Рынок городских земель - новые возможности для инвестиций

Пример учета затрат на инженерную инфраструктуру в оценке инвестиционной привлекательности участка городской территории.

Инвестору нужно было решить, что предпочтительнее - аренда земельного участка или его покупка.

Исходные условия

Наблюдаемые на местном рынке низкие ставки аренды коммерческих помещений в сочетании с завышенными городскими ставками аренды земли и финансовыми требованиями монополистов инженерной инфраструктуры убеждают в том, что аренда участка под коммерческие цели экономически невыгодна. Единственно привлекательной для инвестора в данных условиях могла быть лишь покупка участка. Анализ показывает, что высокие затраты на инженерную инфраструктуру являются в данном случае наиболее обременительными обстоятельствами для инвестора, которые делают аренду невыгодной.

Объект анализа

Земельный участок, пригодный под городскую застройку. На участке имеется фундамент незавершенного здания.

Права владения

Участок как объект федеральной собственности по действующему российскому законодательству может быть предоставлен местной администрацией под проектирование и застройку на основании запроса государственной или частной организации. После завершения строительства участок может быть по желанию собственника здания либо оформлен в долгосрочную аренду, либо выкуплен в собственность.

Рассматриваемый участок в 1990 г. был отведен для строительства здания городской типографии, однако, строительство не было завершено, и договор краткосрочной аренды участка застройщиком на период строительства прекращен. Участок возвращен городу. Права собственности на остатки фундамента незавершенного здания не зарегистрированы.

Местоположение

Общая характеристика: участок расположен в центре города N Новгородской области в густонаселенном районе и может быть использован по согласованию с администрацией для разнообразных целей -под производство, обслуживание, гостиницу, торговлю, автосервис и прочие виды использования, совместимые с жилой городской застройкой.

Земельный участок

Земельный участок представляет собой частично огороженную территорию площадью около 7000 кв. м, прямоугольной формы со сторонами примерно 70x100 м.

Границы участка сформированы предварительно на топоплане в масштабе 1:2000, кадастровая съемка не проводилась, точные границы не оформлялись и в натуру не выносились.

Целевое назначение официально для участка не устанавливалось. В соответствии с действующим генеральным планом район расположения участка предназначен для строительства офисных, складских и торговых объектов, временного жилья (гостиница), учреждений обслуживания или нересурсоемкого незагрязняющего производства, совместимого по режиму с требованиями охранной зоны городского центра, за исключением строительства жилых зданий постоянного проживания. Близость к участку действующего производства АО "Машприбор" и котельной по не совмещается по санитарным нормам с постоянным жильем.

Состояние окружающей среды. Загрязнений и опасностей со стороны окружающей среды не установлено.

Ограничения на застройку. Управлением архитектуры администрации города установлены следующие ограничения на застройку: по высоте - не более 16 м, коэффициент плотности застройки - 50%.

Сервитуты или обременения участка не зарегистрированы.

Качества грунтов. Грунты позволяют осуществлять все виды гражданского строительства (полутвердые глины с прослойками песков). Грунтовые воды залегают на уровне 0.8-1.0 м от поверхности. Требуется дренаж.

Рельеф участка ровный. Опасности наводнений или просадки грунтов не отмечены.

Инженерная инфраструктура участка

Собственно, на территории участка объектов инженерной инфраструктуры нет. Однако, возможно оснащение участка всеми видами инженерного обеспечения: электричеством, газом, водой, канализацией, теплом.

Электроснабжение. В настоящее время при минимальных затратах возможно электроснабжение участка от расположенной рядом ТП-70, принадлежащей АО "Новгородэнерго" с доступной мощностью 250 кВт. По оценке специалистов "Новгородэнерго" необходимые затраты оцениваются в 75 тыс. руб. ($2400).

Теплоснабжение горячей водой t=70-95° С объект может быть обеспечен от расположенной в 25 м городской котельной . Необходимые затраты с принятием долевого участия в ремонте и модернизации котельной оцениваются в 300 тыс. руб. ($9600).

По согласованию с пожарной инспекцией возможна также установка современной автономной системы теплоснабжения небольшой мощности на электричестве или дизельном топливе стоимостью 100 тыс. руб. ($3200).

Водоснабжение. Ближайшая линия городского водопровода с диаметром труб 200 мм проходит на расстоянии 10 м от участка по ул. Толстого. Затраты на подключение водопровода к участку и долевое участие в реконструкции водотехнических сооружений оцениваются суммарно в 100 тыс. руб, ($3200).

Канализация. Подключение участка к городской системе канализации с диаметром труб 400 мм, а также использование близлежащей ливневой канализации такого же диаметра составит в целом 300 тыс. руб. ($9600).

Газоснабжение. Участок может быть снабжен вводом газопровода среднего давления от линии, проходящей по ул. Толстого. По данным специалистов "Снабмежгаз" затраты на подключение составят около 100 тыс. руб. ($3200) при наличии согласования лимитов на потребление газа с отделением "Межрайгаз".

Телефонная связь может быть обеспечена на 100 номеров прокладкой кабеля от здания районного узла связи АТС-3. Стоимость работ составит около 40 тыс. руб. ($1300). Сводные затраты представлены в табл. 1.

Таблица 1

Затраты на инженерную подготовку участка и организацию полной системы инженерного обеспечения

Инженерная система затраты на сооружение и подключение (миним. вариант, $ США) затраты на сооружение и подключение (макс, вариант, $ США)
Электроснабжение 2400 2400
Теплоснабжение 9600 9600
Водоснабжение 3200 3200
Канализация 9600 9600
Газоснабжение   3200
телефонизация 1300 1300
Итого 26100($ 3,7 /кв. м) 29300($ 4,2 /кв. м)

 

Экономические характеристики земельного участка

Ставка земельного налога: 0.63 руб. за кв.м в год ($0,02).

Нормативная цена участка: 63 руб. за кв. м ($2,0).

Аренда земли. Местная администрация в соответствии с действующим Земельным Кодексом РФ может по своему решению предоставить право краткосрочной аренды незастроенного земельного участка на период строительства или для использования участка с определенным видом деятельности (торговля во временных сооружениях, складская деятельность, автосервис и пр.).

Ставки аренды земли установлены местной администрацией и зависят от местоположения участка и вида деятельности арендатора. В центре города ставка аренды земли под объекты торговли равна $1.9 за кв. м в год для капитальных зданий и $19 кв. м в год для временных торговых сооружений (ларьки, палатки).

Оценка выкупной цены при приватизации участка

Застройщик, намеревающийся построить торговое или производственно-офисное здание в г. N, может:

Постановлением Новгородской областной администрации от 9 апреля 1998 г. N134 выкупная цена земли в г. N была установлена в размере 100 ставок земельного налога: 0.63x100=63 руб./кв.м (2,0$).

Кроме того, в затраты на получение участка войдут:

По данным специализированных землеустроительных фирм затраты на проведение землеустроительных работ составляют в на стоящее время от 1,0 до 2,0 руб./кв.м (от 0.03 до 0.07$/кв.м) за производство топогеодезических работ и подготовку соответствующего комплекта земельной документации. Эти цены включают и предпринимательский доход землеустроительных фирм.

Итак, затраты на выкуп участка составят:

Оценка рыночной стоимости земельного участка

В центре г. N практикуется муниципальная аренда земли под временные торговые точки (киоски, палатки), гаражи и автостоянки. Городская администрация сдает земли в аренду по ставкам от $1.9 (окраина) до $19 /кв. м в год (центр) фактически арендуемой площади. Так, ставка аренды земли под торговую палатку в центре города равна $19 / кв. м, при этом в арендуемую площадь включается площадь, занимаемая киоском, плюс полоса шириной 1 м вокруг него.

Однако, рыночная ставка аренды земли существенно выше. По данным, полученным из городской администрации, рыночная ставка субаренды достигает в нескольких лучших местах центра города $40-50 с киоска в мес. ($480-600 в год). Получаем, что в лучшем для торговли месте города для стандартного киоска размерами 2x3 м и занимаемой площадью земли 20 кв. м рыночная арендная плата с киоска в год равна:

$19/кв.м (налог) х 20 кв.м (площадь) + $480-600(субаренда киоска) = $860-980. Эта рыночная арендная плата порождается реально занимаемой площадью киоска, равной 6 кв. м. Таким образом, каждый из 6 кв. м киоска реально порождают $143-163/кв.м в год арендной платы (860/6=143,3; 980/6=163.3), что составляет в месяц $12-14 с кв.м киоска. Для сравнения отметим, что в окраинных районах Новгорода аналогичные ставки рыночной аренды киоска составляют схожую величину - $14-$16 / кв. м в мес. Аренда одного места на охраняемой автостоянке в центре города стоит $15 в мес. ($180 в год). Городская администрация при предоставлении участков под охраняемые автостоянки взимает с арендаторов арендную плату в размере $2 / кв.м территории участка в год.

Таким образом, при определении наиболее эффективного использования рассматриваемого участка следует исходить из следующих условий:

Оценка рыночной стоимости права собственности на землю методом капитализации доходов

Вариант 1: крытая торговая зона для сдачи в аренду оборудованных площадей под розничную торговлю, кафе, обслуживание.

Предположения: необходимые вложения в сооружение крытого торгового отапливаемого павильона на всей площади участка: $5 / кв.м общей площади участка (грунтовые и дорожные работы) плюс строительные затраты на сооружение объекта - $200 / кв.м общей площади строения. Вложения в инфраструктуру в соответствии с приведенной выше таблицей - $106 000 ($15.14 /кв.м) в "минимальном" варианте (электричество, вода, автономное отопление, канализация, телефон) и $156 000 ($22.29/ кв.м) - в "максимальном". Общая площадь сооружения - 6300 кв.м, из которых арендуемая составляет 65%, то есть 4095 кв.м, а вспомогательная - остальные 2205 кв.м. Собственник участка платит земельный налог -$0.105/кв.м в год.

Операционные затраты - 10%. Требуемая инвестором норма отдачи от вложенных средств - 30%, период окупаемости капиталовложений - 2-2.5 года, поступления арендных платежей - ежемесячно. Стоимость продажи земли рассчитывается нами как величина NPV чистой текущей стоимости финансового потока по рассматриваемому объекту при принятых выше условиях (см. Приложение).

Расчеты показали, что в сделанных предположениях при минимальном варианте затрат на инфраструктуру стоимость земли положительна, только если рыночная ставка аренды торговой площади павильона составит $160 и более за кв.м в год (более $13.33 в месяц), причем вся полезная площадь будет занята арендаторами. При максимальном варианте капиталовложений в освоение участка "окупающая" ставка аренды торговых площадей должна составить уже более 168 долл. / кв.м арендуемых торговых площадей в год ($14 и более в мес.).

Мы предположили, что для данного проекта Управление архитектуры позволит увеличить коэффициент застройки до 65% из-за необходимого количества вспомогательных площадей. Помимо этого мы сделали несколько других оптимистичных предположений:

Вывод: исходя из вышеизложенных инвестиционных требований и полагая, что будет возможность привлечь арендаторов центра по рыночной ставке $165-170/кв.м в год, получаем, что рыночная стоимость права собственности на землю в данном месте при условии наилучшего использования ее под торговлю составит от $6 до $12, то есть примерно $8 / кв. м.

Вариант 2: использование участка под охраняемую автостоянку.

Предположения: площадь участка - 7000 кв. м, площадь охраняемой автостоянки - 6600 кв. м, число мест парковки - 200.

Затраты на оборудование охраняемой площадки - $5 / кв. м ($33 000).

Затраты на охрану - 20% от дохода.

Коэффициент заполняемости - 80%. Земельный налог - $0.11/кв.м в год.

По данным специалистов городской администрации рынок г. N поддерживает ставку $15-18 за место в месяц.

Оценка стоимости земли методом дисконтированных финансовых потоков (ДФП)

Площадь участка - 7000 кв. м.

Площадь застройки - 6300 кв. м.

Полезная площадь здания - 4095 кв. м (65%).

Затраты на строительство - $200 /кв.м.

Затраты на грунтовые работы/выравнивание площадки - $5/кв.м.

Затраты на создание инженерной инфраструктуры - $106 000.

Рыночная ставка аренды торговой площади - $165/кв.м в год.

Потери от недозагрузки и операционные затраты -10% валового дохода.

Земельный налог - 0.105х7000=$735 в год за участок.

Норма прибыли - 30% годовых (2.5% в месяц).

Период владения - 4 года.

Предполагаем, что чистый операционный доход постоянен.

Поступления от перепродажи участка в конце периода владения -$140 000 ($20/кв.м).

Инвестиции: Затраты на инфраструктуру:

Электричество $13 000

Автономное теплоснабжение $18 000

Вода $18000

Канализация и дренаж $50 000

Телефон $7 000

Всего $106 000


Проектно-планировочные работы: $4000

Грунтовые и дорожные работы: $35 00

Строительство: $200х 6300 = $1 260 000

Всего затрат: $1 405 000


 

Доход от аренды: $165х4095=$675 675 в год. Расчеты помесячно.

Таблица №2

Чистый операционный доход, $

  Год1 Год 2 Год 3 Год 4
Валовый доход 675 675 675 675 675 675 675 675
Минус потери и расходы:10% 608 107 608 107 608 107 608 107
Земельный налог 735 735 735 735
Чистый операц. доход 607 372
50 614/мес.
607 372
50 614/мес.
607 372
50 614/мес.
607 372
50 614/мес.
Продажа уч-ка 140 000

 

Оценка стоимости методом ДФП:

NPV = - 1 405 000 + 50 614/(1+0.025)1 + 50 614/(1+0.025)2 + 50 614/(1+0.025)3 + 50 614/(1+0.025)4+ ... + 50 614/(1+0.025)48 + (140 000)/(1+0.025)49 = 43 504$.

Можно получить результат и другим способом, используя таблицу финансовых расчетов для определения текущей стоимости (табл. 3):

Таблица 3

Чистая текущая стоимость, $

Год мес. Финансовый поток РV множитель
@2.5%
Текущаястоимость
0 0 - 1 405 000 x 1.0 - 1 405 000
1 1 50 614 х 0.97561 49 379
1 2 50 614 х 0.95181 48 175
1 3 50 614 х 0.92860 47 000
1 4 50 614 х 0.90595 45 853
... ... ... ... ...
4 46 50 614 х 0.32115 16 254
4 47 50 614 х 0.31331 15 858
4 48 50 614 х 0.30567 15 471
  48* 140 000 х 0.30567 42 794
Чистая текущая стоимость 43 504

 

Предполагаем, что чистый операционный доход постоянен. Поступления от перепродажи участка в конце периода владения -$140 000 ($20/кв.м х 7000= $140000).

Чистая текущая стоимость (NPV), которая может быть отнесена на землю, составляет $43 504 или $6.2/кв.м (43 504/7000 = $6.2/кв.м).

Итак, рыночная стоимость земли при данной ставке аренды не превышает $7/кв.м. Расчеты стоимости земли показывают, что для данного местоположения использование земли под автостоянку не является наилучшим. Использование под парковку больше подошло бы для участков, расположенных ближе к окраине города.

Оценка рыночной стоимости права аренды

Расчеты аналогичны представленным выше, с той лишь разницей, что следует различать контрактную ставку аренды земли, установленную в договоре долгосрочной аренды, и рыночную ставку аренды. Рассмотрим расчет на примере варианта 1.

Вариант 1: крытая торговая зона для сдачи в аренду оборудованных площадей под розничную торговлю, кафе, обслуживание. Предположения: необходимые вложения в сооружение крытого торгового отапливаемого павильона на всей площади участка - те же, что и в первом варианте, то есть $200/ кв. м общей площади плюс $5/ кв. м грунтовых работ на всей территории участка. В соответствии с расчетными данными вложения в инфраструктуру - $15.14 / кв. м в "минимальном" варианте и $22.29/ кв.м - в "максимальном". Общая площадь сооружения - 6300 кв. м, из которых арендуемая составляет 65%, то есть 4095 кв. м. Установленная городом контрактная ставка аренды земли - $1.9/кв.м в год. Требуемая инвестором норма отдачи от вложенных средств - 30%, поступления арендных платежей - ежемесячно. Срок аренды участка с неизменяемой арендной ставкой - 4 года.

Расчеты показывают, что в сделанных предположениях при минимальном варианте развития инфраструктуры право аренды земли получает положительную стоимость, только если рыночная ставка аренды торговой площади павильона составит $170 и более за кв. м в год ($14.2 в мес.). Этот расчет сделан в предположении, что вся полезная площадь торгового центра будет занята арендаторами.

По полученным нами сведениям, такой ставки аренды существующий рынок торговых площадей г. N не "выдерживает". Наблюдаемые на практике ставки аренды торговых помещений не превышают $160 долл./ кв. м при 60% заполняемости.

Расчеты варианта "Крытая торговая зона - аренда" показывают, что реальный уровень ожидаемых доходов от аренды не может компенсировать большие инвестиции, планируемые на начальном этапе. Из-за высокой стоимости инфраструктуры, которую устанавливают поставщики коммунальных услуг, и из-за потенциально большой доли незанятых арендных площадей слишком высокие ставки субаренды, которые придется устанавливать, чтобы получить приемлемую для большинства инвесторов норму прибыли, будут неприемлемы для субарендаторов. Таким образом, проектируемый торговый центр не удастся заполнить арендаторами так, чтобы он обеспечил приемлемую доходность.

Выводы: После сравнения результатов оценки стоимости права аренды земли и права собственности на землю становится очевидно, что ни один здравомыслящий инвестор не захочет пользоваться данным участком на предложенных условиях аренды по следующим причинам:

Итак, наиболее эффективным использованием данного участка в г. N является создание на нем крытого торгового центра при условии, что инвестор будет иметь право собственности на землю.

Резюме. В российских городах компании-монополисты инженерного обеспечения, поставляющие коммунальные услуги, в огромной степени влияют на финансовую целесообразность каждого проекта, поскольку требуют выплаты значительных сумм на развитие инженерных сетей еще до начала реализации проекта. Обоснование величины "взноса на развитие инфраструктуры", предоставляемое каждому инвестору, обычно выглядит скорее как "отдельный расчет", а не как неотъемлемая часть долгосрочного общегородского плана, отвечающего требованиям развития данной территории, в которой размещается новый проект. Местная администрация требует от каждого инвестора уплатить помимо фактической стоимости подключения данного участка к инфраструктуре еще огромный "налог на инфраструктуру" в размере 15-20% от стоимости всего проекта. Предполагается, что этот налог пойдет на увеличение мощности муниципальных инженерных сетей. Эти двойные поборы во имя улучшения инфраструктуры становятся серьезным барьером для многих важных проектов.

На большинстве западных рынков местные администрации требуют, чтобы компании-поставщики коммунальных услуг утвердили стандартные ставки платежей за подключение и сумму "долевого участия" в развитие сетей, которую должен уплатить инвестор, начинающий новый проект. Такая "прозрачность" необходима как для инвесторов, так и для владельцев инженерных сетей. Чрезвычайно высокие сборы на инфраструктуру в городах России значительно снижают рыночную стоимость городской земли. Приведенный пример показывает, что в рассмотренном конкретном случае чрезмерно высокие сборы на инфраструктуру делают экономически невыгодным аренду земли на условиях города. Покупка участка в собственность будет экономически выгодна для инвестора, и то только лишь в том случае, если установленная городом выкупная цена в $10.5 / кв.м будет снижена на 35-40% до уровня рыночной цены земли в $6-7 / кв.м.

В.Н. Мягков

Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №5 / 2003


Неизбежно позвоните понравившейся проститутке для того, чтобы уже сегодня она могла прийти к вам и получить удовольствие трахом. Они симпатичные индивидуалки очень хорошо справляются со своей работой по обслуживанию мужчин.