Основные факторы роста цен

18.03.2004

Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY"

Важным свойством любого бизнеса является его адаптация к "внешним условиям". Во многом неблагоприятная внешняя среда отечественного рынка способствовала трансформации нашего бизнеса и росту его "устойчивости" к внешним воздействиям со стороны непрерывно изменяющихся "правил игры" на рынке.

В свою очередь, эти "правила игры" формируются управляющей подсистемой рынка, представленной в столице федеральной властью и властью этого субъекта федерации.

В настоящее время у управляющей подсистемы рынка нет единой стратегии его дальнейшего развития. Положение осложняется постоянно идущими процессами перераспределения объектов собственности, в которых власть разных уровней часто выступает не как арбитр, а как сторона спора.

За выяснением отношений друг с другом властные структуры либо не знают, либо забыли чрезвычайно важную истину - главным действующим субъектом рыночной экономики является предприниматель. Регулирующие свойства рынка действуют только благодаря предпринимателю, его инициативе, энергии. А стимулирует эту энергию его корыстный интерес, т.е. получаемая прибыль.

Напомним, что основная цель организации рыночного общества - оставить предпринимателю, т.е. тому, кто реагирует на изменение экономической ситуации, как можно большую долю прибыли. Именно это делает рынок работоспособным, т.е. автоматически регулирующим экономику общества.

Вся организация рыночных обществ состоит в умении минимизировать обобщенные налоги, чтобы больше оставалось предпринимателю.

Весь комплекс буржуазных норм и демократических свобод, уровня налогов, гражданское, уголовное, уголовно-процессуальное право и т.д., все это только элементы, настроенные и самонастраивающиеся на то, чтобы сделать рынок как можно более совершенным, т.е. с минимальными обобщенными налогами на предпринимателя.

Более сложной задачей власти является создание условий для развития духовности у предпринимателя и других членов общества, поскольку рыночные отношения основаны на экономическом эгоизме, который плохо совместим с духовностью…

Сильная корреляция между ростом цен на нефть (т.е. получением дополнительных доходов отечественными нефтеэкспортерами) и ценами на московское жилье была установлена экспертами нашего Агентства еще в конце лета 2002 года. Некоторые результаты этой работы были опубликованы в январе 2003 года в Бюллетене "RWAY" №94. Практически весь 2003 год мировые цены на нефть оставались на высоком уровне, что во многом предопределило высокие темпы роста цен на жилье в Московском регионе на протяжении всего прошлого года.

Первоначально высокая корреляция между дополнительными доходами нефтеэкспортеров и ценами на жилье становится все более выраженной, поскольку крупный бизнес уже пришел на этот рынок ("ввязался в бой"), а других эффективных инструментов приумножения капитала пока не создано.

Согласно данным из официальных источников, динамика роста наличной денежной массы (величина М2) выглядит следующим образом (данные на конец каждого года):

Представленные данные достаточно красноречиво свидетельствуют об обоснованности предположения экспертов "RWAY" о том, что главной причиной некоторых признаков "оздоровления" российской экономики, является существенный рост наличной денежной массы (М2).

Согласно вышеприведенным данным, в период с конца 1997 года по конец 2003 года наличная денежная масса увеличилась почти в 9,1 раза (!). Вполне очевидно, что подобные мероприятия ЦБ РФ проводились по согласованию с высшими эшелонами федеральной власти, т.е. являются государственной политикой.

Подавляющее большинство профессиональных участников рынка, когда их спрашивают о причинах роста цен, делают примерно одинаковые заявления, что рынок растет по объективным причинам под воздействием факторов спроса и предложения.

Однако в соответствии с законами формальной логики, на рынке не может быть объективных причин, кроме ряда форс-мажорных, связанных со многими природными катаклизмами, поскольку только субъекты рынка являются активными элементами рынка. То есть большинство якобы "объективных" причин повышения цен связаны с проявлениями экономического эгоизма части субъектов рынка.

Анализ данных о ценах на жилье в крупных городах Московской области показал, что на протяжении двух последних календарных лет цены первичного рынка в подавляющем большинстве случаев были выше цен вторичного рынка жилья.

Подобное положение дает основание для предположения о том, что сильные игроки первичного рынка принимали соответствующие решения по вопросам ценообразования, поскольку сами объекты рынка сделать этого не могли, а существующие на рынке "правила игры" не создавали "препятствий" этому процессу. Примерно аналогичная ситуация по вопросам ценообразования на рынке жилья была и в столице.

Теоретическое положение о том, что цены на рынке определяет соотношение спроса и предложения, справедливо только в случае идеального, т.е., так называемого, "цивилизованного рынка", которого нет ни в одной стране мира.

В условиях рынка переходного периода, когда отсутствует эффективная система налогового и антимонопольного законодательства, теоретически возможный механизм ценообразования деформируется существенно, хотя и учитывает соотношения спроса и предложения.

Важной особенностью московского рынка жилья является то, что он постоянно открыт для прихода дополнительных инвестиций от физических и юридических лиц (и даже предоставляет в ряде случаев некоторые гарантии возврата инвестиций или получения жилья), но по-прежнему остается закрытым для наиболее прибыльных видов предпринимательской деятельности для всех желающих.

Протекционизм и сложно преодолимые административные барьеры служат "инструментами" достижения этих целей сильными игроками на этом рынке.

Основной причиной высоких цен на рынке московского жилья является его исторически сложившаяся монополизация "стратегическими частными собственниками" субфедерального уровня, которые контролируют основные финансовые потоки и, частично, составляют основу строительного комплекса.

Относительно низкие объемы нового строительства, скорее всего, являются оптимальными для созданной Системы для этого бизнеса - получения земельного участка, всей исходно-разрешительной и проектной документации, осуществления строительства объекта и его реализации. С большой степенью вероятности эти низкие объемы строительства позволяют поддерживать оптимальный баланс получаемой прибыли, т.е. превышениям между доходами и затратами в инвестиционно-строительных процессах на территории города. При этом учитывается ограничения по земельным ресурсам, которые находятся в распоряжении столичной власти и являются необходимым исходным ресурсом для жилищного и других видов строительства.

Доступ к земельным участкам для строительства осуществляется по длительной и многоступенчатой системе предоставления земельных участков, включающей процедуры согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, которая является достаточно дорогой и не дает ни каких гарантий на любом этапе.

Можно допустить, что федеральный центр пытается осуществить решение сложнейшей задачи по ликвидации созданной в процессе проведения реформ монопольной системы на московском рынке жилья. Пока это осуществляется только с помощью проведения земельной реформы и, в частности, с помощью проведения процедуры первичного разграничения прав собственности на земельные участки в столице. Но за прошедшие два года каких-либо существенных результатов не достигнуто…

По-видимому, необходимо решать эту задачу комплексно, т.е. изменяя должным образом налоговое и антимонопольное законодательство. Но пока явных признаков таких изменений нет на рынке, скорее всего потому, что это затрагивает интересы других сильных игроков рынка.

Можно допустить, что после проведения президентских выборов, проведения процедуры формирования нового состава федеральной исполнительной власти могут произойти какие-то сдвиги в решении этого вопроса.

В противном случае - цены на жилье продолжат свой рост, а ипотека так и не станет доступной и привлекательной для более широкого круга домохозяйств…

Напомним, что суммарный объем вкладов физических лиц в банки России на конец ноября 2003 года составил 1,3 трлн. рублей, и увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2002 года более чем на 30%. Кроме того, по некоторым оценкам, дома граждане хранят еще $30-40 млрд., а покупательная способность доллара снизилась за этот год на 14,3%...

Предварительные данные Госкомстата свидетельствуют о том, что по итогам 2003 года возрос показатель дифференциации населения России по уровню денежных доходов.

На долю 10% наиболее обеспеченного населения приходилось 29.5% общего объема денежных доходов населения (в 2002 году - 29.3%), а на долю 10% наименее обеспеченного населения - 2.1% (в 2002 году - также 2.1%).

Вместе с тем, как сообщил председатель Госкомстата, доля населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума в общей численности населения страны в 2003 году снизилась до 20% по сравнению с 25% в 2002 году.

Напомним, что по итогам III квартала прошлого года численность малоимущего населения в РФ снизилась по сравнению со II кварталом на 2 млн. человек - до 31.2 млн., что составляет 21.9% от общей численности населения. В III квартале 2003 года прожиточный минимум был установлен в размере 2121 руб., что на 0.7% меньше, чем во II квартале (2137 руб.).

Прожиточный минимум (стоимостная оценка потребительской корзины: минимальный набор продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, а также обязательные платежи и сборы) на IV квартал Правительство пока не обнародовало.

В рамках изучения рынка, как сложной социальной системы, причинами современного состояния рынка является управляющие решения, разработанные и реализованные подсистемами рынка.

При этом, результаты работы управляющей подсистемы рынка практически всегда остаются наиболее важными для текущего состояния рынка, независимо от стадии его развития.

Вполне можно допустить, что существуют как официальные, так и реальные цели власти.

Достаточно очевидными основными реальными целями отдельных представителей власти или их команд, о которых не принято заявлять официально, являются увеличение срока пребывания во властных структурах, карьерный рост, иметь больше материальных благ.

Последняя цель связана с экономическим эгоизмом субъектов рынка и в условиях рынка стимулируется и развивается самыми разнообразными способами.

Но представителям власти законодательно запрещено заниматься предпринимательской деятельностью. Официально иметь дополнительные доходы можно только за написание статей и книг, а также чтение лекций.

Введение подобных "сервитутов" (ограничений) для представителей властных структур существенно затрудняет "удовлетворение" их экономического эгоизма, и приводит к таким злоупотреблением своим служебным положением, как коррупция.

Необходимо отметить, что расхождение между официальными целями и практическими результатами деятельности субъектов рынка имеются практически всегда. В первом приближении это объясняется сложностью учета всех факторов внешней среды, а также наличием элементов саморекламы.

Практика показывает, что подобные расхождения максимальны у таких специфических субъектов рынка, как властные структуры различного уровня.

Причин здесь может быть только две:

 

Ряд косвенных фактов свидетельствует о том, что некомпетентность разработчиков не может быть причиной расхождений. Например, хотя бы по такой причине, что личные контакты наших сотрудников и знакомых со многими представителями власти высшего и среднего звена не позволяют характеризовать их как людей, способных на принятие некомпетентных решений.

Из этого можно сделать логически напрашивающийся вывод о том, что реальные цели власти отличаются от официальных. В связи с этим, возникает вполне закономерный вопрос о реальных целях власти.

Имеется много косвенных фактов, указывающих на то, что власть и крупный бизнес имеют много общего, если не сказать больше - это люди одной команды, точнее - команд, со всеми вытекающими от сюда последствиями для прочих участников рынка.

Это предположение имеет много косвенных подтверждений, но ни один член команды не признает, что это так, поскольку с большой степенью вероятности подобное признание чревато какими-то суровыми мерами, например, исключением из состава команды…

Необходимо отметить, что высокая степень несовершенства отечественного рынка, сильнее всего дает о себе знать организациям малого бизнеса и большинству домохозяйств.

Например, существующая система предоставления нежилых помещений в аренду вынуждает организации малого бизнеса заключать сделки с явными признаками так называемых "вынужденных" или "кабальных" сделок. Анализ ряда типовых договоров аренды офисных помещений класса "С" показал, что эти документы не только защищают практически от всех возможных рисков арендодателей, но и содержат положения, позволяющие ежемесячно повышать ставки арендной платы, что противоречит действующим нормам ГК РФ.

Попытки изменения некоторых, наиболее "махровых" положений типовых договоров, наталкиваются на жесткую установку представителей арендодателя сохранить в неизменности все пункты типового договора.

Естественно, что Вы вольны, не заключать подобные договоры аренды и искать более "покладистых" арендодателей. Но на этом пути Вас ждут большие разочарования, поскольку описанное выше поведение арендодателя, является типичным для столичного рынка нежилых помещений, а также для некоторых других сегментов рынка недвижимости.

Примерно аналогичная ситуация сложилась и на рынке долевого строительства, на котором домохозяйства вынуждают заключать сделки с явными признаками кабальных…

Можно допустить, что залогом успешной работы на рынке является выполнение следующих основных условий:

Все остальные возможные условия оказывают существенно меньшее влияние на успех работы на рынке.

Субъектами рынка, входящими в состав управляющей подсистемы рынка, являются только властные структуры различных уровней. Для анализа действий управляющей подсистемы московского рынка жилья пока достаточно рассматривать лишь два уровня власти: федеральный и субъекта федерации, так как муниципальная власть в городе существует в значительной степени лишь юридически, поскольку в ее распоряжении находится пока лишь порядка 1% ежегодного объема городской казны.

Какие наиболее важные управляющие решения были официально приняты управляющей подсистемой рынка за последние 2-3 года?

На федеральном уровне:

На уровне субъекта федерации:

Легко заметить практически полное совпадение целей управляющих решений двух уровней власти: ипотека - рост объемов строительства - реформа ЖКХ. Отличия только в нюансах, но за ними скрываются интересы сильных игроков рынка…

Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY"

www.rway.ru