01.06.2004
И стал одним из крупнейших игроков на рынке аренды недорогих помещений
Банк "Визави", чуть более года назад начавший скупку столичных предприятий ради их помещений, за это время превратился в крупного игрока на рынке коммерческой недвижимости класса С. Структуры банка приобрели 500 000 кв. м, и теперь "Визави" объединяет их в единую сеть под брэндом "Офис-Парк Визави" и сдает в аренду. По оценкам банка, доходность проекта превышает 30% годовых.
ИК "Визави" создана на базе инвестиционного департамента банка "Визави" в сентябре 2003 г. во главе с бывшим руководителем департамента Антоном Вели-ховским. Банк "Визави" учрежден в 1994 г, по данным ЦЭА "Интерфакс", на 1 апреля 2004 г, занимал 25-е место по размеру собственного капитала (4,5 млрд. руб.) и 51-е-по чистым активам (14,1 млрд руб.).
В начале 2003 г. на московских улицах появились рекламные щиты банка "Визави" с изображением заводских помещений и предложением "купить проблемы от 10 000 кв. м". Банк обещал вложить в скупку предприятий $100 млн., а та кампания, по оценкам экспертов, обошлась ему примерно в Я млн.
Сейчас инвестиционной компании "Визави" принадлежит 500 000 кв. м площадей в Москве, говорит ее директор по рекламе Анна Базильер. Все объекты будут объединены под торговой маркой "Офис-Парк Визави". Семь комплексов площадью около 390 000 кв. м компания начинает сдавать в аренду как офисы и склады класса С. Это здания в Чертанове (15 000 кв. м), в Бутырском (30 000 кв. м) и Красносельском (16 000 кв. м) районах, на Можайском шоссе и в Марьиной Роще (по 75 000 кв. м), на Семеновской (25 000 кв. м) и рядом с Курским вокзалом (150 000 кв. м). Оставшиеся 110 000 кв. м -либо офисы более высокого класса (например, на ул. Усачева, 24), либо еще не приведены в подходящее состояние и войдут в "Офис-Парк" позже, пояснила Базильер.
По ее словам, "Визави" уже провела две сделки: 14 000 кв. м в "Визави-Шереметьевский" арендовал издательский дом "Бурда", а 26 000 кв. м в "Визави-Можайский" - компания по продаже спорттоваров "Спорт Хит ТВК". Сумму сделок компания не раскрывает. Базильер сказала лишь, что офисные площади будут сдаваться в аренду по $200-350 за 1 кв. м в год, а складские - по $80-120, причем на офисы придется 70%, а доля складских площадей составит 30%.
Сотрудник отдела по связям с общественностью ИД "Бурда" подтвердил, что компания в июле переедет в новый офис, но от других комментариев отказался. По данным консультанта риэлторской компании, попросившего не называть его имя, "Бурда" арендовала площади по $250 за 1 кв. м в год. В "Спорт Хите" получить комментарии не удалось.
По оценкам экспертов, заявленные "Визави" ставки вполне рыночные. Класс С - довольно емкий рынок, множество структур хотят арендовать офисы по цене $180-280 за 1 кв. м в год с учетом всех платежей, но информацию о нем сложно систематизировать и точный объем его неизвестен, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Владимир Пушкин. "Большую часть таких площадей сдают в аренду администрации предприятий и организаций, и объем этих площадей все время меняется", - объясняет он. Старший консультант компании Jones Lang la Salle Константин Романов отмечает, что сейчас в России нет четкого определения, что такое помещения класса С. "Фактически к нему относятся все площади, которые не попадают в категорию А и В: старые административные здания, бывшие НИИ, все, что хоть немного похоже на офис", - говорит он. По его словам, спрос на эти площади высок, поскольку арендаторов привлекают низкие арендные ставки.
Так что "купленные проблемы" могут оказаться весьма прибыльными. В "Визави" доходность "Офис-Парка" оценивают "не менее чем в 30%". По словам Базильер, в скупку предприятий и уже проведенный ремонт помещений вложены обещанные $100 млн. Если предположить, что банк сдаст их все по декларируемым ставкам, то его доход составит $75 млн.: $63 млн. от 350 000 кв. м офисных помещений и $12 млн. от складских. Но, как отмечает Пушкин, найти арендаторов одновременно на такое количество объектов нереально и часть из них "зависнет". Поэтому он называет 30%-ную до-' ходность "оптимистичной".
Романов же считает выбор "Визави" сегмента дешевых офисов и складов оправданным. "Сейчас многие инвесторы вкладывают средства в помещения класса А и В, тогда как класс С тоже обеспечивает неплохую прибыль, а рынок не занят", - объясняет он. По данным компании ABN Realty, средний уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет порядка 14-17%, а лучшие офисы класса А, по данным Colliers International, приносят "лишь" 13,5-14%.
До сих пор на рынке коммерческих помещений класса С не было крупных игроков, говорит Пушкин. Впрочем, представитель компании, специализирующейся на скупке предприятий, утверждает, что есть более крупные игроки, просто они предпочитают "не светиться".
Елена Виноградова, Татьяна Рютина
Ведомости, 31 мая 2004