11.03.2004
Яна Кузина
Начальник отдела стратегического консалтинга
компании Noble Gibbons
Сегодня речь пойдет о том, что нужно знать о периоде окупаемости проекта, как правильно его рассчитать и сопоставить с инвестиционной привлекательностью оцениваемого проекта.
Период окупаемости определяет тот период времени, за который должен вернуться вложенный капитал. Это одна из ключевых характеристик проекта для инвестора.
В данной статье изложено три основных момента, которые необходимо знать о периоде окупаемости, рассчитанном аналитиками, чтобы принять верное решение относительно целесообразности инвестирования в тот или иной проект:
Дисконтированный период окупаемости - время, необходимое для получения суммы инвестированных денежных средств с учетом фактора стоимости денег во времени, снижающим текущую ценность будущих доходов. Таким образом, окупаемость проекта рассчитывается на основе приведения будущих поступлений к их текущей стоимости при помощи выбранной ставки дисконтирования.
Дисконтированный период окупаемости считается более консервативным и более объективным критерием оценки проектов, чем простой период окупаемости, так как позволяет учесть риск недополучения денег в будущем, риск появления более доходных инвестиционных возможностей за период реализации проекта и другие риски. В то же время на данный критерий оценки проектов существенно влияет выбор ставки дисконтирования. Фиксированных ставок дисконтирования не существует, и поэтому сколько экспертов, столько может быть и мнений. При дисконтировании денежного потока для собственного капитала ставка дисконтирования, как правило, определяется методом кумулятивного построения. При оценке ДП для собственного капитала существует два варианта расчета ставки дисконтирования: кумулятивное построение и модель оценки капитальных активов (САРМ). САРМ пока что остается практически неприменимой моделью в условиях волатильности и короткой истории российского фондового рынка, и тем более рынка недвижимости.
Если производится оценка проекта в долларовом выражении, то в качестве безрисковой ставки принимается доходность по еврооблигациям, в основном используется FED 30. На сегодняшний день доходность FED 30 (benchmark) находится на уровне 7%. Остальные компоненты ставки дисконтирования определяются на уровне экспертного мнения оценщика: риск ликвидности объекта, риск изменения окружения, местоположения, конкуренции, управленческий риск.
Кроме того, существует еще один способ определения ставки дисконтирования, в большей степени связанный с практикой рынка. Ставку дисконтирования можно рассчитать по ставке капитализации (отношения дохода, приносимого объектом, к цене его реализации). Ставка капитализации и ставка дисконтирования отличаются на ставку роста, приемлемую для данного бизнеса. Если мы ожидаем, что в будущем данный объект будет возрастать в стоимости, то ставка капитализации будет меньше ставки дисконтирования на предполагаемую величину роста цен, и наоборот. К счастью, у профессионалов существует так называемое интуитивное чувство при выборе той или иной ставки. Поэтому мнения экспертов относительно ставки дисконтирования по одному и тому же проекту расходятся несильно в большинстве случаев. Надеемся, это ваш случай.
Период расчета срока окупаемости проекта
Иногда возникает путаница в связи с тем, что период окупаемости рассчитывают только для времени эксплуатации проекта. Такой подход использовался какое-то время назад отдельными школами, однако в соответствии с последними официальными методиками, принятыми к использованию и в России, и на международном уровне, и согласно ФЗ от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г.), период окупаемости необходимо рассчитывать с учетом времени, затрачиваемого на подготовку и реализацию проекта.
Средний приемлемый период окупаемости проекта
Однозначного ответа на вопрос, на какой период окупаемости следует ориентироваться, не существует. Из практики оценки и прогноза будущих поступлений от проектов для удачных проектов в сфере коммерческой недвижимости срок окупаемости проекта (недисконтированный) составляет 5-6 лет (с учетом строительства).
Я не принимаю во внимание проекты многофункционального характера, где одной из составляющих является жилье, а также не принимаю во внимание проекты, где проектирование и строительство производятся исключительно собственными силами, а ставки аренды принимаются на уровне проектов, соответствующих международным стандартам. Действительно, высокие ставки аренды были гарантированы практически для любого нового здания в условиях перегретого рынка, "рынка продавца". С приходом "рынка покупателя" качеству предлагаемого продукта будет уделяться все большее внимание. Нельзя будет продавать дорого проекты, построенные за "три копейки".
Что касается банков, то, как правило, западные финансовые институты готовы рассматривать проекты со сроком окупаемости 7-8 лет, российские банки отдают преимущество проектам со сроком окупаемости до 3 лет и рассматривают проекты со сроком окупаемости максимум до 5 лет. При этом речь идет о простом, недисконтированном сроке окупаемости. Насколько я понимаю, дисконтирование и оценка чистой текущей стоимости потенциального проекта производится банком самостоятельно, по разработанным методикам (ставки дисконтирования, соотношение собственных и заемных средств), которые позволяют сопоставлять различные проекты.
Остается заметить, что есть проекты, связанные с развитием очень перспективных видов недвижимости, например, это склады, гостиницы "3 звезды", где окупаемость по объективным причинам достигается позднее (например, для гостиниц это РР = 6-7 лет), чем окупаемость объектов торгового назначения. Однако на сегодняшний день данные проекты являются менее рисковыми сточки зрения инвестиционных вложений, в то время как рынок торговых помещений балансирует на грани ожидаемого снижения ставок аренды. Поэтому при принятии решения необходимо рассматривать совокупность факторов, позволяющих сопоставить как ожидаемые доходы, сроки окупаемости, так и риски, связанные с достижением запланированных результатов.
Журнал "Commercial real estate - Коммерческая недвижимость" январь 2004