22.06.2000
Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы подготовлен вариант методики расчета годовой арендной платы с учетом дифференциации по категориям арендаторов и сложившейся рыночной стоимости аренды нежилых помещений.
Предлагаемый вариант учитывает уровень инфляции, издержки собственника на содержание и реновацию объектов нежилого фонда, а также величину прибыли, которую должен получать собственник от сдачи в аренду объектов нежилого фонда.
Основой для расчета арендной платы ,за объект является его оста, . точная восстановительная, или оценочная (рыночная) стоимость. Все показатели устанавливаются индивидуально по каждому объекту, кроме коэффициентов инфляции и прибыли, которые устанавливаются ежегодно в зависимости от изменений рынка и не противоречат сложившейся практике ежегодного пересмотра арендной платы.
Методика расчета представляет собой формулу:
, где:
Апл - величина годовой арендной платы,
Кинф - уровень инфляции, закладываемый при принятии бюджета г. Москвы,
Орен - отчисления на реновацию, рассчитываемые в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости, которая определяется МосгорБТИ и отражается в техническом паспорте на объект,
СТс - стоимость содержания кв.м нежилой площади, определяемой индивидуально для каждого объекта или принимается равной содержанию кв.м жилой, площади, определяемой Управлением Горзаказа (на 2001г. - 106,5 руб.кв.м в год),
S - площадь объекта, сдаваемого в аренду,
Кпр - коэффициент прибыли, выражающий величину прибыли, получаемую с конкретного объекта, рассчитывается от ставки рефинансирования (33%).
Для различных категорий арендаторов коэффициент прибыли разный:
- для категории арендаторов, определяемой как "коммерческая" Кпр = 1,3,т.е. прибыль от объекта составит 33% к величине затрат;
- для категории арендаторов, определяемой как "льготная" Кпр = 1,17, т.е. прибыль от объекта составит 1/2 ставки рефинансирования к величине затрат;
- для категории арендаторов, определяемой как "социально-значимая" Кпр = 1,0, т.е. получение прибыли не планируется, арендная плата определяется в размере затрат собственника на содержание и реновацию, что является минимальной, обязательной для всех категорий арендной платой.
Категории арендаторов, определяемых как "льготная" и "социально-значимая" утверждаются Московской городской Думой ежегодно при принятии 'бюджета города Москвы и направляются в ДГМИ для пересчета арендной платы.
В случае принятия Правительством Москвы решения о страховании объектов городской собственности за счет страхового фонда, предусматриваемого бюджетом города, с последующим погашением страхового взноса арендатором путем включения его в арендную плату.
Аналогично в арендную плату могли бы включаться т.н. накладные расходы, связанные с оформлением или иными затратами на объект аренды с целью погашения их арендатором.
Применение методики расчета к пяти выборочным объектам по средним показателям дали следующие результаты (прилагается):
- уровень минимальной (показывающей величину затрат на содержание объекта, а потому обязательной для всех категорий арендаторов) арендной платы остался почти прежним - 320 р.кв.м/год к 359 р.кв.м/год (по I и II варианту);
- уровень льготной арендной платы возрастает по сравнению с ныне действующей (320 р.кв.м/год) - в 1.3 раза (ср.показатель - 430 р.кв.м/год);
- средний уровень коммерческой арендной платы меняется по сравнению с ныне действующей (690 р.кв.м/год) - уменьшается в 0,7 раза (ср.показатель - 466 р.кв.м/год).
Представленная методика расчета арендной платы позволяет:
- в автоматизированном режиме ежегодно менять арендную плату, основываясь на ежегодной переоценке основных фондов (Ацпл) - а также утверждаемых показателей уровня инфляции (Кинф) и среднегодовой ставки рефинансирования (Кпр),
- определить эффективность аренды объекта по предлагаемой формуле:
Э - годовая экономическая эффективность аренды, выраженная в относительных единицах или процентах, которые составляет годовая прибыль от аренды;
САП - ставка арендной платы за месяц или другой фиксированный период времени;
V - количественный измеритель величины (площади) арендуемых объектов;
И - связанные с арендой издержки арендодателя за фиксированный период;
n - количество фиксированных периодов в полном сроке аренды;
КС - рыночная стоимость объектов аренды (отвлеченный капитал собственника объектов аренды);
Та - общий срок аренды, исчисленный в годах.
Показатель эффективности аренды по сути является долей годовой процентной ставки, по которой собственник объекта предоставляет арендный капитал (КС) в пользование арендатору. Его можно сравнивать с годовой ставкой кредитного банковского процента и на этой основе судить об эффективности предоставления объекта в аренду.
22 июня 2000 г.
Предложения и замечания по методике направляете mok@valnet.ru