Парк для склада

К сожалению, современных складских комплексов класса А в России построено еще немного. По оценкам экспертов компании Stiles & Riabokobylko, к помещениям международного стандарта (класс А), отвечающим современным требованиям логистики, на сегодняшний день можно отнести лишь 30-35% общего объема складских помещений в Московской области, что составляет не более 200 000 кв. м. В других регионах России их доля значительно ниже или они отсутствует полностью. В связи с недостатком складских помещений класса А на рынке широко практикуется строительство складов под заказчика (так называемые проекты build to suit).

Традиционными клиентами складов класса А являются известные транснациональные компании. Однако в последнее время начала прослеживаться тенденция роста заинтересованности высококачественными услугами логистики и складскими комплексами со стороны отечественных компаний. И в связи с тем, что в дальнейшем именно комплексы класса А будут востребованы в наибольшей мере, бурный рост складских помещений будет происходить именно в этом сегменте рынка.

Правило 7R

Цель логистического процесса формулируется основным правилом логистики - так называемым Правилом 7R (right - "правильный"): (1) правильный продукт (2) с правильным уровнем издержек (3) правильного качества (4) в правильном количестве должен быть доставлен (5) в правильное время (6) в правильное место (7) правильному потребителю. Несоблюдение хотя бы одного из этих условий может привести к нарушению производственного цикла и потере клиентов и, соответственно, позиций на рынке.

Реализацию этих требований способны обеспечить исключительно специализированные логистические предприятия. Это доказывает опыт не только высокоразвитых стран, но и нашей страны. В России уже появился целый ряд логистических провайдеров, оказывающих услуги на мировом уровне: Национальная логистическая компания, FM Logistics, Tablogix. У таких компаний накоплен богатый опыт в логистическом управлении, у них работает квалифицированный персонал и имеется развитая инфраструктура (складские помещения, транспортно-распределительная сеть, парк транспортных средств, консалтинговые и девелоперские подразделения и др.).

Крупнейшие логистические операторы берут на себя выполнение всех логистических задач клиентов и предлагают наряду с хранением и дистрибьюцией услуги по упаковке, сортировке товара, а также информационные, консалтинговые и финансовые услуги. Таким образом, контрактная логистика превращается в нашей стране в самостоятельную сферу коммерческой деятельности.

Основными факторами, обусловливающими опережающее развитие логистики и рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются: а) высокие темпы роста экономики и уровня жизни населения, сопровождаемые настоящим бумом потребительского рынка как в центре, так и в регионах; б) улучшение инвестиционного климата в России и проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.

Строимся

Рынок логистических услуг в нашей стране пока находится в стадии становления и имеет очень благоприятные среднесрочные перспективы. Недаром в последние годы заметно возрос интерес к России со стороны известных международных логистических девелоперов и операторов. Так, крупная американская компания Hines, занимающаяся девелопментом и управлением коммерческой недвижимостью, полным ходом ведет работы над проектами складских комплексов по 100 000-200 000 кв. м каждый в Московской области. На реализацию его первой стадии уже выделено $60 млн. Планируется, что первый складской корпус будет готов уже к концу 2004 г.

Ежегодный рост вводимых в строй складских площадей - 20-30%, повышается качество и расширяется спектр логистических услуг. Заметно активизировался интерес логистических провайдеров к регионам, что связано с проявлением активности там крупных ритейлоров. Практически все заметные игроки расширили географию строительства новых складских комплексов, выйдя за пределы Московской области.

Наиболее наглядно скачок в отрасли можно увидеть в изменении качества склада. Склады класса А (высший уровень по классификации) удовлетворяют следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего современным стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 м, идеально горизонтальный пол с антипылевым покрытием, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для клиентов.

Лидерами российского рынка уже введены в эксплуатацию или ведется строительство логистических центров, которые по техническому уровню и технологической составляющей практически ничем не уступают лучшим западным аналогам. Так, созданный Национальной логистической компанией по проекту немецкой компании Paul Gunther таможенно-складской комплекс "Терминал Лесной" в Одинцовском районе (Московская область) способен единовременно вместить свыше 53 000 паллетомест груза.

Весной этого года компания вводит в эксплуатацию первую очередь нового терминала в г. Химки (в 6 км от Москвы). Его проектная площадь составляет 80 000 кв. м. В этом году современные складские объекты собираются ввести и другие лидеры: российско-французская компания FM Logistics (в Чехове на 80 000 кв. м), "Кулон" (на Новориисском шоссе площадью 23 000 кв. м).

По своей сути эти склады уже превращаются в высокотехнологичные производства, оснащенные современным оборудованием, автоматизированными системами складского учета, большим количеством ворот с автоматическим управлением и специализированной техникой для паллетирования грузов. Складские помещения имеют высоту до 16 м, что позволяет размещать в них стеллажи в восемь ярусов.

Совершенная система управления складом позволяет осуществлять оптимальное управление всеми технологическими процессами распределения грузов по складу с учетом их характера, веса и размеров, оборачиваемости, сочетаемости. Такие склады предъявляют высокие требования к системам безопасности: круглосуточное видеонаблюдение, физическая и противопожарная охрана. При этом логистический оператор обеспечивает 100%-ное страхование груза.

Важным фактором развития взаимовыгодных и равноправных отношений с крупными, в том числе международными, клиентами является наличие сертификации систем качества по международным стандартам (ISO 9001).

Проблемы роста

Первая проблема, сдерживающая развитие современных логистических терминалов, традиционна для любого российского инвестора -высокая стоимость заемных средств (а это многие десятки миллионов долларов). Строительство новых современных комплексов требует значительных инвестиций. По данным компании МИАН, строительство одноэтажного склада с высотой потолков 10 м и шагом колонн 12x18 м составляет (без НДС) примерно $500-700 за 1 кв. м (фундамент, несущие конструкции, внутренние инженерные сети). В эту сумму не включены стоимость земли, согласования проекта, подключения к внешним инженерным сетям, управление проектом и налоги. Достаточно продолжительные сроки строительства (1 - 1,5 года с учетом периода освоения территории) и высокие процентные ставки приводят к тому, что срок окупаемости складских комплексов класса А может превышать восемь лет. Сейчас этот рынок привлекает в подавляющем большинстве иностранных инвесторов, конкурентоспособность которых за счет использования более дешевых кредитов заметно выше.

Вторая проблема - нехватка земельных участков, отвечающих требованиям строительства таких крупных комплексов. Выбор подходящей площадки представляется крайне сложной (и иногда неразрешимой) проблемой в связи с сочетанием требований, в жизни часто противоречивых. Так, для строительства современного складского комплекса предпочтительнее площадки размером не менее 20 га с ровным рельефом, на направлениях основных грузовых потоков с оптимальным удалением от основного города-потребителя (для Москвы, например, это западное, северное и южное направления до 15 км от МКАД), обязательное наличие близлежащих инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, связь) и многое другое. Достаточно очевидно, что в этих условиях цены на подходящие для строительства участки могут выходить за пределы экономической целесообразности. Стоимость земельных участков на удалении 10-30 км от МКАД с коммуникациями вблизи участка может достигать $400 000 за 1 га.

Кроме того, на рынке остро ощущается нехватка подготовленных кадров, особенно специалистов - операторов и технологов. Проблема осложняется тем, что все складские комплексы строятся на достаточно большом расстоянии от городов, и с пуском их в эксплуатацию логистические операторы вынуждены решать вопросы доставки работников па предприятие. А большинство из них могут проживать в основном городе-потребителе, т. е. на расстоянии 15-30 км. При этом следует отметить, что современный склад - достаточно крупное по численности занятых предприятие: на комплексе площадью 70 000 кв. м работает до 1000 человек.

Отсутствие в России производителей высококлассного складского оборудования (электропогрузчиков, ретраков, комплектовщиков, пакетирующих установок для паллетирования грузов и других необходимых технических средств и механизмов) также не облегчает проблему развития логистических терминалов.

И, конечно же, не последнее место занимает тот факт, что у значительного числа российских компаний сохраняются опасения передавать логистическую составляющую своего бизнеса провайдеру услуг. Многие еще не до конца понимают важность использования профессиональной логистики в управлении современным предприятием.

Парки снизят цены

Сегодня спрос на рынке складской недвижимости значительно превышает предложение, а следовательно, сдаются практически любые помещения. По данным компании Cushman & Wakefield, ставки аренды в Москве на складские помещения класса А являются одними и: самых высоких в Европе - по $107 за 1 кв. м в год. Эксперты других компаний оценивают стоимость аренды на еще более высоком уровне ($130-160) и полагают, что в сложившейся ситуации рынок сможет поглотить очень большие объемы площадей без существенных колебаний цен.

Я убежден, что в качестве одного из главных факторов снижения арендных ставок складских помещений и предоставляемых логистических услуг должно стать возведение крупных логистических парков. Это завтрашний день логистического рынка в России. Объединяя на единой платформе компании различных отраслей и транспортные коммуникации, логистические парки устанавливают качественно новые стандарты в концепции развития, дизайне и управлении логистикой.

Основное отличие логистического парка от складского комплекса (даже самого современного) заключается в том, что при наличии одного девелопера на его площадке могут работать несколько логистических провайдеров, что повышает конкуренцию и создает более благоприятные условия для клиента. Строительство складских помещений может осуществляться не только по схеме build to suit, но и на условиях долевого участия не только де-велоперов и операторов, но и клиентов. В условиях России наиболее перспективными являются мультимодальные логистические парки с возможностью организации эффективного крупномасштабного бизнеса по обработке крупных объемов грузопотоков, осуществляемых автомобильным, железнодорожным и воздушным транспортом.

По нашему мнению, реализация проектов по созданию логистических парков должна опираться на российские условия, но учитывать опыт их создания за рубежом. Один из крупнейших в Европе логистических парков создан в настоящее время в Великобритании. Благодаря расположению практически в центре страны на пересечении трех основных скоростных автомагистралей в его зону транспортной доступности (4,5 часа поездки на автомобиле) попадает 92% населения Великобритании. На территории в 200 га уже построено около 30 складских терминалов площадью от 18 000 до 45 000 кв. м каждый, а общая их площадь превышает 700 000 кв. м. В условиях логистического парка срок строительства каждого складского терминала не превышает 2-3 месяцев. Аналогичные парки строятся во всех развитых странах.

Создание подобных логистических парков актуально и в России. Однако схемы дистрибьюции должны отличаться от используемых в Европе, что обусловлено территориальной протяженностью нашей страны. Крупный логистический провайдер в России просто обязан иметь региональную сеть складов (своих, арендованных или партнерских).

По нашему убеждению, логистические парки могут стать в ближайшем будущем не только эффективным инструментом оптимизации территориальной организации логистики и совершенствования схемы дистрибьюции, но и локомотивами социально-экономического развития отдельных регионов, так как их создание будет способствовать: а) экономическому росту соответствующих регионов и привлечению в них инвестиций; б) повышению уровня и качества жизни населения; в) увеличению налоговых поступлений в федеральный и региональные бюджеты; г) созданию дополнительных рабочих мест и повышению качества кадров.

Иван Ситников
генеральный директор компании "НЛК-Девелопмент"

"Недвижимость: стены бизнеса" 2 (6) март 2004 - приложение к газете "Ведомости"