04.06.2004
Сдавая квартирув аренду, можно окупить вложенные в нее средства за 10 лет
Вкладывать деньги в недвижимость можно не только в расчете на то, что она подорожает. Доход, причем регулярный, может принести сдача квартиры или коттеджа в аренду. По словам риэлторов, покупка квартиры для последующей сдачи в аренду становится все более популярной, ведь в последнее время эта операция приносит 20-30% годовых.
Чтобы сдавать в аренду свободную площадь, надо, как минимум, ее иметь. Проблема снимается, если лишняя квартира в Москве или свободный дом в области уже есть. В другом случае их придется сначала купить и только потом сдать. Тогда финансовый порог вхождения в роль рантье составит $100 000 - $1 млн.
Быстро и дешево
Начинающему инвестору, который располагает свободной суммой в $100 000-200 000, риэлторы советуют попробовать наименее рискованный вариант - приобрести типовую 1-2-комнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от станций метро среднего радиуса. Доходность сдачи в аренду типовых квартир выше, так как их можно сдавать без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что обязательно для элитного жилья.
Минимальной суммы в $100 000 по нынешним ценам достаточно для приобретения двухкомнатной квартиры в спальном районе с неплохой репутацией (Измайлово, Преображенское, Марьино) или двух очень скромных однушек в самых дальних уголках города. Это уже является инвестицией в недвижимость - причем, по мнению экспертов, неплохой - и позволяет рассчитывать на скорое получение регулярного дохода.
Покупать жилье для последующей сдачи в аренду имеет смысл только на вторичном рынке, так как в новостройку придется вложить большие средства на ремонт и обстановку, прежде чем она начнет приносить доход, А на вторичном рынке много квартир, которые за месяц-другой можно с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать. Они больше всего подходят для такой операции.
60-70% жилья на вторичном рынке приобретается для последующей сдачи в аренду, таких сделок становится все больше, считает начальник службы маркетинга инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест" Андрей Блажко. По его мнению, многие из этих квартир изначально приобретались не с целью извлечения дохода от аренды, а в связи с начавшимся в 2000 г. ростом цен на недвижимость. Удорожание квартир значительно превышало проценты по банковским депозитам и многие люди, задумывавшиеся о вложении свободных средств, обратили свои взгляды на рынок недвижимости. А сдача купленной в качестве инвестиции квартиры в аренду увеличивает доход от роста ее цены.
Ставки аренды однокомнатных квартир в Москве, по данным "Миэль-Недвижимости", в начале мая составляли $300-600 в месяц (см. схему), причем спрос на аренду жилья в пределах $450 в месяц, по данным аналитиков компании, заметно превышает предложение. Таким образом, годовой доход инвестора может составить $3600-7200 до уплаты налога. Но для очень скромной квартиры сумма будет ближе к нижней границе. Так что вернуть вложенные в квартиру $50 000 при минимальной ставке аренды удастся не ранее чем за 10 лет. Но такой способ вложения денег в недвижимость и не предполагает быструю отдачу - он рассчитан на сохранение основной суммы (квартира-то остается у вас в собственности) и получение регулярных дивидендов.
Имея одну или две квартиры под аренду, их владелец может сам управлять ими: контролировать сбор арендных платежей, состояние недвижимости, периодически, хотя бы раз в три года, делать косметический ремонт жилья. Если квартир больше, есть смысл поручить управление ими агентству недвижимости. Сейчас они предлагают услугу доверительного управления квартирами за 10-25% от ставки аренды (см. врезку).
В НАДЕЖНЫЕ РУКИ
Заключая договор о доверительном управлении квартирой, владелец жилья передает агентству недвижимости полномочия по сдаче ее внаем. После этого агентство представляет интересы владельца жилья и регулирует финансовые вопросы с арендатором.
Обычно договор заключается на год с возможностью пролонгации. На протяжении срока его действия агентство обязуется подбирать клиентов, своевременно выплачивать арендную плату, следить за состоянием квартиры и находящегося в ней имущества. Агентство проверяет и при необходимости оплачивает счета за коммунальные услуги и междугородные переговоры, а также по специальной договоренности, которую можно внести в договор, оказывает услуги по уборке квартиры, вызову технических служб и т. д. и при необходимости ремонтирует квартиру. Квартиру лучше оценить и внести в договор с агентством пункт о материальной ответственности агентства за ущерб, причиненный имуществу и отделке квартиры арендатором.
Ставка аренды согласовывается после осмотра квартиры. Стоимость доверительного управления квартирой составляет в среднем 10-20% от ежемесячной ставки аренды.
Для заключения договора потребуется предъявить агентству паспорт и документы о праве собственности на квартиру. Дополнительно могут потребоваться справки о состоянии финансово-лицевого счета, об отсутствии задолженностей и о прописанных в квартире.
Дорого и серьезно
Располагая большей суммой, $500 000 - $1 млн, можно увеличить доходы от аренды приобретенного жилья в несколько раз, так как ставки аренды качественного и удачно расположенного (элитного) жилья составляют в Москве от $1000 в месяц, но могут доходить и до $10 000.
Специалисты риэлторского агентства Blackwood оценивают "входной билет" на рынок элитной недвижимости в $500 000, а доходность от ее сдачи в аренду - в 20-30% годовых в валюте.
Риэлторы считают современным доходным жильем квартиры площадью от 80 кв. м свободной планировки в элитном доме с развитой инфраструктурой. Аренда такого объекта обходится минимум в $2500. Некоторые арендодатели, стремясь поднять планку еще выше, тратят на подготовку квартиры (ремонт, интерьер, мебель) еще до 50% от стоимости квартиры. Руководитель отдела аренды жилых помещений Blackwood Марина Маркарова рассказывает про "квартирных магнатов, которые сдают по 5-10 элитных квартир, а на вырученные деньги живут за границей - во Франции, Швейцарии". По наблюдениям участников рынка, около 40% элитных квартир покупается "под аренду", причем некоторые из оставшихся 60% покупателей тоже не исключают, что в будущем их приобретение может стать эффективным финансовым инструментом.
Срок окупаемости инвестиций в элитные квартиры на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду, по оценкам специалистов Blackwood, как правило, не превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 12%. С учетом роста цены квартиры отдача может достичь 40% годовых.
Самое главное - выбрать по-настоящему элитную, а не просто очень хорошую квартиру, предупреждают риэлторы. При этом учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень комфортности жилья. Дом должен быть с хорошей "начинкой": обязательны охрана, подземный паркинг, центральная система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость аренды
такой квартиры доходит до $10 000-15 000 в месяц. В расходную часть операций арендодателям необходимо будет отнести затраты на страхование квартиры - (0,5-2% от стоимости жилья) и ремонт, который для таких квартир обойдется не менее $200 за 1 кв. м.
Продается квартира с арендатором
Недорогие типовые квартиры (в пятиэтажках, на окраинах города), как правило, сдают сами хозяева. Они находят клиентов через знакомых, или через объявления в специализированных изданиях, или "на столбах". А вот дорогие квартиры с хорошим ремонтом, обстановкой и техникой лучше сдавать в аренду через агентство недвижимости, которое возьмет на себя и управление квартирой. Все-таки элитные квартиры - штучный товар, и найти арендатора или покупателя на нее непросто. Риэлторы же могут не только полностью или частично управлять помещением в период аренды, но и застраховать его и находящееся в нем имущество, будут консультировать арендодателя по всем вопросам, возникающим в процессе аренды, организуют любые дополнительные работы и услуги. При этом агентство несет всю ответственность за состояние квартиры, ремонтирует ее за свой счет, а главное - заинтересовано сдать квартиру по максимальной цене, ведь от нее зависит размер комиссионных.
Иногда риэлтор может предложить купить квартиру уже с готовыми арендаторами. Например, компания Soho Realty продала 38 таких квартир с концепцией доходного бизнеса в доме на Новом Арбате (см. фото): все они были укомплектованы кухонной мебелью, хорошей бытовой техникой и предлагались на продажу с арендаторами, с договорами аренды, заключенными на год с возможной пролонгацией. Все проданные квартиры этого дома сдавались в течение одного года, после чего были проданы, причем 60% покупателей приобретали их именно с целью доходного бизнеса.
Деньги - в дом
Покупка или строительство загородного дома и его последующая сдача в аренду - затея куда более спорная по эффективности инвестиций, чем операции с городской квартирой, предупреждают риэлторы. Такие операции достаточно редки, так как загородная недвижимость приобретается в основном для себя, говорит начальник отдела аренды "Пересвет-Инвеста" Юрий Гладких. Однако рост цен аренды загородной недвижимости и самих домов все же предоставляет частным инвесторам возможность заработать. Многие перестали рассматривать загородные коттеджи как место временного проживания или как "второй дом". С развитием транспортных коммуникаций и инфраструктуры на престижных направлениях, таких как рублево-успенское, новорижское и калужское, число желающих переехать за город для постоянного проживания неуклонно растет. При этом не все хотят строить собственный дом, многие предпочитают арендовать его.
Специалисты "Кирсанова-Риэлти" оценивают доходность сдачи в аренду загородных домов в 20% годовых. Большинство экспертов по рынку загородного жилья полагают, что в ближайшие годы быстрый рост цен на загородную недвижимость и стабильный спрос на аренду домов сохранит доходность этих инвестиций. Впрочем, и заметного роста они не ожидают - слишком много новых проектов затеяли девелоперы, в том числе немало поселков застраиваются специально под сдачу в аренду.
Спрос на аренду домов возрастает летом. Но экономить и приобретать легкие щитовые дачи в деревнях и садовых товариществах риэлторы не советуют, так как при стоимости такого дома до $50 000 сдавать его можно будет только 3-5 месяцев в году. В итоге годовой доход от аренды не превысит $3000-4000, а риск утраты или повреждения недвижимости из-за пожара или вандализма в "свободное время" слишком высок.
Чтобы приобрести подходящее для круглогодичного проживания загородное жилье, придется инвестировать не менее $100 000-150 000. На эту сумму можно выбрать неплохой коттедж, подходящий для постоянного проживания, в пределах 30-50 км от МКАД. В доме обязательно должен быть телефон, водопровод и канализация, гараж. Тогда стоимость аренды составит $1000-5000 в зависимости от качества и местоположения дома.
На более престижных направлениях минимальная сумма возрастает. По оценке компании "Терра эстейт", для покупки качественного и инвестиционно привлекательного дома на Новорижском шоссе требуется уже минимум $600 000-700 000, на Рублево-Успенском шоссе -$1,1-1,2 млн.
Специалисты "Кирсанова-Риэлти" считают наиболее подходящими зонами расположения дома для выгодной сдачи в аренду Серебряный бор, Рублевское, Калужское и Киевское шоссе, новорижское направление. Ставки аренды там начинаются от $1000 в месяц, но могут доходить и до $10 000. Арендаторы любят деревянные дома, построенные по технологии Хонка, Лендал; стабильно популярны стародачные кооперативы.
Как и в случае с элитными квартирами, на загородном рынке также лучше поручить поиск арендаторов, урегулирование отношений с ними и управление недвижимостью риэлтору. Обычно их гонорар за год соответствует размеру месячной арендной платы.
Чтобы спать спокойно
С платежей за сданную в аренду недвижимость придется заплатить налог на доходы физлиц по ставке 13%. Если вы заключили договор аренды с риэлтором, он, как правило, выплачивая владельцу имущества арендную плату, сам сразу взимает и налог. В таком случае даже не потребуется декларировать доход.
Если же вы решили действовать сами, то придется подавать декларацию о доходах в местную налоговую инспекцию. Начальник департамента налогообложения физлиц МНС Валентина Акимова предупреждает, что налоговые органы контролируют сдачу жилья в аренду частным лицам через органы внутренних дел, если съемщики регистрируются по месту проживания. "Мы выявляем людей, сдающих квартиры, и по газетам, например "Из рук в руки", и приглашаем их в инспекции для выяснения факта аренды", - предупреждает она.
Стоимость аренды квартир в Москве (цена предложения на 31 марта, $/месяц)
Северный АО
1-комн. кв.: 350-2000
2-комн. кв.: 450-5000
3-комн. кв.: 800-7000
4-комн. и более: 1000-10000
Северо-Западный АО
1-комн. кв.: 400-1500
2-комн. кв.: 550-4000
3-комн. кв.: 750-3800
4-комн. и более: 700-6500
Западный АО
1-комн. кв.: 400-2500
2-комн. кв.: 500-4300
3-комн. кв.: 800-8000
4-комн. и более: 1200-1100i
Юго-Западный АО
1-комн. кв.: 400-1300
2-комн. кв.: 500-4500
3-комн. кв.: 700-7000
4-комн. и более: 800-6500
Центральный АО
1-комн. кв.: 500-4000
2-комн. кв.: 600-5000
3-комн. кв.: 900-12000
4-комн. и более: 1500-25000
Северо-Восточый АО
1-комн. кв.: 400-1000
2-комн. кв.: 500-2000
3-комн. кв.: 700-3300
4-комн. и более: 1500-2500
Восточый АО
1-комн. кв.: 350-900
2-комн. кв.: 500-2000
3-комн. кв.: 800-2500
4-комн. и более: 1000-3500
Юго-Восточый АО
1-комн. кв.:350-700
2-комн. кв.: 450-1500
3-комн. кв.: 600-2500
4-комн. и более: 1300-3000
Южный АО
1-комн. кв.: 350-900
2-комн. кв.: 450-1500
3-комн. кв.: 700-2000
4-комн. и более: 1000-2500
Алена Шевченко
Ведомости, 28 мая 2004
| Строительство домов Казань inbrig.ru |