28.06.2004
Общеизвестно, что экономический подъем во многих странах мира был связан с достаточно интенсивным развитием рынка жилья. Для того, чтобы рынок жилья динамично развивался государство должно создать благоприятные "правила игры" на этом рынке.
С началом второго цикла повышения цен на жилье (конец 2001 года) все большее число участников рынка высказывает мнение о буме на рынке московского жилья, и этот термин широко используется в материалах специализированной прессы и других средств массовой информации.
Вместе с тем, необходимо определиться, что же такое "бум"?
В первом приближении, это значительное увеличение объемов строительства жилья по сравнению с аналогичными периодами, в которые этого "бума" не было. Если допустить, что "бум" - это увеличение показателя как минимум в разы, то подобного явления не наблюдается на московском рынке жилья. Ежегодные объемы строительства жилья в Москве за последние 5 лет отличаются друг от друга не более чем на 50% (максимальное от минимального), при ежегодном увеличении этого показателя не более чем на 20%. Назвать эти значения динамичным ростом вполне возможно, а вот бумом - не совсем корректно.
Конечно, если сравнивать эти значения с официальными значениями темпа экономического роста (6,7% по итогам 2003 года), то разы получаются, но о буме говорить все же в данном случае не корректно. Хотя есть определенные исключения из этого правила, но они относятся к достаточно малым и весьма специфичным секторам рынка жилья.
Как это не банально звучит, но стране нужен не виртуальный строительный "бум", а самый настоящий, "красивый и бодрящий" российскую экономику. В противном случае - Россия будет еще некоторое время существовать на средства от продажи природной ренты на мировом рынке и продолжать развиваться по латиноамериканскому сценарию экономического развития. Это вполне обоснованное предположение, которое имеет подтверждения даже в косвенных оценках институтов публичной власти.
В частности, согласно официальной информации (МЭРТ), дифференциация населения по уровню доходов (соотношение 10% наиболее и 10% наименее обеспеченного населения) в первом квартале текущего года, по предварительной оценке, повысилась до 15 раз против 14,5 раз в первом квартале 2003 года.
В первом квартале 2004 года, по предварительной оценке, на долю 10% наиболее обеспеченных граждан приходилось 30% общего объема денежных доходов населения, а на долю 10% наименее обеспеченных - 2%. В первом квартале 2003 года эти показатели составляли соответственно 29,0% и 2%.
Эти процессы существенного расслоения общества, усиливают вполне объяснимые тенденции создания закрытых "резерваций" для обеспеченных домохозяйств, что увеличивает степень социальной неустойчивости нашего государства и не способствует его рациональному развитию.
По оценкам различных специалистов, в настоящее время 65-75% россиян не удовлетворены состоянием своего жилья, причем год от года значения этих оценок увеличиваются. Действительно, согласно официальным данным порядка 40 млн. человек проживают в неблагоустроенном жилье, без удобств, 2,5 млн. человек проживают в домах, находящихся в аварийном состоянии. Порядка 88 млн. кв. метров жилья в стране подлежит сносу или реконструкции, поскольку его "возраст" превышает 45 лет. В настоящее время федеральный центр рассматривает возможность выделить в 2005 году 17 млрд. рублей на расселение ветхого и аварийного жилья в России, что в 12,6 раза больше аналогичного показателя для 2004 года. Если значение средней себестоимости строительства жилья в России будет составлять порядка 10 тыс. рублей за 1 кв. метр, то вышеназванная сумма эквивалентна 1,7 млн. кв. метров жилья. Это значение примерно соответствует ежегодному объему строительства жилья в нашей "северной столице", но, по крайней мере, в несколько раз меньше минимально необходимого объема жилья для его своевременного восстановления.
Отсутствие в стране эффективной системы ипотечного кредитования, в первую очередь жилищного, ставит под сомнение реальность существенного роста ежегодных объемов строительства жилья, о котором так много говорили представители власти в последний предвыборный период.
В проекте нового Жилищного кодекса вводится прямой запрет на право муниципалитетов и субъектов Федерации на получение "своей" доли в строительстве нового жилья. В Москве эта доля составляет порядка 30-40%. Для профессиональных участников строительного рынка это нововведение является хорошей новостью. Но с большой долей вероятности эти меры не приведут к созданию рынка доступного жилья для большинства домохозяйств нашей страны, поскольку должны быть системно связаны с введением необходимых изменений в налоговое и антимонопольное законодательство.
Хотя конечно существуют теоретически красивые рассуждения о том, что создание рынка доступного жилья и отмена бесплатного жилья должны способствовать расширению предложения и уменьшению затрат строительных компаний на производство своего "продукта"…
Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY"
www.rway.ru