Информационное сообщение о Круглом столе, проведенном в ДИГМ по вопросам оценочной деятельности в городе Москве

17 марта в Департаменте имущества города Москвы состоялся круглый стол по вопросу регулирования оценочной деятельности и координации структурных подразделений Правительства Москвы, обеспечивающих эффективное управление имуществом города Москвы. Среди участников мероприятия были депутаты Московской городской Думы, руководящие работники Департамента имущества города Москвы, представители большого количества общественных организаций оценщиков, научные работники, занимающиеся подготовкой оценщиков и совершенствованием методологической базы оценки. Всего на совещании присутствовало около 50 участников.

Открывая совещание, руководитель ДИГМ В.Н.Силкин сообщил, что в настоящее время в Москве при управлении объектами собственности начали активно применяться результаты независимой оценочной экспертизы. Эта практика дает значительный положительный эффект как в аспекте повышения прозрачности принимаемых органами власти решений, так и для пополнения бюджета. В то же время бюджет города затрачивает на проведение рыночной оценки объектов немалые средства, поэтому сегодня перед департаментом стоит задача оптимизации системы отбора оценочных компаний и контроля результатов проведенных оценок.

Профессор В.М. Рутгайзер высказал мысль о том, что внедренная в ДИГМ система аттестации оценщиков - физических лиц на данном историческом этапе утратила целесообразность в связи с коренным преобразованием за последние 5 лет федерального законодательства по оценочной деятельности. Функция аттестации реализуется уполномоченными на это учебными заведениями по итогам обучения оценщиков и обязательного периодического (каждые 3 года) повышения их квалификации. Таким образом, данная функция просто-напросто дублируется московскими чиновниками и не несет реальной регулирующей нагрузки. Департаменту имущества города Москвы, как регулирующему органу целесообразно было бы установить для оценщиков нормативную ставку дисконтирования, учитывающую риски при инвестировании в те или иные отрасли экономики города Москвы, уточнить нормативное регулирование оценки земельных участков в городе Москве.

Депутат Московской городской Думы, координатор направления "Оценочная деятельность" С.В.Орлов в своем выступлении обосновал целесообразность отбора оценочных компаний для проведения оценок стоимости объектов собственности города Москвы на открытом конкурсе. В сложившейся ситуации возникают факты "торговли подписью" оценщиков прошедших процедуру аттестации в ДИГМ, что отрицательно сказывается на качестве результатов оценки. Была высказана точка зрения, что любая дополнительная квалификационная аттестация физических лиц должна быть сугубо добровольной и проводиться в саморегулируемых организациях, либо учебных заведениях, но не при органах государственной власти. Московская городская Дума в настоящее время уделяет большое внимание совершенствованию законодательства об оценочной деятельности и готова работать в тесном взаимодействии с Департаментом имущества города Москвы. Им было высказано предложение о создании Московского совета по вопросам оценочной деятельности с участием в нем не только представителей Московских властей, но и известных экспертов, представителей саморегулируемых организаций и оценочных компаний.

Ген. директор НП "Экспертиза собственности" Торгово-промышленной палаты РФ В.А. Голицын предложил сохранить все систему аттестаций и аккредитаций оценщиков, причем распределение всех заказов на оценку в Москве сосредоточить в ДИГМе. Он отметил, что его компания имеет все возможные аккредитации при всех существующих организациях, гдн проводится оценка.

Профессор А.В.Севостьянов сообщил о существовании на образовательном рынке коммерческих предложений по специализированной подготовке оценщиков для прохождения аттестации (тестировании) при ДИГМ. Лично принимая участие в "натаскивании" оценщиков к экзаменам, высказал мнение, что такая аттестации отнюдь не способствует повышению качества оценочных услуг и не имеет прямой зависимости. Кроме того, А.В.Севостьянов предложил разработать методическую базу массовой оценки объектов городской недвижимости для целей налогообложения и других целей, что позволит в несколько раз сократить расходы бюджета на независимую оценку.

Исполнительный директор НК "Российская коллегия оценщиков" А.О. Буров считает, что процедура квотирования средств на оценку среди фирм, физ. лица которых прошли аттестацию при Мэрии, правильная и ничего кардинально менять не следует.

Профессор С.И.Кабакова поддержала выступление А.В.Севостьянова в части возможности проведения массовой оценки объектов недвижимости в городе Москве для ряда целей и на основе этого многократного снижения расходов городского бюджета на оценку мало ликвидных объектов, а также для целей установления нижних границ стоимости приватизируемого имущества.

Профессор Ю.А.Цыпкин акцентировал внимание на том, что существующая до настоящего времени система аттестации оценщиков в ДИГМ была основана на тестировании по вопросам оценки недвижимости, в то время как город Москвы является собственником большого количества нематериальных активов, долей в уставных капиталах хозяйственных обществ, иного движимого имущества. Результатом этого явилось то, что многие известные оценочные компании, специализирующиеся на оценке отдельных видов имущества не видят целесообразности прохождения тестирования по несвойственной их работе тематике и отстраняются от участия в работе по квалифицированному определению стоимости объектов московской собственности.

На круглом столе было поддержано предложение С.В. Орлова возобновить работу Совета по оценке при правительстве Москвы. Такой Совет способен сформировать систему методологии оценки отдельных видов собственности с учетом специфики столичного мегаполиса, организовать экспертизу результатов оценочных работ, проводимых по заказам органов власти города Москвы.

В.Н.Силкин подводя итоги совещания сказал, что согласен с позицией собравшихся в отношении целесообразности проведения открытых конкурсов на размещение городского заказа по оценке объектов собственности города Москвы, где бы могли принять участие все хорошо себя зарекомендовавшие оценочные компании, Управлению регулирования оценки ДИГМ следует подготовить соответствующую документацию по организации открытых конкурсов, пообещал возобновить работу Совета по оценке и попросил присутствующих научных работников принять участие в разработке унифицированной для города методической базы оценки. Руководителем департамента была поддержана мысль о том, что возможно ведение некого реестра оценочных фирм, добросовестно работающих с правительством Москвы, что и послужит в дальнейшем важным аргументом при определении победителей в открытых конкурсах. При этом было подчеркнуто, что на конкурсах не должно создаваться никаких дополнительных искусственных препятствий для участия в них оценочных фирм.


Проекты материалов, подготовленные Управлением по регулированию оценочной деятельности ДИГМ, к проведению Круглого стола.

 

О внесении изменений в
Положение о Департаменте
имущества города Москвы

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 4 марта 2003г. №124-ПП и в целях реализации положений Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.02.2003г.) о регулировании оценочной деятельности Правительство Москвы постановляет:

1. Внести изменения в Положение о Департаменте имущества города Москвы, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 16.07.2002г. №559-ПП, в соответствии с приложением.

2. Поручить Департаменту имущества города Москвы в течение второго квартала 2004г. подготовить и внести на утверждение проекты нормативных правовых актов, обеспечивающих реализацию возложенных на Департамент функций уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в городе Москве.

3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Росляка Ю.В.

Мэр Москвы
Ю.М.Лужков


Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от

 

Внесение изменений в Положение о Департаменте имущества города Москвы

1. Дополнить пункт 1.1. вторым абзацем в следующей редакции:

"Департамент является уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в городе Москве.".

2. Дополнить пунктом 2.1.4. в следующей редакции:

"2.1.4. Регулирование оценочной деятельности, контроль за ее осуществлением и мониторинг рыночной стоимости по видам имущества в городе Москве.".

3. Пункт 2.2.28. изложить в новой редакции:

"2.2.28. Контролирует осуществление оценочной деятельности при проведении оценок в сделках с участием города Москвы и в иных случаях, установленных законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Обеспечивает взаимодействие и координацию деятельности органов исполнительной власти города Москвы, предприятий и организаций с участием города Москвы по вопросам оценочной деятельности, организует работу по проведению обязательных оценок стоимости.".

4. Пункт 2.2.31. после слов "привлечения инвестиций" дополнить словами ", регулирования оценочной деятельности и контроля за ее осуществлением".

5. Пункт 2.2.32. после слов "города Москвы" дополнить словами ", а также по вопросам контроля за осуществлением оценочной деятельности".

6. Дополнить пунктами 3.1.15., 3.1.16. и 3.1.17 в следующей редакции:

"3.1.15. Принимать решения о проведении оценок, в том числе повторных, а также заключать договоры на проведение обязательных оценок стоимости в сделках с участием города Москвы, на проведение экспертиз отчетных документов о таких оценках, на проведение мониторинга рыночной стоимости различных видов имущества в городе Москве.

3.1.16. Осуществлять взаимодействие с саморегулируемыми организациями оценщиков, формировать и вести на основании проведенного отбора единые реестры оценщиков для проведения обязательных оценок стоимости в сделках с участием города Москвы и контролировать соблюдение установленного порядка проведения таких оценок.

3.1.17. Осуществлять аккредитацию и квалификационный отбор оценщиков для проведения обязательных оценок имущества в сделках с участием Москвы, осуществлять контроль за соблюдением оценщиками условий аккредитации.".


Пояснительная записка
к проекту постановления Правительства Москвы "О внесении изменений в Положение о Департаменте имущества города Москвы".

 

В соответствии с п. 2 постановления Правительства Москвы от 4 марта 2003г. №124-ПП "О внесении изменений в структуру Департамента имущества города Москвы" подготовлен проект постановления Правительства Москвы "О внесении изменений в Положение о Департаменте имущества города Москвы".

Необходимость внесения изменений в Положение о Департаменте имущества города Москвы обусловлена возложением на Департамент функции контроля за осуществлением оценочной деятельности в городе Москве (распоряжение Мэра Москвы №648-РМ от 13.11.02 "О признании утратившими силу нормативных правовых актов г.Москвы по оценочной деятельности").

Изменения, внесенные в п.п. 2.1.4, 2.2.31, 2.2.32 Положения, позволяют Департаменту реализовать установленные Федеральным законом от 20.07.98г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения.

Дополнение Положения п.п. 3.1.15, 3.1.16, 3.1.17, а также новая редакция п. 2.2.28 обеспечивает реализацию положений постановления Правительства Москвы от 6.11.01г. №996-ПП "Об оценке стоимости имущества в сделках с участием Москвы" и распоряжения Мэра Москвы от 3.04.00г. №352-РМ "Об аккредитации лицензированных оценщиков".

Для приведения нормативной базы в соответствие с действующим законодательством и взаимной увязки указанных нормативных актов (в связи с выходом распоряжения Мэра Москвы от 13 ноября 2002г. №648-РМ) пунктом 2 ППМ предусмотрено поручение о подготовке необходимых изменений в постановление Правительства Москвы от 6 ноября 2001г. №996-ПП и распоряжение Мэра Москвы от 3 апреля 200г. №352-РМ.


О порядке подготовки торгов на получение услуг от независимых оценщиков

 

Во исполнение постановлений Правительства Москвы от 6 ноября 2001 года №996-ПП "Об оценке стоимости имущества в сделках с участием Москвы" и от 17 февраля 2004 года № 90-ПП "О создании Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов":

1. Установить, что функции Департамента имущества города Москвы по организации и проведению закрытых конкурсов на получение услуг от независимых оценщиков с 1 июня 2004 года передаются в Комитет города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов.

2. Возложить на Управление регулирования оценочной деятельности Департамента следующие функции, связанные с подготовкой к проведению закрытых конкурсов среди аккредитованных городом Москвой оценочных организаций:

2.1. Подготовка документации, необходимой для проведения закрытых конкурсов на получение услуг от независимых оценщиков, в том числе проект договора на оценку, и критерии выбора победителя закрытого конкурса.

2.2. Формирование лотов для включения в проекты договоров на оценку из представленных структурными подразделениями Департамента перечней объектов оценки.

2.3. Информирование и передача организатору закрытых конкурсов обновляемых перечней участников закрытых конкурсов (аккредитованных оценочных организаций), иной документации и критериев выбора победителя конкретного закрытого конкурса.

3. Структурным подразделениям Департамента, в том числе территориальным агентствам, обеспечить заключение договоров на оценку стоимости имущества, начиная со второго полугодия 2004 года, для всех случаев проведения оценок (за исключением консультационных оценок) стоимости акций (долей участия) хозяйственных обществ, предприятий как имущественных комплексов, иных объектов оценки, стоимость оплаты услуг на оценку которых превышает 2500 МРОТ, а также для случаев проведения оценок для целей расчета арендной платы по действующим договорам аренды только с аккредитованными оценочными организациями, определенными по результатам проведения закрытых конкурсов.

4. Руководителям структурных подразделений Департамента, уполномоченным заключать договоры на оценку (в том числе на оценку арендуемой недвижимости), подготавливать и за два месяца до начала каждого календарного квартала, начиная с апреля 2004г.:

4.1. Направлять в Управление регулирования оценочной деятельности Департамента перечни объектов оценки (в том числе в формате электронной таблицы EXEL), отвечающих критериям, изложенным в пункте 3 настоящего распоряжения и подлежащих обязательной оценке в очередном квартале.

4.2. При формировании перечня объектов оценки прилагать по каждому объекту, включенному в перечень, документацию, необходимую для идентификации включенных в него объектов оценки, в том числе для оценок арендуемой недвижимости прикладывать выписку из технического паспорта здания, справку БТИ о техническом состоянии здания, поэтажный план, экспликацию.

5. Управлению регулирования оценочной деятельности, начиная с 20 мая 2004 года, обеспечить:

5.1. Ежемесячное формирование на основании представленных по п. 4 настоящего распоряжения перечнями объектов конкурсные лоты, планы проведения торгов на получение услуг от независимых оценщиков, перечни участников (аккредитованных оценочных организаций) конкретных закрытых конкурсов, критерии определения победителей конкурсов, а также совместно с Управлением оценки недвижимости Департамента - проекты договоров на оценку.

5.2. Представление конкурсных лотов с проектами договоров на оценку, ежемесячных планов проведения торгов на утверждение заместителю руководителя Департамента Мосунову Ю.Г. и последующее направление материалов для организации и проведения закрытых конкурсов среди аккредитованных оценочных организаций в Комитет города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов.

5.3. Регистрацию в установленном порядке проектов договоров с внесением в качестве исполнителя по договору конкретного победителя закрытого конкурса, а также своевременную передачу структурным подразделениям Департамента проектов договоров для их подписания, последующего оформления и исполнения.

5.4. Подготовить и утвердить у заместителя руководителя Департамента Мосунова Ю.Г. формы представления структурными подразделениями Департамента информации, необходимой для организации и проведения конкурсов.

6. Контроль за выполнением настоящего распоряжения оставляю за собой.

Руководитель Департамента
В.Н.Силкин


О мерах, обеспечивающих проведение оценок стоимости имущества

 

В целях обеспечения непрерывности процедуры проведения аккредитации лицензированных оценщиков, предусмотренной распоряжением Мэра Москвы от 3 апреля 2000г. №352-РМ "Об аккредитации лицензированных оценщиков" и постановлением Правительства Москвы от 6 ноября 2001г. №996-ПП "Об оценке стоимости имущества в сделках с участием Москвы" и на основании соответствующих положений распоряжения Департамента имущества от 25.09.03 №4381-р (в редакции распоряжения от 15.01.04 №85-р):

1. До внесения необходимых изменений в акты Мэра Москвы и Правительства Москвы утвердить перечень тем для прохождения квалификационного отбора профессиональных оценщиков (приложение), подготовленный Управлением регулирования оценочной деятельности Департамента на основании обобщения предложений саморегулируемых организаций оценщиков.

2. Установить, что требование об обеспечении равного доступа к получению заказа аккредитованными оценщиками на проведение оценки распространяется на все случаи проведения оценок, за исключением случаев, когда аккредитованные оценщики получают заказ на основании проведения в установленном порядке закрытых конкурсов.

3. Управлению регулирования оценочной деятельности Департамента:

3.1. Направить до 1 апреля 2004г. для опубликования в специализированных электронных и иных средствах массовой информации утвержденный перечень тем по пункту 1 настоящего распоряжения.

3.2. Обеспечить доработку и обобщение подготовленных по договорам с саморегулируемыми организациями оценщиков тестовых вопросов по утвержденным темам, сформировать тестовые билеты и приступить к проведению квалификационного отбора профессиональных оценщиков с 15 апреля 2004г.

3.3. До 1 июня 2004г. подготовить проекты распорядительных документов Мэра и Правительства Москвы о внесении необходимых изменений в действующие нормативные правовые акты Мэра и Правительства Москвы, обеспечивающие выполнение Департаментом имущества города Москвы функций уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности.

4. Территориальным агентствам Департамента при организации проведения оценок недвижимого имущества, находящегося в аренде для целей расчета арендной платы в 2005 году:

4.1. Заблаговременно представлять в Управление регулирования оценочной деятельности ежемесячные планы на апрель, май и июнь 2004 года (в форме электронных таблиц EXEL) и при заключении договоров на оценку включать в один договор не менее 16 объектов оценки, обеспечивая соблюдение границ кадастровых массивов и кварталов.

4.2. Не включать в планы работ на проведение оценок для целей расчета арендной платы в 2005 году объекты, договоры на оценку по которым заключены в 1 квартале 2004 года для целей расчета арендной платы в 2004 году, и использовать результаты оценок этих объектов для целей расчета арендной платы на 2005 год.

4.3. Формировать планы на проведение оценок находящейся в аренде недвижимости на 2, 3 и 4 кварталы с равномерным пообъектным распределением объемов работ в течение указанного периода и обеспечить завершение всех работ по оценке для целей расчета арендной платы на 2005 год до 20 декабря 2004 года.

4.4. Заключать договоры на оценку недвижимости: до 1 июля 2004 года только с аккредитованными оценочными организациями, имеющие остаток по квоте в соответствии со справкой, еженедельно рассылаемой по электронной почте Управлением регулирования оценочной деятельности Департамента; после 1 июля 2004 года только с аккредитованными оценочными организациями - победителями конкурсов.

5. Установить, что для целей расчета арендной платы на 2005 год по объектам, включенным в планы 2, 3 и 4 кварталов 2004 года, профессиональный оценщик в своих отчетах и заключениях об оценке должен устанавливать и указывать в отношении объекта оценки его: рыночную стоимость, полную восстановительную стоимость, стоимость при существующем использовании (при наличии установленных ограничений по использованию) и определенный оценщиком физический износ.

6. Внести следующие изменения в распоряжение Департамента имущества города Москвы от 15 января 2004 года №85-р "О внесении изменений и дополнений в распорядительные документы по вопросам регулирования оценочной деятельности":

6.1. Пункт 1.6. изложить в редакции: "В пункте 10:".

6.2. Считать утратившим силу подпункт 2.1.

6.3. В пункте 2.6.1. слова "в Управление оценки недвижимости Департамента, уполномоченное" заменить на слова "в структурные подразделения Департамента, уполномоченные".

7. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя руководителя Департамента Мосунова Ю.Г.

Руководитель Департамента
В.Н.Силкин


Приложение к распоряжению
Департамента имущества
города Москвы
от____ № ______

 

Темы для включения в тестовые билеты для прохождения квалификационного отбора специалистов (профессиональных оценщиков) для целей проведения оценок имущества в сделках с участием Москвы

1. Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность.

1.1. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации: Что понимается под оценочной деятельностью. Определение рыночной стоимости. Условия применения понятия "рыночная стоимость" Объекты оценки. Субъекты оценочной деятельности. Основания для проведения оценки объекта оценки. Обязательные требования к договору. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Достоверность отчета об оценке. Права оценщика и обязанности оценщика. Независимость оценщика. Регулирование оценочной деятельности.

1.2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости. Подходы к оценке. Методы оценки. Дата проведения оценки. Цена. Аналог объекта оценки. Срок экспозиции объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки. Экспертиза отчета об оценке. Этапы оценки. Требования к проведению оценки.

2. Нормативное правовое регулирование оценочной деятельности в городе Москве.

2.1. Порядок оценки стоимости имущества в сделках с участием Москвы. Сделки, на которые распространяется требование об обязательной оценке имущества Москвы. Требования к договору на выполнение таких работ и условия, подлежащих включению в него. Регистрация договоров на оценку. Основания для заключения договоров на оценку. Заказчики и исполнители договоров на оценку. Оплата услуг оценщика. Виды стоимости, подлежащие установлению в зависимости от содержания предполагаемой сделки. Заключение об оценке стоимости имущества.

2.2. Аккредитация оценщиков. Условия приобретения Аккредитации. Права и обязанности лиц, имеющих Аккредитацию. Контроль за соблюдением условий Аккредитации и прекращение Аккредитации.

2.3. Требования к квалификации профессиональных оценщиков. Правила проведения оценки, установленные нормативными правовыми актами города.

3. Законодательство, регулирующее имущественные отношения.

3.1. Гражданский кодекс РФ: Возмещение убытков. Виды объектов гражданских прав. Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Предприятие. Неделимые вещи. Сложные вещи. Главная вещь и принадлежность. Плоды, продукция и доходы. Интеллектуальная собственность. Виды ценных бумаг. Нематериальные блага. Содержание права собственности. Основания приобретения права собственности. Основания прекращения права собственности. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Определение долей в праве долевой собственности. Общие положения о праве собственности на землю. Земельный участок как объект права собственности. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Понятие сделки.

3.2. Земельный кодекс РФ: Целевое назначение (категории) земель и разрешенное использование земельных участков в РФ. Правовой режим земель. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Основания возникновения прав на землю. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Возмещение убытков. Оценка земельных участков. Понятие земель поселений. Состав земель поселений и зонирование территорий.

4. Общие вопросы оценочной практики.

4.1. Описание (идентификация) объекта оценки. Сбор данных об объекте оценки. Виды описательных данных для различных объектов оценки. Виды внутренней и внешней информации по отношению к объекту оценки.

Анализ рынка. Сбор рыночных данных: история, конъюнктура, тенденции. Виды информации. Понятие объекта аналога.

Использование подходов к оценке. Выбор методов оценки. Учет целей оценки и используемого стандарта стоимости при выборе методов оценки. Выбор методов оценки с учетом имеющейся информации.

4.2. Доходный подход. Выбор метода в зависимости от характеристики объекта оценки. Виды денежных потоков. Выбор методов в зависимости от характеристики объекта оценки. Стоимость собственного капитала.

Понятие ставки дисконтирования и коэффициента капитализации. Особенности. Взаимосвязь с видом денежного потока. Соотношение между ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации. Основные способы (методы) определения. Безрисковая ставка доходности.

Метод капитализации.

Метод дисконтированного денежного потока. Понятие прогнозного периода. Потребность в собственном оборотном капитале. Стоимость в постпрогнозный период.

Анализ рисков, влияющий на стоимость объектов.

Специфические методы для различных объектов оценки: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования, метод освобождения от роялти, метод избыточных прибылей, метод экономии на издержках.

Учет обременений. Понятие ликвидности. Понятие степени контроля.

Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Подготовка и обработка информации, необходимой для оценки. Оценка стоимости нематериальных активов (интеллектуальная собственность, имущественные права, гудвил).

4.3. Сравнительный подход. Понятие объекта-аналога (объектов аналогов). Последовательность процедур при применении методов основанных на сравнении с объектами аналогами. Общие принципы использования сравнительного подхода. Виды используемых корректировок.

Недвижимость: метод валового рентного множителя, метод сравнения продаж.

Земельные участки: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Предприятия: исходная информация по компании, подлежащей оценке, понятие компании-аналога, отбор компаний-аналогов для сравнения, корректировка финансовой информации по компаниям аналогам, понятие стоимостного мультипликатора, выбор стоимостного мультипликатора, внесение итоговых поправок, понятие ликвидности, понятие степени контроля, метод рынка капитала, метод сделок, сделки с акциями внутри компаний.

4.4. Затратный подход. Понятие затратного подхода для различных объектов оценки. Основные принципы. Основные предпосылки. Непременные условия использования.

Объекты недвижимости. Общие принципы использования затратного подхода. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Понятие износа. Виды износа. Прибыль предпринимателя.

Нематериальные активы. Общие принципы. Состав затрат. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Понятие износа. Виды износа. Прибыль предпринимателя.

Оценка предприятий. Методы, основанные на стоимости активов. Условия применимости методов. Корректировка финансовой информации по оцениваемой компании. Метод чистых активов. Метод ликвидационной стоимости. Внесение итоговых поправок. Понятие ликвидности. Понятие степени контроля.

4.5. Выбор итоговой величины стоимости. Взаимосвязь между результатами, полученными с использованием различных подходов и методов оценки. Учет целей оценки и вида определяемой стоимости.

5. Задачи на применение основных математических методов оценки стоимости для объектов оценки.

5.1. Основы финансовых вычислений.

5.2. Статистические методы анализа рыночных данных:

- расчет среднего арифметического значения выборки;

- расчет средневзвешенного значения выборки;

- расчет среднеквадратичного отклонения по выборке;

5.3. Доходный подход:

5.3.1. Метод дисконтированных денежных потоков:

- расчет денежного потока;

- определение ставки дисконтирования (кумулятивный метод построения, метод рыночной выборки, средневзвешенная стоимость капитала);

- определение денежного потока в постпрогнозный период;

- определение ставки капитализации (для постпрогнозного периода);

- дисконтирование денежного потока с учетом времени поступления доходов;

- расчет денежного потока для собственного капитала и для всего инвестированного капитала;

- учет потребности в собственном оборотном капитале.

5.3.2 Метод капитализации:

- расчет капитализируемого дохода;

- уровни доходов;

- определение коэффициента капитализации:

- кумулятивный метод построения;

- метод рыночной выборки;

- связь между ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации.

5.3.3. Метод освобождения от роялти.

5.3.4. Метод избыточной прибыли.

5.3.5. Метод предполагаемого использования.

5.3.6. Метод остатка.

5.3.7. Метод капитализации земельной ренты.

5.4. Сравнительный подход:

- валовый рентный мультипликатор;

- расчет корректировок (абсолютные, относительные);

- использование мультипликаторов (моментные, интервальные, на стоимостной основе, на натуральной основе, понятие единиц сравнения);

- расчет среднеотраслевого уровня оборотного капитала.

5.4.1. Метод сравнения продаж.

5.4.2. Метод распределения.

5.4.3. Метод выделения.

5.4.4. Метод сделок.

5.4.5. Метод рынка капитала.

5.4.6. Метод отраслевых коэффициентов.

5.4.7. Понятие коэффициента торможения.

5.5. Затратный подход:

- метод чистых активов;

- метод ликвидационной стоимости;

- расчет видов износов;

- индексный метод;

- стоимость воспроизводства;

- стоимость замещения.

5.6. Обобщение результатов оценки:

- скидки/премии для учета степени контроля;

- понятие ликвидности;

- учет избыточных активов;

- учет обременений;

- учет типа акций.


.