Когда сантиметр перестает быть сантиметром?

Алекс Янг

Как измерить площадь этажа? Этот на первый взгляд элементарный вопрос оказывается одной из актуальных проблем, встающих перед девелопером. Некоторые могут подумать, что в этом нет ничего сложного: нужно всего лишь взять рулетку и измерить площадь. Однако это в корне не так. В высокоточном мире архитектуры уживаются различные системы измерения и оценки одной и той же площади. Временами это приводит к противоречивым результатам измерений. В России, где местные власти используют свою систему измерений, картина получается еще более пестрой и запутанной.

Три измерительные системы

1. Механическая система измерений

В настоящее время в России, по сути, существуют три измерительные системы. Приступая к планировке здания, архитектору надо получить разрешение на проведение планировочных работ. Это означает, что местным властям необходимо представить базовые механические измерения безотносительно будущего назначения здания.

Для этого надо рассчитать высоту здания с учетом дополнительных парапетов и башен; абсолютную площадь этажей и общую площадь здания. Также необходимо измерить площадь застройки здания. Эти технические измерения никак не учитывают назначение здания и схожи с измерениями по стандартам БТИ стой разницей, что система БТИ не используется, когда здание или архитектурный план возможно измерить в самом начале строительства.

Как объясняет Джералд Гейдж, партнер отдела оценки стоимости и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&Young, "механическая система измерений используется застройщиками при проведении съемки для определения границ здания, с тем чтобы они были параллельными, ровными и квадратными. Но ведь здание строится в коммерческих целях, и в этом смысле куда важнее эффективность использования его внутренней площади.

Архитектору-дизайнеру важнее знать внутренние размеры помещения с тем, чтобы четко рассчитать пространство для оформления и "начинки". Например, дизайнеру интерьера не обязательно знать, где находится внешняя поверхность стены или какова ее толщина; для него больший интерес представляют внутренние поверхности и возможность определить место под установку стеновых, потолочных и напольных перекрытий.

2. Система БТИ

Вторая измерительная система известна как "система БТИ" (Бюро технической инвентаризации). Эта система используется для регистрации в органах местного управления. То есть все архитектурные (строительные) планы при сдаче здания на утверждение и регистрацию в органы должны содержать штамп и данные БТИ. При последующем внесении изменений в планировку здания, например, при изменении расположения перегородок, необходимо снова подавать планы на утверждение, и здесь также используется система БТИ.

3. Функциональная система - система ВОМА

Когда строительство здания вступает в стадию отделки, а иногда и раньше, маркетинговые агентства снова измеряют здание, используя на этот раз более функциональную систему измерений. Результаты именно этих измерений потом получают потенциальные арендаторы и покупатели.

Когда в начале 90-х в Россию в основном из Америки "пришли" западные брокеры, они использовали измерительную систему, широко применяющуюся в США. Этой системой была ВОМА и создателем ее была Международная ассоциация застройщиков и менеджеров, сокращенно ВОМА (www.boma.org). В настоящее время эта система практически повсеместно применяется в Москве и Санкт-Петербурге для зданий класса А и очень часто - для зданий класса В. Для зданий более низкого класса могут использоваться другие системы. В регионах международным нормам следуют меньше.

Две вышеописанные системы не имеют для "конечного пользователя", т. е. для арендатора или владельца, которые будут владеть конкретной офисной площадью, ни малейшего значения, многие даже не знают об их существовании.

По системе ВОМА вся площадь делится на полезную и арендуемую и не учитывает вертикальные пролеты, как то: лифтовые шахты, воздуховоды и лестницы общего пользования, делая акцент в первую очередь на реальной полезной площади, занимаемой арендатором.

Полезная площадь - забота арендатора, тогда как арендодателю важна именно арендуемая площадь.

По сути, проект любого здания предполагает определенное отношение полезной площади к общей внутренней площади, которое может быть обозначено как коэффициент потери или, коэффициент эффективности. Коэффициент основывается на классе здания, планировке и удобствах.

В инструкциях ВОМА сказано, что арендуемая площадь с учетом пропорции площадей общего пользования получается при умножении полезной площади арендатора на этот коэффициент отношения арендуемой площади к полезной.

Девелоперы и маркетинговые агенты заинтересованы в измерении площади, с которой можно взимать арендную плату, т. е. арендуемой площади. Арендатору же, помимо размеров здания, интересно прежде всего знать площадь, которую можно использовать, т. е. полезную площадь.

Проблемы

Наличие в стране более чем одной системы характерно не только для России. То же самое относится и к необходимости всякий раз обращаться в Бюро технической инвентаризации при каждом изменении планировки здания; этот атрибут присутствует практически повсеместно. Но вот что действительно характерно именно для России, так это проблемы, возникающие при перерегистрации. По словам Михаила Мандрыгина, генерального директора строительной компании ММА+ FRI, "бывает так, что компании необходимо регулярно расширяться, арендуя все большую площадь, и впоследствии переходить в другие помещения. Если каждый из таких "шагов" не зарегистрирован в БТИ, то это считается нарушением и приводит зачастую к очень трудноразрешимым ситуациям. Если во время продажи или повторной аренды площади хозяином такое "нарушение" "всплывает", то бывает очень трудно убедить инспектора БТИ разрешить такие несоответствия".

А поскольку общение с властями возможно только на языке терминологии БТИ, то строительным компаниям приходится "переводить" произведенные измерения на этот язык, даже если измерения осуществлялись в другой системе.

По мнению Джералда Гейджа, "система БТИ позволяет осуществлять очень подробный технический анализ, но у нее есть некоторые недостатки. Самый очевидный из них - это отсутствие учета толщины стен. Во всех остальных системах толщина стен обязательно учитывается". Есть и более серьезный недостаток: как правило, готовое здание, в которое въезжают съемщики, весьма отличается от здания на тот момент, когда там осуществлялись измерения системой БТИ. Как отмечает Михаил Мандрыгин: "Данные БТИ - это официальные данные конкретного здания, используемые при его регистрации и заключении договора-аренды с арендатором. Проблема в том, что когда измерения здания осуществляются в стадии "под отделку", в нем еще нет коридоров и офисных перегородок. Даже если мы в нашем плане приводим приблизительную планировку будущего офиса, то это еще не означает, что он будет построен именно таким. Некоторые из построенных нами зданий стали первыми зданиями, утвержденными в стадии "под отделку". Важность этого в том, что в таком случае мы измеряем полезную площадь здания по внутренней поверхности стен, исключая, по сути, все лестничные пролеты, лифтовые шахты и колодцы".

Все это представляет проблему только для девелоперов и застройщиков, а на конечных пользователях никак не сказывается. Некоторые государственные здания в Москве выставляются на рынок по системе БТИ, но такая практика в целом мало распространена по той простой причине, что очень трудно "продать" здание, измеренное по системе, которой никто, кроме тебя, не пользуется.

Само по себе использование нескольких систем не является проблемой, считает Джеральд Гейдж, "так как все понимают, что они используют собственную систему для собственных же зданий. Каждый случай аренды в городе будет содержать ссылку на БТИ".

Когда дело доходит до того, каким должен быть размер аренды для данного здания, то используется другая система измерений, основанная на полезной и арендуемой площади. Получающаяся при этом разница может быть достаточно большой, в основном из-за стен, которые не учитываются, и это в стадии "под отделку". Например: по БТИ получается 9030 кв. м; по ВОМА полезная площадь составляет 9370 кв. м, а арендуемая -9850 кв. м. Разница составляет 5 %, а для крупных офисных площадей это достаточно много - около 600 долларов в год за квадратный метр (для здания площадью 10 тыс. кв. м это составит: 600 долл. х 10 тыс. кв. м хО,05 = 300 тыс. долл. в год дополнительно).

ВОМА

Не смотря на функциональность, в ВОМА есть свои "особенности". Измерения осуществляются по внутренней поверхности стен, известной как "доминантная поверхность" Эта доминантная поверхность может захватывать и оконный пролет. Следовательно, площадь, занимаемая окном, будет включена, не смотря на то что офисный стол вы в оконном пролете не разместите, да и вообще никак этой площадью не воспользуетесь. Михаил Мандрыгин говорит, что "в случае с новыми окнами, которые по высоте превышают половину высоты комнаты, измерения проводятся "по стеклу", несмотря на то что паз для окна может быть очень глубоким. Также в системе Бома игнорируются все колонны. В помещении может быть

море колонн, и не важно, сколько они занимают - эта площадь не вычитается. В процентном отношении получается не более 5%, но для больших площадей это довольно много. При планировании внутреннего пространства место расположения колонн играет большую роль, а система никак этого не учитывает".

Далее из этой площади вычитается площадь общего пользования, и мы получаем полезную площадь, которая и сдается в аренду. По системе ВОМА арендуемая площадь - это общая измеренная площадь за вычетом вертикальных пролетов.

Коридоры, фойе, вестибюли, даже туалеты и другие площади общего пользования по системе ВОМА являются арендуемой площадью.

Соотношение полезной площади к арендуемой называется "коэффициентом R/U". Этот коэффициент использует каждый арендатор для определения своей арендуемой площади. Арендатор оплачивает полезную площадь плюс пропорцию площади общего пользования.

В нашем случае мы, конечно, немного упростили, так как в здании есть площади общего пользования, которые не находятся на занимаемом арендатором этаже, например, площадь парадного входа. В некоторых случаях это могут быть другие площади, как то: зимние сады, помещения для охраны и т. д. Таким образом, в конечном итоге полезная площадь для каждого арендатора умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом. Поэтому для здания с большой площадью парадного входа, как у "Павелецкой Башни", парадный вход которой просто огромен, коэффициент R/U будет выше, чем, скажем, у куда более функционального, но внешне менее привлекательного офисного здания.

И тем не менее несмотря на перечисленные недостатки системы ВОМА, наличие системы, используемой практически всеми агентами Москвы и Санкт-Петербурга, имеет свои преимущества. Ведь в конце концов чем больше платишь, тем большую площадь получаешь. В Англии, например, существует система, в которой не учитываются колонны и оконные пазы. Но хозяин (арендодатель) все равно при подсчете метров включит и окна, и колонны. Поэтому вне зависимости от используемой системы арендатор в конечном итоге платит за то, чем будет пользоваться.

Самое неудобное в измерении офисных зданий в России состоит в необходимости всякий раз, обращаясь к местным властям использовать систему БТИ, и еще в том, что "взаимоотношения" с более практичной системой измерения сильно варьируются в зависимости от класса здания. Этот, возможно, неискоренимый фактор закладывается в себестоимость застройки и девелопмента, повышая, таким образом, арендную стоимость готового здания. Западные строительные компании, "не ведающие" о специфике российского рынка, могут, таким образом, оказаться в невыгодном положении при подаче заявки на участие в тендере.


ВОМА В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ

 

Если между двумя этажами, арендуемыми одним съемщиком, построить частную лестницу, станет ли она частью арендуемой площади?

- Да. В соответствии со стандартом вертикальный пролет, построенный арендатором для своих нужд между более чем одним этажом арендуемого помещения, расценивается как арендуемая площадь. Лестничный пролет также относится к полезной площади арендатора.

Относятся ли к вертикальным пролетам площади, примыкающие к огнеупорным ограждениям главных вертикальных пролетов? Например, пазы под водопроводно-канализационную сеть за туалетами?

- Стены, огораживающие главные вертикальные пролеты в соответствии со строительными нормами, являются частью таких пролетов. Дополнительные стены, примыкающие к огораживающим стенам, не относятся к арендуемой площади.

Как трактуется термин "огораживающие стены" в контексте главных вертикальных пролетов? И как расценивать этажи лестничной шахты или лифтовых колодцев в лифтовой шахте?

- Термин "огораживающие стены" относится к самим стенам, а не к архитектурной или декоративной обработке таких стен. Что касается этажа лестничной шахты или колодцев в лифтовой шахте, то они относятся к главным вертикальным пролетам, если располагаются внутри огораживающих стен, и к арендуемой площади, если располагаются вне огораживающих стен.

Относится ли двор к площади общего пользования здания, если он огорожен четырьмя стенами, но без крыши?

- Термин "полностью огороженный" относится к помещению, в котором климат поддерживается системами центрального отопления, вентиляции и кондиционирования. Поэтому чтобы двор считался "полностью огороженным", у него должна быть крыша.

Может ли техническое помещение, служащее нуждам съемщиков и находящееся на наземном этаже, считаться площадью общего пользования?

- Да, если оно не включено в площадь общего пользования этажа.

www.boma.org

Журнал "Commercial real estate - Коммерческая недвижимость" январь 2004


.