Комментарий к статьям 27-31 Закона города Москвы от 14 мая 2003 г. "О землепользовании и застройке в городе Москве"

Статья 27. Разрешенное использование земельного участка

1. Разрешенное использование земельного участка подтверждается в форме акта разрешенного использования земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

2. Акт разрешенного использования земельного участка должен содержать:

3. При формировании земельного участка для продажи его (или Права на заключение договора его аренды) на торгах (конкурсах, аукционах), условиями которых предусматривается свободный выбор цели использования земельного участка в пределах требований и ограничений к его использованию, сведения о предполагаемое или фактическом использовании земельного участка и заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка требованиям и ограничениям к его использованию в состав акта разрешенного использования земельного участка не включаются.

4. Акт разрешенного использования земельного участка является одним из основных документов, необходимых для осуществления уполномоченными органами государственного контроля за использованием и охраной земель.

5. Порядок разработки, оформления и предоставления акта разрешенного использования земельного участка устанавливается Правительством Москвы.

6. Акт разрешенного использования земельного участка может быть оспорен в судебном порядке.

7. В случаях когда изменение назначения земельного участка, отведенного под социально значимые объекты, приводит к нарушению установленных градостроительных нормативов, одновременно с изменением назначения земельного участка предоставляется равноценный земельный участок в том же районе города Москвы.

Комментарий к ст. 27 Закона

1. Под разрешенным использованием земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве в Градостроительном кодексе РФ понимается использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Как следует из п. 2 ст. 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре", сведения о категории земель и разрешенном использовании земельных участков содержатся в Едином государственном реестре земель. Государственный земельный кадастр и градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке являются основой для государственного градостроительного кадастра, который включает в себя:

Из изложенного с очевидностью следует, что полная и достоверная информация о разрешенном использовании земельных участков в случае ее наличия должна содержаться2 в государственном земельном кадастре и государственном градостроительном кадастре3. Поэтому можно признать, что предусмотренный Законом "акт разрешенного использования земельного участка" в определенной мере носит дополнительный характер4.

2. В п. 2 ст. 27 Закона раскрывается содержание акта разрешенного использования земельного участка.

а) Требования и ограничения к использованию земельного участка:

б) Перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в государственном градостроительном кадастре города Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка.

в) Сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка.

г) Заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка требованиям и ограничениям к его использованию.

Необходимо отметить, что в московском законодательстве пока отсутствует единство в отношении содержания акта разрешенного использования земельного участка. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона г. Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта должен содержать:

1) ситуационный план размещения участка территории градостроительного объекта на территории квартала;

2) план в масштабе 1:2000 или 1:500 участка территории градостроительного объекта с его границами и границами смежных с ним земельных участков, с установленными границами (линиями) регулирования градостроительной деятельности, с расположением градостроительного объекта и существующих зданий, сооружений и других объектов недвижимости;

3) установленный вид функционального, строительного, ландшафтного назначения участка территории градостроительного объекта

4) установленный вид функционального назначения градостроительного объекта, допустимые параметры высоты, объема, площади застройки градостроительного объекта;

5) требования сохранения, изменения, ликвидации, ограничения использования существующих на участке территории градостроительного объекта зданий, сооружений, объектов озеленения и благоустройства;

6) при необходимости - внешние условия осуществления строительства, реконструкции, включающие строительство, реконструкцию за пределами участка территории градостроительного объекта, объектов транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, осуществление природоохранных мероприятий, сохранение, изменение, ликвидацию или ограничение использования других объектов недвижимости, в том числе условия, которые должны быть выполнены до получения разрешения на строительство;

7) требования к разработке проектной документации на участок территории градостроительного объекта в части получения исходных данных и условий проектирования, стадийности проектирования, архитектурно-градостроительного решения, транспортного обслуживания и инженерного обеспечения градостроительного объекта, обеспечения безопасности населения и территории, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны объектов культурного наследия и природного комплекса, благоустройства и озеленения, в том числе в период строительства, реконструкции градостроительного объекта;

8) публичные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством для участка территории градостроительного объекта, требования обеспечения прав владельцев объектов недвижимости, подлежащих изменениям, ликвидации или ограничению использования в связи со строительством, реконструкцией;

9) перечень документации и документов, на основании которых установлены требования разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, включая правовые акты Правительства Москвы о резервировании земельных участков для государственных нужд города Москвы.

3. Пункт 3 ст. 27 Закона вытекает из п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования5.

4. Согласно п. 4 ст. 27 Закона акт разрешенного использования земельного участка является одним из основных документов, необходимых для осуществления уполномоченными органами государственного контроля за использованием и охраной земель. Очевидно предполагается, что органы, осуществляющие государственный земельный контроль, будут сравнивать фактическое использование земельного участка с "эталонным", закрепленным в акте разрешенного использования земельного участка, и на этом основании будут делать вывод о наличии или отсутствии состава административного правонарушения.

5. Пункт 5 ст. 27 Закона предусмотрено, что порядок разработки, оформления и предоставления акта разрешенного использования земельного участка устанавливается Правительством Москвы. Норма аналогичного содержания закреплена также в п. 2 ст. 5 Закона города Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве": требования разрешенного использования участка территории градостроительного объекта устанавливаются актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, который оформляется органом архитектуры и градостроительства города Москвы в соответствий с настоящим Законом. Форма и порядок подготовки актов разрешенного использования участков территории градостроительных объектов устанавливаются Правительством Москвы.

6. В соответствии с п. 6 ст. 27 Закона акт разрешенного использования земельного участка может быть оспорен в судебном порядке. Необходимо учитывать, что п 8. ст. 39 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено более широкое и корректно сформулированное право юридических лиц и граждан: правила землепользования и застройки могут быть обжалованы в суд проживающими на соответствующих территориях гражданами, а также собственниками и иными владельцами объектов недвижимости, права и законные интересы которых оказались нарушены.

7. Пункт 7 ст. 27 Закона сформулирован несколько неудачно с точки зрения юридической техники и не позволяет однозначно определить, в частности, какое "назначение земельного участка" имеется в виду (функциональное или целевое), кем оно изменяется, кому предоставляется равноценный земельный участок.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 63 Земельного кодекса по желанию лиц, у которых земельные участки изымаются, в том числе выкупаются предоставляются равноценные земельные участки.

Статья 28. Обеспечение соблюдения градостроительных требований к землепользованию при осуществлении на земельном участке строительства, реконструкции градостроительного объекта

1. Застройка земельного участка должна осуществляться в соответствии с требованиями и ограничениями к его использованию, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка.

2. Акт разрешенного использования земельного участка оформляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы по заявке и за счет средств лица, намеревающегося осуществить застройку земельного участка.

3. При продаже земельного участка для строительства или права на заключение договора его аренды на торгах оформленный в установленном порядке акт разрешенного использования является необходимой составной частью материалов, характеризующих предмет торгов.

4. Выбор земельного участка для строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с градостроительными регламентами общего и особого вида.

Принятие решения о возможности осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта на земельном участке, принятие решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта на земельном участке, оформление разрешения на строительство, реконструкцию осуществляются исключительно в соответствии с требованиями и ограничениями к использованию земельного участка в порядке, установленном законами города Москвы о градостроительстве.

5. В случае невыполнения норматива по обеспеченности машиноместами в микрорайоне при выборе земельного участка для строительства нового градостроительного объекта в обязательном порядке должна быть предусмотрена возможность сооружения подземного гаража, места в котором могут приобретаться жителями соответствующего микрорайона на договорных условиях.

6. Здание, строение, сооружение, построенное без получения на это необходимых разрешений, подлежит сносу осуществившим строительство лицом либо за его счет, за исключением случаев последующего получения необходимых разрешений в установленном порядке либо передачи постройки в собственность города Москвы.

Лицо, осуществившее строительство здания, строения, сооружения без соответствующего разрешения и передавшее его в собственность города Москвы, получает преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды этого здания, строения, сооружения, а также преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, занимаемого указанным зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования, с оплатой стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

Комментарий к ст. 28 Закона

1. Пункт 1 ст. 28 Закона, по сути, развивает положения подп. 2 п. 1 ст. 40 и ст. 41 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми собственники земельного участка и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

2. Как было установлено выше, вводимый комментируемым Законом "акт разрешенного использования земельного участка" не предусмотрен законодательством Российской Федерации и дублирует сведения и документы государственного земельного кадастра и государственного градостроительного кадастра. Более того, п. 2 ст. 28 Закона предусматривается оформление указанного акта за счет средств лица, намеревающегося осуществить застройку земельного участка. Необходимо добавить также, что в нормативных правовых актах не установлены расценки на выполнение работ по оформлению акта разрешенного использования земельного участка, практически это означает, что указанную стоимость, скорее всего, будет определять самостоятельно сам уполномоченный орган (Москомархитектура).

3. В соответствии с подп. "в" п. 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков6 извещение о проведении торгов должно содержать сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.

Как было отмечено выше, полная и достоверная информация о разрешенном использовании земельных участков в случае ее наличия должна содержаться в государственном земельном кадастре и государственном градостроительном кадастре. Поэтому для исполнения положений Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков достаточно выписки из государственного земельного кадастра или государственного градостроительного кадастра.

4. Пункт 4 ст. 28 Закона развивает положения п. 2 и 10 ст. 31 Земельного кодекса РФ в которых предусмотрено, что орган исполнительной власти города Москвы по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями7.

Порядок подготовки и получения разрешений на строительство или реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве установлен Законом города Москвы от 9 июля 2003 г. № 50. В ст. И, в частности, указано, что основаниями для принятия решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта являются:

1) утвержденные Правительством Москвы планы размещения строительства, реконструкции на территории города Москвы градостроительных объектов жилищного, социального, коммунального, культурного, административного, делового, торгового, производственного, рекреационного, садово-паркового, транспортного и иного назначения;

2) заявления граждан и юридических лиц о намерении осуществить строительство, реконструкцию на имеющемся у них земельном участке или о предоставлении им для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости, являющегося собственностью города Москвы.

В свою очередь, основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта являются:

1) документы, удостоверяющие право застройщика (заказчика) на использование для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости;

2) проектная документация, на которую получено положительное заключение органа государственной вневедомственной экспертизы, утвержденная и зарегистрированная в установленном порядке8.

5. Одной из наиболее острых проблем развития города в настоящее время является обеспечение условий для хранения автотранспорта. Постановлением Правительства Москвы от 2 апреля 2002 г. № 242-ПП утверждена Городская целевая программа гаражного строительства в г. Москве на период 2002 - 2004 гг. Ее ожидаемыми результатами являются повышение до 45% уровня обеспеченности машиноместами для хранения легкового автомобильного транспорта личного пользования; обеспечение общего прироста мест организованного хранения автотранспорта в объеме 210 тыс. машиномест; создание нормативно-правовой базы, направленной на улучшение экологической обстановки в городе и снижение себестоимости гаражного строительства; снижение загруженности автотранспортом внутридворовых территорий в жилых кварталах; сглаживание неравномерности обеспеченности машиноместами населения административных округов; повышение пропускной способности транспортных магистралей (особенно в центральной части города); обеспечение эффективного государственного контроля за ходом строительства сооружений для хранения легковых автомобилей населения г. Москвы; улучшение экологической обстановки в городе.

В настоящее время нормативы по обеспеченности машиноместами определяются, в частности, Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы МГСН 1.01-999. В соответствии с п. 9.3.3 требуемое количество машиномест в местах организованного хранения автотранспортных средств следует определять из расчета для хранения легковых автомобилей в частной собственности, исходя из средней по городу 70-процентной обеспеченности местами в организованных гаражно-стояночных объектах - 210 машиномест на 1000 жителей (1 машиноместо на полторы квартиры). При этом определено:

6. В п. 6 ст. 28 Закона, по сути, регулируются вопросы, связанные с самовольными постройками, хотя эти слова в нем и не упоминаются. Напомним, что в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, т.е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме следующих случаев:

Из изложенного следует, что возможность "передачи постройки в собственность города Москвы" не предусматривается Гражданским кодексом РФ. Еще раз подчеркнем, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, в том числе "передавать постройку в собственность города Москвы". Такие сделки являются ничтожными в силу ст. 168 Гражданского кодекса. Приобретение права собственности на нее возможно только в случаях и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом.

Напомним также, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, поэтому субъекты Российской Федерации не вправе осуществлять правовое регулирование по данным вопросам.

Статья 29. Обеспечение соблюдения градостроительных требований к землепользованию при изменении фактического использования земельного участка, не связанном со строительством, реконструкцией градостроительного объекта

1. Любое изменение вида и параметров фактического использования земельного участка, не связанное со строительством, реконструкцией градостроительного объекта, допускается исключительно при условии соответствия этого изменения требованиям и ограничениям, содержащимся в акте разрешенного использования земельного участка.

2. Разработка акта разрешенного использования земельного участка при изменении его фактического использования, не связанном со строительством, реконструкцией градостроительного объекта, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы по заявке и за счет средств лица, намеревающегося осуществить изменение фактического использования земельного участка.

Комментарий к ст. 29 Закона

1. Пункт 1 ст. 29 Закона, по сути, воспроизводит ч. 1 ст. 42 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

1. Пункт 2 ст. 29 Закона сформулирована не вполне удачно с точки зрения юридической техники. Необходимо иметь в виду, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования10. При осуществлении градостроительной деятельности использование земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися соответственно собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, проводится с соблюдением разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий, которые установлены проектами планировки11. Об оформлении акта разрешенного использования земельного участка см. п. 2 ст. 28 Закона и комментарий к нему.

Статья 30. Обеспечение соблюдения градостроительных требований к землепользованию при приватизации земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости, оформлении иных прав на земельный участок без изменения его фактического использования

1. Приватизация земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости, оформление иных прав на земельный участок без изменения его фактического использования осуществляются с формированием этого земельного участка в порядке, установленном федеральным законодательством, и оформлением акта разрешенного использования земельного участка.

2. Оформление акта разрешенного использования земельного участка при приватизации земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости, оформлении иных прав на земельный участок без изменения его фактического использования осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы по заявке и за счет средств приобретателя прав на земельный участок, другие расположенные на нем объекты недвижимости.

3. В договор купли-продажи приватизируемого земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости, договор на предоставление иных прав на земельный участок вносится требование о реализации в согласованные сроки мероприятий по приведению фактического использования земельного участка в соответствие с разрешенным и сохранению, и развитию действующих социально значимых производств, а также указание на недействительность перепрофилирования производств и земель без согласования с Правительством Москвы.

Комментарий к ст. 30 Закона

1. Пункт 1 ст. 30 Закона в части установления необходимости оформления акта разрешенного использования земельного участка при его приватизации не соответствует п. 1 с. 36 Земельного кодекса РФ в соответствии с которым исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами. Между тем ни в Земельном кодексе Российской Федерации, ни в каком-либо ином федеральном законе не предусмотрено оформление акта разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в соответствии с п. 2 и 3 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю12 органы местного самоуправления или органы государственной власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, при предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков не вправе требовать представления документов, не указанных в настоящих Правилах13, если иное не установлено федеральными законами.

2. По данному вопросу см. п. 1 настоящей статьи и комментарий к нему.

3. При применении п. 3 ст. 30 Закона следует иметь в виду что в нем использованы термины, отсутствующие в федеральном законодательстве ("договор на предоставление иных прав на земельный участок", "перепрофилирование производств и земель"), имеются грамматически не согласованные фразы ("и сохранению, и развитию").

По сути, данным пунктом на всех без исключения приобретателей недвижимого имущества, в том числе земельных участков, налагается обязанность по приведению фактического использования земельного участка в соответствие с разрешенным. В такой редакции п. 3 ст. 30 Закона не соответствует п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым установление срока приведения земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом может иметь место только в том случае, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры14.

Что касается "требования ... о развитии действующих социально значимых производств, а также указание на недействительность перепрофилирования производств и земель без согласования с Правительством Москвы", то данные отношения исчерпывающим образом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". В частности, согласно п. 21 ст. 20 указанного Федерального закона, условия конкурса по продаже государственного или муниципального имущества могут предусматривать сохранение определенного числа рабочих мест и ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования.

Кроме того, обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем пять лет с момента приватизации. В случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения в течение указанного срока органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд15.

Статья 31. Приведение фактического использования земельного участка в соответствие с требованиями и ограничениями к его использованию

1. Подтверждение соответствия либо несоответствия фактического использования (состояния) земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости требованиям и ограничениям к использованию земельного участка осуществляется актом разрешенного использования земельного участка.

Разработка акта разрешенного использования земельного участка осуществляется в этом случае по инициативе уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, иного органа исполнительной власти города Москвы, органа местного самоуправления за счет средств бюджета города Москвы, бюджета муниципального образования в городе Москве либо по заявке и за счет средств собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка.

2. В случае если фактическое использование земельного участка, не соответствующее требованиям и ограничениям к его использованию, опасно для жизни и здоровья населения города Москвы, способно причинить вред окружающей среде, объектам культурно-исторического наследия, Правительство Москвы принимает решение о необходимости и сроках приведения вида и параметров использования такого земельного участка в соответствие с требованиями и ограничениями к его использованию.

3. Изменение вида и параметров фактического использования земельного участка, не соответствующих требованиям и ограничениям к использованию земельного участка, допускается исключительно в направлении приведения фактического использования земельного участка в соответствие с требованиями и ограничениями к его использованию.

4. Для приведения фактического использования земельных участков в соответствие с требованиями и ограничениями к их использованию Правительство Москвы вправе в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы применять к собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам таких земельных участков следующие меры стимулирования и принуждения:

а) меры стимулирования требуемых изменений фактического использования земельных участков:

б) меры принуждения к требуемому изменению фактического использования земельных участков:

Комментарий к ст. 31 Закона

1. В п. 1-3 ст. 31 Закона развиваются положения п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливаются органом местного самоуправления. Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. При сравнении п. 1-3 ст. 31 Закона и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ прежде всего обращает на себя внимание отличие в формулировках оснований приведения земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом:

Нетрудно убедиться, что в комментируемом Законе нормы Земельного кодекса Российской Федерации существенно изменены, причем не в лучшую сторону.

2. В п. 4 ст. 31 предусмотрена возможность применения "мер стимулирования и принуждения" для приведения фактического использования земельных участков в соответствие с требованиями и ограничениями к их использованию. Особое внимание следует обратить на меры принуждения.

1) Установление повышающих коэффициентов к ставкам арендной платы за землю и иное недвижимое имущество.

Положение о порядке расчета повышающих поправочных коэффициентов к ставкам арендной платы за землю в случаях нарушения условий градостроительного зонирования территории города Москвы утверждено распоряжением мэра Москвы от 29 декабря 1999 г. № 1523-РМ. В нем предусмотрено, что повышающий коэффициент к ставкам арендной платы за землю является мерой экономического воздействия, направленной на повышение эффективности использования территории и осуществление требуемых изменений использования территории, установленных градостроительным зонированием в ходе реализации Генерального плана развития города Москвы.

Величина повышающего коэффициента зависит от величины расхождения (диспропорций) между установленным градостроительным зонированием ландшафтным, строительным, функциональным назначением участка территории и его фактическим использованием. Ландшафтное, строительное, функциональное назначение территории участка устанавливается градостроительным зонированием в составе утверждаемой градостроительной документации, а фактическое использование земельного участка определяется на основании данных государственного земельного кадастра города Москвы.

2) Установление обязательства по отношению к лицу, являющемуся собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка или расположенного на нем градостроительного объекта, осуществить меры по приведению использования такого земельного участка в соответствие с требованиями и ограничениями к его использованию.

Данная мера применима только в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ (об этом подробно говорилось в п. 1 комментария к настоящей статье).


1 См. п. 3 и 5 ст. 54, п. 5. ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

2 Либо, если использовать терминологию комментируемого Закона, "подтверждаться".

3 См. также постановление Правительства Москвы от 10 ноября 1998 г. № 874 "Об утверждении положения о государственном градостроительном кадастре г. Москвы" и постановление Правительства Москвы от 28 сентября 1999 г. № 893 "О ведении и использовании информационных ресурсов государственного градостроительного кадастра г. Москвы".

4 См. также п. 1 ст. 30 Закона и комментарий к нему.

5 См. п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

6 Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. № 808.

7 См. также п. 1 ст. 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки.

8 См. ст. 14 Закона города Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве".

9 Утверждены и введены в действие постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49.

10 См. п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

11 Ст. 16 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

12 Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 г. № 576.

13 Граждане и юридические лица при предоставлении им в соответствии с законодательством Российской Федерации земельных участков представляют (помимо документов, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации документы, удостоверяющие личность гражданина или подтверждающие государственную регистрацию юридического лица.

Граждане и юридические лица при предоставлении им земельных участков на которых расположены принадлежащие им здания, строения и сооружения представляют также документы, подтверждающие размер площади здания строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо на помещения в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества.

14 Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в следующих случаях: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

15 См. ч. 2 п. 4 ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Орлов С.В.
Попов М.В.

Комментарий к Закону города Москвы от 14 мая 2003 г. "О землепользовании и застройке в городе Москве"


Недавно начали вписываться в искусство порно и возникают трудности с подбором? Советуем отведать раздел с лучшей порнографией со зрелыми, в котором Вы получите возможность посмотреть на профессиональных и опытных стареньких девушек, качественно делающих нужную работу в роликах высокого качества и в любое комфортное для этого время!