Расчет стоимости сельскохозяйственных угодий

Размер земельного налога 8028 руб./га.
Площадь с-х угодий 568 га.
Нормативная цена земли равна 8028* 200* 568=932428800 руб. (1 605 600 руб./га.).

ПРИМЕЧАНИЕ. Не смотря на постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», которым отменяется постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 года № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли», а нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам для земель различного целевого назначения в размере не более 75 % уровня рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вынуждены применять старую схему расчета нормативной цены (как 200 кратную ставку земельного налога). Это связано с малочисленностью сделок с земельными участками городских земель и земель для целей дачного строительства и садоводства, а также отсутствием сделок с земельными паями. Такая схема расчета будет применяться до тех пор, пока Госкомзем не разработает основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земель.

Расчет стоимости с-х угодий доходным методом

В настоящее время российское сельское хозяйство находится в глубоко депрессивном состоянии. В результате структурного кризиса, отсутствия инвестиционной привлекательности отрасли, технологической отсталости, острого недостатка оборотных средств, низких темпов реформ, в этой сфере эффективность производства существенно ниже потенциального и ранее достигнутого уровня. Однако, эти сложности носят временный характер и не затрагивают фундаментальных основ формирования стоимостных характеристик.

 

В этих условиях использование показателей по затратам и финансовым результатам для оценки сельскохозяйственных земель приведет к занижению их реальной стоимости. Поэтому оптимальным подходом является применение в качестве базисных условий оценки нормативных экономических и технологических показателей. Такой подход получил признание и апробацию в отечественных методиках массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Указанные показатели могут ориентироваться на фактический уровень лучших предприятий региона или рассчитываться на основе нормативных технологических карт производства сельскохозяйственных культур.

Необходимо отметить, что в настоящее время в условиях фактического отсутствия рынка сельскохозяйственных земель наиболее приемлемым является и применение доходного подхода, основанного на прогнозе потенциальных доходов от собственности.

1. Расчет стоимости пашни исходя из текущих ставок арендной платы.
Текущая ставка арендной платы 0,2 тонны зерна /га.
Стоимость тонны зерна 900 тысяч рублей.
Ставка капитализации 20 %.

Стоимость пашни рассчитывается как капитализированная арендная плата.
0,2 т/га * 0,900 млн.руб/т. /0,2 = 0,900 млн.руб/га.

 

 

ПРИМЕЧАНИЕ. Операционные расходы из стоимости арендной платы не вычитаются, так как практически все указанные расходы берет на себя арендатор.

2. Расчет стоимости с-х угодий на основе нормативных показателей (по ведущей культуре - озимой пшенице).
Базисная урожайность - 3,2 т/га.
Рыночная цена озимой пшеницы - 0,900 млн.руб/т.
Оцененные производные затраты - 40 % от валового дохода.
Отраслевая норма прибыли 50 % к затратам.
Ставка капитализации - 20 %.

1. Валовой доход определяется как произведение базисной урожайности на рыночную цену ведущей культуры.
3,2 т/га * 0,900 млн.руб/т. = 2,880 млн.руб/га.

2. Затраты на производство приняты равными 40 % от валового дохода (базисные затраты по региону).
2,880 млн.руб/га * 40 %/100 = 1,152 млн.руб/га.

3. Прибыль с-х предприятия принимаем в размере 50 % от затрат на производства (норма прибыли рассчитана исходя из 35 % норматива расширенного воспроизводства в земледелии и 15 % инфляции).
1,152 млн.руб/га * 50 %/100 = 0,576 млн.руб/га.

4. Чистый операционный доход рассчитывается как разница между валовым доходом и затратами на производство с нормативной прибылью.
2,880 млн.руб/га - 1,152 млн.руб/га - 0,576 млн.руб/га = 1,152 млн.руб/га

5. Стоимость 1 га пашни есть капитализированный чистый операционный доход по ставке капитализации 20 % (вложения в земельные участки менее рискованны, чем иные вложения, поэтому ставка капитализации меньше ставки рефинансирования Центробанка РФ).
1,152 млн.руб/га / 0,2 = 5,760 млн.руб/га

3. Расчет стоимости 1 га пашни путем дисконтирования будущих доходов и стоимости реверсии.

Прогноз урожайности ведущей культуры, т/га.

Годы Урожайность
1997 1,6
1998 1,7
1999 1,8
2000 1,9
2001 2,1
2002 2,3
2003 2,6
2004 2,9
2005 3,1
2006 3,2

Прогноз размера арендной платы, т/га.

Годы Арендная плата
1997 0,2
1998 0,2
1999 0,3
2000 0,4
2001 0,6
2002 0,8
2003 1
2004 1,2
2005 1,3
2006 1,4

Прогноз чистого операционного дохода арендодателя, млн.руб/га.

Годы Чистый операционный доход
1997 0,162
1998 0,162
1999 0,243
2000 0,324
2001 0,486
2002 0,648
2003 0,810
2004 0,972
2005 1,053
2006 1,134

ПРИМЕЧАНИЕ. Операционные расходы арендодателя (страховка, эксплуатационные расходы, налоги и т. д.) составляют около 10 % от размера арендной платы.

1. Расчет стоимости реверсии (на 2006 год).
Чистый операционный доход в 2006 году 1,134 млн.руб/га.
Прогнозируемая ставка капитализации 10 %.
Стоимость 1 га пашни равна: 1,134 млн.руб/га /0,1 = 11,340 млн.руб/га

2. Дисконтирование чистого операционного дохода (за 1997-2005 гг.) и стоимости реверсии (на 2006 год) на 1997г при ставке дисконтирования 15 % (18 % - пессимистический прогноз; 12 % - оптимистический прогноз).
Стоимость 1 га пашни при 15 % ставке дисконтирования составит: 5,583 млн.руб/га
Стоимость 1 га пашни при 12 % (оптимистичной) ставке дисконтирования составит: 6,672 млн.руб/га
Стоимость 1 га пашни при 18 % (пессимистической) ставке дисконтирования составит: 4,647 млн.руб/га

Согласование и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Стоимость анализируемого имущества в соответствии с заданием на проведение оценки является суммой трех составляющих:

Стоимость машин и оборудования проанализирована на основе метода замещения в разделе 6.3 настоящего отчета и принимается в размере 424,5 млн. руб. для итогового оценочного заключения.

Стоимость улучшений определена затратным методом в разделе 6.4 настоящего отчета и принимается в размере 517,387 млн. руб. для итогового оценочного заключения.

Наибольшую сложность для итогового согласования представляет установление стоимости сельскохозяйственных земель. В разделах 6.1 и 6.2 настоящего отчета на основе имеющейся информации и сделанных допущений проанализированы с применением 4-х методов стоимостные характеристики 1 га пашни.

Расчет нормативной цены земли и стоимости пашни доходным методом на основе текущих ставок арендной платы выявил стоимость 1 га в достаточно близком интервале от 0,9 до 1,6 млн. руб. Указанная величина стоимости отражает текущий уровень неэффективного ведения сельского хозяйства вследствие депрессивного экономического состояния и низкой инвестиционной привлекательности отрасли. Вместе с тем указанные причины являются временными и не изменяют фундаментальных основ формирования стоимостных характеристик. В этих условиях использование фактических показателей по затратам и финансовым результатам для оценки сельскохозяйственных угодий приведет к занижению их реальной стоимости, так как при этом не будут учтены потенциальная продуктивность почв и будущий рост доходности сельского хозяйства и стоимости земли.

В связи с этим оптимальным подходом в настоящее время является применение доходных методов с использованием в качестве базисных условий оценки нормативных и технологических показателей, ориентированных на фактический уровень лучших сельскохозяйственных предприятий региона, и прогнозных данных, охватывающих период завершения наиболее тяжелой фазы отраслевого кризиса и стабилизации рыночных тенденций роста. Применение на этой основе метода капитализации дохода и метода дисконтирования будущих доходов и стоимости реверсии привело к близким по величине стоимостным характеристикам 1 га пашни в интервале от 5,583 млн. руб. до 5,760 млн. руб.

Указанная величина стоимости, полученная расчетным путем, представляется нам обоснованной и соответствует экспертным оценкам ряда других специалистов в этой сфере. В качестве наиболее вероятной нами принята стоимость 1 га пашни 5,700 млн. руб. Стоимость 1 га остальных видов сельскохозяйственных угодий (пастбища, сенокосы) принята в размере 20 % от стоимости 1 га пашни.
(456 га. + 112 га.* 0,2) * 5,700 млн. руб./га. = 2726,880 млн руб.

Таким образом, рыночная стоимость сельскохозяйственного предприятия, включая сельскохозяйственные угодья, улучшения, машины и оборудование, составила:

3 668 767 000 рублей
три миллиарда шестьсот шестьдесят восемь миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч рублей