Гостиничные обещания

Несмотря на многочисленные официальные заявления о необходимости кардинально увеличить число гостиничных мест в городе в разы, пока с уверенностью можно говорить даже не об увеличении, а об их сокращении -причем значительном.

Сокращение гостиничного фонда идет на фоне бравурных отчетов о росте въездного туризма в Москву и жалоб со стороны туристических компаний, что они вынуждены отказывать желающим посетить город из-за нехватки гостиничных номеров.

Сколько гостей с ночевкой

По данным Комитета по туризму г. Москвы, между 1999 и 2003 гг. суммарный поток иностранных граждан, посетивших город, вырос с 1 523 000 до 2 488 000, или на 68%. Параллельно с этим в прошлом году среднегодовая запол-няемость московских гостиниц достигла рекордной отметки - около 70%. Для сравнения: в 2000 г. она составила порядка 50%.

А согласно Программе развития туризма в Москве на период до 2010 г. прогнозируется увеличение числа зарубежных гостей столицы до 5 млн. На июльской пресс-конференции, посвященной развитию индустрии туризма, глава Комитета по туризму Григорий Антюфеев назвал эти планы "вполне реальными и выполнимыми".

Впрочем, многие гостиничные эксперты считают планы города излишне амбициозными, а подсчеты, на которые они опираются, - недостоверными. "Цифра в 5 млн иностранных туристов в 2010 г. основана на излишне оптимистичном прогнозе развития туризма в Москву, базировавшемся на том, что город примет Олимпиаду или чемпионат мира по футболу", - говорит Стефан Мейра, старший консультант Hotel Consulting & Development Group.

К тому же сами по себе цифры посетивших Москву иностранцев, которыми можно легко манипулировать в зависимости от метода подсчета, вряд ли можно использовать для долгосрочных прогнозов развития гостиничной сферы. Например, из почти 2,5 млн иностранцев, побывавших в Москве в прошлом году, подавляющее большинство - жители СНГ, которым нередко не требовались услуги московских гостиниц. По данным того же Комитета по туризму, из 4 млн людей, останавливавшихся в гостиницах города в 2003 г., лишь порядка 1,5 млн - иностранцы.

Согласно подсчетам Hotel Consulting & Development Group, в первом полугодии 2004 г. рост числа ночующих в гостиницах города посетителей из дальнего зарубежья составил 8,4%. А во втором полугодии из-за угрозы терроризма, уже заставившей тысячи иностранцев отменить запланированные поездки в Москву, рост замедлится и составит порядка 5-6%.

Тем не менее за счет прогнозируемого специалистами Hotel Consulting & Development Group снижения числа приезжих из России и СНГ на 2-3% в 2004 г. московские гостиницы примут не более 3,5-3,7 млн человек.

Впрочем, даже с учетом спада, вызванного угрозой терроризма, город пока с трудом может переварить и это число гостей. Городские чиновники и эксперты рынка едины в том, что ситуация с гостиницами в городе близка к критической, особенно в том, что касается практически отсутствующего среднего сегмента рынка - современных гостиниц класса "3 звезды".

"Местов нет"

По словам директора отдела маркетинга Hotel Consulting & Development Group Марины Смирновой, проблемы с размещением, вызванные острой нехваткой доступных гостиниц туристического класса, начались еще в 2001 г.

С советских времен в городе не появилось ни одной новой гостиницы, рассчитанной на массового зарубежного туриста, не готового платить более $50-60 в сутки за номер.

Более того, число гостиниц средней ценовой категории, способных принять большие группы иностранных туристов, неуклонно сокращалось и на данный момент фактически ограничивается такими гостиницами, как "Россия", "Космос", "Измайлово" и "Украина".

"С событийным туризмом, приуроченным к крупным конференциям или спортивным мероприятиям, дела обстоят архиплохо, - признается президент ГАО "Москва" Андрей Кривошеин. - Когда в городе происходит событие, то все гостиницы забиты. Люди вспоминают старую табличку "Местов нет". Мы буквально возвращаемся в старые времена, когда один-два номера в гостиницах распространялись по звонку [высокого начальства]".

Все чаще и чаще альтернативой гостиниц выступают сдаваемые на короткий срок в аренду московские квартиры. "Количество сдаваемых квартир огромно. Мы фактически имеем город-гостиницу", - говорит Кривошеий, по оценкам которого этот рынок составляет не менее $1 млрд в год.

Из-за нехватки гостиниц среднего ценового диапазона только один "Интурист" и только в прошлом году официально зарегистрировал порядка 50 000 отказов. А реальная сумма отказов всех туроператоров, по словам Кривошеина, исчисляется сотнями тысяч ежегодно.

Чтобы решить проблему, городские власти неоднократно заявляли о планах к 2010 г. утроить число гостиничных мест. Если сейчас, по jофициальным данным. В Москве насчитывается примерно 63 000 мест размещения, то говорилось об их увеличении до 170 000-200 000, причем с акцентом на строительство отелей класса "3 звезды", и реконструкции старых гостиничных комплексов, не соответствующих современным стандартам.

Впрочем, согласно утвержденной в конце июля правительством города "Генеральной схеме размещения гостиниц в Москве до 2010 г." речь уже идет о строительстве гостиниц общим объемом 61 660 мест. Тем не менее и эта цифра воспринимается участниками рынка с крайним скептицизмом, который они высказывали в беседе с корреспондентом "Ведомостей".

"3 звезды" превращаются в 5

Пока же в связи с закрытием на реконструкцию ряда крупных гостиниц - с неизменным повышением звездности и уменьшением числа номеров - ситуация только ухудшается. С осени 2002 г., когда открылись Novotel на Новослободской и Ararat Park Hyatt, в городе не появилось ни одной новой крупной гостиницы. Даже наиболее перспективные гостиничные проекты продвигаются крайне медленно или просто остаются на бумаге.

Расположенный в начале Тверской улицы участок снесенного в 2002 г. "Интуриста" успел за два года сменить инвестора и возможного оператора будущей гостиницы, но строительство, которое по первоначальному плану должно было завершиться в этом году, еще и не начиналось. По нынешним планам, проект возведения 5-звездочного "Парижа", финансируемый казахским Казкоммерцбанком, должен быть завершен к началу 2006 г.

В середине августа закончилась разборка гостиницы "Москва". Здание, в точности копирующее ее фасад, будет возведено на том же месте не ранее конца 2007 г. Причем, хотя за счет добавления огромной подземной части с

неизменной парковкой на 800 машин и перепланировки самого здания общая площадь комплекса и увеличится вдвое - с 97 000 до 200 000 кв. м, гостиничным его можно будет назвать довольно условно. Вместо более 1000 номеров щусевского здания в новоделе будет не более 230 номеров, расположенных в корпусе, выходящем на Манежную площадь, а основная часть комплекса будет отдана под офисы и торговлю. Как и "Интурист", новая "Москва" будет 5-звездочной, и ее оператором станет пока официально не объявленная крупная западная управляющая компания.

Участь "Минска", другой крупной советской гостиницы на Тверской, тоже решена: в октябре планируется начать ее демонтаж с последующим строительством на ее месте гостиничного комплекса класса люкс.

В ближайшее время предполагается реконструкция "Пекина", "Ленинградской", "Киевской" и "Будапешта". Снесены "Спорт" и "Урал", на месте последнего планируют строительство гостиницы экономкласса.

Решается судьба гостиниц "куста ВДНХ" ("Останкино", "Золотой колос", "Алтай" и проч.), которым предстоит либо кардинальная реконструкция, либо перепрофилирование.

В августе было объявлено о предстоящем сносе крупнейшей гостиницы города - 3-звез-дочной "России", рассчитанной более чем на 3000 номеров, в которой останавливается значительная часть иностранных туристических групп, приезжающих в Москву.

Дата будущего сноса пока не названа, но уже объявлено, что на месте "России" планируется строительство "многофункционального комплекса", состоящего из нескольких зданий, в которых планируется не менее 2000 гостиничных номеров - преимущественно высшей ценовой категории.

Имя девелопера - инвестора проекта, оцениваемого городом не менее чем в $500 млн, должно быть определено в ходе тендера, назначенного на 8 октября (на момент сдачи номера в печать он еще не состоялся).

Почти одновременно с принятием решения о сносе "России" правительство Москвы утвердило снос 237-комнатного "Мира" на Новом Арбате. Правда, в отличие от "Интуриста", "Москвы" или "Минска" на участке "Мира" (напротив Белого дома) планируется строительство не новой гостиницы, а 45-этажного многофункционального комплекса общей площадью 125 000 кв. м, в который войдет и здание, где прежде находился СЭВ, а сейчас размещается мэрия Москвы. Сроки строительства пока не определены.

Параллельно с идущей массовой реконструкцией гостиничного фонда, доставшегося в наследство от советских времен, сами существующие гостиничные комплексы нередко выводят номера из эксплуатации, сдавая их в качестве офисов или перепрофилируя под более прибыльные бизнес-центры.

Сносят больше, чем строят

Эксперты рынка объясняют интенсификацию деятельности по сносу и реконструкции советских гостиниц планами Москвы принять Олим-пиаду-2012. Эта цель не скрывается и городскими властями.

"Сколько времени потребуется, чтобы последовательно разобрать и построить пять гостиниц? 15 лет! У нас нет столько времени, и поэтому город вынужден действовать одновременно", - говорит Кривошеин.

"Если и есть несоответствие между массовой реконструкцией гостиниц и заявленными целями по утроению гостиничного фонда, то оно временное. Хотелось бы решать проблему последовательно, но нет времени решать последовательно. Наши желания быстрее наших возможностей", - поясняет глава ГАО "Москва".

"Снос и разборка зданий - крайне выгодный бизнес", - предлагает свою версию интенсификации сноса гостиниц представитель крупной консалтинговой компании. "Компании, которые разбирали "Интурист" и "Москву", заработали на этом миллионы долларов, а уж строить новые гостиницы - не их забота", - говорит попросивший не называть его имени участник рынка.

"Многие старые гостиницы, не соответствующие никаким стандартам, нужно либо реконструировать, либо сносить", - соглашается с Кривошеиным Роберт Стоддард, возглавляющий гостиничный отдел в Colliers International.

"Но прежде чем удастся построить новые гостиницы вместо снесенных, может пройти три года, а то и пять. Так что для того чтобы ситуация с гостиницами улучшилась, ей придется вначале временно ухудшиться", - добавляет он.

Тем не менее специалисты по гостиницам и туризму уже бьют тревогу, предупреждая, что закрытие на реконструкцию такой гостиницы, как "Россия", может привести к коллапсу въездного туризма в город - крупным советским гостиничным комплексам пока нет альтернативы.

Еще более осложнило ситуацию неожиданное закрытие в середине августа из-за конфликта между владельцем и управляющей компанией одного из самых популярных бизнес-отелей города - расположенного на Ленинградском проспекте 4-звездочного "Аэростара".

Владелец - компания "Авиасити" планирует открыть гостиницу с новым менеджментом "в ближайшее время", но, из-за того что все оборудование и мебель "Аэростара" принадлежат управляющей компании, ее открытие может затянуться.

По оценкам Hotel Consulting & Development Group, до 2006 г. из гостиничной отрасли города будет выведено порядка 6000 номеров. В то же время строительство новых гостиниц сильно отстает от сноса старых.

Из крупных проектов на данный момент ближе всего к завершению 27-этажная 5-звездочная гостиница, строящаяся рядом с Riverside Towers на Павелецкой. Строительство гостиницы Swissotel на 300 номеров планируется завершить к середине 2005 г.

В подвешенном состоянии находится проект Балтийской строительной компании в Воскресенском переулке, где еще в конце 2003 г. планировалось открытие 4-звездочной гостиницы Marriott Courtyard на 218 мест. Так и не открывшись, уже построенная гостиница была выставлена на продажу за 60 млн евро прошлой весной, и ее дальнейшая судьба остается неясной.

И в БСК, и в Marriott отказываются комментировать сложившуюся ситуацию. Информация о том, что здание принадлежит БСК, поступила от агента сделки Paul's Yard и была подтверждена гостиничными экспертами.

Хотя, по данным ГАО "Москва", в 2004-2005 гг. в городе появятся 11 новых гостиниц с более чем 2000 номеров, по мнению Смирновой из Hotel Consulting & Development Group, этот список является излишне оптимистичным и в городе до конца 2005 г. вряд ли появится более 500 новых номеров, которые не окажут серьезного воздействия на рынок. Ряд проектов существуют лишь на бумаге, но из года в год попадают в официальные списки будущих гостиниц, говорит Смирнова.

Сами городские чиновники признают, что ситуация со строительством новых гостиниц далека от идеальной.

Жилье и офисы строить выгоднее

На состоявшемся в июле заседании правительства Москвы заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе признал, что "в столице сложилась порочная практика перепрофилирования земельных участков, предусмотренных под строительство гостиниц". По данным Орджоникидзе, из примерно 70 участков, выделенных городом под строительство гостиниц начиная с 2000 г., 27 были застроены объектами другого целевого назначения.

Причина - гораздо большая привлекательность строительства жилья, офисов или торговых центров. По словам Смирновой, окупаемость гостиничного проекта "при самом хорошем раскладе" - не менее пяти лет, а в большинстве случаев достигает 8-9. "Гостиницы -это длинные деньги, а большинство инвесторов сегодня не готовы ждать", - добавляет она.

К тому же, как отмечает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев, гостиничный бизнес гораздо сложнее, чем управление офисами или торговыми центрами, для значительного числа потенциальных инвесторов. "Перед инвестором гостиничного здания в отличие от офисного лежит не 1-2, а 5-7 возможных путей реализации проекта. Каждый из них предполагает определенный риск", - говорит он.

С другой стороны, по мнению ряда экспертов рынка, значительная часть участков, предложенных городом, непригодны для строительства гостиниц.

"Все хорошие адреса уже забиты элиткой или офисами как наиболее привлекательными для инвестиций. А то, что осталось, совершенно нереально реализовать", - говорит Игорь Лаврик, генеральный директор компании "Стабильная линия", разработавшей план строительства сети мини-отелей в центре города.

На нехватку земли в городе сетует и Андрей Кривошеин. "Земли в городе почти не осталось. Земельным резервом являются сами гостиницы", - говорит он.

А Стоддард из Colliers International сравнил практику выделения участков под гостиничное строительство с "плановой экономикой". "Инвесторам нужно больше свободы в выборе того, где строить гостиницы", - говорит он.

А пока, по признанию как девелоперов, так и гостиничных экспертов, строительство гостиниц в городе остается невыгодным. Игорь Лаврик говорит, что многочисленные обременения значительно удорожают гостиничные проекты и в результате делают их невыгодными.

Так, из-за городских обременении стоимость строительства 28-местной 3-звездочной гостиницы площадью 2100 кв. м на пересечении Большой Никитской и Газетного переулка выросла на 20% и достигла $3 млн. При этом срок завершения строительства, изначально заявленный как конец 2004 г., был перенесен на май 2005 г.

"За наш счет решили построить всю инфраструктуру и коммуникации, - говорит Лаврик. -Нам просто сказали: нет мощностей - и все".

Даже представители Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС), объявляя в апреле о готовности инвестировать порядка $60 млн в строительство пяти гостиниц в Ярославской области, жаловались на московскую бюрократию и невозможность получения хороших участков под строительство.

ДИПС - лишь один из многих инвесторов, которые предпочитают строить гостиницы в регионах, а не в Москве, ссылаясь на отсутствие там бюрократических препон и меньшую конкуренцию. Marriott International в прошлом году открыла гостиницу Renaissance в Самаре, а в мае этого года - в Санкт-Петербурге. Novotel в следующем году откроется в Новороссийске, и Ассоr планирует строить гостиницы Ibis и Novotel в Санкт-Петербурге, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Уфе и Екатеринбурге. A SAS Rezidor объявила о планах строительства гостиниц Park Inn в Нижнем Новгороде и Екатеринбурге.

Для стимулирования инвестиций в строительство гостиниц в Москве столичные власти планируют введение льгот по платам за землю и обсуждаются вариант отмены обременении -окончательное решение планируется принять этой осенью.

Но даже это не сможет заставить инвесторов вкладывать средства в гостиницы экономкласса, пока рентабельность других секторов недвижимости остается значительно выше. "Для многих инвесторов владение отелем высокого класса, управляемым международной сетью, - вопрос не столько рентабельности, сколько престижа. Поэтому, пока рентабельность в верхнем сегменте не снизится, говорить о массовых инвестициях в гостиничный сектор туристического класса было бы неправильно", -уверен Шершнев.

Но Смирнова из Hotel Consulting & Development Group считает, что предложенные меры - если они будут утверждены - смогут позитивно повлиять на уровне инвестиций в гостиничную отрасль. "Если благодаря этим новшествам станет реально получить землю, это уже будет шагом вперед", - поясняет она.

Денис Матерновскии
Недвижимость - стены бизнеса, приложение к газете Ведомости, №8 [12] октябрь 2004 г.


.