Технология build-to-suit: каждому - по потребностям

Стоимость одного квадратного метра при строительстве здания "для себя", по подсчетам специалистов, равна пяти годам его аренды. Шестой год нахождения в собственном помещении бесплатен. При постоянно растущих арендных ставках, а также быстро увеличивающейся рыночной стоимости готовых объектов технология built-to-suit становится выгодным и быстроокупаемым решением "квартирного вопроса" компаний.

Дословно built-to-suit переводится как строительство "под себя". Инвестор строит здание не для рынка, а для собственного пользования, учитывая при строительстве все необходимые ему характеристики. "Реализация проектов built-to-suit осуществляется, как правило, силами приглашенной компании-девелопера, знакомой со всеми новейшими тенденциями и обладающей опытом организации такого строительства, - говорит Вера Сецкая, вице-президент компании GVA Sawyer. - Подобный проект максимально удовлетворяет требованиям к размещению, размерам, планировкам, инженерным нагрузкам и другим запросам инвестора".

Преимущества

Строительство помещений под собственные нужды становится все более популярным явлением на рынке коммерческой недвижимости по ряду вполне очевидных причин. Во-первых, как уже было отмечено, built-to-suit значительно выгоднее аренды. Возведение подобных объектов также дешевле покупки готового здания. По данным компании Stiles & Riabokobylko, экономия в данном случае составляет 30-40 %. "Себестоимость строительства в расчете на 1 кв. м в любом случае ниже в 1,5-2 раза, чем цена аналогичного помещения, представленного на рынке, - комментирует ситуацию Эвелина Ишметова, руководитель отдела консалтинга компании GVA Sawyer. - He стоит забывать и о том, что девелопер берет на себя всю организацию проекта. Клиент лишь контролирует процесс, принимая окончательные решения". Во-вторых, под свое здание, которое "висит на балансе", можно взять кредитные средства. Возведя здание built-to-suit и став собственником, компания не испытывает проблем, обращаясь за "поддержкой" в ту или иную финансовую структуру.

Помимо чисто экономических аспектов, есть еще один определяющий момент: зачастую компаниям бывает сложно найти для себя подходящее помещение. "Все предлагаемые рынком помещения имеют свою конфигурацию, заполненность, особенности, что, в принципе, может не нравиться компании, ищущей здание, - считает Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. - Как правило, фирмы, строящие под себя, стремятся убить двух зайцев. Во-первых, они возводят помещение под свои нужды со строго определенными характеристиками, инженерно-техническими параметрами, требованиями по местоположению и т. д. Во-вторых, при строительстве они стараются предоставить себе возможность для дальнейшего расширения, закладывая в проект метраж, рассчитанный на рост компании. Часть площадей собственник занимает сам, а часть сдает в аренду до тех пор, пока они не понадобятся ему самому". По словам Тима Милларда, руководителя отдела консультационных услуг компании Stiles & Riabokobylko, сегодня достаточно большому количеству компаний требуются помещения смешанного назначения, которых на рынке практически нет. "Завод по производству определенных товаров не будет удовлетворен чисто производственными или офисными помещениями, ему необходимы и шоу-румы, в которых можно демонстрировать свою продукцию, и рабочие зоны, и площади для проведения тренингов и семинаров, и офисные помещения, -комментирует ситуацию Тим Миллард. - Именно поэтому клиент скорее всего будет строить здание под себя".

Недостаток

Единственный недостаток проектов built-to-suit, который отмечают специалисты, - это риск быть невостребованными на вторичном рынке. "Ценность того или иного объекта со временем может и возрасти - все зависит от качества самого здания, - говорит г-н Миллард. - Однако на вторичном рынке здание built-to-suit может долго искать своего нового владельца: найти покупателя, которому были бы нужны точно такие характеристики, какие были востребованы предыдущим владельцем, очень непросто. На рынке есть несколько примеров невостребованных объектов built-to-suit. Например, здание банка "Российский кредит" на Смоленской площади. Когда собственники захотели его продать, они не смогли этого сделать в силу очень специфических характеристик здания. В результате оно пустовало 7 лет. Трудно найти клиента и для бывшего здания британского посольства. Под какие цели можно использовать это помещение? Не все могут ответить на этот вопрос". Безусловно, не все проекты built-to-suit постигает такая участь. Можно привести пример здания на Гоголевском, 11, которое спустя несколько лет после строительства было успешно продано другому владельцу. Здесь, как и во многих других случаях, все зависит от параметров строящегося помещения, его инвестиционной привлекательности и т. д.

Собственники built-to-suit

Несмотря на то что строительство помещений built-to-suit сегодня признается предприятием выгодным, круг игроков, возводящих здания "для себя", ограничен. Для многих компаний недвижимость не является основой бизнеса, у них попросту нет времени заниматься вопросами коммерческой недвижимости. Многие предпочитают арендовать объекты при помощи профессионалов. Кроме того, технология built-to-suit востребована прежде всего крупными развивающимися компаниями, которые имеют свободные денежные средства и готовы их инвестировать в собственные объекты. По словам специалистов, built-to-suit сегодня предпочитают многие отечественные и западные финансовые корпорации, стабильность и кредитоспособность которых ни у кого не вызывает сомнений. Помещения под собственные нужды строят отечественные сырьевые компании, крупные иностранные корпорации. "Обычно проекты BTS позволяют себе участники рынка, которым важно сохранить свое "лицо" перед клиентами и партнерами. Их не удовлетворяет качество или технические параметры предлагаемых на рынке офисных помещений, - говорит Эвелина Ишметова. - Помещения "для себя" строят организации, связанные с нефтяным и газовым бизнесом, банки, транснациональные корпорации -им важен имидж, надежность, престижность офиса. С другой стороны, узкоспециализированные компании, связанные с парфюмерией, типографией, издательством и др., нуждаются в особых условиях работы, для них важны нагрузки на перекрытия, инженерное обеспечение, наличие небольшого склада в комплексе с административным зданием и др.".

По соотношению отечественных и западных компаний, предпочитающих built-to-suit, перевес, поданным компании Penny Lane Realty, пока на российской стороне. "Многие западные компании не очень охотно инвестируют в российский рынок недвижимости, потому что пока он остается зоной риска. Такие компании имеют четкие директивы от своих штаб-квартир, запрещающие иметь недвижимость в России. Именно по этой причине многие иностранные компании пока арендуют помещения, - говорит Максим Жуликов.

В любом случае на каждое правило есть исключение: в столице представлены как крупные западные объекты built-to-suit, так и помещения, построенные под нужды небольших отечественных компаний.

Технология строительства

На рынке коммерческой недвижимости, по словам экспертов, существует мнение: помещения, возведенные под собственные нужды, всегда отличаются высоким уровнем строительства и отделки. Как бы компания ни была стеснена в средствах, для себя она построит только высококлассный объект. Впрочем, специалисты компании Penny Lane Realty не согласны с этим утверждением и уверены в том, что каждая компания, возводя помещение built-to-suit, преследует определенную цель. "Кому-то нужно сэкономить максимальное количество средств и при этом быстро въехать в помещение, кто-то строит интеллектуальное здание с расчетом на выгодную продажу через 5-10 лет, - говорит Максим Жуликов. - Качество проекта зависит не оттого, строится помещение под себя или для рынка, а от финансовых возможностей собственника, от целей, профиля компании и других факторов".

У специалистов компании GVA Sawyer на этот счет другое мнение. "Здания BTS в России действительно более качественны, они построены заботливо, с привлечением профессионального управляющего и использованием хороших материалов, при этом здания для рынка не всегда отвечают стандартам качества, - считает Эвелина Ишметова. - Однако общемировая практика строительства зданий не делает существенных различий между качеством зданий, построенных "под себя" и для сдачи в аренду. Строить для аренды также непросто, нужно оснастить здание, заранее продумав набор арендаторов будущего комплекса".

Как правило, помещения built-to-suit строятся с привлечением профессиональной девелоперской компании, которая занимается поиском участка разрабатывает концепцию здания и реализовывает проект, отталкиваясь от потребностей собственника.

Для начала клиент совместно с профессионалом разрабатывает четкие спецификации и требования компании к местоположению здания, его конфигурации, техническому оснащению и планировке. Далее профессионалы занимаются подбором земельного участка. По словам Тима Милларда, именно на этом этапе девелопера могут подстерегать основные трудности. "Хорошие площадки сегодня чаще всего "уходят" под нужды города, а оставшиеся сдаются по невероятно высокой цене, - считает Тим Миллард. - Не имея хорошего административного ресурса, довольно трудно найти площадку под застройку built-to-suit и получить на нее все необходимые разрешения". Несмотря на то что центр по-прежнему остается популярным среди заказчиков, по словам девелоперов, многие компании делают запросы на площадки ближе к Третьему транспортному кольцу. Такие предпочтения вызваны прежде всего соображениями экономии: возвести большое здание за пределами Садового кольца значительно дешевле и проще. Кроме того, в центре довольно трудно организовать полноценную парковку, которая для многих компаний является непременным дополнением строительства built-to-suit. Играет роль и транспортная ситуация: постоянные пробки в пределах Садового кольца заставляют компании обращать внимание на более удачные с точки зрения доступности районы.

После того как удалось найти площадку, девелопер определяет общий бюджет проекта и согласовывает его с заказчиком. Далее архитекторы прорабатывают эскизную модель здания. "Здесь важно учесть всевозможные градостроительные ограничения - часто владелец участка хочет построить башню в 20 этажей, но оказывается, что более 10 возводить нельзя, - говорит Эвелина Ишметова. - Вместе с архитекторами должны работать и консультанты по недвижимости, инженеры и строители - они дают рекомендации по этажности здания, высоте потолков, размерам окон, прорабатывают инженерно-технические коммуникации, продумывают телекоммуникационное оборудование и т. д.". По словам специалистов, очень важно найти оптимальное сочетание архитектурной концепции и дальнейшего практического использования объекта: например, чтобы была возможность разделить этаж на логичные функциональные блоки, если в здании помимо собственника будут и другие арендаторы. После проработки архитектурных и инженерных вопросов начинается строительство "под ключ" в строгом соответствии с бюджетом, сроками и разработанными спецификациями. После завершения работы объект передается клиенту. Без привлечения профессионалов строят помещения built-to-suit крупные холдинги, в структуре которых есть строительные компании или хозяйственные подразделения. "Сырьевикам и крупным финансово-промышленным группам по роду деятельности необходимы специфические здания, оборудованные особыми инженерно-техническими опциями, часто - интеллектуальными системами. Учитывая специфику объектов, а также принципиальную закрытость их бизнеса, эти компании предпочитают иметь в своем составе собственные строительные подразделения или группы хозяйственников, которые и осуществляют весь комплекс работ по реализации проектов built-to-suit, - говорит Максим Жуликов. - Кроме того, у таких компаний есть мощный административный ресурс, который помогает им "выбивать" хорошие площадки под строительство". В качестве примера можно привести такие компании как, ТНК, ЮКОС, "Газпром", которые самостоятельно осуществляют возведение проектов built-to-suit.

"Приход иностранных институционных инвесторов предъявляет особые международные требования к оснащению зданий, - считает Вера Сецкая. - На Западе уже давно стало общепринятым обеспечивать интеллектуальную "начинку". В России же желание сэкономить на первоначальных вложениях пока дает о себе знать. Однако ряд таких факторов, как рост цен на энергоносители, развитие компьютерных технологий, а также значительная экономия в эксплуатации, обеспечиваемая интеллектуальными зданиями, приведут к бурному развитию этого рынка".

При строительстве built-to-suit компании часто закладывают метраж, рассчитанный на рост компании, поэтому некоторые помещения после реализации проекта могут выводиться на рынок. "Излишек площади, построенный "под расширение", сдается в аренду. По мере своего роста компания выселяет арендаторов и сама занимает эти площади, - говорит Максим Жуликов. На основе конкурсного отбора в помещении built-to-suit могут быть представлены операторы по питанию, компании, предоставляющие другие услуги.

Во многих помещениях built-to-suit сегодня работают управляющие, эксплуатирующие и клининговые компании. Клиенты, идущие по пути BTS, лучше понимают ценность своих зданий, поэтому услуги профессионалов здесь очень востребованы. Однако до сих пор есть собственники, которые берутся за самостоятельную эксплуатацию, надеясь сделать это с меньшими затратами.

Стоимость и окупаемость

Строительство "под себя", по данным специалистов, составляет сегодня от $1200 до $1800 за кв. м. В эту сумму включено все, кроме внутренней отделки - аренда земли, котлован, парковка, инженерия, стоимость строительных материалов, работа и т. д. Стандартная внутренняя отделка начинается от $200/кв. м и не имеет верхней ценовой планки, все зависит от пожелания клиента. Если помещение находится в состоянии shell & core, при котором выровнены стены, разведены коммуникации и т. д. и остается только установить гипсокартонные перегородки, настелить полы и "развести" вентиляцию, то ремонт обойдется приблизительно в $200-300. Если речь идет о более глобальных работах, например о дизайнерской отделке внутренних площадей, стоимость работ может стоить $400-600 за кв. м. Дорогую отделку предпочитают компании, которые впоследствии рассчитывают на продажу помещения.

"Окупаемость проектов BTS рассчитывается каждым клиентом в соответствии со стоимостью привлеченных кредитных или собственных средств, также принимая во внимание ситуацию на рынке аренды и продажи аналогичных помещений", - говорит Вера Сецкая.

Перспективы рынка built-to-suit

В данный момент помещений built-to-suit в столице немного. Это связано с отсутствием административного ресурса у многих девелоперских компаний, с непрозрачностью рынка строительства, отсутствием рыночных тендеров на площадки. "Как толь ко здесь будет возможность проводить открытые конкурсы и девелоперы получат возможность развивать рынок, а не подстраиваться под правила игры власть имущих, технология built-to-suit получит большее распространение, -считает Максим Жуликов. - Чем прозрачнее будет рынок, тем охотнее компании будут строить под себя". По словам специалистов компании GVA Sawyer, сейчас все больше компаний начинают задумываться о преимуществах метода строительства "под себя", а в связи с общеэкономической стабильностью все больше игроков позволяют себе это. В будущем BTS получит широкое распространение и будет востребовано самыми разными категориями клиентов.

Татьяна Ломакина
Журнал "Коммерческая недвижимость", №7 (19) июль 2004 г.


.