04.03.2004
С 2006 г. налог на жилье для граждан может существенно возрасти. Госстрой разработал методику массовой оценки квартир, на основании которой правительство собирается рассчитывать новые ставки налога на имущество физлиц. По оценке самих чиновников, переход на новую систему может затянуться на несколько лет.
Еще летом 2002 г. Минэкономразвития предложило радикально реформировать налог на имущество граждан: снизить его максимальную ставку в 20 раз, но брать налог не с инвентаризационной, а с рыночной стоимости жилья. По действующему закону о налогах на имущество физлиц 1991 г. налог на жилье с инвентаризационной стоимостью до 300 000 руб. не может превышать 0,1% в год, от 300 000 руб. до 500 000 руб. - 0,3%, свыше 500 000 руб. - 2%. Внесенный в правительство в октябре прошлого года проект новой главы Налогового кодекса предполагает, что ставка налога с 2006 г. составит от 0,01 до 0,1% стоимости имущества, "приближенной к рыночной".
По данным Минфина, в большинстве регионов ставка налога на имущество физлиц составляет 0,5%, а суммарные поступления от него в прошлом году составили около 3 млрд. руб. В среднем каждый из 6 609 194 плательщиков налога платит по 454 руб. в год.
Но дальше стен Белого дома согласованный всеми ведомствами документ не пошел, поскольку данных о реальной цене каждой квартиры у чиновников нет, а расходы на индивидуальную оценку жилья были бы больше, чем поступления от налога на него. На днях Госстрой отправил на визирование в Минэкономразвития и Минфин методику массовой оценки квартир. "Суть ее в том, что оценка недвижимости проводится исходя из затрат на строительство, а дальше при помощи специальных коэффициентов эта оценка максимально приближается к текущей рыночной ситуации", - поясняет один из авторов методики. Как следует из текста документа, копия которого имеется в распоряжении "Ведомостей", Таких поправок будет три: на физический износ здания, его удаленность от объектов социальной и транспортной инфраструктуры (коэффициент территориальной зоны) и близость железнодорожных путей, бензоколонок, автостоянок и другие неблагоприятные факторы (коэффициент внешнего износа).
Все коэффициенты предполагается рассчитывать на основе метода так называемых парных продаж. "Берется информация о продажах аналогичных объектов недвижимости и сравнивается с интересующим нас объектом", - поясняет чиновник Госстроя. По его словам, ведомство опробовало новую методику в нескольких российских городах и результат отличался от данных индивидуальной оценки "всего на 10-15%". "Это означает, что расчетная налогооблагаемая стоимость квартиры [благодаря этой методике] очень сильно приблизится к рыночной", - констатирует разработчик методики. По словам и. о. руководителя департамента налоговой политики Минэкономразвития Виталия Прокаева, его ведомство "только что" начало изучать предложения Госстроя и еще не сформировало свою позицию.
Для владельцев квартир изменение ставок налога на основе методики Госстроя повлечет дополнительные расходы. К примеру, налог с двухкомнатной квартиры в Ясеневе с инвентаризационной стоимостью 313 000 руб. сейчас составляет 939 руб. в год. На рынке такая квартира, по данным агентства "БЭСТ-Недвижимость", может быть продана за $80 000-88 000, таким образом, налог вырастет до $80-88 (более 2400 руб.). Насколько вырастут суммарные сборы от налога при новой методике, ни в Минфине, ни в Минэкономразвития пока не считали.
Эксперты уверены, что применить методику массовой оценки на практике будет сложно. "Самая большая проблема - создать базу для сравнения, потому что в нашей стране реальная цена сделок по-прежнему остается личным делом продавца и покупателя", - говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. По его словам, граждане не разглашают реальную цену квартир из-за высокого налога, который обязан платить продавец. А пока нет базы для сравнения, "методика бессмысленна", уверен риэлтер. Председатель думского экспертного совета по налогам Михаил Орлов добавляет, что рынок жилья развит только в городах, поэтому метод "парных продаж" невозможно будет применить, например, для оценки дома в глухой сибирской деревне.
Впрочем, беспокоиться еще рано. По прогнозу чиновника налогового департамента Минфина, "переход к новой системе [взимания налога] затянется на несколько лет", поскольку у местных властей просто не хватит денег, чтобы быстро наладить новую систему оценки. "В этот [переходный] период будет использоваться старая методика БТИ", - убежден чиновник.
Светлана Иванова - Ведомости, 2 марта 2004