На валютном распутье

25.02.2004

Впервые со времени дефолта 1998 г. на петербургском рынке коммерческой недвижимости отсутствует единая валюта расчетов. Доллар утратил роль всеобщего эквивалента, но адекватной замены ему пока нет. Риэлторы, управляющие и собственники оказались на распутье: с баксом останешься - доходы потеряешь, с евро пойдешь - клиентов потеряешь, а рубль в принципе не вызывает доверия. Операторы рынка ищут промежуточные варианты, оперируя такой суррогатной валютой, как "евро-доллар", и изобретая собственные условные единицы. Они солидарны в том, что подобная неразбериха дестабилизирует рыночную ситуацию, и искренне надеются, что к лету положение дел в международных финансах прояснится.

Если год назад эксперименты с евро, которые предпринимали отдельные петербургские бизнес-центры, вызывали у коллег осторожное недоумение, то осенью 2003 г. - на фоне неуклонного снижения курса "зеленого" - проблема поиска новой единицы расчетов приобрела неожиданную актуальность. Первой отмежевалась от доллара городская администрация.

Равнение на власть

Смольный остается самым крупным собственником нежилого фонда в Северной Пальмире. КУГИ СПб сдает в аренду около 3,8 млн. кв. м коммерческих площадей (более 20 000 объектов). Согласно методике расчета арендной платы, ставки за помещения устанавливаются в условных единицах. До сентября 1998 г. у. е. соответствовала доллару. После дефолта, когда платежи резко возросли и стали неподъемными для арендаторов, КУГИ не стал переделывать методику, а ввел собственную условную единицу. Ее курс индексировался ежеквартально на протяжении последних пяти лет, постепенно приближаясь к курсу доллара по ЦБ. В IV квартале 2003 г. 1 у. е. составила 28,6 руб. КУГИ следил за тем, чтобы увеличение платежей было плавным: за квартал условная единица, как правило, прибавляла в весе 50-70 коп.

С января 2004 г. прежний порядок изменен. Во-первых, у. е. зафиксирована сразу на целый год, во-вторых, она уверенно перешагнула курс доллара, и, если верить прогнозам финансовых аналитиков, баксу до конца года ее не догнать.

Новая условная единица, приравненная к 31 руб. 50 коп., зафиксирована в петербургском законе о бюджете. Утверждать у. е. при планировании городской казны решили депутаты Законодательного собрания СПб. Соответствующий закон был подписан прошлым летом и теперь оказался как нельзя кстати.

Стабилизация арендных ставок на год вперед по факту означает переход на рубли. Однако городские власти пока не торопятся отказываться от условной единицы. "Если вводить новую систему расчетов, придется одновременно корректировать огромное количество документов, - комментирует заместитель председателя КУГИ СПб Алексей Чичканов. - Юридически и технически проще раз в год изменить у. е. Главное -что у бизнеса появились долгожданная финансовая определенность в отношениях с городом и возможность планировать расходы по аренде".

Установленная властями планка уже стала ориентиром для некоторых частных собственников и управляющих, а то, как легко город преодолел долларовый барьер, подталкивает и их к активным действиям.

Валютная условность

Юрий Борисов, генеральный директор управляющей компании "Питер" (работает с несколькими действующими бизнес-центрами и строящимися торговыми комплексами), поясняет: "В наших договорах аренды платежи по-прежнему привязаны к курсу доллара по ЦБ, но в них оговорена его нижняя граница. Для офисов - 31,5 руб. Мы применяем этот курс при заключении новых контрактов, а при продлении существующих договоров, как правило, идем на компромисс. Для торговых центров, которые сдаются в эксплуатацию в 2004 г., курс составляет 30 руб.".

С 1 января по курсу 33 руб. происходят расчеты и в бизнес-центре "Нептун".

На условную единицу перешли арендаторы торгово-развлекательных комплексов, принадлежащих холдингу "Адамант". В настоящее время эта структура является основным акционером восьми крупных торговых комплексов (ТК), расположенных преимущественно у станций метро, и ведет строительство еще нескольких объектов. По словам президента холдинга "Адамант" Игоря Лейтиса, платежи собираются по среднему курсу 31 руб. Как правило, в договоры заложена ежегодная индексация ставок в пределах 5-10%. Диапазон арендной платы составляет 300-1000 у. е. за 1 кв. м в год в зависимости от площади и характеристик конкретного помещения.

Индивидуальный подход начинают исповедовать управляющие компании, которые работают с разными собственниками. Им приходится учитывать как запросы владельцев, так и рыночный потенциал зданий. Александр Гришин, генеральный директор компании "ВМБ-Траст" (в ее активе семь офисных центров), комментирует: "На каждом объекте мы стараемся предложить арендаторам две-три схемы расчетов. Но есть некий базовый вариант. Например, "Прин", старый бизнес-центр класса В со сложившейся клиентурой, мы перевели на рубли, конвертировав долларовую ставку по курсу около 32 руб. Получилось в среднем 850 руб. за 1 кв. м в месяц, включая НДС. Вообще, мы пропагандируем среди арендаторов переход на рубли. В большинстве бизнес-центров договоры заключаются на срок до года, поэтому ничего страшного в такой фиксации ставок нет. С другой стороны, нынешние метания между долларом и евро построены на эмоциях, а не на расчетах, поэтому шансы увеличить доход на 5-10% или, наоборот, понести убытки в этих пределах примерно равны".

В других зданиях "ВМБ-Траста" (бизнес-центрах "Маяк", "Югра" и др.) часть договоров номинирована в евро. Но если прошлой весной ставки конвертировались напрямую, то теперь при переходе на евро они уменьшаются. Однако не настолько, чтобы полностью компенсировать нынешнюю курсовую разницу. Поэтому управляющие остаются в выигрыше.

В евро и без индексации перевела долларовые контракты компания "БестЪ", которая также управляет сетью офисных объектов класса В и С (бизнес-центры "Тайме", "Мидель", "Ресурс" и др.).

И все же европейские дензнаки на рынке бизнес-центров и торговых комплексов пока в явном меньшинстве. Зато популярность набирает диковинный гибрид - "евро-доллар". Среднеарифметическое между актуальными курсами двух валют включается в договор как единица расчета. Такой практики, например, стал придерживаться бизнес-центр класса А "Северная столица" (уровень ставок - 450-480 у. е. за 1 кв. м в год). "Существующая на рынке ситуация просто не оставляет нам выбора, - считает его управляющая Елена Афиногенова. - Используя в качестве у. е. корзину валют, мы страхуем от финансовых рисков как себя, так и арендаторов. Приходится учитывать и то, что среди наших клиентов есть компании из США, у которых расчеты в евро могут вызвать неудовольствие".

Несмотря на валютный плюрализм, охвативший владельцев доходных объектов, долларовый лагерь все еще наиболее силен. Например, бизнес-центр класса А "Белые ночи" верен курсу доллара по ЦБ. Правда, истекающие контракты пролонгируются на срок не более чем два года и с ежегодной индексацией ставок в пределах 5-15%.

Управляющая компания "Бекар" (бизнес-центры "Нобель", "Бекар", "Фарватер" и др.) также не меняла правила игры. Ее директор Татьяна Скаландис поясняет: "Большинство наших коллег придерживаются такой же позиции, и мы считаем ее правильной. Типовые контракты, которые "Бекар" заключает с арендаторами, позволяют в одностороннем порядке ежегодно повышать ставки на 10%. Мы и на этот раз воспользовались таким правом".

В долларовой зоне остаются "Менеджмент-компания ПСБ" и управляющая компания ВСМ Group (по большинству объектов). "На рубли переходить не хочется, евро - достаточно искусственная валюта, да и рынок вынуждает нас придерживаться доллара, - считает заместитель председателя совета директоров этой фирмы Елена Черевко. - Хотя сейчас мы рассматриваем разные варианты".

В недавно открывшемся и самом крупном в Петербурге торговом комплексе "Сенная" договоры также привязаны к официальному курсу доллара. Вводить собственную у. е. владельцы ТК не намерены. Однако новые контракты они заключают уже в евро -правда, с учетом различий курсов.

В 2003 г. предложение качественных офисных и торговых площадей в Петербурге существенно увеличилось за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. Конкуренция между ними усиливается, поэтому собственники и управляющие вынуждены быть особенно осторожными в валютных экспериментах. Сиюминутный выигрыш уже в ближайшей перспективе может обернуться убытками из-за потери арендаторов.

Рыночная стихия

На рынке отдельных офисных, торговых и складских помещений, где действующих лиц намного больше, выработать единый подход к расчетам еще сложнее. Заместитель генерального директора центра недвижимости "Ината" Александр Степанов сетует: "Валютная неразбериха нервирует клиентов и накаляет обстановку. Долгожданной стабильности снова нет. Многие охотно перешли бы на иную единицу расчетов, но инерция рынка слишком велика. Хотя если перед Новым годом евро однозначно отпугивал арендаторов, то теперь они воспринимают такие переговоры более спокойно".

По наблюдениям специалистов "Адвекс-РОССТРО", практически все сделки по-прежнему совершаются в долларах. Случаи, когда арендные ставки фиксируются на год в рублях, единичны.

По данным компании "Бекар. Коммерческая недвижимость", примерно 80% сделок по аренде площадей привязаны к североамериканской валюте. Хотя рублевые расчеты постепенно приобретают популярность. Сейчас на их долю приходится уже около 20% договоров. Правда в ряде случаев рубль - это скрытый евро. Владельцы объектов переводят платежи по курсу 38 руб. за $1 и закрепляют их на срок до года.

"Чем привлекательнее и ликвиднее помещение, тем чаще собственник стремится получать за него плату в "еври-ках", - комментирует руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства "Итака" Марина Федорова. - Так, например, поступают владельцы торговых площадей на Невском проспекте и на Большом проспекте Петроградской стороны. Однако поскольку они не вполне уверены в судьбе этой валюты, то зачастую подстраховываются и привязывают ставку к собственной у. е. или к среднеарифметическому курсу. Если на Невском можно диктовать условия арендатору или покупателю, то на периферии ситуация иная. Там расценки по-прежнему привязаны к доллару. В офисном секторе, где предложение сейчас велико, расчеты тоже происходят в "зеленых". Такая же ситуация и в секторе складских площадей, за исключением дефицитных объектов класса А".

"В евро выставляются на продажу высоколиквидные небольшие здания, оцененные изначально в $1-1,5 млн. Объекты, стоимость которых достигает $5 млн., пользуются не таким высоким спросом, и о евро речи не идет", - поясняет директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский.

Однако, даже если стороны договорились о сделке в евро, она не всегда возможна по чисто техническим причинам: банки не располагают такими суммами наличной или безналичной валюты. Приходится возвращаться к старому верному баксу.

По наблюдениям Горского, довольно много зданий, которые были выставлены на реализацию прошлой осенью, сейчас сняты с продажи. Собственники предпочитают получать стабильный доход от сдачи площадей в аренду, чем ломать голову над тем, как распорядиться большой суммой в условиях валютной неопределенности.

В "Инате" отмечают, что на рынке появилась категория клиентов, которые пытаются как можно быстрее избавиться от долларов. При этом руководствуются они не макроэкономическими прогнозами, а собственными эмоциями. Если к лету валюты не сбалансируются в соотношении 1,15 к 1,2, такие настроения будут нарастать.

Строить прогноз развития ситуации на 2004 г. сегодня не берется никто. Укрепление "зеленого" операторы рынка восприняли бы с завидным облегчением. Характерно, что отчеты по определению рыночной стоимости объектов оценщикам заказывают пока в долларах. "Такой позиции придерживаются и частные собственники, и городская администрация, - комментирует директор по оценке группы компаний "Аверс" Владимир Жуковский. - Следует различать два процесса: стремление вложить дешевеющие доллары в недвижимость и отказ от доллара как от единицы расчетов. И если первая тенденция достаточно очевидна, то о второй говорить пока рано. Более динамично развивается ситуация в квартирном секторе. Жилищный рынок испытывает сейчас общий подъем спроса и цен, а сделки на нем совершаются значительно быстрее. Поэтому там влияние евро более заметно, чем на достаточно консервативном рынке коммерческой недвижимости".

АНАСТАСИЯ ЯСИНСКАЯ
Недвижимость - стены бизнеса (приложение к газете Ведомости) №1 (5) февраль 2004