 2003 г. в Петербурге было сдано в эксплуатацию примерно 120 000 кв. м офисных площадей. В результате совокупная емкость рынка бизнес-центров увеличилась на 20%. Наиболее активно девелоперы работали над созданием деловых комплексов класса В. Предложение в этом секторе за год практически удвоилось. Такие объекты - безусловные фавориты рынка.

По мнению аналитиков группы компаний "Бекар", новые бизнесцентры уровня В вскоре могут составить реальную конкуренцию немногочисленным зданиям категории А как по местоположению, так и по качеству обслуживания. По уровню максимальных арендных ставок ($400-420 за 1 кв. м в год) объекты класса В также вплотную приблизились к люксовым петербургским бизнес-центрам.

Среди наиболее значимых офисных новостроек, завершенных в прошлом году и относящихся к категории В, - "Сити-Центр" (25 000 кв. м), "Петровский форт" (16 300 кв. м), "Мир" (9000 кв. м), "Аскольд" (7400 кв. м). По оценке "Бекара", в общей сложности на рынок было выведено примерно 70 000 кв. м площадей среднего класса. Все эти объекты имеют сейчас заполняе-мость, близкую к 100%. На очереди новые адреса: Шпалерная ул., 54 (бизнес-центр Строительной корпорации "Возрождение Петербурга"), Коломяжский пр., 33 (ЗАО "Содружество"), "Шереметев" на пр-те Стачек, 47 (ЗАО "Менеджмент-компания "ПСБ"), и др.

К весне на 2-й Советской ул., 17 (в квартале от Невского пр-та), откроется бизнес-центр Renaissance House. Впервые со времен дефолта офисное здание в Петербурге возведено на средства иностранного инвестора - компании Renaissance Construction. До сих пор эта фирма работала в Северной столице только в роли подрядчика на жилых, коммерческих и промышленных объектах. Renaissance Construction входит в турецкий инвестиционный холдинг "Десна". По словам Бориса Мошенского, консультанта по недвижимости компании REIM Consulting (она управляет новым бизнес-центром), "Десна" проявляет пристальный интерес к Петербургу и сейчас активно подбирает здания под реконструкцию и пустующие площадки под строительство.

Renaissance House призван стать первым статусным проектом холдинга в городе. Бизнес-центр сооружен с нуля на небольшом (1850 кв. м) участке среди плотной исторической застройки. Он состоит из двух 6-этажных зданий общей площадью 8150 кв. м. Арендопри-годное пространство - 4800 кв. м. Фасадный корпус выдержан в классическом стиле, дворовый - вполне современен. Офисы имеют свободную планировку, комплекс оборудован современными инженерными коммуникациями и заглубленным паркингом и позиционирован как объект класса В+. Актуальный уровень арендной платы - 1320 за 1 кв. м в год (без учета НДС). Постепенно он будет увеличен до $400 за 1 кв. м. Ставка делается на крупных - преимущественно иностранных-арендаторов.

Сумма инвестиций в строительство составила около $5 млн. Однако рыночная стоимость этого объекта сейчас существенно выше и составляет, по оценке Мошенского, $13-14 млн. По крайней мере, такие суммы предлагали инвестору потенциальные покупатели.

Характерно, что все сделки по продаже действующих офисных зданий, заключенные в 2002-2003 гг. в Петербурге и ставшие достоянием общественности, совершались именно с комплексами класса В, что подтверждает их востребованность на рынке. В конце прошлого года сразу два объекта сменили владельцев и прекратили свое существование как бизнес-центры. Новые хозяева будут использовать их для собственных нужд.

Шведская компания JGB Consulting рассталась с деловым комплексом JGB House-1 на Ди-венской ул., 3. Камерный бизнесцентр с полезной площадью 1500 кв. м выставлялся на продажу по $ 1500 за 1 кв. м. По некоторым данным, цена сделки оказалась близка к заявленной. Это уже второй объект, реализованный JGB Consulting. В 2002 г. шведы уступили Балтийской инвестиционной , корпорации права - на офисный центр JGB House - 2 на Серпуховской ул., 10.

По такому же сценарию действует и международный концерн Skanska. Весной 2003 г. он продал одной из структур "Газпрома" небольшой офисно-жилой комплекс на 8-й Советской ул., 31, а спустя полгода с его участием состоялась более серьезная сделка.

Бизнес-центр "Золотая Казанская" (ул. Казанская, 44) перешел в руки промышленно-строительной группы "ЛСР" - одной из самых крупных в Северо-Западном регионе. В ее состав входят предприятия, которые специализируются на строительстве жилья разного уровня, а также на добыче сырья, производстве стройматериалов грузоперевозках и проч. За последние месяцы несколько топ-менеджеров ЛСР перешли на руководящую работу в структуры городской администрации. Сумма сделки не разглашается. Цена предложения составляла $7,8 млн.

"Золотая Казанская" представляет собой реконструированное историческое здание общей площадью 5600 кв. м. Около 3000 кв. м занимают собственно офисы и еще примерно 1000 кв. м - жилые апартаменты. До недавнего времени помещения в бизнес-центре сдавались по $350 за 1 кв. м в год (без НДС). Сейчас арендаторы освобождают площади. По словам президента группы "ЛСР" Андрея Молчанова, корпорации стало тесно в собственном офисном здании, расположенном по соседству - на Казанской ул., 36.

Прошлой осенью "Бекар" выставил на реализацию принадлежащий ему деловой комплекс "Нобель" на Пироговской набережной. Он был запущен в эксплуатацию в 1999 г. и относится к классу В. Общая площадь "Нобеля" - около 5400 кв. м. Его заполняемость стабильно держится на урове 100% при среднем уровне ставок в $300 за 1 кв. м в год. Прогнозируемый доход на четвертом году эксплуатации - $976 500. По словам директора компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игоря Горского, офисный центр предполагается продать как действующий бизнес. "Нобель" сохранит свой класс, а договоры с арендаторами не должны пересматриваться, по крайней мере, год.

"Предполагаемая сделка укладывается в общую инвестиционную стратегию компании, - комментирует Горский. - Мы приобретаем объекты, развиваем их, а затем готовы продать бизнесы, достигшие пика доходности, чтобы вложить деньги в новые адреса".

По данным компании "ВМБ-Траст", в прошлом году долларовые арендные платежи в петербургских офисных центрах в среднем увеличились на 10-12%. В 2004-м управляющие ориентируются на еще более скромные показатели. Так, по прогнозам специалистов "Петербургской недвижимости", прирост ставок составит 3-6%. Резервы для прямого повышения расценок в нынешней ситуации, когда рынок постоянно пополняется предложением, практически исчерпаны. Владельцы бизнес-центров вынуждены подтверждать очередную индексацию улучшением качества площадей и обслуживания. Поэтому новые комплексы, которые не претендуют на статус элитных, но держат более высокую планку бизнес-комфорта в своем классе, имеют дополнительные конкурентные преимущества.

ПЕТЕРБУРГСКИЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ КЛАССА В (ДАННЫЕ НА 1.О2.04)

Название бизнес-центра Адрес Офисная площадь, кв. м Запрашиваемая арендная ставка, $/кв.м в год (вкл. эксплуатацию) Загрузка, %
Europe House Артиллерийская ул., 1 11000 330-350 99
"Мариинский" Наб, Мойки, 58 4500 350-380 (вкл. НДС) 100
"Мир" Ул. Ефимова, 4 9000 360 (вкл. НДС, без эксплуатации) 90
JGB House-3 ул. Жуковского, 63 4800 380 100
"Петровский форт" Финляндский пр., 4 16300 325-400 (вкл. НДС) 99
"Сити-Центр" Петроградская наб., 18 25000 312-480 (вкл. НДС) 100
"Елизаветинский" 13-я линия В.0., 14 6500 340-420 (вкл. НДС) 95
"Нептун" Наб. Обводного как, 93 5500 300 (по курсу 33 руб.) 100
"Аскольд" Красногвардейская пл., 2 7400 276-288 (НДС не взимается) 80
"Нобель" Пироговская наб., 21 5500 276-324 (вкл. НДС) 100
"Тайме" Кантемировская ул., 2 4200 336 (вкл. НДС) 100

Источник: ИИЦ "Недвижимость Петербурга".

 

Анастасия Ясинская
Ведомости 10.02.2004