Техническая экспертиза недвижимости как составная часть работы по ее оценке

В современных экономических условиях в России оценка недвижимости как самостоятельная область деятельности или как составная часть деятельности риэлтерских фирм приобретает все большее значение. При этом специалисты, занимающиеся этими вопросами, должны обладать как экономическими, так и техническими знаниями.

Техническая экспертиза недвижимости в странах Западной Европы имеет уже вековой опыт. Так, в Великобритании существует Королевское Общество Сервейеров, члены которого занимаются вопросами управления недвижимостью на всем протяжении ее жизненного цикла - от покупки земельного участка, определения способов его рационального использования до сопровождения и организации строительства и эксплуатации зданий. В круг их обязанностей непременной составной частью входит техническая оценка участка и строений на нем, ограничивающаяся, впрочем, описанием участка и зданий, находящихся на этом участке, с указанием состояния отдельных элементов. Никаких количественных оценок состояния недвижимости в сервейерских отчетах не приводится.

Аналогичные описания строений, несколько более формализованные и имеющие общую форму, составляются и у нас при оформлении разрешительной документации на реконструкцию (реставрацию) памятников архитектуры, истории и культуры. Они включают "учетно-инвентарную карту домовладений исторической застройки", "паспорта домов" с указанием состояния основных конструкций и отделки по качественному признаку ( хорошее, среднее, плохое, аварийное ), а также "рекомендации по режиму и реконструкции планировки и застройки домовладениях".

Кроме того, в состав документации входит "акт предварительного инженерно-технического осмотра состояния строения с описанием общего состояния строения", его архитектурно-конструктивных и декоративных элементов (в табличной форме) с приложением поэтажных планов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).

Однако такая форма определена только для памятников архитектуры, истории и культуры. В меньшей степени это относится также к зонам исторической застройки, восстановление которых сохраняет традиционное "лицо городах".

Техническая оценка недвижимости (особенно в центральных, плотно застроенных районах города) начинается с технической оценки участка. Приобретая участок с находящимися на нем строениями, инвестор заинтересован в возможно большей прибыли, а, следовательно, в возможно большей полезной площади зданий, которые он собирается там построить. Современные градостроительные и санитарные нормы накладывают множество ограничений по размещению, этажности и другим объемно-планировочным параметрам проектируемых зданий в городской застройке. Состояние и расположение подземных коммуникаций, грунтов на участке, состояние конструкций существующих на участке строений, а также возможность подвоза и складирования материалов и конструкций определяют стоимость работ по реконструкции и новому строительству. Все это непосредственным образом сказывается на результатах оценки недвижимости.

В качестве примера можно привести только один из факторов, которые следует принимать во внимание при определении и согласовании цены недвижимости - вопрос инсоляции. Градостроительные Нормы СНиП 2.07.01 -89 и Санитарные Нормы и Правила по инсоляции Минздрава СССР, действующие в настоящее время, требуют для жилых квартир обеспечения непрерывной инсоляции в одной - двух комнатах в течение 2.5 часов с 22 марта по 22 сентября при солнечной погоде. Поэтому, прежде чем назначить цену участка, необходимо установить наличие жилых зданий или детских учреждений в окружающей застройке и определить возможную этажность будущего здания на этом участке так, чтобы это здание не нарушало действующих норм по инсоляции квартир в окружающих домах. Для этого оценщик либо сам должен обладать знаниями, позволяющими ему выполнить эту работу, либо обращаться к специалистам, увеличивая затратную часть подготовительных работ по этому вопросу (иногда не менее чем в два раза), т.к. на этапе согласования ему в любом случае придется составлять раздел проекта "естественное освещение и инсоляциях".

При этом вполне вероятно, что его проектное предложение будет забраковано и придется снова разрабатывать архитектурную часть проекта с учетом требований по этим параметрам.

Это только один из примеров того, с чем приходится оценщику сталкиваться в процессе определения цены участка под строительство. Не следует платить неадекватную сумму за участок, на котором нельзя построить то, что позволяет получить требуемую прибыль.

Другой стороной вопроса, определяемой рыночной конъюнктурой, является местоположение участка в городе. Это и наличие транспортных связей - близкое расположение станций метро, расположение участка по отношению к деловому или другому центру города или его части, наличие зон отдыха, престижность района и т.п. Эти факторы достаточно хорошо разработаны и подтверждены рыночной ценой. Технические же факторы не так явно выражены, однако имеют не менее важное значение.

Важнейшей стороной технической оценки недвижимости является определение пригодности строений к дальнейшей эксплуатации и реконструкции. В России имеются инструктивные документы Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, ГУП АКХ им. К.Д.Памфилова,М.2000, ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий, и др.) Определение степени физического износа зданий является вторым по важности (после местоположения) фактором, определяющим стоимость недвижимости. Она отражает в неявной форме стоимость восстановительных работ по данному объекту. Для того, чтобы определить степень физического износа конструкций и здания в целом, оценщику необходимо обладать знаниями об архитектуре всего здания и его частях. При более точном определении стоимости восстановительных работ необходимо участие специалистов, инженеров-строителей, обладающих знаниями в области традиционных и индустриальных конструкций и современных способов их восстановления. Только зная, хотя бы приближенно, стоимость затрат на реконструкцию и возведение здания на покупаемой площадке, можно правильно, со знанием дела определить первоначальную цену недвижимости.

Существуют и другие факторы, определяющие цену недвижимости. Сооружения на покупаемом участке могут быть в идеальном состоянии, однако их конструктивная схема и объемно-планировочное решение могут не позволить приспособить их под те цели, которые поставил перед собой инвестор. Оценщик недвижимости должен обладать некоторыми знаниями в области архитектурно-функциональных основ строительства, иметь понятие о функциональных схемах зданий и о том, как влияет конструктивная схема на осуществление в здании тех или иных функций. Он должен уметь рассчитать количество рабочих мест в офисе в зависимости от имеющихся площадей и конструктивной схемы здания, знать примеры перепрофилирования зданий, помещений. Зарубежный опыт дает массу примеров такого рода (Финляндия, ФРГ, Великобритания и т.д.).

Кроме перечисленных факторов для оценщика недвижимости важнейшим является знание действующих Строительных Норм и Правил (СНиП), Санитарных Норм и Правил Минздрава и Региональных Строительных Норм, влияющих на то, как можно использовать земельный участок и те здания и сооружения, которые на нем находятся.

Восстановление муниципальных основных фондов, благоустройство городов в последние годы показало, что без соответствующих капитальных вложений эта задача невыполнима. Однако рациональное вложение капитала в недвижимость возможно только при правильной ее оценке и прогнозировании прибылей от нее. Техническая экспертиза недвижимости позволяет избежать серьезных ошибок при составлении бизнес-планов и обеспечить рентабельность инвестиционных проектов. Особая роль технических экспертиз объясняется и тем, что они в процессе комплексной оценки объекта являются первичными: при неудовлетворительных результатах все другие виды экспертиз (экологические, экономические, управленческие) теряют смысл. Таким образом, такие экспертизы следует рассматривать в качестве определяющего по своей важности этапом общего процесса оценки.

А. К. Соловьев

Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №1 / 2002