22.10.2004
В России начался бум гостиничного строительства. Произошло это в регионах - в первую очередь в районе Черноморского побережья, но также в городах Золотого кольца, в Санкт-Петербурге, Калининградской области, Карелии, на Камчатке. Столица уже не слишком привлекает инвесторов, поскольку земля здесь слишком дорога, а об административные барьеры сломал зубы не один девелопер. В регионах же вполне рентабельно строить гостиницы, позиционируемые в средней ценовой нише. Острый дефицит именно таких объектов сдерживает сейчас развитие въездного и внутреннего российского туризма. В гостиничный бизнес пошли и крупные компании, и частные предприниматели. Аналитики полагают, что в ближайшее время объем нового гостиничного строительства в регионах будет расти примерно на 20-25% в год.
По данным Российского союза туриндустрии (РСТ), принимающие компании сейчас вынуждены отказывать 30-50% иностранных туристов, желающих посетить Россию. Дело в том, что гостей просто негде размещать. Наша страна сегодня предлагает туристам фактически только два варианта размещения - либо отели класса люкс, которые очень дороги (от $250 в сутки) и есть далеко не везде, либо базы размещения советских времен по ценам 100-200 руб. в сутки, но с минимумом удобств и почти полным отсутствием нормального сервиса. Поправить ситуацию может только масштабное гостиничное строительства. Отелей нужно много: по подсчетам Hotel Consulting and Development Groupe (HCDG), в каждом регионе, обладающем туристическими возможностями (например, на Золотом кольце, в Краснодарском крае, Карелии, на Камчатке), необходимо построить как минимум по 15-20 гостиниц уровня "3 звезды" примерно на 70-100 номеров каждая. Постройка одного такого нового отеля (или глобальная реконструкция старого) обходится приблизительно в $10-15 млн.
Строительство отелей туркласса в регионах обходится существенно дешевле, чем в Москве. Поэтому девелоперы сейчас все чаще обращают внимание на российские земли, перспективные с туристической точки зрения. По мнению Александра Лесника, генерального директора HCDG, в ближайшее время объем нового гостиничного строительства в регионах будет расти примерно на 20-25% в год. По подсчетам специалистов HCDG, 3-звездочный отель в провинции обойдется инвестору в $300-500 за 1 кв. м, в то время как в Москве этот показатель поднимается до $1000-1500. Такая разница в стоимости строительства не может не привлекать девелоперов. Тем более что, по данным РСТ, равный со столицей потенциал по приему иностранных туристов сейчас имеют, например, Карелия, Камчатка, район озера Байкал.
К этому сектору рынка начали проявлять интерес не только частные предприниматели и небольшие местные компании, но и гиганты отечественной и зарубежной промышленности. Например, об инвестировании средств в развитие сетей региональных гостиниц недавно заявила компания "Базовый элемент" ("Базэл"). По словам Дэвида Джеованиса, управляющего директора компании, инвестиционный план проекта пока не готов и "Базэл" только прощупывает рынок. Но в планах и покупка . уже существующих объектов, и строительство новых. Джеованис собирается охватить гостиничной сетью 20 крупнейших городов России с населением более 500 000 человек. Компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, также объявила о намерении построить в России как минимум 50 отелей. Этот проект рассчитан на восемь лет, а общий объем инвестиций должен составить 4 млрд крон (около $650 млн). По словам Курта Риттера, главы SAS Rezidor, Россия является гигантским рынком, пока совершенно не насыщенным современными отелями международного класса.
Бум на побережье
Самым перспективным среди российских регионов с точки зрения инвестиций в гостиничное хозяйство является, конечно, Краснодарский край. По экспертным оценкам, местные курорты в этом году посетили 6-6,5 млн туристов против 5 млн в прошлом году. "Число проданных в этом году туров на курорты Кавказа уже сравнялось с количеством тел наших соотечественников на турецких пляжах", - утверждает Ирина Легойдо, заместитель директора Профсоюзной туристической компании. Кроме того, вопросы развития санаторно-курортного комплекса этим летом активно обсуждались на правительственном уровне, а президент России Владимир Путин уделяет большое внимание этой проблеме.
Все эти факторы вызвали настоящий гостиничный бум на российском Черноморском побережье. Первым приток инвестиций почувствовал Сочи, где уже утвержденные новые гостиничные проекты оцениваются в общей сложности в $1 млрд. В ближайшее время администрация Краснодарского края намерена привлечь еще $200 млн на строительство различных туристических объектов. Крупных инвесторов здесь хватает. Например, группа компаний "Юмако" заключила инвестиционный договор с ООО "АльфаНефтеГазЭнергомонтаж" на сумму 26 млн евро. Инвестиции будут направлены на реализацию проекта строительства комплекса апартаментов "Катерина Резиденс" на курорте Красная Поляна, который, в свою очередь, является частью клубных комплексов "Катерина Клуб". К строительству "Катерина Резиденс" "Юмако" приступила осень прошлого года, а введение объекта в строй планируется на начало 2006 г. "Заключение договора лишний раз подтверждает интерес инвесторов к развитию инфраструктуры Красной Поляны. Стоимость недвижимости здесь находится практически в самом начале своего роста, поэтому наибольшую выгоду получат те компании, которые вложат средства в курорт уже сейчас", - считает Александр Удалов, глава группы компаний "Юмако".
Теперь деньги пошли не только в район Большого Сочи, но и в другие южные города. В Анапе, например, увеличение гостиничного фонда составило 24%. Администрации города также удалось вывести из тени значительную часть индивидуальных квартиросдатчиков. Удельный вес санаторно-курортного комплекса в местном бюджете увеличился с 27% до 45%. "Анапа сейчас демонстрирует самые высокие темпы строительства на юге России: в год сдается около 600 новых объектов", - говорит мэр города Виталий Астапенко.
Стоимость гостиничных проектов на юге России постепенно увеличивается. По словам Сергея Ромашкина, генерального директора турфирмы "Дельфин", если раньше в частном секторе возводили гостиницы за $150 000-300 000, то теперь уже взята планка в $1 млн. Цена земли на Черноморском побережье в этом году подскочила в два раза и теперь достигает $20 000 за сотку. Интерес к российским курортам есть не только у отечественных компаний и частных предпринимателей, но и у иностранцев. Например, израильский миллиардер Леви Ливаев, владелец сети отелей Holiday Inn, сейчас строит SPA-отель в Кисловодске. Компания "Стройинком-К", генеральный заказчик от имени Livaev Group, выкупила заброшенный санаторий им. Димитрова и ведет кардинальную реконструкцию зданий и территории здравницы. Новый комплекс будет называться "Тирэль" и, по словам его генерального директора Нахума Керена, примет первых постояльцев уже следующим летом. Предполагаемые вложения в проект оцениваются в $25 млн.
Эксперты полагают, что перспективы у Краснодарского края очень хорошие. В большинстве стран, обладающих большим рекреационным потенциалом, внутренний туризм доминирует над выездным. Например, во Франции, по данным РСТ, 60% граждан отдыхают на своих побережьях - Средиземноморском и Атлантическом. Более половины американцев также предпочитают путешествовать по своей собственной стране. Но чтобы составить реальную конкуренцию, например, турецким курортам, в Краснодарском крае мало просто построить гостиницы. Необходимо еще скоординировать действия властей и инвесторов для создания развитой инфраструктуры, а также приложить немалые усилия для того, чтобы гостиничные и санаторные объекты загружались круглый год.
Массовая распродажа
Не менее привлекателен для гостиничных инвестиций и Санкт-Петербург. По оценкам местной администрации, городу сейчас не хватает около 5000 гостиничных мест туристического класса. После празднования 300-летия города спрос на Северную столицу, особенно среди иностранных туристов, вырос очень существенно, а новых средств размещения появилось немного. Этим летом туроператоры констатировали просто катастрофическую нехватку мест в питерских гостиницах. Но пока на эту тенденцию реагируют в основном мелкие предприниматели, которые выкупают квартиры и целые подъезды в центре города, переоборудуя их под мини-отели.
Эти гостиницы, рассчитанные на 8-15 человек, предлагают полный набор удобств, ежедневную уборку в номерах и даже питание. Но забронировать такие отели через электронную систему невозможно, специальных скидок туроператорам они не предоставляют, да и номера в них стоят недешево - от $100 в сутки и выше. Турфирмы идут на контакт с мини-отелями только от безысходности. По этой же причине они согласны на короткий срок снимать для своих клиентов специально оборудованные и хорошо расположенные квартиры, которые обходятся туристам в среднем вдвое дешевле, чем проживание в центральных гостиницах города.
"Участки, пригодные для строительства гостиниц, в Питере разбираются достаточно быстро, если условия их приобретения не выходят за рамки рыночной логистики", - говорит Марина Смирнова, заместитель директора консалтинговой компании HCD Group. Тем не менее о значимых новых проектах в отельном сегменте питерского рынка пока говорится очень расплывчато. Например, в конце июня этого года Владимир Ильичев, региональный директор по развитию Russian Management Hotel Company, представляющей в России интересы Ассоr Group, заявил, что этот международный гостиничный оператор профинансирует строительство нескольких новых отелей в городе на Неве. Ни подробностей проектов, ни объем инвестиций Ильичев не разглашает, ссылаясь на то, что каждый проект требует особых расчетов. Интересно, что Ассог заявляла о планах выхода на питерский рынок еще несколько лет назад, но начала развивать активность только сейчас, после того как в городе открылся отель его основного конкурента - сети Marrioll.
Пользуясь постоянным дефицитом мест, питерские отели регулярно поднимают цены на свои услуги. Например, недавно о повышении стоимости номеров на 10-30% в 2005 г. объявили популярные среди туристов гостиницы "Пулковская", "Прибалтийская" и "Москва". Сами хотельеры объясняют подорожание многими причинами: и проведенным ремонтом, и повышением зарплат персонала, и прекращением со следующего года бюджетного финансирования гостиниц. Виктор Пахомков, первый заместитель председателя комитета по внешним связям и туризму Смольного, считает, что владельцы гостиниц хотят просто побольше заработать. А специалисты информационной службы "БАНКО" прогнозируют, что подорожание проживания в отелях в сочетании с угрозой терактов может вызвать в следующем году спад въездного потока в Питер на 40%.
Подмосковье: высокие цены - "низкий сезон"
Спрос на отдых в Подмосковье в этом году оказался примерно на уровне прошлого года, а некоторые средства размещения испытали и весьма существенный отток клиентов. Туристы устали от завышенных цен и довольно слабого сервиса, которыми славится Московская область. Тем не менее аналитики не сомневаются в перспективности строительства загородных отелей вокруг столицы. Сейчас только неоправданно высокая стоимость услуг сдерживает рост гостиничного хозяйства в этом регионе. Выходные дни в Подмосковье стоят примерно столько же, сколько неделя в Крыму, на Кавказе, а то и в Турции или Египте.
"Московская область имеет ряд преимуществ по сравнению со столицей. Здесь ниже цены на землю и меньше бюрократических проволочек, более высокими темпами возвращаются вложенные инвестиции. Да и правительство области заинтересовано в долгих капиталовложениях", - считает Марина Усенко, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle. Наиболее привлекательным для Подмосковья эксперты считают сегмент недорогих гостиниц, поскольку спрос здесь формируется за счет двух основных потоков - туристов и корпоративных клиентов.
Подмосковные средства размещения часто используются под базу для туров выходного дня или просто как вариант дачного отдыха. По словам Галины Поневаж, заместителя директора информационной службы по туризму "Красный телефон", брэндовые пансионаты и гостиницы, такие как "Покровское", "Лесные дали", "Вороново", разбирают еще в марте - апреле, хотя сезон в Подмосковье начинается только после окончания учебного года. При этом интерес к базам отдыха, относящимся к ценовой группе выше среднего, остается стабильным в течение последних четырех лет.
Правда, ценовые ставки, установленные областными гостиницами, далеко не всегда отвечают их реальному уровню. Например, в Дмитрове сейчас реконструируют отель, который будет позиционироваться в категории "2-3 звезды". Номера в нем, по словам Елены Флоринской, исполнительного директора компании Leeds Property Group, будут стоить $60-80 в сутки (нормальная стоимость подобного номера не должна превышать $50). Там же сейчас работает гостевой дом, качественные характеристики которого соответствуют уровню "3 звезды +", а суточное проживание в номере полулюкс стоит 2800 руб., в люксе - 4900 руб.
При этом сервис в подмосковных гостиницах, по словам Ирины Савельевой, генерального директора компании "РВБ-Алеан", в большинстве своем хромает. Частные отели с совершенно иным подходом к уровню обслуживания в регионе только начинают появляться. В такой ситуации лидером рынка практически автоматически может стать крупная гостиничная сеть, которая предложит высокий уровень сервиса при нормальной цене. Планы по подобному завоеванию рынка уже имеются: по данным подмосковной администрации, в скором времени здесь появится международная сеть, которая планирует взять в управление не менее пяти 3-звездочных оте-3 лей. Название сети и возможный объем инвестиций чиновниками пока не разглашаются.
Золотое кольцо всегда в моде
Золотое кольцо наряду с обеими столицами является регионом, куда обязательно едут до 95% иностранных туристов, посещающих Россию. "Поток туристов по городам Золотого кольца в нынешнем сезоне ориентировочно увеличился на 50%. В последнее время заметно развивается индивидуальный туризм, растет популярность инсентив-туров", - рассказывает Алексей Жегалов, генеральный директор компании "ВИТ-Информ". Благодаря росту турпотока инфраструктура здесь заметно улучшается и уже дает возможность проводить в этих городах деловые мероприятия, различные конференции и семинары.
Новые гостиницы на Золотом кольце строятся постоянно. Только за последний год здесь было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Проекты эти недорогие ($300 000-500 000 за гостиницу), осуществить их вполне под силу небольшим местным компаниям или даже турфирмам. Новое строительство приводит к здоровой конкуренции в этом секторе рынка, делая ценовую политику отелей более гибкой. Например, Владимир и Ярославль сейчас являются центрами делового туризма, зимой в будние дни загрузка здешних гостиниц довольно высока, поэтому в выходные цены на номера снижаются на 20%.
К городам Золотого кольца проявляют большой интерес и московские девелоперы. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) вкладывает около $60 млн в пять гостиниц уровня "3 и 4 звезды" вместимостью 100-150 мест каждая в Ярославской области. Управлять отелями будет "Интурист", который уже гарантировал ДИПСу загрузку гостиниц не менее чем на 40-50%. Строительство первых двух отелей - в Ростове и Переславле-Залесском - предполагается завершить к концу этого года. Введение в эксплуатацию объектов в Угличе, Рыбинске и Ярославле планируется на 2005 г. Окупятся они через 10-12 лет, зато потом будут приносить около $800 000 чистой прибыли в год. Все новые гостиницы останутся в собственности столицы.
Вслед за Золотым кольцом к гостиничному бизнесу начинают присматриваться и другие российские города. "Сейчас количество гостиниц и средств размещения для туристов в Пскове, которые реально строятся на деньги частных инвесторов, увеличивается. Только до конца этого года планируется открыть еще два отеля. У нас действительно серьезно не хватает гостиниц, но в последние годы местный бизнес повернулся лицом к их строительству, люди стали вкладывать собственные деньги именно в гостиничный бизнес", - говорит Владимир Лаптев, руководитель комитета по внешним связям и туризму администрации Псковской области.
Анна Судецкая
Недвижимость - стены бизнеса, приложение к газете Ведомости, №8 [12] октябрь 2004 г.