Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости

Введение

Оценка промышленных зданий и сооружений с технологическим оборудованием и сопутствующей инфраструктурой как объекта купли-продажи на российском рынке недвижимости не имеет специальной методической базы, и в настоящее время опыт и навыки работы в этой области еще находятся в стадии становления.

Промышленные объекты (комбинаты, заводы, фабрики, цехи, рудники, промбазы и т.д.) являются основными элементами в экономике большинства стран мира и существенно влияют на занятость и благополучие населения. Поэтому создание методической основы для формирования достоверной оценки объектов промышленной недвижимости является необходимым элементом современного функционирования рыночной экономики.

Промышленные объекты имеют широкую гамму характерных признаков, так как основной их особенностью являются не столько здания и сооружения, сколько производственная технология с наличием специального (порой уникального) оборудования. Поэтому в настоящей статье рассматриваются предприятия с замкнутыми технологическими процессами.

Следует также отметить, что продолжительность жизненных циклов зданий и сооружений в составе промышленной недвижимости, как правило, значительно больше жизненных циклов производственной деятельности этих объектов, что требует специального подхода к их оценке, так как примерно через 20 - 30 лет меняются технологическая база и структура производственных процессов. Для проведения экспертизы и оценки такой недвижимости необходимо определить и уточнить:

1. Сущность промышленной недвижимости

Объекты промышленного назначения обычно состоят из нескольких основных частей, которые являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

В состав промышленного предприятия с замкнутым циклом (то есть поставляющих на рынок законченную товарную продукцию) входят следующие основные компоненты, которые могут быть объектом оценки стоимости при формировании цены промышленной недвижимости:

- земельный участок;

- здания и сооружения в целом и отдельные их чести;

- внутриллощадочные коммуникации (дороги, водо-, газо- и теплопроводы, системы канализации, транспортерные галереи, продуктопроводы и др.);

- технологическое оборудование, станки, агрегаты и т.п.;

- энергетические блоки;

-объекты транспортного цеха;

- административно-управленческий блок с системой связи;

- система обеспечения промышленной безопасности;

- индивидуальные очистные сооружения;

- блок бытового обслуживания и др.

Поскольку на любом промышленном объекте даже при максимальной автоматизации технологических процессов предполагается присутствие людей, то в качестве самостоятельного и важного элемента, обеспечивающего функционирование промышленного предприятия, должно быть оценено наличие квалифицированного кадрового состава, способного обеспечивать работу предприятия на необходимом уровне. При этом на рабочих местах, где предполагается присутствие людей, должны быть созданы здоровые, безопасные и функционально эффективные условия труда.

Как показала практика, в большинстве случаев для нормальной работы персонала необходимо также организовать современную социальную инфраструктуру.

Методический подход к оценке промышленной недвижимости

2.1. Специфические условия, влияющие на оценку

При оценке объектов промышленной недвижимости следует придерживаться основных требований стандартов оценки, изложенных в постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519. При этом следует иметь в виду, что, как правило, крупные промышленные объекты имеют следующие особенности формирования стоимости на открытом рынке купли-продажи объектов недвижимости:

- ограниченный спрос и высокая стоимость вооссоздиния аналогичного объекта;

- специфика конкуренции не ограниченном рынке такого рода объектов;

- состояние технологического уровня производства и его соответствие достижениям науки и техники;

- обеспечение норм охраны окружающей среды;

- прогноз потребности производимой товарной продукции с учетам появления новых конкурентных материалов и производственных технологии.

2.2. Разновидности подходов к оценке промышленных объектов

Основные разновидности подходов к оценке объекта, предназначенного для выпуска товарной продукции или выполнения производственных услуг, следующие:

- затратмый подход, характеризуемый совокупностью методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения основных элементов объекта с учетом его износа;

- сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информации о ценах сделок с ними;

- доходный подход, основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки,

Для большей достоверности и точности оценки рассматриваемого промышленного объекта целесообразно выполнять оценки по всем трем методическим подходам, обобщая полученные результаты по данным комплексного анализа с учетом рыночной конъюнктуры, качественного уровня выпускаемой продукции, экспертных оценок и других социально-экономических характеристик.

2.3. Возможность развития объемного пространства помещений и внутренней среды объекта

 

Поскольку жизненный цикл зданий и сооружений значительно больше продолжительности технологических процессов и обслуживающей их деятельности, в составе комплекса промышленных объектов периодически возникает необходимость в их техническом перевооружении или обновлении оборудования на каком-либо из технологических переделов в составе производственного предприятия. Для выполнения такого рода операций необходимо, чтобы конструктивные решения зданий и сооружений позволяли несложными действиями изменять объемы и площади внутренних помещений для размещения нового более производительного оборудования и создания необходимого пространства для размещения новых технологических линий.

Поэтому при оценке объекта должны быть учтены возможности изменения объемно-планировочных решений зданий и сооружений, подлежащих оценке, с учетом коэффициентов трансформации Ктф, определяемых зависимостью

Ктф = V0 / V1
либо
Ктф = F0 / F1 (1)

где

V0 и F0 - первоначальный объем или площадь пола отдельных помещений объекта оценки;

F0 и F1 - величина объема или площади помещений после выполнения работ по трансформации внутреннего пространства.

По величине возможных трансформаций (например, большой шаг или большие пролеты несущих конструкций, раздвижные стены, перегородки и т.д.) в оценку объекта могут быть внесены следующие оценочные поправки Коп к основной цене вариантов в случае нетрансформируемого объекта:

- при малой трансформируемости объекта (Ктф = 0,1- 0.2) ценовой коэффициент рекомендуется принимать Коп < 1,05;

- при средней трансформируемости объекта (Ктф = 0,21- 0.4) рекомендуется использовать соотношение 1.05 < Коп < 1.3;

- при высокой трансформируемости (Ктф = 0.41 -0.7) ценовой коэффициент может быть принят Коп > 1,3.

2.4. Прочность и долговечность несущих конструкций

Прочность и сохранность функционального назначения конструкций (несущая способность, термосопротивление, гидроизоляция, долговечность и т.д.) являются важным фактором в оценке объекта. Здесь должны рассматриваться следующие возможные варианты состояния несущих конструкций:

- сохранение или снижение несущей способности грунтов оснований;

- деформации и просадки фундаментов, влияющие на несущую способность конструкций;

- состояние несущих конструкций с учетом обнаруженных дефектов и местных деформаций;

- состояние ограждающих конструкций.

В каждом из рассматриваемых вариантов определяется несущая способность и долговечность конструкций

данного объекта и оценивается возможность его перепрофилирования под новые производственные процессы, а также возможность увеличения нагрузок на несущие конструкции. Поэтому оценочная стоимость объекта должна устанавливаться в зависимости от фактического состояния конструкций объекта и возможных способов его реабилитации.

Например, при сохранении несущими конструкциями первоначальных проектных значений прочностных характеристик и необходимой величины их долговечности стоимость объекта может быть определена с учетом состояния его конструкций оценочным коэффициентом по прочности Кнп = 1. При потере несущими конструкциями прочностных характеристик этот коэффициент, естественно, должен быть меньше. Поэтому при снижении конструкциями объекта несущей способности стоимость объекта рекомендуется уменьшать на величину поправочного коэффициента Кнп, приведенного в табл. 1.

Таблица 1

Рекомендуемые значения поправочного коэффициента Ккп по параметрам состояния несущих конструкций

Потери несущей способности конструкций в сравнении с проектными величинами % Значения поправочного коэффициента к первоначальной стоимости объекта, Кнп
0 1.0
10 0.9
20 0.85
30 0.80
40 0.75

 

При необходимости восстановления несущей способности конструкций должны быть предприняты меры по усилению колонн, стен, балок, ферм и других элементов объекта недвижимости до требуемых величин с использованием при оценке стоимости соответствующего значения Кнп.

2.5. Эстетическое восприятие объектов промышленного комплекса

Ландшафт территории, занятой производственным предприятием, композиционное восприятие комплекса объектов, внешний и внутренний вид объектов, несомненно, влияют на рыночную стоимость, так как эстетические элементы в неявной форме (на уровне подсознания) стимулируют производительность труда, а внешний вид характеризует состояние несущих и ограждающих конструкций.

В качестве оценочного критерия предлагается ввести коэффициент Кэст, значение которого может колебаться от 0,9 до 1,1 от базовой стоимости объекта.

2.6. Особенности оценки при нахождении объекта в экстремальной ситуации

В связи с возможным старением и физическим износом конструкций объект теряет часть первоначальных прочностных параметров, а потому его состояние следует рассматривать как элемент производственного риска при достижении критических величин нагрузок и воздействий, за пределами которых могут возникнуть аварийные ситуации.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно новейшим исследованиям в области геофизики и климатологии имеются случаи, когда в законодательном порядке изменяются нормативные значения нагрузок и воздействий на здания и сооружения. Например, в отдельных регионах существенно повышены значения сейсмических воздействий, изменены величины снеговых и ветровых нагрузок, что сказывается на расчетной надежности существующего объекта. При повышении интенсивности землетрясения на 1 балл расчетные сейсмические нагрузки увеличиваются в два раза, и, естественно, расчетная вероятность их повреждения существенно повышается. Аналогичные ситуации могут быть и при изменении других нормативных воздействий. Поэтому многие строительные объекты, построенные 20 и более лет тому назад, не всегда отвечают современным нормативным требованиям.

Изложенные обстоятельства (изменение нормативных требований по нагрузкам и воздействиям) должны учитываться при оценке объектов недвижимости по их фактическим прочностным характеристикам, поскольку в данной ситуации мы будем иметь дело с объектами, не отвечающими требованиям надежности, а потому юридически правомерно существенное понижение их оценочной стоимости. Особенно это справедливо при выполнении страховых операций, так как в этом случае объект оценки будет иметь нормативно обоснованную величину риска возможных аварийных ситуаций с соответствующими экономическими последствиями.

В случае несоответствия нормативным требованиям по прочности объект может быть оценен с учетом дополнительных мероприятий по повышению уровня надежности и необходимых затрат для приведения его в соответствие с условиями безопасной эксплуатации. При этом должно соблюдаться условие предельного состояния, как вероятности отказа Pf (или надежности Ps = 1- Рt), совпадающей с вероятностью невыполнения предельного неравенства хотя бы один раз в заданном интервале срока службы объекта (О, t) согласно зависимости:

Pfyi = РО [S ; R] < Pfex (2)

где

уi - возможное проектное решение по разрабатываемому варианту i;

Р0 - нормативная вероятность повреждения или разрушения объекта из-за несоответствия параметров прочности и нагрузок в экстремальных ситуациях;

S - функция входных параметров (случайных нагрузок и воздействий);

R - функция параметров системы (случайных геометрических характеристик конструкций, механических свойств материала, характеристик прочности, долговечности и т.д.)

Pfex - требуемое (задаваемое) экстремальное значение вероятности.

В качестве обобщающей оценки надежности объектов недвижимости и, как следствие, определения элементов его стоимости следует использовать характеристики экономического риска, который рассматривается как вероятностная комплексная величина ущерба, возникающего при аварии. В значения ущерба включаются потери и затраты на полное восстановление эксплуатационных параметров рассматриваемого объекта и на реабилитацию окружающей среды, вызванную предельным состоянием несущих и ограждающих конструкций и их оснований [1, 2].

Следует обратить внимание, что надежность и экономический риск являются взаимосвязанными характеристиками, поэтому данные параметры при оценке состояния промышленного объекта должны рассматриваться совместно.

Величину ущерба Уi, от ожидаемых повреждений конструкций и технологического оборудования можно определить согласно зависимости по формуле 3

Y1 = ni=1 Cit Ki n∑i=1Pt Pвс Pэо Рzi (3)

где

Cit -стоимость поврежденных или разрушенных объектов с учетом временного фактора;

Кi -коэффициент ожидаемого ущерба (см. Фоi и Пi в табл. 2);

Рt, Рвс, Рэо - показатели вероятности возникновения аварии в зависимости, соответственно, от срока эксплуатации объекта, состояния его защиты от воздействия внешней среды и уровня экспертной оценки соответственно;

Pzi - вероятность социально-экономических воздействий на сохранность объекта;

n - число рассматриваемых объектов или их отдельных элементов.

Таблица 2

Значения ущерба и потерь в стоимости товарной продукции, выпускаемой каким либо объектом, при различных уровнях аварийной ситуации.

Уровень аварийных ситуации, Ai Значения ущерба в основных фондах Ф0i и сопутствующие затраты, связанные с аварийно-восстановительными работами, % Потери в производимой с участием аварийного объекта продукции Пoi , измеряемые в относительной суточной их стоимости
1 0,50 ...5,0 0,000... 0,050 Пi
2 5,1 .... 20,0 0,051... 10,000 Пi
3 20,1 ....45,0 10,100...25,000 Пi
4 45,1 ... 75,0 25,100...50,000 Пi
5 75,1...100 и более 51,100...100,ООО Пi

 

Примечания:

1. Уровни ожидаемых аварийных ситуаций определяют по данным комплексной оценки состояния объекта и ожидаемого ущерба.

2. Значение Пi принимается по данным среднего уровня производимой продукции за рассматриваемый период.

Аварийные ситуации, как показал анализ фактического материала, могут возникать из-за различных причин, например:

- перенапряжение в материале конструкций в результате неправильного учета действующих нагрузок и прочностных характеристик несущих элементов;

- отступление от проекта и ошибки при проектировании (недостаточная прочность, жесткость и устойчивость элементов; неудачные конструктивные решения узлов сопряжений; заниженные расчетные нагрузки по сравнению с реальными, некачественные геологические изыскания и т.д.);

- нарушения, допущенные при эксплуатации конструкций (подвеска к конструкциям различного вида дополнительного оборудования, отсутствие защиты конструкций, работающих в агрессивных средах, отсутствие периодического осмотра состояния конструкций и пр.);

- деформации грунтов оснований (неравномерная осадка, оползни, пучение грунтов, просадки замоченных лессовидных грунтов и т.д.);

- непредвиденные обстоятельства (обвалы, взрывы, подмыв фундамента, обрушение вышележащих конструкций, удары, сейсмические воздействия, ураганы, наводнения и др.).

2.7. Безопасность производства работ, уровень комфортных условий труда и охрана окружающей среды

Безопасность и безаварийность работы технологических процессов тесно взаимосвязаны с условиями труда и охраной окружающей среды, так как при аварийных ситуациях, как правило, повышается уровень травматизма и увеличивается риск загрязнения окружающей среды.

Безопасность промышленного объекта определяется следующими условиями:

- полная нормативная обеспеченность прочности и долговечности объекта согласно условиям и требованиям, изложенным в подразделе 2.4. настоящей статьи;

- регулярная профилактика и необходимое регламентное обслуживание технологического оборудования и сопутствующей им инфраструктуры;

- обеспечение нормативно-санитарного состояния рабочих мест (чистота, температура и влажность воздуха, шумовое воздействие и т.п.);

- наличие системы контроля и безаварийного отключения всего комплекса производственных технологических линий и оборудования при аварийных ситуациях.

Связь между безопасностью производственных процессов, условиями труда и стоимостью объекта определяется вероятностью ожидаемого риска при возникновении аварий и сопутствующих им потерям.

В случае отсутствия 100 %-ой гарантии надежности рассматриваемого объекта при определении его рыночной стоимости должны учитываться затраты У2 на ликвидацию возможного загрязнения окружающей среды, вызванной аварийной ситуацией, которые в качестве ориентира могут быть определены по формуле:

Y2 = ni=1Fi Cif Pi, (4)

где

Fi - площадь территории или объем среды, загрязненной в результате аварии;

Сif -стоимостная оценка единицы измерения загрязненной среды;

Рi - вероятность возникновения обязательств по штрафным санкциям.

2.7. Страховая оценка объектов недвижимости

 

Поскольку производственные процессы на промышленных объектах, как правило, имеют повышенный риск аварийных ситуаций, многие его i-ые составные элементы должны быть застрахованы. В целом для объекта недвижимости стартовые компенсации могут рассчитываться согласно зависимости

Soi = ni=1Si Yoi ti, (5)

где

Si - вид компенсации или страхового возмещения;

Уoi - ожидаемый ущерб согласно зависимости (3);

ti - временной фактор, учитывающий период возникновения экстремальной ситуации.

Полученные в расчетах прогнозируемые значения ущерба Yoi (экономического риска) в случае возможных аварийных ситуаций сопоставляются с затратами 3oi, необходимыми для стабилизации экстремальной обстановки.

Для выбора оптимального варианта действия с учетом экономического риска используется целевая функция следующего вида:

L = Зoi /Yoi -> min, (6)

где

Зoi - все необходимые затраты для ликвидации аварийной обстановки;

Уoi - ожидаемый ущерб (суммарная оценка всех ожидаемых потерь) согласно зависимости (3).

3. Рекомендации по оценке объектов промышленной недвижимости

При оценке объектов промышленной недвижимости необходимо соблюдать следующий алгоритм действий;

1. Определить рыночную конъюнктуру на товарную продукцию, выпускаемую промышленным предприятием, и целесообразность её производства в течение расчетного периода времени.

2. Установить ориентировочную стоимость промышленного предприятия по одному из приемлемых подходов к оценке рассматриваемой недвижимости в конкретной ситуации.

3. Определить необходимость сохранения технологических процессов и рассмотреть возможность полного или частичного технического перевооружения объектов недвижимости.

4. Оценить возможность трансформации объемного пространства и перепланировки производственных и вспомогательных помещений.

5. Определить состояние несущих и ограждающих конструкций и их физико-механические характеристики.

6. Установить состояние технологического оборудования и возможность выполнения ими намечаемых производственных процессов.

7. Определить соответствие прочности и устойчивости несущих конструкций для восприятия нагрузок, создаваемых намечаемыми технологическими процессами, внешним воздействиям согласно нормативным требованиям.

8. Рассчитать ожидаемый риск в соответствии с состоянием несущих конструкций, нагрузками и воздействиями, а также намечаемыми производственными процессами.

9. Определить экологическое состояние объекта и его воздействие на окружающую среду.

10. Оценить условия труда на существующем предприятии в соответствии с действующими нормативами.

11. Выполнить комплексную оценку объекта с учетом всех параметров производственной деятельности объектов недвижимости:

а) надежность несущих и ограждающих конструкций;

б) состояние производственного оборудования;

в) рыночная конъюнктура на производимую продукцию;

г) степень воздействия на окружающую среду;

д) условия труда и состояние социальных объектов;

е) риск экстремальных ситуаций;

ж) эстетическое восприятие и т.д.

Литература:

1. Харитонов В.А. Оценка надежности и экономического риска на объектах нефтегазового комплекса // Нефтегазовые технологии, N 3, 1994.

2. Харитонов ВА. Основные положения проектирования надежности трубопроводных систем нефти и газа с учетом экономического риска [выпуск 1 сборника трудов ЗАО "ЭКМОС"] - М: 2003.

3. Болотин С.А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение проиес-са физического износа // Недвижимость: экономика, управление. №2, 2002.

В.А.Харитонов
Международный научно-практический журнал "Недвижимость: экономика, управление" №7-8 / 2004