15.07.2004
Сезонность вновь включена экспертами по недвижимости в число факторов, влияющих на ситуацию на рынке. С начала года новостройки дорожали и продавались весьма активно, а к лету темпы продаж замедлились. Риэлтеры говорят, что это типично для сезона отпусков и осенью цены вновь пойдут вверх, хотя уже и не так быстро, как в прошлом году, а индекс средней стоимости жилья преодолеет планку в $2000 за 1 кв. м.
Цены задавили спрос
Уже в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае - еще на 10-20%, отмечает Геннадий Стерник, директор аналитического центра "Миэль-Недвижимость". По его мнению, все большее число покупателей не выдерживают гонку за ценами и уходят с рынка, а развертывание ипотечного кредитования запаздывает. Отток покупателей может привести к затягиванию сроков продажи квартир в новостройках и снижению темпов роста цен.
По прогнозам аналитического центра "Индексы рынка недвижимости" (IRN.ru), летом прирост цен может остановиться или как минимум ограничиться 1% в месяц, тогда как с начала года он составлял 3% и более в месяц. Хотя, по мнению руководителя IRN.ru Олега Репченко, в течение осени рост возобновится, а более вероятным для кризиса на рынке недвижимости может оказаться следующее лето.
Замедление роста цен вызывает у активных участников рынка стремление как-то объяснить потенциальным потребителям происходящее без ущерба для бизнеса.
В I квартале 2004 г., по оценке заместителя директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Оксаны Ка-армы, наиболее активно дорожало жилье бизнес-класса, тогда как цены на панельное жилье колоссальными темпами росли в прошлом году и, вероятно, достигли пика. "У жилья бизнес-класса был реальный потенциал роста, который сохраняется и сегодня, особенно по новым объектам, которые только начинают строиться или строились в первом полугодии", - уверена она.
Напротив, руководитель аналитического центра АН "Домострой" Дмитрий Попов говорит о переизбытке предложения по отдельным крупным проектам бизнес-класса, которые "характеризуются значительным, в сотни тысяч метров, объемом одновременно возводящегося и выставленного на продажу жилья". "Москва сейчас массово застраивается жильем бизнес-, а не эконом-класса, а это на порядок меньший объем платежеспособного спроса, - считает Попов. - Однако как только рост цен замедлится или остановится, "отложенный" спрос выйдет на рынок".
Частная доля
"Снижение цен ненасильственными способами маловероятно, - считает заместитель генерального директора "Корпорации МИАН" Дмитрий Кузнецов. - Спрос на жилье в Москве по-прежнему опережает предложение, а с усовершенствованием схем ипотечного кредитования можно ожидать и новый всплеск активности на рынке недвижимости".
Однако "ситуаций, когда 50% квартир продается до начала монтажа дома, будет все меньше", считает Попов. По его оценке, доля частных инвесторов на первичном рынке жилой недвижимости составляет в среднем около 15% от объема выставляемого на продажу жилья, а сам первичный рынок занимает около 17% от общего объема совершаемых на рынке жилья сделок. В Blackwood долю покупок с целью дальнейшей перепродажи оценивают в 10% от общего объема сделок, что соответствует мировой практике.
По мере снижения темпов роста рынка доходность частных инвестиций снижается, тем более что цены аренды растут медленнее, чем цены продаж квартир.
По словам Попова, активность частных инвесторов, конечно, отражается на темпах изменения цен, но не настолько сильно, чтобы определять направление этих изменений. Согласно расчетам аналитиков IRN.ru, необходимый для кризиса на московском рынке недвижимости объем "инвестиционных" квартир пока еще не накопился. Одновременно макроэкономическая ситуация остается благоприятной, а цены на экспортное сырье - высокими.
Центробежные силы
В секторе элитного жилья, по данным аналитического отдела компании Blackwood, во II квартале 2004 г. бюджеты покупателей элитного жилья изменились в сторону повышения: с 35% в 2003 г. до 45% выросла доля желающих приобрести квартиру в ценовом диапазоне $500 000-1 млн, с 5% до 7% выросла доля покупателей с бюджетом от $1 млн до $2 млн. Средняя цена предложения в первой половине 2004 г. достигла $6800 за 1 кв. м. Лидером по темпу роста цен стал класс А, что явилось следствием серьезного дефицита предложения жилья этой категории. За счет нехватки строительных площадок в центре города высокий темп роста цен на жилье класса А сохранится и в летние месяцы, приблизительно 1,5-2% в месяц. Рынок новостроек эконом- и бизнес-класса плавно смещается в ближнее Подмосковье. "В целом можно сказать, что средняя цена метра, реализуемого МИАН, стала ниже, потому что 60% новостроек сейчас продается в Подмосковье, где цены ниже", - поясняет Кузнецов.
Однако и подмосковные новостройки уже не так однозначно дешевы. Дмитрий Попов отмечает: "Если Марьинский Парк и Южное Бутово в период пиковых продаж были самыми дешевыми объектами первичного рынка Москвы, то районы массовой застройки Подмосковья не являются самыми дешевыми в области, даже если рассматривать только аналогичные по удаленности от Москвы объекты".
Рынок "дешевого жилья" переместился из городов-спутников, где цены на недвижимость приблизились к московским, в города "второго пояса" Подмосковья, расположенные в 10-15 км от МКАД, говорит Ольга Денисова, маркетолог компании "Пересвет-Инвест". По ее данным, на рынке первичного жилья Подмосковья рост цен за первое полугодие 2004 г. составил в среднем 20-25% и снижения цен во втором полугодии не ожидается.
Психология и прогнозы
Возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат в психологической плоскости, уверен Стерник. Репченко считает, что главным образом на настроения потенциальных покупателей повлияли законодательные инициативы правительства, направленные на создание рынка доступного жилья, которые наложились на "летнее затишье". "Меры по формированию рынка доступного жилья применимы скорее к регионам, а не к Москве, - говорит Репченко. - Высокий потенциальный спрос на столичную недвижимость и ограниченность объемов новой застройки очевидны". Значительная доля жилья в Москве строится в рамках городских и социальных программ и не поступает в свободную продажу.
"Люди сидят и ждут падения цен, - описывает происходящее Оксана Каарма. - Если отбросить ситуацию, сложившуюся в банковском секторе, то цены должны бы стабильно расти нормальными темпами, покрывающими инфляцию, на 1-1,5% в месяц. Но в случае возникновения банковского кризиса люди кинутся вытаскивать средства из банков, чтобы вложить их в недвижимость. И тогда можно ожидать нового витка роста цен".
Впрочем, председатель совета директоров "Миэль-Недвижимости" Григорий Куликов на конференции Института Адама Смита "Недвижимость и строительство в России", организованной в июне Adam Smith Conferences, как один из возможных сценариев развития событий обрисовал ситуацию, когда к ноябрю 2004 г. будет достигнут максимальный уровень цен на жилье, к весне 2005 г. произойдет откат к отметкам 11750-1800 за 1 кв. м с возможным последующим небольшим ростом и стабилизацией к концу 2005 г.
Но, как заявил на конференции в рамках выставки "Реалтекс-2004" Геннадий Стерник, "по крайней мере до конца 2006 г. серьезных угроз рынку не ожидается. Прогноз прироста цен на жилье в Москве на 2004 г. сохраняется на уровне 40-45%. На 2005 г. прогнозируется замедление темпов роста до 10%, на 2006 г. - стабилизация (колебания среднего уровня цен в диапазоне "2400-2500 за 1 кв. м)".
По информации пресс-центра Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, в этом году из 4,5 млн кв. м запланированного к строительству жилья (ожидается, что построят больше, около 5 млн) 1,7 млн кв. м (более 30 000 квартир) пойдет на городские жилищные программы. В общей сложности только около 55 000 квартир поступят в продажу в этом году, что немного для 10-миллионного города. За первое полугодие в Москве возведено около 2,4 млн кв. м.
Елена Никитина
Ведомости, №116 (1156) 6 июля 2004 г.