Требуются концепции. От профессиональных консультантов

Ежегодный прирост площадей торговых центров в столице составляет 200 000-300 000 кв. м. По оценкам аналитиков, к 2006 г. будет построено 3,2 млн кв. м, т. е. их общая площадь составит 4,7 млн кв. м. Но эти прогнозы реализуются, только если запланированные объекты будут сдаваться в запланированные сроки, а их концепции будут разрабатываться профессиональными консультантами.

"Непрофессионально спланированные торговые центры неизбежно проиграют в конкурентной борьбе, которая неминуемо обострится в ближайшие 2-3 года", - говорит Анна Ширяева, гендиректор компании "Магазин магазинов".

Наиболее модно строительство торговых центров от 10 000 кв. м, совмещающих в пределах одного здания и торговые галереи, и супермаркеты, и досуговую зону. В первом полугодии в Москве открылось пять центров общей торговой площадью 68 000 кв. м, во втором полугодии был введен в строй "Вэймарт-2", давший еще 55 000 кв. м, до конца года ожидается сдача 213 000 кв. м. Это центры "Гименей", "Тобтим", "Мега-2", "Екатериновка", "Л-153", Sun Paradise. Таким образом, по данным компании "Магазин магазинов", итогом 2004 г. может стать ввод чуть больше чем 250 000 кв. м новых площадей - почти столько, сколько введено в 2003 г. На основе сведений компаний Knight Frank, Colliers International, Noble Gibbons, примерный объем инвестиций, вложенных в строительство торгцентров в этом году, может составить $600-800 млн.

Большие ожидания участники рынка связывают с запланированным к декабрю открытием центра "Мега-2" в Химках (девелопер IKEA), который добавит к общей статистике рынка 120 000 кв. м торговых площадей. Консультанты сходятся на том, что центр станет еще одним "качественным" комплексом, который в Москве насчитывается около 50, как считают в компаниях Knight Frank, ABN Realty и "Магазин магазинов". Ширяева среди "профессиональных" центров, помимо IKEA, называет объекты сети "Мосмарт". Другие эксперты отмечают также "Вэймарт-2" на 71-м км МКАД, шестой магазин Metro Cash & Carry на 104-м км МКАД, торгово-развлекательный центр "Бум" на ул. Перерва, 43, которые открыты за последние месяцы. Среди тех центров, что только готовятся к открытию, старший консультант Stiles & Riabokobylko Дмитрий Хечумов считает "качественным" комплекс Tobtim (И 000 кв. м) в Среднем Овчинниковском переулке.

Самой популярной для торговли в Москве остается улица Тверская, здесь, по данным компании Магазин магазинов", средняя ставка аренды на октябрь 2004 г. составила $3800 за 1 кв.мв год. Средняя цена продажи 1 кв. м на Тверской составляет $20 900, и, судя по всему, ставки будут расти дальше. Основные торговые площадки - район Арбата (аренда - $1500 за 1 кв. м и $8250 - цена продажи 1 кв. м), Кузнецкий мост (S2000, $11 000), Кутузовский проспект ($1600, $8800), улица Пятницкая, Ленинский проспект, Ленинградский проспект и проспект Мира ($1000,$5500).

Анна Панкратова, коммерческий директор ЗАО "Дрим хаус", которое строит одноименный торг-центр, говорит, что они приостановили строительство объекта, так как возникли проблемы с согласованиями, но его открытие и не стояло в графике 2004 г., комплекс будет сдан госкомиссии и официально открыт в марте-апреле 2005 г.

Один из недостатков московского торгового сектора и рынка недвижимости в целом, по мнению генерального директора компании "Магазин магазинов" Анны Ширяевой, заключается в том, что объекты часто не сдаются в планируемые сроки. Идеальное время открытия торгцентров - поздняя осень перед Новым годом, поэтому многие компании ставят перед собой задачу ввести комплексы в эксплуатацию в эти месяцы, но на практике открытие получается в первые кварталы следующего года.

"Еще одна проблема - низкий профессиональный уровень большинства его участников", - считает Анна Ширяева. - Поэтому пока высок процент торгцентров, которые на практике плохо окупаются". "Концепция торгцентра работает только в том случае, если она составляется профессиональными консультантами, - говорит Юлия Дальнова, ведущий специалист отдела торговой недвижимости компании Knight Frank. - К сожалению, часто к консультанту обращаются после того, как архитектурный проект утвержден".

Цены на магазины в основных торговых коридорах

Торговый коридор Средняя ставка аренды, $/кв. м в год Средняя цена продажи $/кв. м
Тверская 3800 20900
Новый Арбат 1500 8250
Пятницкая 1000 5500
Кузнецкий мост 2000 11000
Кутузовский пр-т 1600 8800
Ленинский пр-т 1000 5500
Садовое кольцо 1000 5500
Пр-т Мира 1000 5500
Ленинградский пр-т 1000 5500
Арбат 1300 7200

 

По словам Араса Агаларова, президента компании "Крокус Интернешнл" и создателя одной из крупнейших торговых зон вдоль кольцевой автодороги - "Крокус Сити", особая активность девелоперов крупных торговых центров наблюдается последнее время в районе МКАД. Среди операторов он отмечает IKEA, OBI, Auchan, Marktkauf, в перспективе - Leroy Merlin. По словам Агаларова, этот процесс - часть программы расширения мировых сетей.

Начинают выходить на рынок торговой недвижимости компании, инвестирующие в жилой сектор. Например, по данным ABN Realty, компания "Дон-Строй" собирается выступить инвестором в строительстве торгово-развлекательного комплекса "Фаворит центр" в Южном Бутове в 2005 г. В "Дон-Строе" эти сведения пока не подтвердили, но в пресс-службе компании сообщили о намерениях построить в 2005-2006 гг. как минимум три комплекса, в разных пропорциях совмещающих в себе торговые площади с досуговой или деловой зонами. Это "Алые паруса" общей площадью 98 800 кв. м, "Оружейный, 41-45" (120 000 кв. м) и "Воробьевы горы" (18 500 кв. м). По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, намечается приток желающих вкладывать в коммерческую недвижимость из участников банковского и жилищного секторов рынка, так как такие вложения становятся более выгодными после банковского кризиса и на фоне стагнации цен на рынке жилья бизнес- и экономкласса.

Марина Ховратович
Ведомости, 19 октября 2004 г.


.