Стратегические вопросы развития земельного рынка

Вопросы разграничения прав на земельные участки между центром и столицей отодвинули на задний план наиболее актуальный и принципиальный вопрос о выборе наиболее оптимального для общества пути развития земельного рынка из некоторого многообразия возможных решений.

Достаточно очевидно, что процесс разграничения земельных ресурсов, при условии не найденного компромисса между властными структурами, является крайне трудной задачей, особенно на территории столицы.

Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются:

Современное состояние земельного рынка не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.

Права на земельные участки необходимы участникам рынка для реализации различных девелоперских проектов, а также для осуществления эксплуатации уже существующих зданий и сооружений. Кроме того, земельные участки могут быть объектами вложений финансовых средств, например, с целью последующей перепродажи, при условии, что эти земельные участки могут вырасти в цене.

Практически любой рынок переходного периода характеризуется наличием большого числа "конфликтов интересов" вполне конкретных участников рынка. Чаще всего, наиболее значимыми являются "конфликты интересов" между сильными игроками рынка, поскольку учет их экономических интересов производится в наибольшей степени при изменениях "правил игры" на рынке.

Существующий обширный мировой опыт теоретически позволяет участникам рынка, образно выражаясь "не изобретать велосипед заново", а лишь "учесть в его конструкции качество наших дорог", имея ввиду существующие "правила игры" и интересы основных участников рынка.

Однако на практике все получается не так просто, поскольку необходимо провести значительную по объему "разъяснительную" работу с основными участниками рынка с целью определения их роли, места и выгод в случае проведения конкретных изменений на рынке. Работа эта весьма трудоемкая и не любой участник рынка может ее выполнять, а тем более добиться запланированного результата в полном объеме.

Основными причинами большинства неудач при выполнении подобных работ являются различные и часто чрезмерные формы проявления экономического эгоизма сильных игроков рынка во благо своих команд с крайне незначительными признаками возможных компромиссов.

Периодически повторяющиеся призывы к поиску концептуальных объединяющих национальных идей в условиях перехода к рынку с экономической точки зрения сводятся к тривиальному повышению благосостояния большинства населения страны. Достаточно очевидно, что это является приемлемой целью для большинства граждан. Но власть понимает, что повышение благосостояния способно принести к весьма печальным для этой власти последствиям, поскольку экономически менее зависимые от решений власти граждане, к тому же еще сохраняющие память о начальных этапах процесса приватизации, станут менее управляемыми, то есть будут представлять большую угрозу для самой власти.

Может быть, поэтому власть предпочитает не развивать отечественный рынок по оптимальному варианту, а лишь имитировать подобную деятельность и "готовить" общество к каким-то позитивным переменам в отдаленной перспективе.

Поскольку только представители власти могут изменять "правила игры" на рынке, простые призывы о необходимости построения цивилизованного рынка в нашей стране ничего не могут изменить. Власть нужно убеждать в необходимости перемен, при этом главным аргументом в пользу того или иного изменения должна быть экономическая выгода для команды этих представителей власти. Эта деятельность называется лоббистской.

Универсальным требованием к предложениям по каким-либо новациям в "правилах игры" на рынке является следующее: все предложения должны быть выгодны властным структурам, а также коммерческим структурам, имеющим с ними "эксклюзивные" отношения (прежде всего - экономические и социальные).

В настоящее время есть определенные перспективные направления развития экономики нашей страны, в частности - рынка недвижимости, которые могут быть приемлемы для различных команд сильных игроков российского рынка. По мнению большинства экспертов рынка, таким направлением является ипотека в широком смысле этого понятия.

Достаточно очевидно, что в соответствии с базовыми принципами рыночной экономики земельные участки не должны раздаваться бесплатно. Сделки должны совершаться по рыночным ценам, но совсем не обязательно за "живые" деньги. В мире используются и другие формы совершения сделок с помощью различных финансовых "инструментов", в частности, ценных бумаг.

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (от 29.07.98г. №135-ФЗ) определен перечень сделок с государственным имуществом, для которых требуется независимая рыночная оценка. Все необходимые методики, стандарты и опыт для выполнения данной работы у независимых оценщиков России имеются.

Даже тот факт, что при выкупе земельного участка под приватизированным предприятием будет только один покупатель, не является какой-то неразрешимой проблемой. В обязательных к применению Стандартах оценки (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01г. №519) имеется соответствующая к этой ситуации база оценки - стоимость с ограниченным рынком. Достаточно понятен и алгоритм определения этой величины - после определения рыночной стоимости земельного участка и из нее вычитается определенная экспертно скидка на ограниченность рынка.

Далее необходимо признать правоту экспертов РСПП, которые указывают на невозможность для участников рынка одновременно заплатить порядка $100 млрд. Но федеральной властью может быть введена длительная рассрочка платежей для участников рынка, например, на 10-20 лет с возможностью досрочного погашения.

Оформить подобные сделки можно с помощью ценных бумаг, например, закладных. Тогда в российской экономике могут появиться так называемые "длинные" деньги, причем в большом объеме. Подобные деньги были в нашей стране до 1917 года и в советский период (система Стройбанка), но в настоящее время отсутствуют. Обслуживать эти денежные средства, которые не должны смешиваться с "короткими" деньгами, должны будут небанковские кредитные организации, которые будут выполнять функции ипотечных агентств.

После этого можно будет обоснованно рассуждать о перспективах жилищной ипотеки и удвоении ежегодных объемов строительства жилья.

Более подробно с этой реальной программой развития ипотеки в нашей стране можно в книге "Формирование земельно-финансовых активов в ходе приватизации урбанизированной недвижимости". Ее авторы - В.Н. Кузнецов, А.Е. Поденок, В.А. Прорвич, прилагают в настоящее время усилия по убеждению властных структур различного уровня (прежде всего - федерального) в необходимости и экономической целесообразности именно подобной последовательности действий управляющей подсистемы рынка для динамичного развития рынка недвижимости.

Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY" www.rway.ru