02.09.2000
Размер земельного налога 8028 руб./га.
Площадь с-х угодий 568 га.
Нормативная цена земли равна 8028* 200* 568=932428800 руб. (1 605 600 руб./га.).
ПРИМЕЧАНИЕ. Не смотря на постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», которым отменяется постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 года № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли», а нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам для земель различного целевого назначения в размере не более 75 % уровня рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вынуждены применять старую схему расчета нормативной цены (как 200 кратную ставку земельного налога). Это связано с малочисленностью сделок с земельными участками городских земель и земель для целей дачного строительства и садоводства, а также отсутствием сделок с земельными паями. Такая схема расчета будет применяться до тех пор, пока Госкомзем не разработает основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земель.
Расчет стоимости с-х угодий доходным методом
В настоящее время российское сельское хозяйство находится в глубоко депрессивном состоянии. В результате структурного кризиса, отсутствия инвестиционной привлекательности отрасли, технологической отсталости, острого недостатка оборотных средств, низких темпов реформ, в этой сфере эффективность производства существенно ниже потенциального и ранее достигнутого уровня. Однако, эти сложности носят временный характер и не затрагивают фундаментальных основ формирования стоимостных характеристик.
В этих условиях использование показателей по затратам и финансовым результатам для оценки сельскохозяйственных земель приведет к занижению их реальной стоимости. Поэтому оптимальным подходом является применение в качестве базисных условий оценки нормативных экономических и технологических показателей. Такой подход получил признание и апробацию в отечественных методиках массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Указанные показатели могут ориентироваться на фактический уровень лучших предприятий региона или рассчитываться на основе нормативных технологических карт производства сельскохозяйственных культур.
Необходимо отметить, что в настоящее время в условиях фактического отсутствия рынка сельскохозяйственных земель наиболее приемлемым является и применение доходного подхода, основанного на прогнозе потенциальных доходов от собственности.
1. Расчет стоимости пашни исходя из текущих ставок арендной платы.
Текущая ставка арендной платы 0,2 тонны зерна /га.
Стоимость тонны зерна 900 тысяч рублей.
Ставка капитализации 20 %.
Стоимость пашни рассчитывается как капитализированная арендная плата.
0,2 т/га * 0,900 млн.руб/т. /0,2 = 0,900 млн.руб/га.
ПРИМЕЧАНИЕ. Операционные расходы из стоимости арендной платы не вычитаются, так как практически все указанные расходы берет на себя арендатор.
2. Расчет стоимости с-х угодий на основе нормативных показателей (по ведущей культуре - озимой пшенице).
Базисная урожайность - 3,2 т/га.
Рыночная цена озимой пшеницы - 0,900 млн.руб/т.
Оцененные производные затраты - 40 % от валового дохода.
Отраслевая норма прибыли 50 % к затратам.
Ставка капитализации - 20 %.
1. Валовой доход определяется как произведение базисной урожайности на рыночную цену ведущей культуры.
3,2 т/га * 0,900 млн.руб/т. = 2,880 млн.руб/га.
2. Затраты на производство приняты равными 40 % от валового дохода (базисные затраты по региону).
2,880 млн.руб/га * 40 %/100 = 1,152 млн.руб/га.
3. Прибыль с-х предприятия принимаем в размере 50 % от затрат на производства (норма прибыли рассчитана исходя из 35 % норматива расширенного воспроизводства в земледелии и 15 % инфляции).
1,152 млн.руб/га * 50 %/100 = 0,576 млн.руб/га.
4. Чистый операционный доход рассчитывается как разница между валовым доходом и затратами на производство с нормативной прибылью.
2,880 млн.руб/га - 1,152 млн.руб/га - 0,576 млн.руб/га = 1,152 млн.руб/га
5. Стоимость 1 га пашни есть капитализированный чистый операционный доход по ставке капитализации 20 % (вложения в земельные участки менее рискованны, чем иные вложения, поэтому ставка капитализации меньше ставки рефинансирования Центробанка РФ).
1,152 млн.руб/га / 0,2 = 5,760 млн.руб/га
3. Расчет стоимости 1 га пашни путем дисконтирования будущих доходов и стоимости реверсии.
Прогноз урожайности ведущей культуры, т/га.
| Годы | Урожайность |
| 1997 | 1,6 |
| 1998 | 1,7 |
| 1999 | 1,8 |
| 2000 | 1,9 |
| 2001 | 2,1 |
| 2002 | 2,3 |
| 2003 | 2,6 |
| 2004 | 2,9 |
| 2005 | 3,1 |
| 2006 | 3,2 |
Прогноз размера арендной платы, т/га.
| Годы | Арендная плата |
| 1997 | 0,2 |
| 1998 | 0,2 |
| 1999 | 0,3 |
| 2000 | 0,4 |
| 2001 | 0,6 |
| 2002 | 0,8 |
| 2003 | 1 |
| 2004 | 1,2 |
| 2005 | 1,3 |
| 2006 | 1,4 |
Прогноз чистого операционного дохода арендодателя, млн.руб/га.
| Годы | Чистый операционный доход |
| 1997 | 0,162 |
| 1998 | 0,162 |
| 1999 | 0,243 |
| 2000 | 0,324 |
| 2001 | 0,486 |
| 2002 | 0,648 |
| 2003 | 0,810 |
| 2004 | 0,972 |
| 2005 | 1,053 |
| 2006 | 1,134 |
ПРИМЕЧАНИЕ. Операционные расходы арендодателя (страховка, эксплуатационные расходы, налоги и т. д.) составляют около 10 % от размера арендной платы.
1. Расчет стоимости реверсии (на 2006 год).
Чистый операционный доход в 2006 году 1,134 млн.руб/га.
Прогнозируемая ставка капитализации 10 %.
Стоимость 1 га пашни равна: 1,134 млн.руб/га /0,1 = 11,340 млн.руб/га
2. Дисконтирование чистого операционного дохода (за 1997-2005 гг.) и стоимости реверсии (на 2006 год) на 1997г при ставке дисконтирования 15 % (18 % - пессимистический прогноз; 12 % - оптимистический прогноз).
Стоимость 1 га пашни при 15 % ставке дисконтирования составит: 5,583 млн.руб/га
Стоимость 1 га пашни при 12 % (оптимистичной) ставке дисконтирования составит: 6,672 млн.руб/га
Стоимость 1 га пашни при 18 % (пессимистической) ставке дисконтирования составит: 4,647 млн.руб/га
Согласование и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Стоимость анализируемого имущества в соответствии с заданием на проведение оценки является суммой трех составляющих:
Стоимость машин и оборудования проанализирована на основе метода замещения в разделе 6.3 настоящего отчета и принимается в размере 424,5 млн. руб. для итогового оценочного заключения.
Стоимость улучшений определена затратным методом в разделе 6.4 настоящего отчета и принимается в размере 517,387 млн. руб. для итогового оценочного заключения.
Наибольшую сложность для итогового согласования представляет установление стоимости сельскохозяйственных земель. В разделах 6.1 и 6.2 настоящего отчета на основе имеющейся информации и сделанных допущений проанализированы с применением 4-х методов стоимостные характеристики 1 га пашни.
Расчет нормативной цены земли и стоимости пашни доходным методом на основе текущих ставок арендной платы выявил стоимость 1 га в достаточно близком интервале от 0,9 до 1,6 млн. руб. Указанная величина стоимости отражает текущий уровень неэффективного ведения сельского хозяйства вследствие депрессивного экономического состояния и низкой инвестиционной привлекательности отрасли. Вместе с тем указанные причины являются временными и не изменяют фундаментальных основ формирования стоимостных характеристик. В этих условиях использование фактических показателей по затратам и финансовым результатам для оценки сельскохозяйственных угодий приведет к занижению их реальной стоимости, так как при этом не будут учтены потенциальная продуктивность почв и будущий рост доходности сельского хозяйства и стоимости земли.
В связи с этим оптимальным подходом в настоящее время является применение доходных методов с использованием в качестве базисных условий оценки нормативных и технологических показателей, ориентированных на фактический уровень лучших сельскохозяйственных предприятий региона, и прогнозных данных, охватывающих период завершения наиболее тяжелой фазы отраслевого кризиса и стабилизации рыночных тенденций роста. Применение на этой основе метода капитализации дохода и метода дисконтирования будущих доходов и стоимости реверсии привело к близким по величине стоимостным характеристикам 1 га пашни в интервале от 5,583 млн. руб. до 5,760 млн. руб.
Указанная величина стоимости, полученная расчетным путем, представляется нам обоснованной и соответствует экспертным оценкам ряда других специалистов в этой сфере. В качестве наиболее вероятной нами принята стоимость 1 га пашни 5,700 млн. руб. Стоимость 1 га остальных видов сельскохозяйственных угодий (пастбища, сенокосы) принята в размере 20 % от стоимости 1 га пашни.
(456 га. + 112 га.* 0,2) * 5,700 млн. руб./га. = 2726,880 млн руб.
Таким образом, рыночная стоимость сельскохозяйственного предприятия, включая сельскохозяйственные угодья, улучшения, машины и оборудование, составила:
3 668 767 000 рублей
три миллиарда шестьсот шестьдесят восемь миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч рублей