Долгострой: что дальше?

Темпы строительства коммерческих зданий в Москве не уступают мировым стандартам. Однако некоторые стройки остаются в стороне от прогресса: когда из-за внезапного прекращения финансирования прекращается и строительство, вместо недвижимости проект становится объектом незавершенного строительства.

Определение

Прежде чем говорить об объектах незавершенного строительства как о сегменте рынка недвижимости, стоит обозначить рамки затрагиваемой темы: речь пойдет об объектах недвижимости или проектировавшихся, чтобы стать таковыми, расположенных на территории Москвы, строительство которых по различным причинам было приостановлено на неопределенный срок, что не позволило ввести объект в эксплуатацию. В обзоре будут рассмотрены объекты незавершенного строительства административного, производственного, торгового или иного функционального назначения за исключением жилого.

Правовой статус

Определение правового статуса объектов незавершенного строительства достаточно затруднено и связано с некоторыми противоречиями в законодательстве. Так, понятие "недвижимое имущество" определено в ст. 130 Гражданского кодекса РФ как "все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Специфика объектов незавершенного строительства такова, что возможность или невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению зависит оттого, на какой фазе было прекращено строительство. Пункт 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет объект незавершенного строительства как "объект недвижимого имущества", однако момент времени, начиная с которого объект незавершенного строительства становится недвижимостью, не определен однозначно и увязывается с государственной регистрацией прав на него. В то же время регистрация прав на недостроенный объект не всегда возможна, поскольку такой объект может рассматриваться как совокупность строительных материалов и конструкций, то есть как движимое имущество.

Обычно право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения с ним какой-либо сделки, например продажи (в том числе продажи с торгов или предстоящей приватизации объекта), либо в случае необходимости обращения взыскания. Тем не менее застройщик нелишен возможности за регистрировать право собственности без какой-либо из указанных причин.

Расплывчатость грани между объектами незавершенного строительства, признаваемыми недвижимостью и не признаваемыми таковой, создает определенную специфику проведения сделок с такими объектами. Так, при отчуждении объекта недвижимости согласие собственника земельного участка, как правило, не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса при отчуждении зданий, строений или сооружений владельцу объекта недвижимости переходят и права на соответствующую часть земельного участка, занятую таким зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования. При отчуждении же объекта незавершенного строительства, не признаваемого недвижимостью, права на земельный участок скорее всего не перейдут к застройщику.

Ресурсы

По данным правительства Москвы, по состоянию на начало 2001 года на территории города было расположено более 350 объектов незавершенного строительства различных форм собственности, из них 170 - федеральной.

Действующая с 1998 года Согласительная комиссия по координации деятельности Мингосимущества РФ и Мос-комимущества в области сокращения количества недостроенных объектов работает в закрытом информационном режиме и не предоставляет статистической информации о количестве земли под объектами незавершенного строительства в Москве. Министерство имущественных отношений РФ переживает реорганизацию - 7 апреля 2004 года оно было упразднено. Вместо министерства создано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое сейчас проходит стадию формирования. Очевидно, что работа по сокращению числа объектов незавершенного строительства приостановлена.

Практика

Объекты незавершенного строительства в своем большинстве - это сплетение проблем юридического, финансового и строительного характера. Сталкивающийся с ними девелопер или инвестор вне зависимости от опыта работы на рынке нуждается в проведении большого количества исследований и экспертиз. Наиболее затруднительным является исследование правового статуса и юридической истории объекта. Основные документы, характеризующие правовой статус объекта незавершенного строительства, следующие:

- распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости;

- договор аренды земельного участка, предусматривающий право на его застройку;

- распорядительный документ, разрешающий строительство объекта недвижимости;

- протокол инспекции Госархстройнадзора о незавершении объекта строительством и документ (соглашение к договору строительного подряда) о прекращении либо приостановлении строительства;

- справка об источниках финансирования (в целях распоряжения объектом незавершенного строительства и доказательства отсутствия прав третьих лиц на объект);

- свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в случае, если оно было получено).

Как правило, количество организационно-правовой, договорной и прочей документации обратно пропорционально возрасту "долгостроя", а ее восстановление сопряжено с большими трудностями. "Дела по юридическому сопровождению сделок покупки прав на объекты незавершенного строительства -одни из самых сложных в юридической практике именно потому, что многие отношения сторон остаются неурегулированными после прекращения строительства, - рассказывает генеральный директор компании "ЦентрЮРсервис" Алексей Тырченков. - В особенности это касается проектов, строительство которых велось еще в советское время, когда застройщики не были связаны какими-либо инвестконтрактами". "Необходимость серьезных изысканий в области юридической, финансовой, регистрационной и договорной истории объекта объясняется желанием инвесторов быть детально осведомленными о потенциальных рисках", - продолжает генеральный директор компании "Габа-Эстейт" Денис Габа.

Объекты незавершенного строительства, расположенные в Москве, принадлежат трем основным типам собственников: федеральным властям, правительству Москвы и частным компаниям.

Категория федеральных долгостроев представляется наиболее проблемной сточки зрения инвестиций. Основная сложность, с которой сталкивается инвестор, имеет системный характер -большинство федеральных долгостроев - это здания, строившиеся в советское время, в другом правовом, экономическом и финансовом поле. Находящиеся на балансе различных министерств, ведомств и государственных предприятий, эти недостроенные объекты обладают колоссальным количеством "бумажных" проблем, что делает их практически недосягаемыми для частных инвесторов.

Очевидно, что решение проблемы федеральных долгостроев должно исходить от федеральных властей. Как уже было отмечено, расформирование Минимущества РФ приостановило и без того вялую работу над проблемой. Более того, пресс-секретарь Агентства сообщил, что "Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом отвечает за использование федерального имущества, а проблемы объектов незавершенного строительства в Москве курирует соответствующий департамент в правительстве Москвы". "Абсолютное большинство долгостроев на территории города - это федеральная собственность", - сообщает первый заместитель руководителя СГУП по продаже имущества города Москвы Владимир Ватолин. И действительно, сложно поверить в то, что при столь высоком уровне инвестиционной активности городская администрация остается безразличной к неэффективному использованию своих земельных ресурсов своей же собственностью. Более того, с 1998 года на постоянной основе работает Согласительная комиссия по координации деятельности Мингосимущества РФ и Москомимущества в области сокращения количества недостроенных объектов. Однако темпы сокращения числа долгостроев свидетельствуют о том, что клубок проблем, сопутствующий каждому такому объекту, чрезвычайно сложен для распутывания даже для государственных структур, не говоря уже о частных инвесторах. "Законодательство запрещает продажу государственного имущества субъекту Федерации, что осложняет процесс передачи федерального долгостроя Москве, - рассказывает Владимир Ватолин, - тем не менее передачу имущества можно осуществить в зачет субвенций. Для того чтобы это осуществить, необходимо провести независимую оценку стоимости объекта. В то же время отмена субвенций для Москвы, о которой заговорили в последнее время, сделает такую схему работы неосуществимой". Реанимация объектов незавершенного строительства, переданных федеральной властью Москве или изначально московских, близка к отработанной городскими властями схеме по застройке площадок. Определенный конкурсом инвестор получает карт-бланш на выполнение строительных работ, а город берет на себя обязанности по разработке исходно-разрешительной документации и получению всех необходимых согласований. "Такая схема особенно привлекательна для инвестора, желающего достроить незавершенный объект, но с измененным функциональным назначением, - рассказывает Алексей Тырченков. - С него снимается значительная часть бюрократической работы плюс инвестор получает гарантию того, что ему удастся осуществить все свои планы по объекту".

Объекты незавершенного строительства, принадлежащие частным компаниям, - это, как правило, те, строительство которых было начато в постсоветское время, но по различным причинам было прекращено. Наиболее часто встречающиеся причины остановки строительства - это неверный выбор концепции использования земельного участка либо внезапное банкротство компании-инвестора. Наиболее яркими примерами таких долгостроев являются, пожалуй, недостроенная 4-звездочная гостиница с видом на тюрьму "Матросская Тишина" и здание "Зенит" на проспекте Вернадского. Принципиальное различие в судьбе этих объектов - в том, что возобновление финансирования для достройки современного и грамотно спроектированного проекта потенциально более перспективно, нежели затраты на полное изменение проекта и искоренение допущенных ошибок.

Важное отличие долгостроев советских времен от современных состоит и в том, что последние могут быть отобраны у неудачливого инвестора. Штрафные санкции вплоть до изъятия объекта за просрочку введения в эксплуатацию -обязательная часть инвестконтрактов, заключаемых частными инвесторами с городом. "Размер штрафов за несоблюдение сроков строительства рассчитывается исходя из площади земельного участка, ставки земельного налога, стоимости инвестиционного проекта и количества месяцев, прошедших после нормативного срока строительства", -рассказывает Елена Федотова, юрист компании Le Boeuf, Lamb, Greene & MacRae. Тем не менее случаев расторжения договоров по этой причине в современной практике немного. "Такие случаи рассматриваются на городской комиссии, которая, как правило, переносит сроки ввода объектов, поскольку задержки были вызваны какими-либо объективными обстоятельствами", - говорит Владимир Ватолин. Объекты, сроки строительства которых были сорваны по иным причинам, продаются на аукционе другому инвестору с возмещением расходов первому. "При незавершении строительства в утвержденные сроки застройщик может потерять как право на аренду земельного участка, так и право строительства на нем. В случае если право застройщика на объект незавершенного строительства было зарегистрировано, застройщик сохраняет за собой право собственности на построенный объект, однако его дальнейшая судьба регулируются ст. 272 ГК РФ, согласно которой при прекращении права пользования земельным участком права на недвижимость определяются соглашением между собственником объекта и собственником земельного участка, а если такое соглашение не достигнуто, то судом", - сообщает Елена Федотова.

Ввиду особенностей российского налогового законодательства приобретение имущества (в частности объекта незавершенного строительства) у частной компании через ее поглощение является более выгодным, чем приобретение недвижимости как таковой. Это позволяет избежать уплаты налога на прирост капитала (24%) и НДС (18%).

Кроме того, пересогласование проекта в многочисленных инстанциях может оказаться гораздо менее затратным при использовании старой "вывески". Возобновление строительства на незавершенном объекте невозможно без пересогласования некоторых разрешительных документов. Переоформлению подлежат документы, связанные с подключением объекта к городским инженерным сетям, а также документы, имеющие ограниченный (и истекший к моменту возобновления строительства) срок действия, к примеру, разрешение на строительство. "Зачастую исходно-разрешительная документация объекта незавершенного строительства является неполной, а иногда и полностью утерянной, поэтому ограничиться пересогласованием только просроченных документов удается крайне редко", - констатирует Денис Габа.

Цена вопроса

Стоимость объектов незавершенного строительства, выходящих на открытый рынок, зависит от ряда факторов и прежде всего от того, как производилась оценка объекта.

Зачастую к объектам незавершенного строительства применим термин "отрицательная стоимость", определяемая европейским стандартом оценки недвижимости TEGoVA как "стоимость, которая представляет юридическую и, следовательно, финансовую ответственность пользователя или владельца недвижимости". Тем не менее в российской практике продажа объектов незавершенного строительства за небольшие суммы не встречается. Более того, при продаже недостроенного объекта частной компанией, вложившей в него собственные средства, в запрашиваемую цену включаются все вложения в объект. "Это стандартная ошибка владельцев долгостроя - в стоимость объекта включаются все те ошибки, которые были совершены, а реальная рыночная ситуация не учитывается", - говорит Денис Габа.

При продаже объекта незавершенного строительства правительством Москвы на открытом тендере в стоимость права инвестирования входят компенсация затрат города на существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру и предынвестиционная подготовка объекта (документации).

Стоимость приобретения объекта незавершенного строительства для инвестора складывается из стоимости самого объекта, затрат на проведение экспертиз (юридических, финансовых, технических), обеспечения неоплаченных обязательств, затрат на пересогласование проекта и непосредственных затрат на строительство.

Основная проблема для инвестора заключается в максимально точной предварительной оценке всех этих затрат. Однако многие затраты не поддаются точной оценке. В частности, в наименьшей степени прогнозируемы затраты на пересогласование проекта в инстанциях.

Помимо оценки затрат на достройку объекта проводится также оценка стоимости его сноса (разбора) с целью последующего редевелопмента занимаемого земельного участка. Сносить объект незавершенного строительства наиболее целесообразно, когда степень его строительной готовности мала.

Резюме

Снижение количества объектов незавершенного строительства в Москве напрямую связано с состоянием рынка недвижимости: сокращение свободных участков уже сегодня вынуждает инвесторов идти на более затратные проекты, а в будущем эта тенденция только усилится.

В то же время моральное и техническое устаревание объектов незавершенного строительства сокращает их шансы на достройку и повышает интерес со стороны девелоперов только к тем из них, местоположение которых наиболее выгодно, а снос наименее затратен.

Привлечение внимания инвесторов к объектам незавершенного строительства, не обладающим исключительными характеристиками местоположения и высоким уровнем строительства, представляется задачей городских и федеральных властей.

Сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме, есть все предпосылки для решения проблемы долгостроев. Однако возможный спад снизит интерес девелоперов к освоению объектов незавершенного строительства до нулевой отметки, а стоимость земли, занятой долгостроями, достигнет "отрицательных" величин.

Илья Кузнецов
Коммерческая недвижимость №9 (21) сентябрь 2004 г.


.