Форматированный универсам

Значительные объемы торговых площадей в столице представлены зданиями универмагов и универсамов социалистического периода постройки, которые подвергались перестройке. Большинство из них после реконструкции меняют не только внешний вид, внутренний дизайн, торговых операторов, но и формат торговли.

С начала 90-х гг. и до наших дней столичная торговля прошла огромный путь развития. Насытился товаром ассортимент магазинов, совсем другими стали объекты торговли. Привычные для многих поколений горожан универмаги и универсамы уходят в прошлое, а на их базе появляются торговые центры и супермаркеты. И это неудивительно, так как в годы перестройки функционирование универмага или универсама советского образца показало себя полностью неконкурентоспособным. В 1990-х гг. канули в небытие централизованные поставки, для администрации магазинов стало непосильной задачей поддержание необходимого ассортимента в торговых залах. Прилавки опустели, а торговый оборот упал. Большинство крупных объектов торговли были акционированы. Чтобы выжить, администрация была вынуждена сдавать площади в аренду более мелким арендаторам. "Размещение групп товаров стало хаотичным, определяющимся только взаимным расположением арендаторов, - рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. - Каждая из специализированных секций имела собственные кассу и систему безопасности. Говорить об удобстве обслуживания в таких магазинах не приходилось. Во второй половине 1990-х гг. на московском рынке начали появляться крупные торговые центры, созданные по мировым стандартам, среди которых: единая концепция магазина, продуманное размещение товаров, парковка для автомобилей посетителей, сервисная служба. Стало очевидно, что покупатели отдают предпочтение качеству и удобству обслуживания, даже несмотря на то что большинство новых торговых центров появились в районе МКАД". Возрастающая конкуренция, а также явный успех торговых центов, созданных по новым стандартам, заставили владельцев старых советских универмагов и универсамов задуматься о своей перспективе. Одним из выходов стала реконструкция зданий под новый формат торговли.

Реконструкция как реанимация

"Реконструированные торговые площади на сегодняшний день являются одним из наиболее востребованных товаров на рынке коммерческой недвижимости, - говорит Элина Занина, руководитель отдела управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость". - Как правило, такие магазины находятся в исторически сложившихся торговых местах города, которые всегда посещались людьми именно с целью покупки нужного им товара, а также расположены вблизи интенсивных транспортных и пешеходных потоков. В будущем реконструированные торговые центры предполагают высокую экономическую эффективность их использования. Именно поэтому компании, занимающиеся ритейлом, готовы арендовать такие площади или покупать с внесением предоплаты еще на этапе реконструкции". Чтобы здание было востребовано на рынке, оно должно отвечать ряду условий. По мнению специалистов "Миэль-Недвижимости", оптимальная форма торгового зала - квадратная или прямоугольная с соотношением сторон приблизительно 1 к 2. Помещение может иметь вытянутую форму в том случае, если по всей его длине расположены витрины. Высота потолков должна составлять не менее 4 м (чтобы при необходимости можно было установить подвесной потолок и спрятать под ним разводку коммуникаций). По современным требованиям площадь, задействованная под торговлю, должна составлять не менее 70% от общей площади здания. Основная часть современных магазинов работают по принципу самообслуживания, они требуют достаточно больших открытых площадей, значительного количества электроэнергии для освещения, кондиционирования, работы холодильного оборудования и т. д. Потребителями таких помещений чаще всего являются крупные розничные торговые сети, реализующие продукты питания, бытовую технику, одежду.

Как известно, самым необходимым условием для успешного проекта в области торговли является месторасположение объекта. Поэтому, по словам Елены Енарьевой, руководителя департамента маркетинга ЗАО "Система-Галс", в первую очередь интерес вызывали торговые площади, расположенные в центре города, на первой линии центральных улиц и магистралей. Практика показала, что гораздо быстрее решение о реконструкции имеющихся площадей принимали владельцы небольших универсальных магазинов, тогда как акционерам крупнейших столичных универмагов на это потребовались годы. Например, вопрос о реконструкции главного универмага страны был одобрен только в 2002 г. Изначально ГУМ был разделен на маленькие секции по 25-30 кв. м каждая, сейчас площади секций расширены до 80-300 кв. м, сняты внутренние перегородки, сделаны сквозные салоны. Это продиктовано изменениями потребностей потребителей. Большая часть денег из суммы, выделенной на реконструкцию ($10 млн), пошла на перестройку 3-го этажа, где раньше располагались демонстрационные залы и служебные помещения. В результате преобразований ГУМ получил новые торговые площади (они увеличились на треть), расширилась сеть общественного питания, открылись двухзальный кинотеатр, детская игровая комната. Вместе с этим здание претерпело качественные изменения, его оснастили лифтами и эскалаторами, перекрыли атриум. После ремонта в ГУМе улучшился состав торговых операторов, теперь представляющих самые известные мировые торговые брэнды.

Акционеры ОАО "Торговый дом "ЦУМ" одобрили контракт на $32 млн на проектирование и строительство нового торгового здания -пристройки к нынешнему универмагу с подземной автостоянкой. Архитектурно-планировочные решения, оборудование торговых залов будут полностью соответствовать общепринятым правилам для торговых центров, ориентированных на товары класса люкс. С вводом нового корпуса в 2006 г. ожидается увеличение общей площади до 60 000 кв. м. В будущем предстоит реконструкция со сносом и восстановлением по старому проекту универмага "Детский мир". Несколько лет назад были реконструированы торговые площади старых универмагов "Москвичка", "Весна", "Подарки" на Новом Арбате. После качественных преобразований - увеличения торговых площадей, хорошего ремонта, установки системы кондиционирования, смены эскалаторов и др. - места мелких арендаторов заняли торговые операторы, представляющие преимущественно известные зарубежные торговые марки (Sasch, SPRIT, Benetton и др.).

Зоной интереса торговых операторов являются отдельно стоящие районные универмаги. К примеру, после реконструкции в здании бывшего универмага у ст. м. "Пролетарская" размещается магазин сети "Арбат Престиж". Большинство из них после смены собственников перепрофилированы. Обновление площадей стало причиной потери торгового формата универмага в ряде магазинов, располагающихся во встроено-пристроенной части жилых или административных зданий. В настоящее время верхний этаж старого универмага "Сокольники" занимает магазин "М.Видео", в помещении универмага на ул. Б. Черкизовской (ст. м. "Преображенская площадь") находится магазин "Арбат Престиж", в универмаге "Богатырь" на ул. Селезневской разместился магазин одежды известных итальянских торговых марок.

По-разному в новых условиях складывается судьба отдельно стоящих зданий универсамов. Одни из них, имеющие удачное расположение, реконструируются, и в них появляются новые хозяева (к примеру, в универсаме в конце Ярославского шоссе открылся супермаркет "Седьмой континент"), другие, где поток покупателей ограничен (большой универсам в Сабурове), по-прежнему сдают площади мелким арендаторам.

Минусы площадей "с историей"

Если удачное расположение старых торговых площадей работает им на пользу, то минусом является планировочная особенность зданий, в которых они располагаются. "Специфические особенности планировки универмагов советской постройки кроются в принципе организации торговли тех лет: магазин чаще всего представлял собою длинный прилавок, за которым находился продавец, - рассказывает Алена Ребарбар, директор департамента торговых помещений компании Penny Lane Realty. - Самообслуживание в магазинах советской постройки встречалось достаточно редко. Отсюда самые распространенные недостатки: помещение имеет вытянутую прямоугольную форму, неудачную по современным меркам планировку, нерационально расположенные массивные несущие конструкции, небольшую площадь -1500-2000 кв. м". Значительная часть торговых помещений советской постройки либо является пристроенной, либо представляет собой первые этажи жилого дома (универмаги "Весна", "Подарки" на Новом Арбате, "Подарки" на Тверской и др.). Зачастую такое соседство влекло за собой различные проблемы, связанные с проведением дополнительной вытяжки и кондиционирования, шумом, освещенностью. Нельзя забывать о старых коммуникациях, подъемных механизмах, неудобных дебаркадерах. Кроме того, почти всегда в старых торговых помещениях недостаточно электричества. "Перепрофилировать старый магазин в современный супермаркет не составляет большого труда, - рассказывает Сергей Макин, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Домострой". - Срок окупаемости таких объектов - в среднем 4-5 лет, иногда и меньше. Одним из основных недостатков старых торговых площадей является наличие большой неполезной площади, как, например, в одном из наших объектов, который мы сейчас реализуем. Это бывший универсальный магазин "Промтовары" в районе Можайского шоссе на улице Гришина. Из общей площади в 1000 кв. м 400 кв. м занимает подвальное помещение, которое в свое время использовалось под склады. В настоящее время иметь большие склады нерентабельно, так как торговые компании работают напрямую с поставщиками, у которых есть свои складские помещения. Приходится искать выход, а именно вкладывать деньги и перестраивать складские помещения в торговые площади".

С определенными сложностями сталкиваются и владельцы старых универсамов. "Учитывая, что раньше универсамы строились "где попало", они подходят не всем ритейлорам, - отмечает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. -С точки зрения реконструкции почти всегда существуют ограничения - как конструктивные (несущие стены), так и технические (электрические мощности). Тем не менее многие крупные ритейлоры начинают развитие именно с таких форматов, и по-прежнему эти магазины остаются интересными. Особенно это относится к продуктовым сетям и сетям бытовой техники". В компании Colliers International отметили, что сегодня случаев реконструкции зданий старых универсамов очень немного, так как "остались в наличии" либо не очень интересные магазины с точки зрения местоположения, либо магазины, владельцы которых запрашивают слишком высокую цену.

Старые районные универмаги, которые в социалистические времена были очень популярными, в новых условиях оказались далеко не в выигрышном положении. Здания имеют высоту 4-5 этажей, по проекту они не оснащены лифтами, планировка внутреннего пространства таких торговых точек мало соответствует требованиям современных операторов. Даже после реконструкции, качественного ремонта, установки системы кондиционирования и лифтов торговые площади в таком здании непросто сдать в аренду. Причина заключается в том, что арендаторы с большой неохотой идут на верхние этажи, где поток покупателей, как правило, небольшой. По мнению Анны Ширяевой, генерального директора компании "Магазин магазинов", для того чтобы здание использовалось с максимальной отдачей, торговля должна вестись одним оператором, который может выравнивать свои доходы между первым и последним этажами, ходовыми и неходовыми товарами. Сейчас в столице в настоящем формате department store работает только Stockmann.

Обновление на пользу

По мнению специалистов Swiss Realty Group, успешным примером реинкарнации здания советской постройки стала комплексная реконструкция универмага "Москва" на Ленинском проспекте, ассортимент товаров которого значительно расширился, стал ориентированным на покупателей с достатком выше среднего. Универмаги "Бухарест" на ул. Каховке и "Лейпциг" на ул. Академика Варги приобрела компания "Холдинг-Центр" и реконструировала их по западным стандартам: на 1-м этаже расположены продуктовые супермаркеты, вторые этажи отведены под одежду и аксессуары, торговые залы имеют открытую планировку, около магазинов организованы парковки для посетителей. Расположенные на значительном удалении от центра, они рассчитаны на потребителей со средним уровнем дохода. По мнению специалистов компании "Миэль-Недвижимость", к наиболее удачным примерам торговых площадей после реконструкции можно отнести магазины сети "Арбат Престиж" на Кутузовском проспекте, 8, на 1-й Тверской-Ямской улице, 26, а также универмаг "Добрынинский", который сейчас перестраивается и все сдаваемые площади уже зарезервированы за будущими арендаторами. В то же время, по словам Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости Blackwood, чтобы определить, удачный проект или нет, следует проследить историю его эксплуатации, сколько раз за последнее время менялось направление его использования, часто ли сменялись крупные арендаторы, сколько раз проводились перепланировки. Например, "Детский мир" на Лубянке так и не удалось эффективно приспособить под современные требования. Его нынешние владельцы - АФК "Система" - считают, что успешное развитие торговли в существующем здании вряд ли возможно. Необходимость сноса и строительства на прежнем месте нового здания объясняется не только износом инженерных сетей, но и несоответствием торговых площадей основным технологическим требованиям современных ТЦ. Так, лишь 50% площадей задействованы под торговлю при необходимых 60-70%. Кроме того, по расчетам, реконструкция существующего здания обойдется на 20% дороже, чем строительство нового.

По мнению специалистов, будущее за реновацией старых торговых построек. Доказательством служит рост торгового оборота в обновленных зданиях. Например, как рассказали в компании Blackwood, магазин парфюмерной сети "Арбат Престиж" на Соколе был открыт в 2002 г. в реконструированном здании универмага "Смена" сети "Детский мир". Торговая площадь старого объекта была перепланирована, торговая зона увеличена (2100 кв. м) и сейчас максимально используется. Сравнение эффективности старой формы управления, при которой значительные площади сдавались мелким арендаторам, и новой (один хозяин) в любом случае оказывается не в пользу первой. Практика показывает: нововведения прогрессивны и положительно влияют на повышение экономических показателей торгового объекта. Поэтому оборот магазина должен был увеличиться как минимум вдвое. На момент открытия "Арбат Престижа" на Соколе в планах компании значилось, что его товарооборот составит около 1/3 от совокупного товарооборота всех торговых центров компании, т. е. более $35 млн в год.

Так что если большинство зданий универсамов и в новых условиях не теряют свой профиль, так как приобретаются сетевыми продовольственными операторами, то универмагам пока что предопределена другая участь: они перепрофилируются. По мнению Анны Ширяевой, возвращение таких зданий в привычный для них формат торговли возможен только с приходом иностранных сетей.

Евгения Лебедева
Недвижимость - стены бизнеса, приложение к газете Ведомости, №8 [12] октябрь 2004 г.


.