Сносить нельзя реконструировать

В Москве начинается комплексная реконструкция районов сложившейся застройки. Власти подчеркивают социальную значимость программы и то, что она не будет затратной для города. То есть большую часть определенных под реконструкцию территорий планируется обновить за счет городских инвесторов.

Но одно дело построить дом на свободной площадке, другое - работать в квартале сложившейся застройки. Приходится решать не только технические, экономические, управленческие, но и, что гораздо проблематичнее, социальные вопросы. Не так много крупных компаний могут это делать.

Наиболее весомый стимул для инвесторов и строителей - отсутствие новых свободных площадок. По словам заместителя директора НИиПИ Генплана Валерия Беккера, Москва оказалась единственным городом России, не имеющим резервных территорий для развития. Город, граничащий с другим субъектом Федерации, уже не может расползаться масляным пятном и вынужден искать резервы только внутри себя, отсюда и программы вывода промпредприятий, реконструкции.

Что надо будет сделать

Реализация принятой правительством Москвы среднесрочной, на 2004-2006 гг., Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки станет еще одним масштабным столичным экспериментом. Отвечает за программу Управление формирования программ реконструкции и капитального ремонта зданий при Департаменте градостроительной политики развития и реконструкции города правительства Москвы, которым руководит Руслан Ростовцев.

Из бюджета на финансирование программы предполагается выделить в 2004-2006 гг. 684,07 млн руб. Однако только за счет бюджета города невозможно привести в порядок треть жилого фонда - а именно столько в Москве домов, требующих ремонта или реконструкции. И одна из целей программы - устойчивое обеспечение объемов инвестиций, поступающих в результате заключения инвестиционных контрактов, для проведения запланированных работ по обновлению жилищного фонда.

Всего в столице выделено 569 жилых кварталов блочных домов несносимых серий. В ближайшие два года завертится подготовка проектирования и сметной документации на 175 кварталов, на 45 кварталов документация уже разработана. Уже прошли два конкурса, обе территории расположены в районе Черемушки, ЮЗАО. Право до 2006 г. реконструировать объект в границах квартала 29-30 (ул. Профсоюзная, д. 47, д. 49, д. 51, д. 53) в октябре 2003 г. выиграло ОАО "Моспромстройматериалы". НПП "Тема" в декабре 2003 г. выиграло конкурс по объекту в границах квартала 24-25 (ул. Цюрупы, д. 12, к. 1-4).

Следующие конкурсы состоятся в апреле, сообщили в Государственном унитарном предприятии г. Москвы "Управление перспективных застроек", которое выступает исполнителем конкурсов по подбору инвесторов.

По словам Ростовцева, средства, привлеченные благодаря конкурсам в бюджет города, пойдут на финансирование реконструкции инвестиционно непривлекательных кварталов.

В ходе реконструкции и реновации жилых домов город получит 4,4 млн кв. м жилой площади, а также необходимую инфраструктуру (детские сады, школы, автостоянки, и т. д.).

Наиболее значительный объем реконструкции (надстройка, установление лифтов, замена инженерной начинки дома) сосредоточен на территории Центрального, Юго-Западного, Западного и Восточного административных округов. Реновация - это красивое слово применяют теперь в Москве, когда говорят о домах, которые будут снесены и на месте которых построят новые здания, - будет проходить в основном на территории Юго-Западного и Западного округов, капремонт в значительной мере будет сконцентрирован на территории Центрального и Западного округов.

В целом по городу объемы фонда, нуждающегося в преобразовании, и объемы возможного при этом строительства практически равны. Для того чтобы построить 1 кв. м на территории кварталов сложившейся застройки, необходимо привести в порядок 1 кв. м существующего жилищного фонда.

В этом году градостроительные планы планируется разработать еще по 47 микрорайонам с несносимыми пятиэтажками, в 2005 г. - по 50 жилым кварталам. На долгосрочный период -до 2020 г. - прогнозируемые объемные показатели комплексной реконструкции составляют 72 млн кв. м общей площади (43 млн кв. м - капремонт и модернизация, 29 млн кв. м - реконструкция и реновация).

Нелегкая это работа...

Власти очень рассчитывают па то, что глобальная перестройка кварталов заинтересует инвесторов. Хотя очевидны сложности этой работы, связанные с необходимостью учитывать интересы префектур, переселяемых жителей (что само по себе большая головная боль), а также собственников и арендаторов нежилых помещений в районе реконструкции, создавать объекты социальной инфраструктуры с учетом увеличения плотности застройки, решать вопросы инженерного обеспечения.

А еще инвестор осуществляет собственно расселение, т. е. переезд жителей (кого куда переселять, решает не инвестор, а город в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда). Все это существенно влияет на затраты и порядок проведения реконструкционных работ. И пока, по мнению разработчиков программы, "объем инвестиций в работу по реконструкции и реновации сложившейся застройки остается недостаточным".

С точки зрения инвестора гораздо проще и выгоднее, получив площадку под точечную застройку, отдав долю города и пережив один раз сопротивление жителей окрестных домов, построить и продать пользующиеся сегодня огромным спросом квартиры. Себестоимость собственно строительства монолитного жилого дома (без доли города и прочих затрат), по оценкам застройщиков, составляет в среднем $500 за 1 кв. м, а продажная цена, опять же в среднем по Москве, согласно данным аналитического центра "Индексы рынка недвижимости", уже выше $1500. И дом начинает продаваться на стадии котлована.

В компании "С-Холдинг" считают, что реализация проекта по реконструкции квартала обходится в 3 раза дороже, нежели обычный инвестиционный проект строительства жилого дома.

Булка без изюма

По мнению столичных властей, точечная застройка себя исчерпала. "В столице резко обостряется дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Теперь строительство жилых домов преимущественно связано со сносом старых жилых домов и с необходимостью решения проблемы переселения жителей, систематического исследования их потребностей.

Сложившаяся практика точечного ведения работ по капремонту, реконструкции и реновации приводит к ухудшению архитектурно-пространственной выразительности сложившейся застройки, уменьшению социально-психологического и экологического комфорта, снижению инвестиционной привлекательности проектов" -так оценивается в Программе капитального ремонта и реконструкции состояние проблемы.

Схожих взглядов придерживаются крупные застройщики, которые уже ведут работы в масштабах одного или нескольких кварталов. Им мешает "выковыривание изюма из булки". Именно этим, по мнению руководителя маркетинговой службы НПП "Тема" Аркадия Терентьева, занимаются точечные застройщики.

"Ни для кого не секрет, что в Москве практически не осталось места для строительства новых домов. Даже для точечной уплотнительной застройки "дом на дом" свободных резервов все меньше, - говорит генеральный директор ОАО "Квартал" Олег Гребенкин. - К тому же точечная застройка лишь создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную, торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей. Необходим не экстенсивный путь развития - больше метров любой ценой, а интенсивный - максимально рациональное использование всех резервов и имеющихся территорий".

Инвестиционной привлекательностью обладает в той или иной степени только реконструкция-реновация, капремонт инвесторам ничуть не интересен. Как говорит президент концерна "КРОСТ" Алексей Добашин, капремонт - функция не инвестора, а собственника здания.

Однако и жителям "модернизация без отселения" особой радости не доставляет. Надежду на получение новой квартиры (а если проявить смекалку - то нескольких квартир) дает только реконструкция с отселением или снос, но никак не капремонт. Да, меняются к лучшему параметры дома, но не размер жилплощади. И рыночная цена квартир при этом существенно не меняется.

Генеральный директор ОАО "Управление санации жилищного фонда" Владимир Клеев занимается обновлением домов без отселения и считает, что этот метод должен применяться только в тех случаях, когда нет другого способа продлить ресурс дома и невозможно строительство на этом месте нового жилья.

Вице-президент девелоперской компании "Система-Галс" Андрей Закревский считает, что реконструкция, подразумевающая внутреннюю перепланировку дома, его полное обновление, может быть выгодна в центральной части города, где земля дорогая. "Достраивать до семи этажей пятиэтажки несносимых серий на севере Москвы, в районе "Динамо", менее эффективно, чем реконструировать сталинку или даже реставрировать ветхий дом в 5 минутах от Кремля, - говорит он. - Даже если затраты будут максимально расточительными, $1000 за 1 кв. м, и с учетом доли города, все равно продать квартиры в таком доме можно как минимум по $2000-3000 за метр. Именно реконструкция несносимых пятиэтажек может служить для переселения людей из ветхих домов в центре, которые выгодно реконструировать. В этом случае жители остаются в родном районе, получая нормальную квартиру большей площади в доме пусть и не новом, но соответствующем существующим нормам. Это лучше, чем жить на дорогой земле в развалюхе, которую сами жильцы не смогли бы отремонтировать".

Как это делается в Москве

Проще всего, казалось бы, снести ветхие дома и построить на их месте новые, как поступают сейчас со сносимыми пятиэтажками. Инвесторы включились в этот процесс давно.

Например, компания "Конти" с 1994 г. по собственной инициативе приступила к реконструкции ветхого пятиэтажного жилья в районе Фили-Давыдково. По словам генерального директора "Конти" Владимира Демуры, изначально планировалось заниматься именно реконструкцией зданий. Однако проведенные совместно с компанией Skanska расчеты показали, что себестоимость реконструкции пятиэтажек составит порядка $700-800 за 1 кв. м, что делает проект попросту убыточным. Это и привело к решению о начале совместной с городом программы по сносу и волновому переселению жильцов из пятиэтажек. "К сожалению, несовершенство законодательной базы не позволило нам, как коммерческой структуре, экономически эффективно реализовать этот план, - рассказывает Демура. - Коэффициент при расселении одной хрущевки составил по факту 3,2 против расчетного 1,4. Таким образом, мы едва смогли разместить заметно увеличившееся за время строительства количество жильцов пятиэтажки в 17-этажный дом. Одновременно возникла идея постройки высотных (выше 30-40 этажей) зданий многофункциональных жилых комплексов с широкой инфраструктурой, открытой для жителей всего района, и строительства муниципального жилья в кварталах, где это было возможно и необходимо".

В настоящее время расселением и реконструкцией зданий непосредственно сама компания, согласно полученной информации, не занимается. По мнению Владимира Демуры, без бюджетного финансирования проект в рамках города реализовать не удастся. Получится ли вовлечь в это дело частный бизнес, будет зависеть от условий, которые будут предложены.

В том же 1994 г. ОАО "Квартал" начало реконструкцию двух жилых кварталов в районе Ленинского проспекта. "С самого начала мы подошли к решению задачи комплексно, - говорит Олег Гребенкин. -В соответствии с разработанной в компании концепцией не площадка подбирается под дом, а дом проектируется и строится с учетом расположения уже существующих зданий". Панельные дома сложно адаптировать под конкретные площадки в отличие от монолитных, которые к тому же долговечнее панельных и в которых возможна свободная планировка квартир. Строятся не только дома, но и школы, магазины, детские сады, торговые центры, гаражи. "В Москве строительство жилых домов без подземных гаражей приводит к тому, что здания в буквальном смысле окружены огромным количеством припаркованных автомобилей, "ракушками" заставляют газоны и детские площадки. Не учитывать это при строительстве - огромная ошибка", - уверен Гребенкин.

Важный принцип - сохранение социальной устойчивости на реконструируемой территории. Ее можно обеспечить, если не переселять старожилов района на окраины и соблюдать принцип зонального заселения перестраиваемых кварталов. "В пределах одного квартала, одного района могут жить люди с разным достатком (как в скандинавских странах) и пользоваться одними и теми же объектами социальной сферы", - считает Гребенкин.

Концерн "КРОСТ" с 1999 г. занимается реконструкцией кварталов. Принципиальная основа их подхода, как пояснил президент концерна Алексей Добашин, - в последовательности действий инвестора-застройщика. Первым делом в реконструируемом районе прокладываются хорошие дороги, затем строятся детские сады, школы, магазины, и только потом - жилые дома.

К 2010 г. в Хорошево-Мневниках на северо-западе Москвы "КРОСТ" возведет квартал "Велтон Парк", отвечающий европейским стандартам, общей площадью около 600 000 кв. м на месте 38 сносимых пятиэтажных жилых домов серии К-7 в квартале 75. Кроме жилых зданий для 10 000 жителей в "Велтон Парке" будут построены школы, детские сады, молодежный центр, кинотеатры, открытые и закрытые спортивные сооружения, магазины, предприятия бытового обслуживания, офисы и крупный бизнесцентр. А неподалеку от жилого комплекса - искусственные водоемы и каскадное озеро площадью 1000-1500 кв. м. В рамках создания "Велтон Парка" уже в 2005 г. на проспекте Маршала Жукова будет возведен комплекс, состоящий из трех высотных жилых зданий и 2-3-этажного многофункционального спортивно-развлекательного центра.

Девелоперская компания "Система-Галс" в настоящее время ведет реконструкцию нескольких кварталов пятиэтажек в районе Кунцево. Площадь реконструируемой территории занимает 20 га. Во II квартале 2004 г. на ул. Ельнинской будут сданы два монолитно-кирпичных малоэтажных корпуса, а также подземный паркинг, расположенный под домами и внутренними дворами жилого комплекса "Изумрудная долина", общей площадью 29 469 кв. м. Завершено строительство муниципального панельного дома на улице Буданова площадью 14 400 кв. м. По словам вице-президента компании, инвестиционный контракт с городом предусматривает в общей сложности возведение около 800 000 кв. м жилья. Закревский сказал, что работы только в Кунцеве компании вполне хватит лет на восемь.

Выгодно ли?

Но не всегда и не везде возможен и экономически оправдан снос пятиэтажки. Если конструкция здания сохраняет достаточный запас прочности, на сносе можно сэкономить.

Руководитель НПП "Тема" (эта компания давно занимается реконструкцией жилья в Москве, ее не надо путать с ООО "Тема", которое строило известный комплекс "Кунцево" на пересечении Рублевского и Можайского шоссе) Иосиф Рахман называет эту работу "комплексной реконструкцией социальных отношений". В компании считают, что только последовательная реконструкция в рамках мощного социального образования, которая может дать увеличение выхода полезной площади до трех и более раз, позволит оживить стареющие кварталы Москвы и ускорить темпы реконструкции домов первого периода индустриального домостроения. Построив первый дом и отселив в него жителей несносимой пятиэтажки, можно заложить новый фундамент и старую, но еще крепкую пятиэтажку надстраивать на этом новом фундаменте: укрывать новым фасадом, менять планировки квартир, одновременно убирая часть внутренних стен и облегчая нагрузку на старую конструкцию. Что "Тема" и проделала с экспериментальным домом на Химкинском б-ре. "Таким образом возможно надстроить четыре, пять или более этажей - это зависит от норм инсоляции, - говорит начальник управления маркетинга НПП "Тема" Аркадий Терентьев. - Дом в 3500 кв. м может превратиться в дом от 9500, 11 000 кв. м и более, все получается, экономика сходится". Но, конечно, нужна адаптация вариантов реконструкции к локальным условиям рынка недвижимости.

Владимир Клеев подсчитал, что соотношение между сносом и строительством нового жилья должно быть как минимум 1:3. В "Управлении санации жилого фонда" прорабатывали проект реконструкции микрорайона 126 на Рязанском шоссе, где предусмотрен снос пятиэтажных жилых домов и ряда объектов торгово-бытового назначения, и четырехкратный по сравнению со сносом выход площадей (как жилых, так и нежилых), представляется компании минимальным.

"Заниматься реконструкцией кварталов рентабельно, надо только аппетиты умерить и потратить часть прибыли на "архитектурные излишества", - уверен Алексей Добашин. А тендеры должны проводиться с учетом "строительной истории" претендентов по ясным критериям. С ним согласны представители тех компаний (на самом деле их не так много в Москве), которые имеют опыт подобной работы.

"Участие в программе должно быть обоюдовыгодным, - говорит Олег Гребенкин. - Приносить дивиденды как городу, который в данном случае решает глобальные социальные задачи, так и частному инвестору, который подходит к решению данного вопроса не только с позиций социально ответственного бизнеса, но и исходя из соображений экономической эффективности проекта". Для себя "Квартал" находит участие в данной программе интересным.

В случае с комплексной реконструкцией и реновацией мы не можем говорить о типичной рентабельности стандартных проектов (сегодня вложил деньги - завтра получил прибыль), считает пресс-секретарь компании "С-Холдинг" Оксана Басова. Подобный проект может быть привлекательным только для тех компаний, которые обладают большим технологическим и финансовым потенциалом и могут позволить себе получить прибыль через 5-10 лет. Причем часто для реализации подобных проектов привлекаются длинные дешевые деньги международных финансовых институтов, поясняет Басова и добавляет, что наиболее выгодно комплексно реконструировать кварталы фирмам, которые занимаются девелопментом.

Риэлторы также считают, что комплексная поквартальная реконструкция может быть перспективна. По словам заместителя руководителя отдела новостроек компании "Миэль-Недви-жимость" Оксаны Каармы, такой подход позволяет формировать единую социальную среду в обновленном квартале, а это важно для покупателей жилья бизнес-класса и повышает потребительские характеристики квартир.

Елена Никитина - "Недвижимость - жилой фонд" №2 (6) март 2004 (приложение к газете "Ведомости")


.